Nießbrauch am Wohnungseigentum – und die Klage der WEG-Gemeinschaft

Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.

Nießbrauch am Wohnungseigentum – und die Klage der WEG-Gemeinschaft

Die Voraussetzungen des § 72 Abs. 2 GVG liegen nicht vor. Die alleine in Betracht kommenden Nr. 1 und 2 des § 43 WEG – je nachdem, welchem Tatbestand man Klagen zuordnet, die die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich als gesetzliche Prozessstandschafterin nach § 10 Abs. 6 WEG führt (vom Bundesgerichtshof bisher offengelassen1) – sind nicht einschlägig. Zwar sind § 43 Nr. 1 u. 2 WEG weit auszulegen2, so dass es für die Normanwendung nicht entscheidend auf die Rechtsgrundlage ankommt, aus der ein Anspruch hergeleitet wird3. Erforderlich ist jedoch stets, dass die Streitigkeit in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht4. Nur bei Wahrung dieser Voraussetzung können andere Personen verfahrensrechtlich dem Wohnungseigentümer im Sinne von § 43 Nr. 1 u. 2 WEG gleichgestellt werden. So unterfallen etwa Streitigkeiten über die Rückforderung zu viel gezahlter Hausgeldforderungen auch dann § 43 WEG, wenn nicht der Wohnungseigentümer selbst, sondern statt seiner ein Zessionar, ein gewillkürter Prozessstandschafter5 oder der Insolvenzverwalter6 die Forderung einklagt – dies aber nur deshalb, weil die Verschiebung der Rechtszuständigkeit bei der Abtretung bzw. die Verlagerung nur der Prozessführungsbefugnis in den übrigen Fällen an dem einmal gegebenen Gemeinschaftsbezug nichts ändert7.

Gemessen daran fallen Klagen gegen Fremdnutzer von Wohnungseigentum nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Diese stehen als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Wohnungseigentümern in einer Rechtsbeziehung, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Dem entspricht es, dass der Bundesgerichtshof eine gegen den Mieter einer Eigentumswohnung gerichtete Klage, die auf die Verurteilung zur Unterlassung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen gerichtet war, als allgemeine zivilprozessuale Rechtsstreitigkeit eingeordnet hat8. Entgegen der Auffassung der Revision genügt es danach für die Annahme einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG nicht, dass der Fremdnutzer „statt des Wohnungseigentümers“ in Anspruch genommen wird. Das gilt umso mehr, als ein Vorgehen gegen den Wohnungseigentümer zumindest nach § 14 Nr. 2 WEG möglich bleibt und Prozesse, an denen Dritte beteiligt sind, nach der gesetzlichen Systematik nur unter den – hier nicht vorliegenden – Voraussetzungen von § 43 Nr. 5 WEG als Wohnungseigentumssache zu qualifizieren sind, aber selbst dann nicht die besondere – nur in Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG eröffnete – Berufungszuständigkeit gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG gegeben ist.

Eine hiervon abweichende rechtliche Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Nießbraucher teilweise in die dingliche Rechtsstellung einrückt, die sonst allein dem Wohnungseigentümer zukommt. Denn damit geht kein Eintritt in die verbandsrechtliche Rechtstellung des Wohnungseigentümers einher, die eine notwendige Voraussetzung für den nach § 43 Nr. 1 u. 2 WEG erforderlichen Gemeinschaftsbezug bildet. Folgerichtig steht dem Nießbraucher weder ein Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer noch die Befugnis zur Anfechtung gefasster Beschlüsse zu9; auch § 43 Nr. 4 WEG ist nicht einschlägig10. Vor diesem Hintergrund ist nichts dafür ersichtlich, dass der Nießbraucher auf der Passivseite materiellrechtlich zumindest teilweise in die verbandsrechtliche Rechtsstellung des Wohnungseigentümers eintritt; auch eine Verlagerung der passiven Prozessführungsbefugnis auf den Nießbraucher findet durch die Einräumung des Nießbrauchs nicht statt.

Im rechtlichen Ausgangspunkt zu Recht geht das Berufungsgericht sodann davon aus, dass bei Fehlen einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit die Berufung zulässigerweise nur bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht eingelegt werden kann (§ 72 Abs. 1 GVG), dass etwas anderes nur dann gilt, wenn die Frage, ob eine solche Streitigkeit vorliegt, für bestimmte Fallgruppen noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und man über deren Beantwortung mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein kann, und der Berufungskläger sodann entsprechend § 281 ZPO (hilfsweise) die Verweisung an das nach Auffassung des angerufenen Gerichts zuständige Berufungsgericht beantragt11.

Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer12. Die für einen Analogieschluss erforderliche planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur Wohnungseigentümer passivlegitimiert sind, beruht auf keinem Versehen des Gesetzgebers13. Die Regelung ist in den mit „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ bezeichneten 2. Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes eingebettet. An dieser sind Fremdnutzer nicht beteiligt. Auch dadurch wird deutlich, dass die Vorschrift das Vorhandensein gemeinschaftsbezogener Rechtsbeziehungen voraussetzt, die zwischen Wohnungseigentümern und Fremdnutzern bzw. zwischen diesen und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht bestehen. Vor diesem Hintergrund greift auch hier das Argument zu kurz, der Fremdnutzer werde lediglich anstelle des Wohnungseigentümers in Anspruch genommen.

Ob – wozu der Bundesgerichtshof neigt – Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Fremdnutzer in Betracht kommen14, braucht hier nicht abschließend geklärt zu werden. Eine auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützte Klage betrifft einen anderen Streitgegenstand als der dem Gericht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 14 Nr. 4 WEG unterbreitete. Eine solche Klage ist vorliegend nicht (auch) erhoben worden.

Für diese Auslegung des Klagebegehrens spricht im vorliegenden Fall schon, dass eine verständige Partei regelmäßig keine (teilweise) unzulässige Klage erheben möchte, der Klägerin aber für Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB die Prozessführungsbefugnis fehlte. Anders als bei Ansprüchen aus § 14 Nr. 3 u. 4 WEG, bei der eine geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG) mit der Folge gesetzlicher Prozessstandschaft besteht, handelt es sich bei Ansprüchen aus § 1004 Abs. 1 BGB um Individualansprüche der Wohnungseigentümer, bei der der Gemeinschaft die Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis nur dann zuwächst, wenn die Ansprüche durch sog. Ansichziehen vergemeinschaftet worden sind (gekorene Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WEG)15.

Von einer Vergemeinschaftung kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Der zu TOP 5 gefasste Beschluss betrifft bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung16 nur die Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen Fremdbesitzer.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 194/14

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 19.12 2013 – V ZR 96/13, BGH NZM 2014, 247 Rn. 7 mwN auch zum Streitstand[]
  2. Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 125; vgl. auch BT-Drs. 16/3843, 27[]
  3. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 7 zu § 43 Nr. 1 WEG[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 10.12 2009 – V ZB 67/09, aaO; Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, NJW 1995, 2851, 2852 mwN[]
  5. BGH, Beschluss vom 21.06.2012 – V ZB 56/12, NZM 2012, 732 Rn. 6[]
  6. BGH, Beschluss vom 26.09.2002 – V ZB 24/02, BGHZ 152, 136, 1421[]
  7. vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.09.2002- V ZB 24/02, aaO S. 145 mwN[]
  8. Beschluss vom 14.07.2011 – V ZB 67/11, NJW 2011, 3306 Rn. 4 i.V.m. dem wiedergegebenen Sachverhalt; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 126[]
  9. BayObLG, ZMR 1998, 708, 710; OLG Düsseldorf, WuM 2005, 668 f.; LG Hamburg, ZMR 2013, 836 mwN[]
  10. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 07.03.2002 – V ZB 24/01, BGHZ 150, 109, 114 ff.[]
  11. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 9 ff.[]
  12. v. Rechenberg, ZWE 2006, 47, 53; ebenso der Sache nach KG, NZM 2006, 297; LG Hamburg, ZWE 2014, 31; aA etwa Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 73; NK-Schultzky, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21[]
  13. vgl. BR-Drs. 75/51, S. 17: „§ 14 umschreibt die aus der Gemeinschaft erwachsenen Pflichten der Wohnungseigentümer …“[]
  14. so etwa Horst, NZM 2012, 289, 293; vgl. auch BGH, Urteil vom 01.12 2006 – V ZR 112/06, NZM 2007, 432 Rn. 6 ff.; NK-Schultzky, aaO, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 8; zum Streitstand Timme/Dötsch, aaO, § 14 Rn. 118 ff. u. 185 mwN[]
  15. vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/14, ZWE 2015, 123 Rn. 6 ff. mwN; speziell zu § 1004 BGB bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten Timme/Dötsch, aaO, § 14 Rn. 185[]
  16. dazu etwa BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, NZM 2015, 88 Rn. 8 mwN[]

Bildnachweis: