Opti­ons­recht auf Pacht­ver­län­ge­rung – und der bereits abge­lau­fe­ne Pacht­ver­trag

Ein ver­trag­lich ver­ein­bar­tes Opti­ons­recht auf Ver­län­ge­rung eines Miet- oder Pacht­ver­trags erlischt mit Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­dau­er. Wird das Miet- oder Pacht­ver­hält­nis nach Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­zeit auf unbe­stimm­te Zeit fort­ge­setzt, so bleibt das Opti­ons­recht nicht bestehen und lebt auch nicht wie­der auf. Mit­hin kann, wenn der Päch­ter eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks des­sen Bewirt­schaf­tung nach Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­zeit fort­setzt, hier­in nicht die kon­klu­den­te Aus­übung sei­nes ursprüng­li­chen Opti­ons­rechts gese­hen wer­den.

Opti­ons­recht auf Pacht­ver­län­ge­rung – und der bereits abge­lau­fe­ne Pacht­ver­trag

Für Ver­län­ge­rungs­op­tio­nen gilt der all­ge­mein gel­ten­de Grund­satz, dass das Opti­ons­recht mit Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­dau­er erlischt. Wird das Miet- oder Pacht­ver­hält­nis nach Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­zeit auf unbe­stimm­te Zeit fort­ge­setzt, so bleibt das Opti­ons­recht nicht bestehen und lebt auch nicht wie­der auf. So hat der Bun­des­ge­richts­hof in einem Miet­rechts­fall zu § 568 BGB a. F. (Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses auf unbe­stimm­te Zeit durch tat­säch­li­che Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs ohne Wider­spruch des Ver­mie­ters) aus­zugs­wei­se aus­ge­führt1:

"Haben die Miet­ver­trags­par­tei­en – wie hier – eine fes­te Lauf­zeit des Ver­tra­ges ver­ein­bart und dem Mie­ter eine Ver­län­ge­rungs­op­ti­on ein­ge­räumt, ohne hier­für eine Frist zur Gel­tend­ma­chung vor­zu­se­hen, so ist im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung davon aus­zu­ge­hen, daß die Opti­on bis zum Ablauf des befris­te­ten Miet­ver­tra­ges aus­ge­übt wer­den muß. Denn es liegt im schüt­zens­wer­ten Inter­es­se des Ver­mie­ters, der dem Mie­ter die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on ein­ge­räumt hat, bis zum Ablauf des Miet­ver­tra­ges zu wis­sen, ob er sich auf eine Fort­set­zung des Ver­tra­ges mit dem Mie­ter ein­stel­len muß. Dies hat der Bun­des­ge­richts­hof – in Modi­fi­zie­rung des Urteils vom 04.12 19742 – bereits aus­ge­führt3.

Aus § 568 BGB folgt nichts ande­res. Der Umstand, daß sich das Miet­ver­hält­nis gemäß § 568 BGB man­gels eines recht­zei­ti­gen Wider­spruchs des Ver­mie­ters auf unbe­stimm­te Zeit fort­setzt, führt nicht dazu, daß die Opti­on nun­mehr auch nach dem regu­lä­ren Frist­ab­lauf aus­ge­übt wer­den könn­te. § 568 BGB will durch sei­ne Fik­ti­on ledig­lich den Ein­tritt eines ver­trags­lo­sen Zustan­des ver­hin­dern. Er bewirkt ein Fort­be­stehen des Miet­ver­tra­ges mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt, aller­dings mit Aus­nah­me der Rege­lun­gen, die sich auf den Zeit­ab­lauf bezie­hen und der Fort­set­zung auf unbe­stimm­te Zeit ent­ge­gen­ste­hen wür­den. Daher kann auch die mit Frist­ab­lauf erlo­sche­ne Opti­on nicht wie­der auf­le­ben4."

