Umla­ge der Was­ser­kos­ten nach erfass­tem Ver­brauch

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung im – vom Gesetz vor­aus­ge­setz­ten – Nor­mal­fall, in dem die Woh­nun­gen der Abrech­nungs­ein­heit im Wesent­li­chen ver­mie­tet sind, ein­heit­lich nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch umge­legt wer­den, also auch inso­weit, als Fix­kos­ten wie Grund­ge­büh­ren oder Zäh­ler­mie­te unab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Was­ser­ver­brauch anfal­len. Die­ser Grund­satz fin­det sei­ne Gren­ze dort, wo eine sol­che Umle­gung wegen erheb­li­chen Woh­nungs­leer­stands in der Abrech­nungs­ein­heit zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der Mie­ter mit Fix­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung führt, die auf die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen nicht nach Ver­brauch umge­legt wer­den kön­nen, weil in ihnen auf­grund des Leer­stands kein Was­ser­ver­brauch anfällt.

Umla­ge der Was­ser­kos­ten nach erfass­tem Ver­brauch

In einem For­mu­lar­miet­ver­trag hält die Klau­sel

"Frisch-/Kalt­was­ser wird, soweit der Ver­brauch über Mess­ein­rich­tun­gen erfasst wird, nach dem Ergeb­nis der Mes­sun­gen abge­rech­net. Ent­spre­chen­des gilt für die Grund­ge­bühr (sie wird im Ver­hält­nis der je Woh­nung erfass­ten Ver­brauchs­men­ge umge­legt)."

der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Gren­ze der Zuläs­sig­keit einer Umle­gung auch der Grund­ge­büh­ren der Was­ser­ver­sor­gung nach dem erfass­ten Ver­brauch nicht beach­tet.

Die Klau­sel unter­liegt der Inhalts­kon­trol­le. Sie wäre gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhalts­kon­trol­le ent­zo­gen, wenn sie den Inhalt des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB über die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten ledig­lich dekla­ra­to­risch wie­der­gä­be. Das ist aber nicht der Fall. Die Klau­sel bestimmt, dass die Grund­ge­bühr der Kalt­was­ser­ver­sor­gung nach dem glei­chen Maß­stab umzu­le­gen ist wie die Kos­ten des erfass­ten Was­ser­ver­brauchs. Das ist in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht – wie in der Klau­sel – zwin­gend vor­ge­schrie­ben. Die Klau­sel ent­hält damit kei­ne bloß dekla­ra­to­ri­sche Wie­der­ga­be des Geset­zes­in­halts. Es han­delt sich viel­mehr um eine kon­kre­ti­sie­ren­de Aus­ge­stal­tung der gesetz­li­chen Rege­lung über die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten, die der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unter­liegt.

Die Klau­sel hält der Inhalts­kon­trol­le nicht stand. Sie benach­tei­ligt den Mie­ter dadurch unan­ge­mes­sen, dass sie die Umle­gung der Grund­ge­bühr der Kalt­was­ser­ver­sor­gung nach dem Maß­stab des in den Woh­nun­gen erfass­ten Kalt­was­ser­ver­brauchs zwin­gend anord­net ohne Aus­nah­me für den Fall, in dem eine sol­che Umle­gung der Grund­ge­bühr wegen erheb­li­chen Woh­nungs­leer-stands in der Abrech­nungs­ein­heit zu einer nicht hin­nehm­ba­ren Mehr­be­las­tung der ver­blie­be­nen Mie­ter führt. Die in der Klau­sel auch für die­sen Fall vor­ge­se­he­ne Umle­gung der Grund­ge­bühr nach erfass­tem Ver­brauch ist mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken des Betriebs­kos­ten­rechts, zu denen der Grund­satz gehört, dass der Ver­mie­ter bei der Umle­gung von Betriebs­kos­ten das Leer­stands­ri­si­ko zu tra­gen hat, unver­ein­bar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Es kann des­halb dahin­ge­stellt blei­ben, ob die Klau­sel auch wegen Ver­sto­ßes gegen das Trans­pa­renz­ge­bot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirk­sam ist, weil sie nicht erken­nen las­se, was für eine Kos­ten­art mit dem Begriff "Grund­ge­bühr" gemeint sei.

Die in der Klau­sel gere­gel­te Umle­gung der Grund­ge­bühr nach erfass­tem Was­ser­ver­brauch ver­stößt aller­dings nicht bereits des­halb gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, weil ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten­be­stand­tei­le der Was­ser­ver­sor­gung nach die­ser Vor­schrift gene­rell nicht nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch umge­legt wer­den dürf­ten. Denn das Gesetz lässt eine Umle­gung auch der Grund­ge­bühr der Kalt­was­ser­ver­sor­gung nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch grund­sätz­lich zu.

