Schre­ber­gar­ten-Über­ga­be

In einem (For­mu­lar-)Klein­gar­ten­pacht­ver­trag kann wirk­sam ver­ein­bart wer­den, dass der abge­ben­de Päch­ter für den Fall, dass kein Nach­päch­ter vor­han­den ist, den Klein­gar­ten bis zur Neu­ver­pach­tung unter Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gel­te und Gebüh­ren zu bewirt­schaf­ten oder die Bau­lich­kei­ten ein­schließ­lich Fun­da­men­te, befes­tig­te Wege und Anpflan­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im umge­gra­be­nen Zustand zu über­ge­ben hat.

Schre­ber­gar­ten-Über­ga­be

Ist kein Nach­päch­ter vor­han­den, ist über den Ver­bleib der Bau­lich­keit und der Anpflan­zun­gen eine schrift­li­che Ver­ein­ba­rung zwi­schen [dem] abge­ben­den Päch­ter und [dem] Ver­päch­ter zu schlie­ßen. Der Ver­päch­ter ist in die­sem Fall nicht zur Zah­lung des Ent­schä­di­gungs­be­tra­ges ver­pflich­tet. Der abge­ben­de Päch­ter hat den Gar­ten bis zur Neu­ver­pach­tung nach § 4 [Klein­gärt­ne­ri­sche Nut­zung] zu bewirt­schaf­ten, die Pacht, Ver­wal­tungs­ge­bühr sowie die Umla­gen des Ver­eins zu zah­len und sons­ti­ge Leis­tun­gen zu erbrin­gen oder die Bau­lich­kei­ten ein­schließ­lich Fun­da­men­ten, befes­tig­te Wege und Anpflan­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im umge­gra­be­nen Zustand zu über­ge­ben."

Der hier vom Bun­des­ge­richts­hof beur­teil­ten For­mu­lar-Pacht­ver­trag unter­schied in sei­nen Rege­lun­gen zum Ende des Pacht­ver­tra­ges den Fall, in dem ein Nach­päch­ter zur Ver­fü­gung steht (§ 6 Nr. 1 bis 5), von der hier im Streit ste­hen­den Kon­stel­la­ti­on, dass "kein Nach­päch­ter vor­han­den" ist (§ 6 Nr. 6). § 6 Nr. 6 des Ver­trags bestimmt für den letzt­er­wähn­ten Fall des feh­len­den Nach­päch­ters, dass der (abge­ben­de) Päch­ter den Klein­gar­ten bis zur Neu­ver­pach­tung unter Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gel­te und Gebüh­ren zu bewirt­schaf­ten oder die Bau­lich­kei­ten ein­schließ­lich Fun­da­men­te, befes­tig­te Wege und Anpflan­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im umge­gra­be­nen Zustand zu über­ge­ben hat.

Dies stellt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs unter gebo­te­ner Berück­sich­ti­gung der Vor­ga­ben des dis­po­si­ti­ven Geset­zes­rechts, des Zwecks eines Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der berech­tig­ten Inter­es­sen bei­der Ver­trags­tei­le kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Päch­ters dar.

Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders im Sin­ne von § 307 BGB ist gege­ben, wenn der Ver­wen­der durch eine ein­sei­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tung miss­bräuch­lich eige­ne Inter­es­sen auf Kos­ten sei­nes Ver­trags­part­ners durch­zu­set­zen ver­sucht, ohne von vorn­her­ein auch des­sen Belan­ge hin­rei­chend zu berück­sich­ti­gen und ihm einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zuzu­ge­ste­hen 1. So liegt es hier nicht.

Soweit dem Päch­ter – nach sei­ner Wahl, anstel­le einer Wei­ter­be­wirt­schaf­tung – auf­er­legt wird, auf dem von ihm gepach­te­ten Klein­gar­ten befind­li­che Bau­lich­kei­ten ein­schließ­lich der Fun­da­men­te, befes­tig­te Wege und Anpflan­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im umge­gra­be­nen Zustand zurück­zu­ge­ben, steht dies – jeden­falls im Kern­ge­halt – im Ein­klang mit dem Leit­bild der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten. Danach ste­hen die betref­fen­den Sachen im Eigen­tum des Klein­gar­ten­päch­ters und sind von ihm nach Been­di­gung des Pacht­ver­trags zu ent­fer­nen, sofern kei­ne Über­nah­me durch den Ver­päch­ter oder einen Nach­päch­ter ver­ein­bart wird.

