Nieß­brauch am Woh­nungs­ei­gen­tum – und die Kla­ge der WEG-Gemein­schaft

Strei­tig­kei­ten mit Nieß­brau­chern oder sons­ti­gen Fremd­nut­zern fal­len nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Die Rege­lun­gen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG recht­fer­ti­gen kein Vor­ge­hen gegen Fremd­nut­zer.

Nieß­brauch am Woh­nungs­ei­gen­tum – und die Kla­ge der WEG-Gemein­schaft

Die Vor­aus­set­zun­gen des § 72 Abs. 2 GVG lie­gen nicht vor. Die allei­ne in Betracht kom­men­den Nr. 1 und 2 des § 43 WEG – je nach­dem, wel­chem Tat­be­stand man Kla­gen zuord­net, die die rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ledig­lich als gesetz­li­che Pro­zess­stand­schaf­te­rin nach § 10 Abs. 6 WEG führt (vom Bun­des­ge­richts­hof bis­her offen­ge­las­sen 1) – sind nicht ein­schlä­gig. Zwar sind § 43 Nr. 1 u. 2 WEG weit aus­zu­le­gen 2, so dass es für die Norman­wen­dung nicht ent­schei­dend auf die Rechts­grund­la­ge ankommt, aus der ein Anspruch her­ge­lei­tet wird 3. Erfor­der­lich ist jedoch stets, dass die Strei­tig­keit in einem inne­ren Zusam­men­hang mit dem Gemein­schafts­ver­hält­nis steht 4. Nur bei Wah­rung die­ser Vor­aus­set­zung kön­nen ande­re Per­so­nen ver­fah­rens­recht­lich dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Sin­ne von § 43 Nr. 1 u. 2 WEG gleich­ge­stellt wer­den. So unter­fal­len etwa Strei­tig­kei­ten über die Rück­for­de­rung zu viel gezahl­ter Haus­geld­for­de­run­gen auch dann § 43 WEG, wenn nicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst, son­dern statt sei­ner ein Zes­sio­nar, ein gewill­kür­ter Pro­zess­stand­schaf­ter 5 oder der Insol­venz­ver­wal­ter 6 die For­de­rung ein­klagt – dies aber nur des­halb, weil die Ver­schie­bung der Rechts­zu­stän­dig­keit bei der Abtre­tung bzw. die Ver­la­ge­rung nur der Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis in den übri­gen Fäl­len an dem ein­mal gege­be­nen Gemein­schafts­be­zug nichts ändert 7.

Gemes­sen dar­an fal­len Kla­gen gegen Fremd­nut­zer von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Die­se ste­hen als Drit­te weder zur Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft noch zu den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern in einer Rechts­be­zie­hung, die den not­wen­di­gen gemein­schafts­be­zo­ge­nen Gehalt auf­weist. Dem ent­spricht es, dass der Bun­des­ge­richts­hof eine gegen den Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung gerich­te­te Kla­ge, die auf die Ver­ur­tei­lung zur Unter­las­sung der Nut­zung von Gemein­schafts­flä­chen gerich­tet war, als all­ge­mei­ne zivil­pro­zes­sua­le Rechts­strei­tig­keit ein­ge­ord­net hat 8. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on genügt es danach für die Annah­me einer woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Strei­tig­keit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG nicht, dass der Fremd­nut­zer "statt des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers" in Anspruch genom­men wird. Das gilt umso mehr, als ein Vor­ge­hen gegen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zumin­dest nach § 14 Nr. 2 WEG mög­lich bleibt und Pro­zes­se, an denen Drit­te betei­ligt sind, nach der gesetz­li­chen Sys­te­ma­tik nur unter den – hier nicht vor­lie­gen­den – Vor­aus­set­zun­gen von § 43 Nr. 5 WEG als Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che zu qua­li­fi­zie­ren sind, aber selbst dann nicht die beson­de­re – nur in Strei­tig­kei­ten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG eröff­ne­te – Beru­fungs­zu­stän­dig­keit gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG gege­ben ist.