Nichts ande­res kann im vor­lie­gen­den Fall gel­ten, in dem wegen der tat­säch­li­chen Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs vom Päch­ter eine unbe­scha­det von § 594 BGB ein­ge­tre­te­ne kon­klu­den­te Ver­län­ge­rung des Land­pacht­ver­tra­ges gel­tend gemacht wird. Soweit sich der Päch­ter inso­weit auf die von ihm mehr­fach ange­führ­te Ent­schei­dung des Land­wirt­schafts­se­nats beim OLG Koblenz5 beruft, wonach der Gesetz­ge­ber durch § 594 BGB die Been­di­gung des Pacht­ver­hält­nis­ses nicht zwin­gend habe fest­schrei­ben, son­dern nur die auto­ma­ti­sche Ver­län­ge­rung bei feh­len­dem Wider­spruch wie im Miet­recht habe aus­schlie­ßen wol­len, sodass eine Fort­set­zung durch kon­klu­den­tes Ver­hal­ten durch­aus mög­lich sei, so ent­spricht dies im Grund­satz auch der Recht­spre­chung des Land­wirt­schafts­se­nats, hilft dem Päch­ter hier aber nicht wei­ter. Denn selbst dann, wenn man bereits in der Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs ab dem Fol­ge­tag, also ab 01.03.2011 (und nicht erst durch die Zah­lung der nächs­ten Pacht im Okto­ber 2011) die kon­klu­den­te Aus­übung des Opti­ons­rechts sehen woll­te, wäre die­se zu spät, näm­lich erst nach dem Ende der befris­te­ten regu­lä­ren Pacht­zeit zum 28.02.2011 erfolgt. Sieht man hin­ge­gen in der Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs ab dem 01.03.2011 sowie der ent­ge­gen genom­me­nen Pacht­zah­lung im Okto­ber 2011 zunächst eine Ver­län­ge­rung des Pacht­ver­tra­ges auf unbe­stimm­te Dau­er, so konn­te die Opti­on auf wei­te­re Ver­län­ge­rung um fünf Jah­re eben­falls nicht mehr aus­ge­übt wer­den. Denn die kon­klu­den­te Ver­län­ge­rung des Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­ses durch Fort­set­zung des Gebrauchs geschieht zwar mit dem Inhalt des ursprüng­li­chen Ver­trags­ver­hält­nis­ses, jedoch ohne die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on. Letz­te­re erlischt mit dem Ablauf der regu­lä­ren Ver­trags­zeit und lebt auch nicht wie­der auf6.

Konn­te somit nach Ablauf des 28.02.2011 die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on nicht mehr aus­ge­übt wer­den, weil sie erlo­schen war, so fehlt es auch an einer vor­he­ri­gen und somit recht­zei­ti­gen Aus­übung. Zwar meint der Päch­ter, eine kon­klu­den­te Aus­übung sei bereits durch die Zah­lung und Ent­ge­gen­nah­me der Pacht im Okto­ber 2010 erfolgt, weil die­se Pacht­zah­lung auch den zukünf­ti­gen Pacht­zeit­raum ab dem 01.03.2011 mit abge­deckt habe. Dies ist aber in tat­säch­li­cher Hin­sicht unzu­tref­fend. Viel­mehr lief das Pacht­jahr, wie in der münd­li­chen Ver­hand­lung erör­tert, nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung jeweils vom 01.03. eines Jah­res bis zum 28.02. des Fol­ge­jah­res und die Pacht war jeweils zum 01.10. fäl­lig . Damit erfolg­te die Pacht­zah­lung also jeweils für März bis Sep­tem­ber rück­wir­kend und für Okto­ber bis ein­schließ­lich Febru­ar des Fol­ge­jah­res im Vor­aus. Mit­hin deck­te die Pacht­zah­lung vom Okto­ber 2010 nur das rest­li­che Pacht­jahr bis zum 28.02.2011 ab.