Wer­den Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen von einem Päch­ter auf dem von ihm genutz­ten Grund­stück ein­ge­bracht und mit die­sem fest ver­bun­den, so spricht eine Ver­mu­tung dafür, dass dies man­gels beson­de­rer Ver­ein­ba­run­gen nur in sei­nem Inter­es­se für die Dau­er des Pacht­ver­hält­nis­ses und damit nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck im Sin­ne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB gesche­hen soll­te, mit der Fol­ge, dass die­se ein­ge­brach­ten Sachen als blo­ße "Schein­be­stand­tei­le" nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigen­tum des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers über­ge­hen, son­dern im Eigen­tum des Päch­ters ver­blei­ben 2. Die­se Ver­mu­tung wird nicht schon bei einer mas­si­ven Bau­art des Gebäu­des oder bei lan­ger Dau­er des Ver­trags ent­kräf­tet 3. Hier­für ist viel­mehr erfor­der­lich, dass der Päch­ter bei der Ein­brin­gung den Wil­len hat, die Sache bei Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses in das Eigen­tum des Ver­päch­ters bezie­hungs­wei­se eines drit­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mers fal­len zu las­sen 4.

Nach die­sen Grund­sät­zen befin­den sich Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen, die ent­we­der vom Klein­gar­ten­päch­ter selbst errich­tet oder von einem Vor­päch­ter ein­ge­bracht und sodann vom Päch­ter über­nom­men wor­den sind, im Eigen­tum des Klein­gar­ten­päch­ters und nicht im Eigen­tum des Ver­päch­ters oder eines drit­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mers 5. Dies spie­gelt sich in § 6 Nr. 2 des Pacht­ver­trags wider, der mit der Begrün­dung der Ver­pflich­tung des abge­ben­den Päch­ters, die Bau­lich­kei­ten und Anpflan­zun­gen gegen Erstat­tung des wert­ermit­tel­ten Betrags auf den Nach­päch­ter zu über­tra­gen, vor­aus­setzt, dass nicht der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder der Ver­päch­ter, son­dern der (abge­ben­de) Päch­ter Eigen­tü­mer die­ser Sachen ist 6.

Der Ver­päch­ter muss grund­sätz­lich nicht hin­neh­men, dass der Päch­ter die in des­sen Eigen­tum ste­hen­den Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen auf dem Grund­stück belässt. Viel­mehr kann er vom Päch­ter die Ent­fer­nung die­ser Sachen ver­lan­gen.

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Ver­bin­dung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKlein­gG ist der Päch­ter ver­pflich­tet, den Klein­gar­ten zurück­zu­ge­ben. Die Pflicht zur Räu­mung umfasst neben der Über­ga­be des unmit­tel­ba­ren Besit­zes an dem Grund­stück auch die Ent­fer­nung von Bau­lich­kei­ten, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und Anpflan­zun­gen, die der Päch­ter ein­ge­bracht oder von sei­nem Vor­päch­ter über­nom­men hat, soweit die­se Sachen nicht ver­ein­ba­rungs­ge­mäß vom Ver­päch­ter oder vom nach­fol­gen­den Päch­ter zu über­neh­men sind 7. Dar­auf, ob die Bau­lich­kei­ten, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und Anpflan­zun­gen der klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung (§ 4 des Pacht­ver­trags) die­nen oder nicht, kommt es in die­sem Zusam­men­hang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wonach der Päch­ter ver­pflich­tet ist, die Pacht­sa­che in dem Zustand zurück­zu­ge­ben, der einer bis zur Rück­ga­be fort­ge­setz­ten ord­nungs­mä­ßi­gen Bewirt­schaf­tung ent­spricht – danach dürf­ten bezie­hungs­wei­se müss­ten zumin­dest die übli­chen Anpflan­zun­gen auf dem Grund­stück ver­blei­ben 8 , ist nicht ein­schlä­gig; § 4 BKlein­gG ord­net die sub­si­diä­re Gel­tung der Vor­schrif­ten des all­ge­mei­nen Pacht­rechts und nicht der spe­zi­el­len Bestim­mun­gen über den Land­pacht­ver­trag (§§ 585 bis 597 BGB) an 9.

