Schwarzpreisabrede mit weitreichenden Folgen: Der mündlich geschlossene Kaufvertrag ist gemäß §§ 125, 311b BGB nichtig. Und auch der notariell beurkundete Kaufvertrag ist als Scheingeschäft gemäß § 117 BGB nichtig. Und in Ermangelung eines wirksamen Kaufvertrages und einer wirksamen Auflassungserklärung darf der Käufer seine Eintragung im Grundbuch als Eigentümer nicht betreiben, da er keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen die Verkäuferin hat.
Die in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärte Auflassung, die allein nicht zu einer Heilung des Formverstoßes führen kann, ist ebenfalls nichtig, da gemäß §§125, 139 BGB der gesamte Vertrag nichtig ist. Wie sich auch aus dem Zusammenhang der Auflassungserklärung mit der Vereinbarung über die Zahlung des restlichen Kaufpreises in Raten ergibt, stellt die Kaufpreisvereinbarung mit der Auflassung eine Einheit dar. Von dem Verfügungsbeklagten ist demgegenüber nicht substantiiert vorgetragen, weshalb die Auflassung auch ohne den Abschluss des zugrunde liegenden Kaufvertrages gewollt gewesen sein könnte. Darüber hinaus ist die Auflassungserklärung wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages kondizierbar, und die Verfügungsklägerin hat entsprechende Ansprüche geltend gemacht, da die Auflassung ohne Rechtsgrund erfolgte.
Soweit der Verfügungsbeklagte geltend macht, die Verfügungsklägerin handele gemäß § 242 BGB treuwidrig, wenn sie sich auf die Nichtigkeit der Kaufverträge berufe, verfängt diese Auffassung nicht. Wegen des Schutzzwecks des § 311b BGB kann nur in eng begrenzten Fällen eine Ausnahme vom Formzwang wegen treuwidrigen Verhaltens einer der Vertragsparteien gemacht werden1. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor, da unzumutbare Härten vor dem Hintergrund der bewussten Beurkundung eines von der mündlichen Vereinbarung abweichenden Kaufpreises für die Vertragsparteien auch nach dem Vorbringen des Verfügungsbeklagten nicht erkennbar sind. Aus dem Vortrag des Verfügungsbeklagten ergibt sich schon nicht, welchen Zusammenhang behauptete Gespräche der Tochter der Verfügungsbeklagten mit einer früheren Mitarbeiterin des Verfügungsbeklagten mit dem Vorgehen der Verfügungsklägerin haben sollten. Ferner ist § 242 regelmäßig unanwendbar, wenn beide Parteien den Formmangel kannten, weil sie dann nicht schutzbedürftig sind. Der Verfügungsbeklagte hat aber nur vorgetragen, er sei mit dem deutschen Recht nicht sehr vertraut gewesen, er hat nicht behauptet, den Formmangel nicht gekannt zu haben.
Landgericht Kiel, Urteil vom 14. Juni 2014 – 12 O 132/13
- vgl. Palandt-Ellenberger § 125 Rn.22 m.w.N.[↩]
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