Sach­män­gel beim form­nich­ti­gen Grund­stücks­kauf­ver­trag

Hat der Käu­fer bei Abschluss eines form­nich­ti­gen, erst durch Grund­buch­ein­tra­gung wirk­sam gewor­de­nen Kauf­ver­tra­ges kei­ne Kennt­nis von dem Sach­man­gel, ist § 442 BGB nicht anwend­bar, wenn er den Sach­man­gel im Zeit­punkt der Ein­tra­gung kennt 1.

Sach­män­gel beim form­nich­ti­gen Grund­stücks­kauf­ver­trag

Einem Anspruch auf Min­de­rung steht nicht ent­ge­gen, dass den Käu­fern die Sach­män­gel in dem Zeit­raum zwi­schen Ver­trags­schluss und ihrer Ein­tra­gung in das Grund­buch – und damit vor dem Wirk­sam­wer­den des Kauf­ver­tra­ges – bekannt gewor­den sind. Die Vor­aus­set­zun­gen der Vor­schrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Rech­te des Käu­fers wegen eines Man­gels aus­ge­schlos­sen sind, wenn er bei Ver­trags­schluss den Man­gel kennt, sind damit nicht erfüllt; das gilt auch dann, wenn den Käu­fern, was nahe liegt, die Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges infol­ge der unter­blie­be­nen Beur­kun­dung der Kick-Back-Ver­ein­ba­rung bekannt war.

Aller­dings ist umstrit­ten, auf wel­chen Zeit­punkt es für die Kennt­nis des Käu­fers ankommt, wenn ein form­un­wirk­sa­mer Grund­stücks­kauf­ver­trag erst mit sei­ner Ein­tra­gung in das Grund­buch nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wirk­sam wird. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bis­lang nur ent­schie­den, dass es jeden­falls dann auf den Zeit­punkt der Abga­be der Wil­lens­er­klä­rung ankommt, wenn der Käu­fer die Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges nicht kennt 2. Dem­ge­gen­über wird zum Teil ange­nom­men, dass stets der Kennt­nis­stand des Käu­fers im Zeit­punkt sei­ner Ein­tra­gung in das Grund­buch maß­geb­lich sei 3. Nach ande­rer Auf­fas­sung scha­det eine zwi­schen Ver­trags­schluss und Ein­tra­gung in das Grund­buch erlang­te Kennt­nis von Män­geln grund­sätz­lich nicht 4.

Die zuletzt genann­te Auf­fas­sung ver­dient den Vor­zug. Der Vor­schrift des § 442 Abs. 1 BGB liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass der Käu­fer nicht in sei­nen berech­tig­ten Erwar­tun­gen ent­täuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Man­gels gewollt hat 5. Kennt er bei Abga­be sei­ner Wil­lens­er­klä­rung einen Man­gel der Kauf­sa­che, kann ins­be­son­de­re ange­nom­men wer­den, dass er den ver­ein­bar­ten Kauf­preis auch in Anse­hung des Man­gels für ange­mes­sen hielt oder aus sons­ti­gen Grün­den bereit war, die­sen auf­zu­wen­den.

Ein sol­cher Schluss ist nicht gerecht­fer­tigt, wenn ein Käu­fer, der erst nach Abga­be der bei­der­sei­ti­gen auf den Ver­trags­schluss gerich­te­ten Wil­lens­er­klä­run­gen von Män­geln der Kauf­sa­che erfährt, die Hei­lung des Ver­tra­ges för­dert oder jeden­falls nicht ver­hin­dert. Er bringt damit nicht kon­klu­dent zum Aus­druck, auf Rech­te wegen die­ser Män­gel zu ver­zich­ten, son­dern gibt ledig­lich zu erken­nen, dass er sich nicht auf den Form­man­gel beru­fen möch­te, also an den getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen fest­hal­ten und die­sen – mit allen sich dar­aus erge­ben­den Rech­ten und Pflich­ten – zur Wirk­sam­keit ver­hel­fen will. Da eben­so wie im Fall der Hei­lung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB die tat­säch­li­che Ver­mu­tung gerecht­fer­tigt ist, dass die Ver­trags­part­ner ein­an­der das Glei­che wie bei Abschluss des Ver­tra­ges gewäh­ren wol­len 6, ist im Zwei­fel anzu­neh­men, dass eine Ver­trags­par­tei, die die Eigen­tums­um­schrei­bung för­dert bzw. nicht ver­hin­dert, von dem Wil­len gelei­tet ist, den Ver­trag so zu behan­deln, als wäre er von Anfang an wirk­sam 7. Dazu gehört, dass der Ver­käu­fer gemäß den getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen für Män­gel haf­tet, die bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen kei­ne Berück­sich­ti­gung gefun­den haben, weil sie dem Käu­fer erst nach Abschluss des (noch unwirk­sa­men) Ver­tra­ges bekannt gewor­den sind.