Hier­nach ent­hält die in § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags für den Fall des Feh­lens eines Nach­päch­ters sta­tu­ier­te Pflicht des Päch­ters, den Klein­gar­ten von Anpflan­zun­gen, Bau­lich­kei­ten und Anla­gen zu besei­ti­gen und gewis­ser­ma­ßen im "Urzu­stand" (umge­gra­ben) zurück­zu­ge­ben, kei­ne erheb­li­che Abwei­chung von den Vor­ga­ben der gesetz­li­chen Rege­lung.

Soweit der Päch­ter in § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags anstel­le der Besei­ti­gung der Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen zur Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gel­te und Gebüh­ren ver­pflich­tet wird, steht die­se Rege­lung (zumin­dest: im Kern) eben­falls im Ein­klang mit dem dis­po­si­ti­ven Geset­zes­recht (s. § 584b BGB in Ver­bin­dung mit § 4 Abs. 1 BKlein­gG).

Ent­ge­gen der Ansicht der Vor­in­stan­zen folgt eine Unwirk­sam­keit von § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch nicht aus dem Zweck des Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der Abwä­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen bei­der Ver­trags­tei­le.

Der Zweck des Klein­gar­ten­pacht­ver­trags liegt in der – sozi­al­po­li­tisch und städ­te­bau­lich erwünsch­ten 10 – Nut­zung eines Grund­stücks zur Gewin­nung von Gar­ten­bau­er­zeug­nis­sen für den Eigen­be­darf und zur Erho­lung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKlein­gG) im Rah­men einer hier­für bereit gestell­ten Anla­ge (Klein­gar­ten­an­la­ge, § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKlein­gG) und inner­halb einer Gemein­schaft von Klein­gärt­nern, deren Orga­ni­sa­ti­on (Klein­gar­ten­ver­ein) regel­mä­ßig die Gemein­nüt­zig­keit zuer­kannt wird (§ 2 BKlein­gG). Sowohl der ver­pach­ten­de Klein­gar­ten­ver­ein als auch der Klein­gar­ten­päch­ter neh­men hier­auf bezo­gen ihre Auf­ga­ben und Funk­tio­nen wahr und sind inso­weit bei­der­seits schutz­wür­dig. Der Päch­ter hat ein vom Gesetz aner­kann­tes Inter­es­se an einer preis­güns­ti­gen und ihm gegen­über nur unter beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen künd­ba­ren Klein­gar­ten­nut­zung (s. §§ 5, 6 und 8 ff BKlein­gG). Dem ver­pach­ten­den Klein­gar­ten­ver­ein obliegt es, die ord­nungs­ge­mä­ße klein­gärt­ne­ri­sche Nut­zung sicher­zu­stel­len und das Wohl der Gemein­schaft der Klein­gärt­ner in der betrof­fe­nen Anla­ge zu för­dern.

Will ein Päch­ter den Klein­gar­ten­pacht­ver­trag durch eige­ne Kün­di­gung been­den und die Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen auf dem Grund­stück belas­sen, fin­det sich jedoch kein Nach­päch­ter, so kann er nicht dar­auf ver­trau­en, dass der ver­pach­ten­de Ver­ein und somit die Gemein­schaft der in der Anla­ge ver­blie­be­nen Klein­gar­ten­päch­ter – auf eige­ne Kos­ten – dafür sorgt, dass der Klein­gar­ten ord­nungs­ge­mäß wei­ter­be­wirt­schaf­tet wird oder die dar­auf befind­li­chen Sachen ent­fernt wer­den, um auf die­se Wei­se einen Ver­fall der Bau­lich­kei­ten und Anla­gen und eine "Ver­wil­de­rung" des Klein­gar­tens abzu­wen­den. Die voll­stän­di­ge Beräu­mung des von ihm genutz­ten Grund­stücks obliegt dem Päch­ter, der – wie oben aus­ge­führt – auch Eigen­tü­mer der ein­ge­brach­ten Sachen ist. Dies mag für den Päch­ter im Ein­zel­fall eine erheb­li­che Belas­tung dar­stel­len. Es ist aber nicht zu ver­ken­nen, dass die­se Belas­tung sonst den ver­pach­ten­den Ver­ein trä­fe und kein trag­fä­hi­ger Grund ersicht­lich ist, war­um das Kos­ten­frei­hal­tungs­in­ter­es­se des Päch­ters das Kos­ten­frei­hal­tungs­in­ter­es­se des ver­pach­ten­den Ver­eins über­wie­gen soll­te. Wer­den Klein­gar­ten­grund­stü­cke (in der betref­fen­den Anla­ge) von Pacht­wil­li­gen in aus­rei­chen­dem Maße nach­ge­fragt, so wird es regel­mä­ßig kei­ne gro­ßen Schwie­rig­kei­ten berei­ten, einen Nach­päch­ter zu fin­den, der bereit ist, die vom Päch­ter ein­ge­brach­ten oder über­nom­me­nen Sachen (gegen Zah­lung eines Wert­aus­gleichs) sei­ner­seits zu über­neh­men (§ 6 Nr. 2 des Pacht­ver­trags, §§ 929 ff BGB); in die­sem Fal­le wer­den weder Päch­ter noch Ver­päch­ter mit beson­de­ren Kos­ten belas­tet. Gibt es aber in der betrof­fe­nen Anla­ge nur wenig oder gar kei­ne Nach­fra­ge nach Klein­gar­ten­grund­stü­cken, so könn­te es für den ver­pach­ten­den Klein­gar­ten­ver­ein zu einer Gefähr­dung sei­ner wirt­schaft­li­chen Exis­tenz füh­ren, müss­te er sei­ner­seits, trotz gerin­ger eige­ner, ihm ver­blei­ben­der Ein­nah­men, die Kos­ten für die klein­gärt­ne­ri­sche Wei­ter­be­wirt­schaf­tung oder die voll­stän­di­ge Beräu­mung der von Päch­tern gekün­dig­ten Par­zel­len tra­gen.

