Son­der­ei­gen­tum – und der Auf­tei­lungs­plan

Son­der­ei­gen­tum kann nur in den Gren­zen ent­ste­hen, die sich aus dem zur Ein­tra­gung in das Grund­buch gelang­ten Auf­tei­lungs­plan erge­ben.

Son­der­ei­gen­tum – und der Auf­tei­lungs­plan

Bei der Aus­le­gung von Grund­buch­ein­tra­gun­gen ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn der Ein­tra­gung sowie der dar­in in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie sie sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen erge­ben. Umstän­de außer­halb die­ser Urkun­den dür­fen zur Ermitt­lung von Inhalt und Umfang eines Grund­stücks­rechts nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind1.

Danach ist für die Abgren­zung des Son­der­ei­gen­tums nicht die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung, son­dern der Auf­tei­lungs­plan maß­geb­lich. Letz­te­rer soll sicher­stel­len, dass dem Bestimmt­heits­grund­satz des Sachen- und Grund­buch­rechts Rech­nung getra­gen wird, indem er die Auf­tei­lung des Gebäu­des sowie die Lage und Grö­ße des Son­der­ei­gen­tums und der im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le ersicht­lich macht (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)2. Bei Grund­stü­cken ergibt sich der Grenz­ver­lauf aus der dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter zugrun­de­lie­gen­den Lie­gen­schafts­kar­te (vgl. § 2 Abs. 2 GBO); hier­auf erstreckt sich die Ver­mu­tung der Rich­tig­keit des Grund­buchs gemäß § 891 Abs. 1 BGB3. Die­sel­be sachen­recht­li­che Abgren­zungs­funk­ti­on wie das Lie­gen­schafts­ka­tas­ter erfüllt bei der Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum der Auf­tei­lungs­plan, der an die Stel­le der Ver­mes­sung und katas­ter­mä­ßi­gen Erfas­sung tritt4. Dage­gen hat der tat­säch­li­che Besitz­stand bei der Aus­le­gung der Ein­tra­gung außer Betracht zu blei­ben, weil er als Umstand außer­halb des Grund­buchs nicht für jeder­mann erkenn­bar ist5.

In die­sem Zusam­men­hang ist uner­heb­lich, in wel­chem Aus­maß die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung von dem Auf­tei­lungs­plan abweicht.

Aller­dings ent­spricht es der ganz über­wie­gen­den Ansicht, dass Son­der­ei­gen­tum aus­nahms­wei­se in den von der tat­säch­li­chen Bau­aus­füh­rung vor­ge­ge­be­nen Gren­zen ent­steht, wenn die­se nur unwe­sent­lich von dem Auf­tei­lungs­plan abweicht6.

Die­se Auf­fas­sung teilt der Bun­des­ge­richts­hof nicht. Son­der­ei­gen­tum kann nur in den Gren­zen ent­ste­hen, die sich aus dem zur Ein­tra­gung in das Grund­buch gelang­ten Auf­tei­lungs­plan erge­ben. Eine hier­von abwei­chen­de tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung stellt unab­hän­gig von ihrem Aus­maß einen Umstand außer­halb des Grund­buchs dar, der nicht für jeder­mann erkenn­bar ist. Hier­von zu tren­nen ist die Fra­ge, ob auch gering­fü­gi­ge Abwei­chun­gen einen Anspruch ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Her­stel­lung eines plan­ge­rech­ten Zustands bzw. auf Anpas­sung der Tei­lungs­er­klä­rung und des Auf­tei­lungs­plans begrün­den kön­nen.

