Umlage der Wasserkosten nach erfasstem Verbrauch

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

Umlage der Wasserkosten nach erfasstem Verbrauch

In einem Formularmietvertrag hält die Klausel

“Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).”

der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.

Die Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle. Sie wäre gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle entzogen, wenn sie den Inhalt des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB über die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten lediglich deklaratorisch wiedergäbe. Das ist aber nicht der Fall. Die Klausel bestimmt, dass die Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem gleichen Maßstab umzulegen ist wie die Kosten des erfassten Wasserverbrauchs. Das ist in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht – wie in der Klausel – zwingend vorgeschrieben. Die Klausel enthält damit keine bloß deklaratorische Wiedergabe des Gesetzesinhalts. Es handelt sich vielmehr um eine konkretisierende Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung über die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten, die der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unterliegt.

Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt den Mieter dadurch unangemessen, dass sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem Maßstab des in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet ohne Ausnahme für den Fall, in dem eine solche Umlegung der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleer-stands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt. Die in der Klausel auch für diesen Fall vorgesehene Umlegung der Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ist mit wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, zu denen der Grundsatz gehört, dass der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko zu tragen hat, unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klausel auch wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, weil sie nicht erkennen lasse, was für eine Kostenart mit dem Begriff “Grundgebühr” gemeint sei.

Die in der Klausel geregelte Umlegung der Grundgebühr nach erfasstem Wasserverbrauch verstößt allerdings nicht bereits deshalb gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, weil verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile der Wasserversorgung nach dieser Vorschrift generell nicht nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürften. Denn das Gesetz lässt eine Umlegung auch der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch grundsätzlich zu.

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch erfasst wird. Der Abrechnung muss ein Maßstab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch “Rechnung trägt”, das heißt ihn angemessen berücksichtigt.

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB eröffnet damit auch bei erfasstem Verbrauch einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage ver-brauchsabhängiger Betriebskosten. Das Gesetz lässt es nicht nur zu, dass die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasstem Verbrauch erfolgt1, sondern erlaubt es auch, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten in gewissem Umfang verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlegung nach erfasstem Verbrauch einbezogen werden2.

Darin liegt kein Verstoß gegen das Gebot der Umlagegerechtigkeit. Absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforderung an Betriebskostenabrechnungen. Daneben sind Gesichtspunkte der Praktikabilität zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen für den Vermieter einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvollziehbar sein. Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Ungerechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen3. Das gilt nicht nur für den nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Flächenmaßstab, der wegen seiner leichteren Handhabbarkeit für den Vermieter als gesetzlicher Regelmaßstab eingeführt wurde4, sondern auch für die in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach erfasstem Verbrauch. Auch im Anwendungsbereich des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB dürfen Gesichtspunkte der Praktikabilität berücksichtigt werden, solange die Umlage dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung trägt.

Nach Maßgabe dieser Grundsätze verstößt es nicht gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die Kosten der Kaltwasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, aus Gründen der Praktikabilität einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen5.

Dementsprechend ist eine einheitliche Abrechnung der gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung nach erfasstem Verbrauch weit verbreitet, wenn nicht allgemein üblich6. Gemischte Maßstäbe für die Umlegung der Kosten der Wasserversorgung sind zwar zulässig, wegen des zusätzlichen Verwaltungsaufwands jedoch unüblich7. Gegen diese Praxis bestehen im Hinblick auf § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB keine grundsätzlichen Bedenken. Denn nach dieser Vorschrift ist auch eine einheitliche Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch zulässig, solange sie dem unterschiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung trägt. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt nicht vor, dass verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile der Kosten der Wasserversorgung von vorneherein nach einem an-deren Maßstab umzulegen wären als die verbrauchsabhängigen.