Einer Dif­fe­ren­zie­rung danach, ob die Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen vom kün­di­gen­den Päch­ter oder einem Vor­päch­ter ein­ge­bracht – und vom kün­di­gen­den Päch­ter sodann über­nom­men (§ 6 Nr. 2 des Pacht­ver­trags) – wor­den sind oder ob sie der übli­chen klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung ent­spre­chen oder nicht, bedarf es nicht. Der Päch­ter, der die Sachen auf eige­ne Kos­ten selbst ein­ge­bracht hat, ist nicht gerin­ger oder höher schutz­wür­dig als der Päch­ter, der die­se Sachen gegen Zah­lung eines Wert­aus­gleichs über­nom­men hat. Das mit der Besei­ti­gung der Sachen ver­bun­de­ne wirt­schaft­li­che Opfer ist in bei­den Fäl­len gleich. Auf die Fra­ge, ob die Ein­brin­gung der übli­chen klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung ent­spricht, kommt es des­halb nicht an, weil eine Ein­brin­gung von Sachen, die im Wider­spruch zur ord­nungs­ge­mä­ßen klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung steht, ohne­hin nicht gestat­tet ist und es bei der Räu­mung des Klein­gar­ten­grund­stücks in aller Regel (wegen der Nicht­an­wend­bar­keit des § 596 Abs. 1 BGB) gera­de um die "übli­cher­wei­se" (im Rah­men einer ord­nungs­ge­mä­ßen klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung) ein­ge­brach­ten Sachen geht.

Den Inter­es­sen des kün­di­gen­den Päch­ters wird § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags hin­rei­chend dadurch gerecht, dass die mit der voll­stän­di­gen Beräu­mung des Grund­stücks ver­bun­de­nen Kos­ten durch Bei­brin­gung eines Nach­päch­ters (dann fin­det die Rege­lung in § 6 Nr. 1 bis 5 des Pacht­ver­trags Anwen­dung) oder durch Wei­ter­be­wirt­schaf­tung des Klein­gar­tens abge­wen­det wer­den kön­nen. Die Begrün­dung der Vor­in­stan­zen, § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags wir­ke sich für den Päch­ter fak­tisch als Kün­di­gungs­hin­der­nis aus, berück­sich­tigt nicht, dass die Pflicht zur voll­stän­di­gen Räu­mung des Grund­stücks, also ein­schließ­lich der Ent­fer­nung von dort ein­ge­brach­ten Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen, zu den vom Gesetz vor­ge­se­he­nen Fol­gen der wirk­sa­men Been­di­gung eines Pacht­ver­trags zählt. Soweit der Päch­ter anstel­le der Räu­mung (Besei­ti­gung) zu einer Wei­ter­be­wirt­schaf­tung unter Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gel­te und Gebüh­ren ver­pflich­tet wird, fin­det auch dies in den gesetz­li­chen Vor­ga­ben eine Stüt­ze (s. § 584b Satz 1 und 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKlein­gG). Dem­entspre­chend kann die in § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags nie­der­ge­leg­te alter­na­ti­ve Ver­pflich­tung des Päch­ters (zur Räumung/​Beseitigung oder ent­gelt­li­cher Wei­ter­be­wirt­schaf­tung) im Grund­satz nicht als eine unbil­li­ge Belas­tung oder Kün­di­gungs­er­schwe­rung gewer­tet wer­den. Das "Risi­ko der Nicht­wei­ter­ver­pach­tung des Grund­stücks" liegt inso­fern – näm­lich: hin­sicht­lich der Kos­ten der Beräu­mung des Grund­stücks oder einer Wei­ter­be­wirt­schaf­tung – nach dem Leit­bild des Geset­zes beim Päch­ter.

