Hat der Käufer bei Abschluss eines formnichtigen, erst durch Grundbucheintragung wirksam gewordenen Kaufvertrages keine Kenntnis von dem Sachmangel, ist § 442 BGB nicht anwendbar, wenn er den Sachmangel im Zeitpunkt der Eintragung kennt1.
Einem Anspruch auf Minderung steht nicht entgegen, dass den Käufern die Sachmängel in dem Zeitraum zwischen Vertragsschluss und ihrer Eintragung in das Grundbuch – und damit vor dem Wirksamwerden des Kaufvertrages – bekannt geworden sind. Die Voraussetzungen der Vorschrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, sind damit nicht erfüllt; das gilt auch dann, wenn den Käufern, was nahe liegt, die Unwirksamkeit des Vertrages infolge der unterbliebenen Beurkundung der Kick-Back-Vereinbarung bekannt war.
Allerdings ist umstritten, auf welchen Zeitpunkt es für die Kenntnis des Käufers ankommt, wenn ein formunwirksamer Grundstückskaufvertrag erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam wird. Der Bundesgerichtshof hat bislang nur entschieden, dass es jedenfalls dann auf den Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung ankommt, wenn der Käufer die Unwirksamkeit des Vertrages nicht kennt2. Demgegenüber wird zum Teil angenommen, dass stets der Kenntnisstand des Käufers im Zeitpunkt seiner Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei3. Nach anderer Auffassung schadet eine zwischen Vertragsschluss und Eintragung in das Grundbuch erlangte Kenntnis von Mängeln grundsätzlich nicht4.
Die zuletzt genannte Auffassung verdient den Vorzug. Der Vorschrift des § 442 Abs. 1 BGB liegt der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt hat5. Kennt er bei Abgabe seiner Willenserklärung einen Mangel der Kaufsache, kann insbesondere angenommen werden, dass er den vereinbarten Kaufpreis auch in Ansehung des Mangels für angemessen hielt oder aus sonstigen Gründen bereit war, diesen aufzuwenden.
Ein solcher Schluss ist nicht gerechtfertigt, wenn ein Käufer, der erst nach Abgabe der beiderseitigen auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärungen von Mängeln der Kaufsache erfährt, die Heilung des Vertrages fördert oder jedenfalls nicht verhindert. Er bringt damit nicht konkludent zum Ausdruck, auf Rechte wegen dieser Mängel zu verzichten, sondern gibt lediglich zu erkennen, dass er sich nicht auf den Formmangel berufen möchte, also an den getroffenen Vereinbarungen festhalten und diesen – mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten – zur Wirksamkeit verhelfen will. Da ebenso wie im Fall der Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB die tatsächliche Vermutung gerechtfertigt ist, dass die Vertragspartner einander das Gleiche wie bei Abschluss des Vertrages gewähren wollen6, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Vertragspartei, die die Eigentumsumschreibung fördert bzw. nicht verhindert, von dem Willen geleitet ist, den Vertrag so zu behandeln, als wäre er von Anfang an wirksam7. Dazu gehört, dass der Verkäufer gemäß den getroffenen Vereinbarungen für Mängel haftet, die bei den Vertragsverhandlungen keine Berücksichtigung gefunden haben, weil sie dem Käufer erst nach Abschluss des (noch unwirksamen) Vertrages bekannt geworden sind.
Auch die Interessen des Verkäufers rechtfertigen es nicht, auf die Heilung als maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntniserlangung im Sinne von § 442 Abs. 1 BGB abzustellen. Kennt er den Formmangel nicht, muss er ohnehin mit der Haftung für Mängel rechnen, die dem Käufer bei Abschluss des Vertrages unbekannt waren. Es ist auch nicht treuwidrig, wenn der Käufer ihn nicht auf die Möglichkeit hinweist, den noch unwirksamen Vertrag nach den §§ 812 ff. BGB rückabzuwickeln, um auf diese Weise der Haftung zu entgehen. Denn hierdurch handelte der Käufer, weil er dann das Risiko zwischenzeitlicher Dispositionen und vor allem das Insolvenzrisiko hinsichtlich des gezahlten Kaufpreises trüge, gegen seine eigenen Interessen8. Weiß der Verkäufer hingegen um die Formunwirksamkeit und verhindert er seinerseits nicht die Eintragung seines Vertragspartners in das Grundbuch, gibt auch er zu erkennen, dass er an dem Vertrag festhalten möchte und damit bereit ist, für etwaige Sachmängel so einzustehen, als wäre der Vertrag von Anfang an wirksam gewesen. Dass der Käufer auf diese Weise, z.B. über eine Minderung, eine Kaufpreisreduzierung durchsetzen kann, über die die Parteien nicht verhandelt haben, ist nicht unbillig9. Denn auch insoweit steht der Verkäufer nicht anders als er stünde, wenn der Vertrag von Anfang an wirksam gewesen wäre.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Mai 2011 – V ZR 122/10
- Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/87[↩]
- BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/87, NJW 1989, 2050[↩]
- OLG Hamm, NJW 1986, 136; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 460 aF Rn. 18; MünchKommBGB/Westermann, aaO, § 442 Rn. 6; Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 311b Rn. 56[↩]
- Bamberger/Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 442 Rn. 10; Erman/Grunewald, BGB, 12. Aufl., § 442 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 442 Rn. 8; PWW/Schmidt, BGB, 6. Aufl., § 442 Rn. 8; Köhler JZ 1989, 761, 767; Tiedtke, JZ 1990, 75, 80; im Grundsatz auch: Staudinger/MatuscheBeckmann, BGB [2004], § 442 Rn. 15; differenzierend: Kanzleiter, DNotZ 1986, 747, 749[↩]
- BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/87, aaO, zu § 460 BGB aF[↩]
- BGH, Urteil vom 13.01.1960 – V ZR 135/58, BGHZ 32, 11, 13; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rn. 178 ff.[↩]
- vgl. Tiedtke, JZ 1990, 75, 80[↩]
- so zutreffend Köhler, JZ 1989, 761, 767 Fn. 50[↩]
- a.A. OLG Hamm, NJW 1986, 136[↩]