Die gegenteilige Auffassung, nach dem Wortlaut des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB seien nur die verbrauchsabhängigen Kostenbestandteile der Wasserversorgung, also nicht auch die Grundgebühr, nach erfasstem Verbrauch umzulegen, trifft nicht zu. Zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift gehören aufgrund der Verweisung in § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB auch die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV aufgeführten, vom Wasserverbrauch abhängigen Kosten der Wasserversorgung. Bestandteil der Kosten der Wasserversorgung sind aber nicht nur die Kosten des Wasserverbrauchs, sondern auch die Grundgebühren und die weiteren in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV genannten Kosten. Diese Bestimmung macht durch die Zusammenfassung dieser Kostenbestandteile unter dem Oberbegriff “Kosten der Wasserversorgung” deutlich, dass es sich nicht um selbständige Betriebskosten handelt, sondern dass auch die verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile wie die Grundgebühren mit zu den vom Wasserverbrauch abhängigen Kosten der Wasserversorgung gehören. Deshalb ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Gesamtkosten der Wasserversorgung einheitlich nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden. Denn auch eine einheitliche Abrechnung der Gesamtkosten nach erfasstem Verbrauch trägt, wie es § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt, dem unterschiedlichen Wasserverbrauch Rechnung und ist deshalb nach dieser Vorschrift grundsätzlich zulässig. Insoweit gilt für den preisfreien Wohnraum nichts anderes als für den preisgebundenen Wohnraum. § 21 Abs. 2 NMV 1970 geht ebenfalls von der Zulässigkeit einer Abrechnung der gesamten Kosten der Wasserversorgung nach einem einheitlichen Maßstab aus.

Auch aus dem BGH-Urteil vom 15. Juli 20098 ist nicht herzuleiten, dass nur die Kosten des Wasserverbrauchs unter § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB fielen und die verbrauchsunabhängigen Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB umzulegen wären. Der Bundesgerichtshof hat lediglich entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung im damaligen Fall nicht (“formell”) unwirksam war, weil sie für den Mieter unter anderem hinreichend deutlich machte, dass es sich bei der Position “Wasser und Abwasser allgemein” um nach dem Flächenmaßstab umgelegte Kosten handelte. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig war und ob die Allgemeinkosten auch mit den Verbrauchskosten einheitlich nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB hätten umgelegt werden dürfen, hatte der BGH nicht zu beurteilen.

Der Grundsatz, dass nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürfen, gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Er findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem solchen Fall ist die einheitliche Abrechnung unzulässig und der Vermieter zur Änderung des Umlegungsmaßstabs für die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet, damit die verbliebenen Mieter nicht mit diesen Mehrkosten belastet werden.

Auch bei der Umlegung von Betriebskosten gilt im Regelfall, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko zu tragen hat9. Dieser Grundsatz ist nicht nur von Bedeutung für eine Umlegung der Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB10, sondern hat Auswirkungen auch auf die Umlegung verbrauchsabhängiger Kosten nach erfasstem Verbrauch gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Ihm gebührt dann Vorrang gegenüber der grundsätzlich zulässigen Umlegung der Gesamtkosten der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch, wenn die einheitliche Umlegung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit den auf die leerstehenden Wohnungen mangels Verbrauch nicht umlegbaren Fixkosten der Wasserversorgung führt. Eine derartige Verlagerung des Leerstandsrisikos vom Vermieter auf den Mieter muss der Mieter bei der Umlegung von Betriebskosten nicht hinnehmen11.

Dem steht nicht das BGH-Urteil vom 31. Mai 200612 entgegen. Im damaligen Fall ging es um die Belastung des Vermieters mit anteiligen Kosten des Wasserbrauchs hinsichtlich leerstehender Wohnungen aufgrund der Umlegung nach dem Flächenmaßstab. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung lediglich darauf hingewiesen, dass es der Vermieter selbst in der Hand hat, insoweit eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Verbrauch nicht stattfindet, durch den Einbau von Wasseruhren und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB zu vermeiden12. Damit hat der BGH nicht entschieden, dass eine Umlegung verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile der Wasserversorgung auf den Mieter nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schrankenlos zulässig ist.

