Räumung von vermietetem Gewerberaum – und die einstweilige Verfügung gegen den Untermieter

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von vermietetem Gewerberaum durch einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO gestützt werden.

Die Vorschrift des § 940 a Abs. 2 ZPO, nach der eine Räumung auch gegen einen Dritten angeordnet werden kann, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat, ist angesichts der klaren Gesetzeslage ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Insoweit kann sie die Antragstellerin weder mit Erfolg auf die vereinzelt gebliebene Entscheidung des Landgerichts Hamburg berufen, die den § 940 Abs. 2 ZPO aufgrund eines „Erst-Recht-Schlusses“ auch auf die Gewerberaummiete erstrecken will, weil bei der Nachteilsabwägung ein nicht so überragendes Rechtsgut wie die grundrechtlich geschützte Wohnung betroffen sei¹, noch auf die von ihr angeführten Literaturmeinungen, die im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ein praktisches Bedürfnis für eine Ausweitung des § 940 Abs. 2 ZPO auch auf einstweilige Verfügungen im Gewerberaummietrecht bejaht haben.

Ob eine analoge Anwendung der Norm rechtspolitisch sinnvoll wäre, weil die Missbrauchsfälle in der Gewerberaummiete genauso vorkommen wie in der Wohnraummiete, wie die Antragstellerin für den vorliegenden Fall geltend macht, ist unerheblich. Denn angesichts der Eindeutigkeit der gesetzlichen Regelung ist eine analoge Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO außerhalb von Wohnraummietverhältnissen nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum², der auch das Oberlandesgericht uneingeschränkt folgt, nicht möglich. Es fehlt nämlich bereits an der für einen Analogieschluss erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.

Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereichs von 940 a Abs. 2 ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von der „Räumung von Wohnraum“ spricht. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen die Anwendbarkeit der Norm auf sonstige Mieträume, da der Gesetzgeber die Vorschrift im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes unter der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ angesiedelt hat.

Schließlich ergibt sich eindeutig aus den Gesetzgebungsmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013³, dass der Gesetzgeber im Zuge der Reform auf die von ihm als abänderungbedürftig gewerteten Missstände allein bei der Wohnraummiete reagieren und eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln gegen dem Vermieter bis dahin unbekannte mitbesitzende Untermieter, Familienmitglieder, Lebenspartner oder sonstige Personen schaffen wollte. Obwohl im Gesetzgebungsverfahren entsprechende Regelungen auch für das Gewerberaummietrecht angeregt wurden⁴ und der Deutsche Mietgerichtstag e.V. in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes ausdrücklich gefordert hatte, in einem § 940 b ZPO die Anwendbarkeit zumindest des § 940 a Abs. 2 BGB auch für Gewerberaummietverträge anzuordnen (hierzu etwa Börstinghaus juris PR-MietR 22/2013, Anm. 5), hat der der Gesetzgeber diese ihm bekannten Anregungen nicht aufgegriffen und sich damit bewusst für eine Beschränkung der Vollstreckungserleichterungen auf das Wohnraummietrecht entschieden. Daraus folgt aber zwingend, dass die Vorschrift mangels planwidriger Regelungslücke auch nicht analog oder im Sinne eines „Erst-Recht-Schlusses“ auf die Gewerberaummiete angewandt werden kann. Es liegt vielmehr nach dem Willen des Gesetzgebers eine eng auszulegende, auf den Wohnraum zugeschnittene Ausnahmevorschrift vor⁵.

Gegen eine analoge Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO auf die Gewerberaummiete spricht außerdem, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass einer Sicherungsanordnung gemäß § 283 ZPO keine Folge geleistet wird, nur die Räumung von Wohnraum im Wege einstweiliger Verfügung gemäß § 940 a Abs. 3 ZPO zugelassen hat, obgleich eine Sicherungsanordnung auch gegen einen Gewerberaummieter ergehen kann.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 24. November 2014 – 2 W 237/14

1. LG Hamburg NJW 2013, 3666[↩]
2. vgl. KG Berlin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 4; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 72. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 3; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 694[↩]
3. vgl. insbesondere die Begründung des Regierungsentwurfs vom 15.08.2012, BT-Drs. 17/10485, S. 33 f.[↩]
4. vgl. etwa Streyl, NZM 2012, 256[↩]
5. vgl. KG Berlin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/Vollkommer, a. a. O., § 940 a Rz. 4; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 694[↩]