Eine hier­von abwei­chen­de recht­li­che Beur­tei­lung ist auch nicht des­halb gerecht­fer­tigt, weil der Nieß­brau­cher teil­wei­se in die ding­li­che Rechts­stel­lung ein­rückt, die sonst allein dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zukommt. Denn damit geht kein Ein­tritt in die ver­bands­recht­li­che Recht­stel­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ein­her, die eine not­wen­di­ge Vor­aus­set­zung für den nach § 43 Nr. 1 u. 2 WEG erfor­der­li­chen Gemein­schafts­be­zug bil­det. Fol­ge­rich­tig steht dem Nieß­brau­cher weder ein Stimm­recht in der Ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer noch die Befug­nis zur Anfech­tung gefass­ter Beschlüs­se zu 9; auch § 43 Nr. 4 WEG ist nicht ein­schlä­gig 10. Vor die­sem Hin­ter­grund ist nichts dafür ersicht­lich, dass der Nieß­brau­cher auf der Pas­siv­sei­te mate­ri­ell­recht­lich zumin­dest teil­wei­se in die ver­bands­recht­li­che Rechts­stel­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ein­tritt; auch eine Ver­la­ge­rung der pas­si­ven Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis auf den Nieß­brau­cher fin­det durch die Ein­räu­mung des Nieß­brauchs nicht statt.

Im recht­li­chen Aus­gangs­punkt zu Recht geht das Beru­fungs­ge­richt sodann davon aus, dass bei Feh­len einer woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Strei­tig­keit die Beru­fung zuläs­si­ger­wei­se nur bei dem für all­ge­mei­ne Zivil­sa­chen zustän­di­gen Beru­fungs­ge­richt ein­ge­legt wer­den kann (§ 72 Abs. 1 GVG), dass etwas ande­res nur dann gilt, wenn die Fra­ge, ob eine sol­che Strei­tig­keit vor­liegt, für bestimm­te Fall­grup­pen noch nicht höchst­rich­ter­lich geklärt ist und man über deren Beant­wor­tung mit guten Grün­den unter­schied­li­cher Auf­fas­sung sein kann, und der Beru­fungs­klä­ger sodann ent­spre­chend § 281 ZPO (hilfs­wei­se) die Ver­wei­sung an das nach Auf­fas­sung des ange­ru­fe­nen Gerichts zustän­di­ge Beru­fungs­ge­richt bean­tragt 11.

Die Rege­lun­gen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG recht­fer­ti­gen kein Vor­ge­hen gegen Fremd­nut­zer 12. Die für einen Ana­lo­gie­schluss erfor­der­li­che plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke liegt nicht vor. Dass nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut der Vor­schrift nur Woh­nungs­ei­gen­tü­mer pas­siv­le­gi­ti­miert sind, beruht auf kei­nem Ver­se­hen des Gesetz­ge­bers 13. Die Rege­lung ist in den mit "Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer" bezeich­ne­ten 2. Abschnitt des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes ein­ge­bet­tet. An die­ser sind Fremd­nut­zer nicht betei­ligt. Auch dadurch wird deut­lich, dass die Vor­schrift das Vor­han­den­sein gemein­schafts­be­zo­ge­ner Rechts­be­zie­hun­gen vor­aus­setzt, die zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und Fremd­nut­zern bzw. zwi­schen die­sen und der rechts­fä­hi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aber nicht bestehen. Vor die­sem Hin­ter­grund greift auch hier das Argu­ment zu kurz, der Fremd­nut­zer wer­de ledig­lich anstel­le des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers in Anspruch genom­men.

Ob – wozu der Bun­des­ge­richts­hof neigt – Ansprü­che aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Fremd­nut­zer in Betracht kom­men 14, braucht hier nicht abschlie­ßend geklärt zu wer­den. Eine auf § 1004 Abs. 1 BGB gestütz­te Kla­ge betrifft einen ande­ren Streit­ge­gen­stand als der dem Gericht unter dem recht­li­chen Gesichts­punkt des § 14 Nr. 4 WEG unter­brei­te­te. Eine sol­che Kla­ge ist vor­lie­gend nicht (auch) erho­ben wor­den.

