Räu­mung von ver­mie­te­tem Gewer­be­raum – und die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung gegen den Unter­mie­ter

Der Erlass einer einst­wei­li­gen Ver­fü­gung auf Räu­mung von ver­mie­te­tem Gewer­be­raum durch einen Drit­ten, der im Besitz der Miet­sa­che ist, kann nicht auf eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 940a Abs. 2 ZPO gestützt wer­den.

Räu­mung von ver­mie­te­tem Gewer­be­raum – und die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung gegen den Unter­mie­ter

Die Vor­schrift des § 940 a Abs. 2 ZPO, nach der eine Räu­mung auch gegen einen Drit­ten ange­ord­net wer­den kann, der im Besitz der Miet­sa­che ist, wenn gegen den Mie­ter ein voll­streck­ba­rer Räu­mungs­ti­tel vor­liegt und der Ver­mie­ter von dem Besit­zer­werb des Drit­ten erst nach Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung Kennt­nis erlangt hat, ist ange­sichts der kla­ren Geset­zes­la­ge aus­schließ­lich auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se anwend­bar. Inso­weit kann sie die Antrag­stel­le­rin weder mit Erfolg auf die ver­ein­zelt geblie­be­ne Ent­schei­dung des Land­ge­richts Ham­burg beru­fen, die den § 940 Abs. 2 ZPO auf­grund eines "Erst-Recht-Schlus­ses" auch auf die Gewer­be­raum­mie­te erstre­cken will, weil bei der Nach­teils­ab­wä­gung ein nicht so über­ra­gen­des Rechts­gut wie die grund­recht­lich geschütz­te Woh­nung betrof­fen sei 1, noch auf die von ihr ange­führ­ten Lite­ra­tur­mei­nun­gen, die im Rah­men des Gesetz­ge­bungs­ver­fah­rens zum Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz 2013 ein prak­ti­sches Bedürf­nis für eine Aus­wei­tung des § 940 Abs. 2 ZPO auch auf einst­wei­li­ge Ver­fü­gun­gen im Gewer­be­raum­miet­recht bejaht haben.

Ob eine ana­lo­ge Anwen­dung der Norm rechts­po­li­tisch sinn­voll wäre, weil die Miss­brauchs­fäl­le in der Gewer­be­raum­mie­te genau­so vor­kom­men wie in der Wohn­raum­mie­te, wie die Antrag­stel­le­rin für den vor­lie­gen­den Fall gel­tend macht, ist uner­heb­lich. Denn ange­sichts der Ein­deu­tig­keit der gesetz­li­chen Rege­lung ist eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 940 a Abs. 2 ZPO außer­halb von Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen nach der herr­schen­den Mei­nung in Recht­spre­chung und Schrift­tum 2, der auch das Ober­lan­des­ge­richt unein­ge­schränkt folgt, nicht mög­lich. Es fehlt näm­lich bereits an der für einen Ana­lo­gie­schluss erfor­der­li­chen plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke.

Gegen eine Erstre­ckung des Anwen­dungs­be­reichs von 940 a Abs. 2 ZPO auch auf sons­ti­ge Mieträu­me spricht bereits der kla­re Wort­laut der Norm, der aus­drück­lich von der "Räu­mung von Wohn­raum" spricht. Auch die Geset­zes­sys­te­ma­tik spricht gegen die Anwend­bar­keit der Norm auf sons­ti­ge Mieträu­me, da der Gesetz­ge­ber die Vor­schrift im Zuge des Miet­rechts­än­de­rungs­ge­set­zes unter der amt­li­chen Über­schrift "Räu­mung von Wohn­raum" ange­sie­delt hat.

Schließ­lich ergibt sich ein­deu­tig aus den Gesetz­ge­bungs­ma­te­ria­li­en zum Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz 2013 3, dass der Gesetz­ge­ber im Zuge der Reform auf die von ihm als abän­de­rung­be­dürf­tig gewer­te­ten Miss­stän­de allein bei der Wohn­raum­mie­te reagie­ren und eine ver­ein­fach­te Durch­set­zung von Räu­mungs­ti­teln gegen dem Ver­mie­ter bis dahin unbe­kann­te mit­be­sit­zen­de Unter­mie­ter, Fami­li­en­mit­glie­der, Lebens­part­ner oder sons­ti­ge Per­so­nen schaf­fen woll­te. Obwohl im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren ent­spre­chen­de Rege­lun­gen auch für das Gewer­be­raum­miet­recht ange­regt wur­den 4 und der Deut­sche Miet­ge­richts­tag e.V. in sei­ner Stel­lung­nah­me zum Refe­ren­ten­ent­wurf eines Miet­rechts­än­de­rungs­ge­set­zes aus­drück­lich gefor­dert hat­te, in einem § 940 b ZPO die Anwend­bar­keit zumin­dest des § 940 a Abs. 2 BGB auch für Gewer­be­raum­miet­ver­trä­ge anzu­ord­nen (hier­zu etwa Börs­t­ing­haus juris PR-MietR 22/​2013, Anm. 5), hat der der Gesetz­ge­ber die­se ihm bekann­ten Anre­gun­gen nicht auf­ge­grif­fen und sich damit bewusst für eine Beschrän­kung der Voll­stre­ckungs­er­leich­te­run­gen auf das Wohn­raum­miet­recht ent­schie­den. Dar­aus folgt aber zwin­gend, dass die Vor­schrift man­gels plan­wid­ri­ger Rege­lungs­lü­cke auch nicht ana­log oder im Sin­ne eines "Erst-Recht-Schlus­ses" auf die Gewer­be­raum­mie­te ange­wandt wer­den kann. Es liegt viel­mehr nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers eine eng aus­zu­le­gen­de, auf den Wohn­raum zuge­schnit­te­ne Aus­nah­me­vor­schrift vor 5.

Gegen eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 940 a Abs. 2 ZPO auf die Gewer­be­raum­mie­te spricht außer­dem, dass der Gesetz­ge­ber auch für den Fall, dass einer Siche­rungs­an­ord­nung gemäß § 283 ZPO kei­ne Fol­ge geleis­tet wird, nur die Räu­mung von Wohn­raum im Wege einst­wei­li­ger Ver­fü­gung gemäß § 940 a Abs. 3 ZPO zuge­las­sen hat, obgleich eine Siche­rungs­an­ord­nung auch gegen einen Gewer­be­raum­mie­ter erge­hen kann.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 24. Novem­ber 2014 – 2 W 237/​14

  1. LG Ham­burg NJW 2013, 3666[]
  2. vgl. KG Ber­lin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/​Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 4; Baumbach/​Lauterbach/​Albers/​Hartmann, ZPO, 72. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 3; Börs­t­ing­haus, juris­PR-MietR 16/​2014 Anm. 6; Neu­haus, ZMR 2013, 686, 694[]
  3. vgl. ins­be­son­de­re die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs vom 15.08.2012, BT-Drs. 17/​10485, S. 33 f.[]
  4. vgl. etwa Streyl, NZM 2012, 256[]
  5. vgl. KG Ber­lin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/​Vollkommer, a. a. O., § 940 a Rz. 4; Börs­t­ing­haus, juris­PR-MietR 16/​2014 Anm. 6; Neu­haus, ZMR 2013, 686, 694[]