Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie haben viele Menschen mit dem so genannten Grundpfandrecht zu tun. Es handelt sich um ein Recht, dass von einem Gläubiger ausgeübt werden kann. Vor allem dann, wenn der Kreditnehmer seinen Forderungen nicht mehr nachgeht, kann das Grundpfandrecht in Anspruch genommen werden. Bis es dazu kommt, müssen jedoch eine Reihe von Dingen passieren.
Der Kauf einer Immobilie: Eintragung von Grundschulden und Hypotheken
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, hat selten die komplette Summe in Bar parat oder auf dem Konto liegen. In den meisten Fällen werden Kredite bei Banken aufgenommen, mit denen ein Objekt erworben werden kann. Zusammen mit dem vorhandenen Eigenkapital kann dann eine Immobilie gekauft werden. Häufig bewerben Banken Finanzierungen, bei denen bis zu 80% des Kaufpreises über einen Kredit finanziert (siehe Preisentwicklung für Immobilien) werden kann.
Kommt es zum Kauf der Immobilie und zur Finanzierung heißt dies automatisch, dass ein Kreditvertrag aufgenommen wird. Die Bank tritt hier als Kreditgeber auf und ist gleichzeitig daran interessiert, dass der Kredit auch bezahlt werden kann. Die Zahlung des Kredites erfolgt üblicherweise in monatlichen Raten, die z.B. durch eine so genannte Sondertilgung ergänzt werden können.
Die Bank besitzt die Immobilie anteilig so lange, bis alle Raten gezahlt worden sind. Erst im Anschluss gibt es eine Mitteilung der Bank, dass der Kredit vollständig getilgt worden ist und der Gläubiger keinen Anspruch mehr hat den er geltend machen kann.
- Das Grundpfandrecht wird beim Kauf der Immobilie durch den Notar im Grundbuch eingetragen
- Die Kosten für den Notar und für die Eintragung trägt der Käufer der Immobilie
- Sollten mehrere Gläubiger das Grundpfandrecht bestellen, gibt es eine Rangfolge im Grundbuch
- Sollte der Kredit nicht bedient werden, heißt dies automatisch, dass das Objekt auf Wunsch des Gläubigers in die Zwangsversteigerung kommt
Zu beachten ist, dass das so genannte Grundpfandrecht mit dem Kaufvertrag zustande kommt. Die Bank, die den Kredit zur Verfügung stellt, kann sich ein Grundpfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Das bedeutet, dass die Bank als Kreditgeber das Recht hat, die Immobilie zu pfänden, sofern der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr tilgen kann und die Forderungen der Bank nicht mehr erfüllt. Der Notar trägt das Grundpfandrecht inklusive der Summe in das Grundbuch der Immobilie ein.
Sollte der Schuldner den kompletten Verpflichtungen der Zahlungen nicht mehr nachgehen können, bedeutet dies in vielen Fällen, dass automatisch die Zwangsvollstreckung (siehe Quelle) der Immobilie in die Wege geleitet wird und somit das Objekt veräußert werden kann, damit die Bank ihr Geld für den Kredit erhält.
Die Hypothek oder die Grundschuld sind mit einer Rangfolge im Grundbuch eingetragen. Es ist denkbar, dass verschiedene Hypotheken aufgenommen werden, um eine Immobilie zu finanzieren. Das heißt in der Praxis, dass mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden können, bzw. ein Grundpfandrecht besteht. In der Praxis heißt dies natürlich, dass das Grundpfandrecht mit Rängen ausgestattet ist. Wer als erster bedient wird, wenn die Schulden nicht getilgt werden steht also von Beginn an fest.
Wie lange dauert die Kaufabwicklung bei einer Immobilie?
Bis eine Immobilie komplett gekauft worden ist, dauert es im Idealfall etwa 3 Monate. So lange dauert der komplette Prozess von der Erstellung des Kaufvertrages bis hin zur Finanzierungszusage und zum Termin beim Notar. Im Anschluss muss der Käufer bzw. die Käuferin der Immobilie entsprechende Kostennoten bezahlen. Die Kosten für den Notar, die entsprechenden Steuern sowie als auch die Kosten für die Grundbuchämter sind zu entrichten, damit ein Objekt gekauft werden kann und letztendlich auch auf dem Papier einem gehört. In der Praxis gilt dieser Prozess als sehr sicher und kaum zu manipulieren.
Wer ist für die Eintragung des Grundpfandrechtes zuständig?
Der Notar (was macht der Notar?) führt beim Kauf der Immobilie die entsprechende Eintragung des Grundpfandrechtes durch. Das heißt konkret, dass dieser natürlich dafür sorgt, dass das Grundpfandrecht korrekt in den Dokumenten eingetragen wird. Die Bestätigung der Bank über die Eintragung des Grundpfandrechtes muss dem Notar vorgelegt werden. Ebenso ist es wichtig, dass der Notar die richtigen Informationen für das Grundbuchamt zur Verfügung stellt. Die Eintragungen werden dann umgehend erledigt.
Für die Kosten muss der Käufer der Immobilie bzw. des Objektes aufkommen. Die Kosten fallen zum einen beim Notar selbst an, zum anderen fallen sie auch beim zuständigen Grundbuchamt an.
Welche Varianten von Grundpfandrechten gibt es?
Es wird zwischen drei verschiedenen Arten von Grundpfandrechten unterschieden. Die Hypothek ist besonders stark verbreitet und wird besonders häufig eingetragen. Bei einem Hypotheken-Darlehen kommt es zur Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch. Die Grundschuld und auch die sogennannte Rentenschuld sind ebenfalls Varianten der Grundschuld bzw. des Grundpfandrechtes. Oftmals wird generell von einer Grundschuld gesprochen. Die sogenannte Rentenschuld wird im Alltag so gut wie gar nicht mehr verwendet.