Soweit der Päch­ter schließ­lich, wie in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Ober­lan­des­ge­richt im Ein­zel­nen erör­tert, ein­wen­det, er habe dar­auf ver­traut, das Opti­ons­recht nicht aktiv gel­tend machen zu müs­sen, son­dern kon­klu­dent durch Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs aus­üben zu kön­nen, weil das Amts­ge­richt Tostedt in sei­nem Urteil im Vor­pro­zess dies so gebil­ligt habe, hilft ihm dies eben­falls nicht wei­ter. Denn eine Ver­pflich­tung des Ver­päch­ters nach Ver­trau­ens- und Gut­glau­bens­grund­sät­zen wür­de vor­aus­set­zen, dass der Ver­päch­ter das vom Päch­ter in Anspruch genom­me­ne Ver­trau­en auf das Urteil im Vor­pro­zess hät­te erken­nen kön­nen und die­ses Ver­trau­en ent­we­der aus­drück­lich oder durch eige­nes schlüs­si­ges Ver­hal­ten bestä­tigt hät­te. Dar­an fehlt es aber ersicht­lich des­halb, weil der Ver­päch­ter das genann­te Urteil mit dem Rechts­mit­tel der Beru­fung ange­grif­fen hat. Zwar ist die Beru­fung im Ergeb­nis ohne Erfolg geblie­ben, jedoch nicht auf der Grund­la­ge einer nach­träg­li­chen kon­klu­den­ten Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on, wie das Amts­ge­richt in ers­ter Instanz gemeint hat­te, son­dern wegen der Fest­stel­lung, der Päch­ter habe das Opti­ons­recht "mit Schrei­ben vom 09.01.2006 und damit vor Ablauf des der­zei­ti­gen Pacht­zeit­rau­mes" aus­ge­übt. Unter Beach­tung des Inhalts der Beru­fungs­ver­fah­rens und des Beru­fungs­ur­teils durf­te aber weder der Päch­ter anneh­men, er brau­che nicht aktiv zu wer­den und kön­ne durch blo­ße Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs sein Opti­ons­recht still­schwei­gend aus­üben, noch konn­te und muss­te der Ver­päch­ter erken­nen, dass der Päch­ter – gleich­wohl – die­ser Auf­fas­sung war.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Urteil vom 12. März 2014 – 7 U 164/​13 (L)

  1. BGH, Beschluss vom 06.12.2000 – XII ZR 167/​98, Rn. 3, 4 []
  2. BGH, Urteil vom 04.12.1974 – VIII ZR 160/​73 MDR 1975, 397 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.1982 – VIII ZR 196/​81 , NJW 1982, 2770, 2771; und vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/​84ZMR 1985, 260, 261; vgl. fer­ner bereits die älte­re Recht­spre­chung RGZ 99, 154, 155 ff.; BGH, Urteil vom 17.05.1967 – V ZR 96/​64WM 1967, 935, 936; OLG Düs­sel­dorf MDR 1981, 847; OLG Düs­sel­dorf ZMR 1991, 378; OLG Köln ZMR 1996, 433; Erman/​Jendrek BGB 10. Aufl. vor § 535 Rdn. 69; Staudinger/​Emmerich [13. Bearb.1995] BGB Vor­bem. zu §§ 535, 536 Rdn. 223, 225; Soergel/​Kummer BGB 12. Aufl. vor § 535 Rdn. 33; Emmerich/​Sonnenschein Mie­te 7. Aufl. vor §§ 535, 536 BGB Rdn. 77, 78; Reinstorf in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. II Rdn. 215, 216; a.A. wohl MünchKomm/​Voelskow BGB 3. Aufl. §§ 535, 536 Rdn. 34, 35; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 8. Aufl. Rdn. 833 []
  4. vgl. Palandt/​Putzo BGB 59. Aufl. § 568 Rdn. 10 m. w. N. []
  5. OLG Koblenz, ZMR 2008, 396 []
  6. BGH a. a. O. []
  7. zum beschei­nig­ten Zeit­punkt []