Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag

Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. Mithin kann, wenn der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks dessen Bewirtschaftung nach Ablauf der regulären Vertragszeit fortsetzt, hierin nicht die konkludente Ausübung seines ursprünglichen Optionsrechts gesehen werden.

Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag

Für Verlängerungsoptionen gilt der allgemein geltende Grundsatz, dass das Optionsrecht mit Ablauf der regulären Vertragsdauer erlischt. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. So hat der Bundesgerichtshof in einem Mietrechtsfall zu § 568 BGB a. F. (Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit durch tatsächliche Fortsetzung des Mietgebrauchs ohne Widerspruch des Vermieters) auszugsweise ausgeführt1:

“Haben die Mietvertragsparteien – wie hier – eine feste Laufzeit des Vertrages vereinbart und dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt, ohne hierfür eine Frist zur Geltendmachung vorzusehen, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, daß die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgeübt werden muß. Denn es liegt im schützenswerten Interesse des Vermieters, der dem Mieter die Verlängerungsoption eingeräumt hat, bis zum Ablauf des Mietvertrages zu wissen, ob er sich auf eine Fortsetzung des Vertrages mit dem Mieter einstellen muß. Dies hat der Bundesgerichtshof – in Modifizierung des Urteils vom 04.12 19742 – bereits ausgeführt3.

Aus § 568 BGB folgt nichts anderes. Der Umstand, daß sich das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB mangels eines rechtzeitigen Widerspruchs des Vermieters auf unbestimmte Zeit fortsetzt, führt nicht dazu, daß die Option nunmehr auch nach dem regulären Fristablauf ausgeübt werden könnte. § 568 BGB will durch seine Fiktion lediglich den Eintritt eines vertragslosen Zustandes verhindern. Er bewirkt ein Fortbestehen des Mietvertrages mit dem vereinbarten Inhalt, allerdings mit Ausnahme der Regelungen, die sich auf den Zeitablauf beziehen und der Fortsetzung auf unbestimmte Zeit entgegenstehen würden. Daher kann auch die mit Fristablauf erloschene Option nicht wieder aufleben4.”

Nichts anderes kann im vorliegenden Fall gelten, in dem wegen der tatsächlichen Fortsetzung des Pachtgebrauchs vom Pächter eine unbeschadet von § 594 BGB eingetretene konkludente Verlängerung des Landpachtvertrages geltend gemacht wird. Soweit sich der Pächter insoweit auf die von ihm mehrfach angeführte Entscheidung des Landwirtschaftssenats beim OLG Koblenz5 beruft, wonach der Gesetzgeber durch § 594 BGB die Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zwingend habe festschreiben, sondern nur die automatische Verlängerung bei fehlendem Widerspruch wie im Mietrecht habe ausschließen wollen, sodass eine Fortsetzung durch konkludentes Verhalten durchaus möglich sei, so entspricht dies im Grundsatz auch der Rechtsprechung des Landwirtschaftssenats, hilft dem Pächter hier aber nicht weiter. Denn selbst dann, wenn man bereits in der Fortsetzung des Pachtgebrauchs ab dem Folgetag, also ab 01.03.2011 (und nicht erst durch die Zahlung der nächsten Pacht im Oktober 2011) die konkludente Ausübung des Optionsrechts sehen wollte, wäre diese zu spät, nämlich erst nach dem Ende der befristeten regulären Pachtzeit zum 28.02.2011 erfolgt. Sieht man hingegen in der Fortsetzung des Pachtgebrauchs ab dem 01.03.2011 sowie der entgegen genommenen Pachtzahlung im Oktober 2011 zunächst eine Verlängerung des Pachtvertrages auf unbestimmte Dauer, so konnte die Option auf weitere Verlängerung um fünf Jahre ebenfalls nicht mehr ausgeübt werden. Denn die konkludente Verlängerung des Miet- oder Pachtverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs geschieht zwar mit dem Inhalt des ursprünglichen Vertragsverhältnisses, jedoch ohne die Verlängerungsoption. Letztere erlischt mit dem Ablauf der regulären Vertragszeit und lebt auch nicht wieder auf6.