Der Grundsatz, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen hat, schränkt die nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB im Regelfall zulässige Umlegung der Gesamtkosten der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch allerdings nicht schon dann ein, wenn etwa in einer größeren Abrechnungseinheit die eine oder andere Wohnung vorübergehend nicht vermietet ist. Dies führt noch nicht ohne Weiteres zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der anderen Mieter. Die Kosten geringfügiger Leerstände sind von den verbleibenden Mietern mitzutragen13. Erst wenn Dauer und Umfang des Leerstands unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergeben, ist der Vermieter verpflichtet, diesem Umstand durch eine Änderung des Umlegungsmaßstabs hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile der Wasserversorgung Rechnung zu tragen oder den Mietern in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich zu verschaffen. Es ist Aufgabe des Tatrichters, die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung nach Treu und Glauben unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu ziehen.

Die angegriffene Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie die dargelegte Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.

Die Klausel schreibt eine Umlegung der verbrauchsunabhängigen Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ausnahmslos und damit auch für den Fall vor, dass eine solche Umlegung infolge erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter mit den verbrauchsunabhängigen Grundgebühren führt. Für eine solche Fallkonstellation ist eine Umlegung auch der verbrauchsunabhängigen Grundgebühren der Wasserversorgung, wie ausgeführt, nicht nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig, weil diese Vorschrift durch den Grundsatz, dass der Vermieter das Vermietungs- und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat, eingeschränkt wird. Indem die Klausel diese Einschränkung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB missachtet, überschreitet sie in unzulässiger Weise zum Nachteil des Mieters die Grenzen des Spielraums, den das Gesetz für die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten bei erfasstem Verbrauch einräumt (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Dem steht nicht entgegen, dass die Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wie sich aus § 556a Abs. 3 BGB ergibt, dispositiv ist. Denn zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts und damit auch des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, von denen nicht abgewichen werden kann, gehört auch der Grundsatz, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko jedenfalls dann nicht auf den Mieter abwälzen darf, wenn dies zu einer unzumutbar hohen Mehrbelastung des Mieters mit Betriebskosten führt, die auf leerstehende Wohnungen entfallen und deshalb vom Vermieter zu tragen wären. Unerheblich ist demgegenüber, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen bei erheblichem Wohnungsleerstand von der Klausel keinen Gebrauch macht. Dies ist bei der Beurteilung, ob die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB standhält, nicht zu berücksichtigen und zeigt im Übrigen, dass auch die Beklagte die Klausel als zu weitgehend ansieht.

Die Wirksamkeit der Klausel kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Mieter im Einzelfall nach § 242 BGB einen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabes hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung haben kann, wenn die weitere Anwendung des bisherigen Maßstabs zu einer krassen Ungerechtigkeit führt14. Da die Klausel einen derartigen Vorbehalt nicht enthält, sondern die Umlegung der Grundgebühren nach erfasstem Wasserverbrauch zwingend anordnet, lässt sie bei kundenfeindlichster Auslegung keinen Raum für eine Einschränkung ihres Anwendungsbereich durch den Grundsatz von Treu und Glauben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09

  1. ebenso Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Rn. 2782; Ermann/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 556a Rn. 4; Müller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, C § 556a Rn. 25; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 28 []
  2. ebenso Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rn. 15; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556a Rn. 32; Wall, aaO []
  3. vgl. BGH, Urteile vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 = WuM 2006, 613 Rn. 20; und vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09, WuM 2010, 35 Rn. 15 []
  4. BT-Drs. 14/4553, S. 51 []
  5. ebenso LG Berlin, Urteil vom 13.01.2009, juris PR-MietR 9/2009, Anm. 1; LG Berlin (ZK 63), MM 2009, 110; LG Chemnitz, NZM 2009, 154; Staudinger/Weitemeyer, aaO; MünchKommBGB/Schmid, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 556a Rn. 4; Erman/Jendrek, aaO; Blöcker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., S. 28; Wall, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 556a Rn. 16; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rn. F 77 []
  6. Wall, aaO []
  7. Langenberg, aaO []
  8. BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516 []
  9. BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Rn. 13 mwN []
  10. dazu BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05, aaO []
  11. ebenso Wall, WuM 2006, 443, 444; Herrlein/Kandelhard/Both, aaO Rn. 12 []
  12. BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05, aaO [] []
  13. ebenso Wall, aaO []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06, aaO mwN []