Überbau durch einen Mieter

Gemäß § 912 BGB hat der Nachbar einen Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer eines Grundstückes bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze baut, ohne dass ihm insoweit Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

Sofern ein Überbau rechtmäßig, also mit formfrei möglicher Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstückes erfolgt, findet zwar keine direkte Anwendung der Vorschrift statt. Rechtsfolge ist jedoch neben der Duldungspflicht des Nachbarn, dass der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus überbaut wird, Eigentümer des Gesamtgebäudes wird¹. Derartige Gebäude werden wesentlicher Bestandteil des überbauenden Grundstückes i.S.d. § 94 BGB.

§ 912 BGB setzt voraus, dass der Überbau vom Eigentümer des Grundstückes vorgenommen wird. Ein Mieter oder Pächter steht dem Eigentümer nicht gleich, da unter Umständen auch der rechtmäßige Überbau gem. § 912 Abs. 2 BGB zu einer Rentenpflicht führt und damit die Eigentumsrechte belastet².

Hinzukommt, dass auch die Anwendung des § 94 BGB, nach dem die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes werden, auf einen Fall, in dem die Bebauung durch einen Mieter oder Pächter erfolgt, in der Regel nicht in Betracht kommt. Denn nach § 95 Abs. 1 BGB gehört nicht zu den Bestandteilen eines Grundstückes, was nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden wird. Zur Feststellung dieses Zwecks ist der Zeitpunkt der Verbindung mit dem Grundstück entscheidend. Beim Bau auf fremden Grund und Boden durch einen Mieter oder Pächter wird regelmäßig vermutet, dass dieser im eigenen Interesse handelt und nicht die Absicht hat, dass das erstellte Werk nach Beendigung der Vertragsbeziehungen dem Grundstückseigentümer zufällt³. Zur Widerlegung dieser Annahme ist im Gegenzug nicht ausreichend, dass der Ersteller des Bauwerkes erwartet, er müsse es später nicht wieder beseitigen, sondern die positive Absicht, es bei Beendigung der vertraglichen Grundstücksnutzung in das Eigentum des Grundstückseigentümers fallen zu lassen⁴.

Bei Überbauten des Pächters bzw. Mieters wäre es dem Grundstückseigentümer zwar möglich, den Überbau zu genehmigen und ihn damit zu seinem Überbau zu machen, sofern er tatsächlich von seinem Grundstück ausging⁵. Eine solche Genehmigung hätte rückwirkende Kraft. Allerdings stünde dem im vorliegenden Fall der Einwand widersprüchlichen Verhaltens entgegen. Denn der Kläger würde mit einer solchen Genehmigung die Errichtung eines Bauwerkes billigen und es sich zu Eigen machen, obwohl er seit Jahren auch mit gerichtlicher Hilfe dessen Beseitigung verlangt. So hat der Kläger auch bereits im Kündigungsschreiben „insbesondere“ wegen des Bootsschuppens auf die nach seiner Auffassung bestehende Rückbauverpflichtung hingewiesen.

Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 1. Juli 2016 – 1 U 173/13

1. Palandt-Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 912 Rn. 2; Staudinger-Roth, BGB, § 912 Rn. 4[↩]
2. vgl. Staudinger, a.a.O, Rn 11[↩]
3. BGH NJW 1957, 457[↩]
4. BGH MDR 1967, 749[↩]
5. vgl. Staudinger, aaO., Rn. 11[↩]