Konnte somit nach Ablauf des 28.02.2011 die Verlängerungsoption nicht mehr ausgeübt werden, weil sie erloschen war, so fehlt es auch an einer vorherigen und somit rechtzeitigen Ausübung. Zwar meint der Pächter, eine konkludente Ausübung sei bereits durch die Zahlung und Entgegennahme der Pacht im Oktober 2010 erfolgt, weil diese Pachtzahlung auch den zukünftigen Pachtzeitraum ab dem 01.03.2011 mit abgedeckt habe. Dies ist aber in tatsächlicher Hinsicht unzutreffend. Vielmehr lief das Pachtjahr, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert, nach der vertraglichen Vereinbarung jeweils vom 01.03. eines Jahres bis zum 28.02. des Folgejahres und die Pacht war jeweils zum 01.10. fällig . Damit erfolgte die Pachtzahlung also jeweils für März bis September rückwirkend und für Oktober bis einschließlich Februar des Folgejahres im Voraus. Mithin deckte die Pachtzahlung vom Oktober 2010 nur das restliche Pachtjahr bis zum 28.02.2011 ab.

Soweit der Pächter schließlich, wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht im Einzelnen erörtert, einwendet, er habe darauf vertraut, das Optionsrecht nicht aktiv geltend machen zu müssen, sondern konkludent durch Fortsetzung des Pachtgebrauchs ausüben zu können, weil das Amtsgericht Tostedt in seinem Urteil im Vorprozess dies so gebilligt habe, hilft ihm dies ebenfalls nicht weiter. Denn eine Verpflichtung des Verpächters nach Vertrauens- und Gutglaubensgrundsätzen würde voraussetzen, dass der Verpächter das vom Pächter in Anspruch genommene Vertrauen auf das Urteil im Vorprozess hätte erkennen können und dieses Vertrauen entweder ausdrücklich oder durch eigenes schlüssiges Verhalten bestätigt hätte. Daran fehlt es aber ersichtlich deshalb, weil der Verpächter das genannte Urteil mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen hat. Zwar ist die Berufung im Ergebnis ohne Erfolg geblieben, jedoch nicht auf der Grundlage einer nachträglichen konkludenten Ausübung der Verlängerungsoption, wie das Amtsgericht in erster Instanz gemeint hatte, sondern wegen der Feststellung, der Pächter habe das Optionsrecht “mit Schreiben vom 09.01.2006 und damit vor Ablauf des derzeitigen Pachtzeitraumes” ausgeübt. Unter Beachtung des Inhalts der Berufungsverfahrens und des Berufungsurteils durfte aber weder der Pächter annehmen, er brauche nicht aktiv zu werden und könne durch bloße Fortsetzung des Pachtgebrauchs sein Optionsrecht stillschweigend ausüben, noch konnte und musste der Verpächter erkennen, dass der Pächter – gleichwohl – dieser Auffassung war.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 12. März 2014 – 7 U 164/13 (L)

  1. BGH, Beschluss vom 06.12.2000 – XII ZR 167/98, Rn. 3, 4 []
  2. BGH, Urteil vom 04.12.1974 – VIII ZR 160/73 MDR 1975, 397 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.1982 – VIII ZR 196/81 , NJW 1982, 2770, 2771; und vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/84ZMR 1985, 260, 261; vgl. ferner bereits die ältere Rechtsprechung RGZ 99, 154, 155 ff.; BGH, Urteil vom 17.05.1967 – V ZR 96/64WM 1967, 935, 936; OLG Düsseldorf MDR 1981, 847; OLG Düsseldorf ZMR 1991, 378; OLG Köln ZMR 1996, 433; Erman/Jendrek BGB 10. Aufl. vor § 535 Rdn. 69; Staudinger/Emmerich [13. Bearb.1995] BGB Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdn. 223, 225; Soergel/Kummer BGB 12. Aufl. vor § 535 Rdn. 33; Emmerich/Sonnenschein Miete 7. Aufl. vor §§ 535, 536 BGB Rdn. 77, 78; Reinstorf in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 215, 216; a.A. wohl MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. §§ 535, 536 Rdn. 34, 35; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 833 []
  4. vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 568 Rdn. 10 m. w. N. []
  5. OLG Koblenz, ZMR 2008, 396 []
  6. BGH a. a. O. []
  7. zum bescheinigten Zeitpunkt []