Für die­se Aus­le­gung des Kla­ge­be­geh­rens spricht im vor­lie­gen­den Fall schon, dass eine ver­stän­di­ge Par­tei regel­mä­ßig kei­ne (teil­wei­se) unzu­läs­si­ge Kla­ge erhe­ben möch­te, der Klä­ge­rin aber für Ansprü­che aus § 1004 Abs. 1 BGB die Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis fehl­te. Anders als bei Ansprü­chen aus § 14 Nr. 3 u. 4 WEG, bei der eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Gemein­schaft (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG) mit der Fol­ge gesetz­li­cher Pro­zess­stand­schaft besteht, han­delt es sich bei Ansprü­chen aus § 1004 Abs. 1 BGB um Indi­vi­du­al­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, bei der der Gemein­schaft die Aus­übungs- und Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis nur dann zuwächst, wenn die Ansprü­che durch sog. Ansich­zie­hen ver­ge­mein­schaf­tet wor­den sind (geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis nach § 10 Abs. 6 S. 3 Halb­satz 2 WEG) 15.

Von einer Ver­ge­mein­schaf­tung kann vor­lie­gend nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Der zu TOP 5 gefass­te Beschluss betrifft bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den Aus­le­gung 16 nur die Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen gegen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, nicht aber gegen Fremd­be­sit­zer.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 194/​14

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 19.12 2013 – V ZR 96/​13, BGH NZM 2014, 247 Rn. 7 mwN auch zum Streit­stand[]
  2. Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 125; vgl. auch BT-Drs. 16/​3843, 27[]
  3. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – V ZB 67/​09, NJW 2010, 1818 Rn. 7 zu § 43 Nr. 1 WEG[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 10.12 2009 – V ZB 67/​09, aaO; Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, NJW 1995, 2851, 2852 mwN[]
  5. BGH, Beschluss vom 21.06.2012 – V ZB 56/​12, NZM 2012, 732 Rn. 6[]
  6. BGH, Beschluss vom 26.09.2002 – V ZB 24/​02, BGHZ 152, 136, 1421[]
  7. vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.09.2002- V ZB 24/​02, aaO S. 145 mwN[]
  8. Beschluss vom 14.07.2011 – V ZB 67/​11, NJW 2011, 3306 Rn. 4 i.V.m. dem wie­der­ge­ge­be­nen Sach­ver­halt; vgl. auch Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 126[]
  9. BayO­bLG, ZMR 1998, 708, 710; OLG Düs­sel­dorf, WuM 2005, 668 f.; LG Ham­burg, ZMR 2013, 836 mwN[]
  10. zum Gan­zen BGH, Beschluss vom 07.03.2002 – V ZB 24/​01, BGHZ 150, 109, 114 ff.[]
  11. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – V ZB 67/​09, NJW 2010, 1818 Rn. 9 ff.[]
  12. v. Rechen­berg, ZWE 2006, 47, 53; eben­so der Sache nach KG, NZM 2006, 297; LG Ham­burg, ZWE 2014, 31; aA etwa Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 73; NK-Schultz­ky, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21[]
  13. vgl. BR-Drs. 75/​51, S. 17: "§ 14 umschreibt die aus der Gemein­schaft erwach­se­nen Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer …"[]
  14. so etwa Horst, NZM 2012, 289, 293; vgl. auch BGH, Urteil vom 01.12 2006 – V ZR 112/​06, NZM 2007, 432 Rn. 6 ff.; NK-Schultz­ky, aaO, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 8; zum Streit­stand Timme/​Dötsch, aaO, § 14 Rn. 118 ff. u. 185 mwN[]
  15. vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/​14, ZWE 2015, 123 Rn. 6 ff. mwN; spe­zi­ell zu § 1004 BGB bei Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten Timme/​Dötsch, aaO, § 14 Rn. 185[]
  16. dazu etwa BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, NZM 2015, 88 Rn. 8 mwN[]