Schwarz­preis­ab­re­de beim Grund­stücks­kauf­ver­trag – Form­nich­tig­keit und treu­wid­ri­ges Ver­hal­ten

Schwarz­preis­ab­re­de mit weit­rei­chen­den Fol­gen: Der münd­lich geschlos­se­ne Kauf­ver­trag ist gemäß §§ 125, 311b BGB nich­tig. Und auch der nota­ri­ell beur­kun­de­te Kauf­ver­trag ist als Schein­ge­schäft gemäß § 117 BGB nich­tig. Und in Erman­ge­lung eines wirk­sa­men Kauf­ver­tra­ges und einer wirk­sa­men Auf­las­sungs­er­klä­rung darf der Käu­fer sei­ne Ein­tra­gung im Grund­buch als Eigen­tü­mer nicht betrei­ben, da er kei­nen Anspruch auf Eigen­tums­über­tra­gung gegen die Ver­käu­fe­rin hat.

Schwarz­preis­ab­re­de beim Grund­stücks­kauf­ver­trag – Form­nich­tig­keit und treu­wid­ri­ges Ver­hal­ten

Die in dem nota­ri­ell beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag erklär­te Auf­las­sung, die allein nicht zu einer Hei­lung des Form­ver­sto­ßes füh­ren kann, ist eben­falls nich­tig, da gemäß §§125, 139 BGB der gesam­te Ver­trag nich­tig ist. Wie sich auch aus dem Zusam­men­hang der Auf­las­sungs­er­klä­rung mit der Ver­ein­ba­rung über die Zah­lung des rest­li­chen Kauf­prei­ses in Raten ergibt, stellt die Kauf­preis­ver­ein­ba­rung mit der Auf­las­sung eine Ein­heit dar. Von dem Ver­fü­gungs­be­klag­ten ist dem­ge­gen­über nicht sub­stan­ti­iert vor­ge­tra­gen, wes­halb die Auf­las­sung auch ohne den Abschluss des zugrun­de lie­gen­den Kauf­ver­tra­ges gewollt gewe­sen sein könn­te. Dar­über hin­aus ist die Auf­las­sungs­er­klä­rung wegen der Nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges kon­di­zier­bar, und die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin hat ent­spre­chen­de Ansprü­che gel­tend gemacht, da die Auf­las­sung ohne Rechts­grund erfolg­te.

Soweit der Ver­fü­gungs­be­klag­te gel­tend macht, die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin han­de­le gemäß § 242 BGB treu­wid­rig, wenn sie sich auf die Nich­tig­keit der Kauf­ver­trä­ge beru­fe, ver­fängt die­se Auf­fas­sung nicht. Wegen des Schutz­zwecks des § 311b BGB kann nur in eng begrenz­ten Fäl­len eine Aus­nah­me vom Form­zwang wegen treu­wid­ri­gen Ver­hal­tens einer der Ver­trags­par­tei­en gemacht wer­den 1. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall liegt hier nicht vor, da unzu­mut­ba­re Här­ten vor dem Hin­ter­grund der bewuss­ten Beur­kun­dung eines von der münd­li­chen Ver­ein­ba­rung abwei­chen­den Kauf­prei­ses für die Ver­trags­par­tei­en auch nach dem Vor­brin­gen des Ver­fü­gungs­be­klag­ten nicht erkenn­bar sind. Aus dem Vor­trag des Ver­fü­gungs­be­klag­ten ergibt sich schon nicht, wel­chen Zusam­men­hang behaup­te­te Gesprä­che der Toch­ter der Ver­fü­gungs­be­klag­ten mit einer frü­he­ren Mit­ar­bei­te­rin des Ver­fü­gungs­be­klag­ten mit dem Vor­ge­hen der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin haben soll­ten. Fer­ner ist § 242 regel­mä­ßig unan­wend­bar, wenn bei­de Par­tei­en den Form­man­gel kann­ten, weil sie dann nicht schutz­be­dürf­tig sind. Der Ver­fü­gungs­be­klag­te hat aber nur vor­ge­tra­gen, er sei mit dem deut­schen Recht nicht sehr ver­traut gewe­sen, er hat nicht behaup­tet, den Form­man­gel nicht gekannt zu haben.

Land­ge­richt Kiel, Urteil vom 14. Juni 2014 – 12 O 132/​13

  1. vgl. Palandt-Ellen­ber­ger § 125 Rn.22 m.w.N.[]