Auch die Inter­es­sen des Ver­käu­fers recht­fer­ti­gen es nicht, auf die Hei­lung als maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Kennt­nis­er­lan­gung im Sin­ne von § 442 Abs. 1 BGB abzu­stel­len. Kennt er den Form­man­gel nicht, muss er ohne­hin mit der Haf­tung für Män­gel rech­nen, die dem Käu­fer bei Abschluss des Ver­tra­ges unbe­kannt waren. Es ist auch nicht treu­wid­rig, wenn der Käu­fer ihn nicht auf die Mög­lich­keit hin­weist, den noch unwirk­sa­men Ver­trag nach den §§ 812 ff. BGB rück­ab­zu­wi­ckeln, um auf die­se Wei­se der Haf­tung zu ent­ge­hen. Denn hier­durch han­del­te der Käu­fer, weil er dann das Risi­ko zwi­schen­zeit­li­cher Dis­po­si­tio­nen und vor allem das Insol­venz­ri­si­ko hin­sicht­lich des gezahl­ten Kauf­prei­ses trü­ge, gegen sei­ne eige­nen Inter­es­sen 8. Weiß der Ver­käu­fer hin­ge­gen um die Form­un­wirk­sam­keit und ver­hin­dert er sei­ner­seits nicht die Ein­tra­gung sei­nes Ver­trags­part­ners in das Grund­buch, gibt auch er zu erken­nen, dass er an dem Ver­trag fest­hal­ten möch­te und damit bereit ist, für etwai­ge Sach­män­gel so ein­zu­ste­hen, als wäre der Ver­trag von Anfang an wirk­sam gewe­sen. Dass der Käu­fer auf die­se Wei­se, z.B. über eine Min­de­rung, eine Kauf­preis­re­du­zie­rung durch­set­zen kann, über die die Par­tei­en nicht ver­han­delt haben, ist nicht unbil­lig 9. Denn auch inso­weit steht der Ver­käu­fer nicht anders als er stün­de, wenn der Ver­trag von Anfang an wirk­sam gewe­sen wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Mai 2011 – V ZR 122/​10

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/​87[]
  2. BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/​87, NJW 1989, 2050[]
  3. OLG Hamm, NJW 1986, 136; Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl., § 460 aF Rn. 18; MünchKommBGB/​Westermann, aaO, § 442 Rn. 6; Palandt/​Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 311b Rn. 56[]
  4. Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, 2. Aufl., § 442 Rn. 10; Erman/​Grunewald, BGB, 12. Aufl., § 442 Rn. 8; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 442 Rn. 8; PWW/​Schmidt, BGB, 6. Aufl., § 442 Rn. 8; Köh­ler JZ 1989, 761, 767; Tiedt­ke, JZ 1990, 75, 80; im Grund­satz auch: Staudinger/​MatuscheBeckmann, BGB [2004], § 442 Rn. 15; dif­fe­ren­zie­rend: Kanz­lei­ter, DNotZ 1986, 747, 749[]
  5. BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/​87, aaO, zu § 460 BGB aF[]
  6. BGH, Urteil vom 13.01.1960 – V ZR 135/​58, BGHZ 32, 11, 13; vgl. auch Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 9. Aufl., Rn. 178 ff.[]
  7. vgl. Tiedt­ke, JZ 1990, 75, 80[]
  8. so zutref­fend Köh­ler, JZ 1989, 761, 767 Fn. 50[]
  9. a.A. OLG Hamm, NJW 1986, 136[]