Erscheint eine Auf­recht­erhal­tung der Bewirt­schaf­tung des Klein­gar­tens samt der dort ein­ge­brach­ten Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpflan­zun­gen gera­de auch im Inter­es­se des Ver­eins­zwecks gebo­ten, weil zu erwar­ten ist, dass sich in nicht fer­ner Zeit ein über­nah­me­wil­li­ger Nach­päch­ter fin­det, so ist es dem Päch­ter regel­mä­ßig zumut­bar, in der Zwi­schen­zeit für die Wei­ter­be­wirt­schaf­tung sei­ner Par­zel­le zu sor­gen. Soll­te dies dem Päch­ter aus­nahms­wei­se – aus beson­de­ren Grün­den – nicht zumut­bar sein, so füh­ren sol­che Son­der- und Ein­zel­fäl­le nicht zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel in § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Päch­ters (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB); viel­mehr käme dann ein Ein­wand aus § 242 BGB (Grund­satz von Treu und Glau­ben; hier: unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung) in Betracht.

Nach all­dem kann der Kla­ge nicht mit der Begrün­dung der Erfolg ver­sagt wer­den, dass § 6 Nr. 6 des Pacht­ver­trags unwirk­sam sei.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Febru­ar 2013 – III ZR 266/​12

  1. st. Rspr.; s. etwa BGH, Urtei­le vom 17.01.2008 – III ZR 74/​07, BGHZ 175, 102, 107 f Rn.19; vom 04.03.2010 – III ZR 79/​09, BGHZ 184, 345, 355 f Rn. 31 und vom 13.01.2011 – III ZR 78/​10, NJW 2011, 1726, 1728 Rn. 24 mwN[]
  2. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 13.02.2003 – III ZR 176/​02, VIZ 2003, 391, 392; BGH, Urtei­le vom 04.07.1984 – VIII ZR 270/​83, BGHZ 92, 70, 73 f; vom 31.10.1986 – V ZR 168/​85, NJW 1987, 774; vom 20.05.1988 – V ZR 269/​86, BGHZ 104, 298, 301 und vom 22.12.1995 – V ZR 334/​94, NJW 1996, 916, 917; Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann, 6. Aufl., § 95 Rn. 8, 10[]
  3. BGH, Urteil vom 13.02.2003 aaO; BGH, Urtei­le vom 04.07.1984 aaO S. 74 und vom 22.12.1995 aaO mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 13.02.2003 aaO; BGH, Urtei­le vom 04.07.1984 aaO; vom 20.05.1988 aaO und vom 22.12.1995 mwN; Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann aaO[]
  5. Main­c­zyk, BKlein­gG, 10. Aufl., § 3 Rn. 45 und § 4 Rn. 21; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2003 aaO[]
  6. vgl. zur Anwen­dung der §§ 929 ff BGB auf Schein­be­stand­tei­le etwa BGH, Urteil vom 31.10.1986 aaO mwN[]
  7. vgl. dazu BGH, Urtei­le vom 08.07.1981 – VIII ZR 326/​80, NJW 1981, 2564 f; vom 23.10.1985 – VIII ZR 231/​84, BGHZ 96, 141, 144 und vom 26.04.1994 – XI ZR 97/​93, NJW-RR 1994, 847, 848 mwN; OLG Ham­burg, NJW-RR 1991, 11; OLG Köln, NZM 1998, 767; Main­c­zyk aaO § 4 Rn. 21 und vor §§ 7 bis 10 Rn. 8[]
  8. vgl. Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann aaO § 95 Rn. 10[]
  9. Main­c­zyk aaO § 4 Rn. 4[]
  10. s. Mainz­cyk aaO Einl. Rn. 3 ff[]