Für die Auf­tei­lung eines bestehen­den Gebäu­des gilt ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts nichts ande­res als bei der Errich­tung von Bau­wer­ken. Das Gesetz dif­fe­ren­ziert inso­weit nicht. Der Auf­tei­lungs­plan ist auch dann maß­geb­lich, wenn er einen bereits vor­han­de­nen Bestand auf­grund eines Ver­se­hens unzu­tref­fend erfasst. Nichts ande­res folgt aus der von der Revi­si­ons­er­wi­de­rung her­an­ge­zo­ge­nen Anga­be in der Tei­lungs­er­klä­rung, wonach ein bestehen­des Gebäu­de auf­ge­teilt wer­den soll. Da der vor­han­de­ne Gebäu­de­be­stand aus dem Grund­buch nicht ersicht­lich ist, erge­ben sich die Ein­zel­hei­ten der Auf­tei­lung gera­de nicht aus der Tei­lungs­er­klä­rung, son­dern aus dem dar­in in Bezug genom­me­nen Auf­tei­lungs­plan.

Die Ent­ste­hung von Son­der­ei­gen­tum nach Maß­ga­be des Auf­tei­lungs­plans wird grund­sätz­lich – und auch hier – nicht dadurch gehin­dert, dass die tat­säch­li­che Auf­tei­lung des errich­te­ten Gebäu­des von der nach dem Auf­tei­lungs­plan vor­ge­se­he­nen abweicht.

Die aus­rei­chend ein­deu­ti­ge Abgrenz­bar­keit kann auch gege­ben sein, wenn eine vor­ge­se­he­ne Trenn­wand fehlt, aber ihre Lage nach dem Auf­tei­lungs­plan ein­deu­tig fest­stell­bar ist („Luft­schran­ken”)7. Daher schei­det die ent­spre­chen­de Anwen­dung von Über­bau­recht (§§ 912 ff. BGB)8 auf Fall­ge­stal­tun­gen wie die vor­lie­gen­de aus. Ein in dem Auf­tei­lungs­plan vor­ge­se­he­nes Son­der­ei­gen­tum gelangt nur dann nicht wirk­sam zur Ent­ste­hung, wenn es gegen sons­ti­ges Son­der­ei­gen­tum und gegen das Gemein­schafts­ei­gen­tum nicht mehr ein­deu­tig abgrenz­bar ist9.

Ob der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Diver­genz zwi­schen Auf­tei­lungs­plan und Bau­aus­füh­rung kann­te, ist in die­sem Zusam­men­hang uner­heb­lich, weil das Grund­buch nicht im Sin­ne von § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB unrich­tig ist. Da auch der Eigen­tü­mer des (hier: zu gro­ßen) Nach­bar­raums sein Son­der­ei­gen­tum nur in den von dem Auf­tei­lungs­plan vor­ge­ge­be­nen Gren­zen erwor­ben hat, ste­hen des­sen Rech­te nicht ent­ge­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2015 – V ZR 284/​14

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 166
  2. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 12; Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/​09, NZM 2010, 407 Rn. 7; Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, NZM 2013, 153 Rn. 5 f.
  3. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/​05, Rpfle­ger 2006, 181 f.; Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 155/​12, BGHZ 199, 31 Rn. 11
  4. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 12
  5. vgl. KG NZM 2001, 1127, 1128; OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2006, 103, 104
  6. BayO­bLG, NZM 1998, 973, 975; OLG Düs­sel­dorf, OLGZ 1977, 467, 469; OLG Cel­le, OLGZ 1981, 106, 108; KG NZM 2001, 1127, 1128; OLG Frank­furt, ZMR 2012, 30, 31; OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2006, 103, 104; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 2 Rn. 77; Timme/​Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 102, 105; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 7 Rn. 35; Then in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 15; aA Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78; Hügel/​Elzer, WEG, § 3 Rn. 90; Röll, Mitt­BayNot 1991, 240, 242
  7. näher BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 10 ff.
  8. hier­für Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78b ff.; Hügel/​Elzer, WEG, § 3 Rn. 92; Röll, Mitt­BayNot 1991, 240, 242
  9. BGH, Urteil vom 05.12 2003 – V ZR 447/​01, NJW 2004, 1798, 1800; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 9; Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/​10, NJW 2011, 3237 Rn.19