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebs­kos­ten, die von einem erfass­ten Ver­brauch oder einer erfass­ten Ver­ur­sa­chung durch die Mie­ter abhän­gen, nach einem Maß­stab umzu­le­gen, der dem unter­schied­li­chen Ver­brauch oder der unter­schied­li­chen Ver­ur­sa­chung Rech­nung trägt. Mit die­ser For­mu­lie­rung steckt das Gesetz einen Rah­men ab, inner­halb des­sen sich die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten zu bewe­gen hat, wenn der Ver­brauch erfasst wird. Der Abrech­nung muss ein Maß­stab zugrun­de lie­gen, der dem unter­schied­li­chen Ver­brauch "Rech­nung trägt", das heißt ihn ange­mes­sen berück­sich­tigt.

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB eröff­net damit auch bei erfass­tem Ver­brauch einen gewis­sen Spiel­raum für die kon­kre­te Aus­ge­stal­tung der Umla­ge ver-brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten. Das Gesetz lässt es nicht nur zu, dass die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten nicht zu 100 % nach erfass­tem Ver­brauch erfolgt 1, son­dern erlaubt es auch, dass bei ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Betriebs­kos­ten in gewis­sem Umfang ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten­be­stand­tei­le in die Umle­gung nach erfass­tem Ver­brauch ein­be­zo­gen wer­den 2.

Dar­in liegt kein Ver­stoß gegen das Gebot der Umla­ge­ge­rech­tig­keit. Abso­lu­te Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit bei der Umla­ge von Betriebs­kos­ten wird vom Gesetz nicht gefor­dert. Denn Umla­ge­ge­rech­tig­keit ist nicht die ein­zi­ge Anfor­de­rung an Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen. Dane­ben sind Gesichts­punk­te der Prak­ti­ka­bi­li­tät zu berück­sich­ti­gen. Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen sol­len für den Ver­mie­ter ein­fach zu erstel­len und für den Mie­ter über­sicht­lich und leicht nach­voll­zieh­bar sein. Des­halb sind gewis­se Unge­nau­ig­kei­ten und damit auch Unge­rech­tig­kei­ten durch eine gene­ra­li­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se im Inter­es­se der Ver­ein­fa­chung von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen hin­zu­neh­men 3. Das gilt nicht nur für den nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vor­ge­schrie­be­nen Flä­chen­maß­stab, der wegen sei­ner leich­te­ren Hand­hab­bar­keit für den Ver­mie­ter als gesetz­li­cher Regel­maß­stab ein­ge­führt wur­de 4, son­dern auch für die in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB gere­gel­te Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten nach erfass­tem Ver­brauch. Auch im Anwen­dungs­be­reich des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB dür­fen Gesichts­punk­te der Prak­ti­ka­bi­li­tät berück­sich­tigt wer­den, solan­ge die Umla­ge dem erfass­ten unter­schied­li­chen Ver­brauch noch hin­rei­chend Rech­nung trägt.

Nach Maß­ga­be die­ser Grund­sät­ze ver­stößt es nicht gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die Kos­ten der Kalt­was­ser­ver­sor­gung im – vom Gesetz vor­aus­ge­setz­ten – Nor­mal­fall, in dem die Woh­nun­gen der Abrech­nungs­ein­heit im Wesent­li­chen ver­mie­tet sind, aus Grün­den der Prak­ti­ka­bi­li­tät ein­heit­lich nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch umge­legt wer­den, also auch inso­weit, als Fix­kos­ten wie Grund­ge­büh­ren oder Zäh­ler­mie­te unab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Was­ser­ver­brauch anfal­len 5.

Dem­entspre­chend ist eine ein­heit­li­che Abrech­nung der gesam­ten Kos­ten der Kalt­was­ser­ver­sor­gung nach erfass­tem Ver­brauch weit ver­brei­tet, wenn nicht all­ge­mein üblich 6. Gemisch­te Maß­stä­be für die Umle­gung der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung sind zwar zuläs­sig, wegen des zusätz­li­chen Ver­wal­tungs­auf­wands jedoch unüb­lich 7. Gegen die­se Pra­xis bestehen im Hin­blick auf § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB kei­ne grund­sätz­li­chen Beden­ken. Denn nach die­ser Vor­schrift ist auch eine ein­heit­li­che Abrech­nung der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung nach dem erfass­ten Ver­brauch zuläs­sig, solan­ge sie dem unter­schied­li­chen Ver­brauch noch hin­rei­chend Rech­nung trägt. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt nicht vor, dass ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten­be­stand­tei­le der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung von vor­ne­her­ein nach einem an-deren Maß­stab umzu­le­gen wären als die ver­brauchs­ab­hän­gi­gen.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung, nach dem Wort­laut des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sei­en nur die ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Kos­ten­be­stand­tei­le der Was­ser­ver­sor­gung, also nicht auch die Grund­ge­bühr, nach erfass­tem Ver­brauch umzu­le­gen, trifft nicht zu. Zu den ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Betriebs­kos­ten im Sin­ne die­ser Vor­schrift gehö­ren auf­grund der Ver­wei­sung in § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB auch die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV auf­ge­führ­ten, vom Was­ser­ver­brauch abhän­gi­gen Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung. Bestand­teil der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung sind aber nicht nur die Kos­ten des Was­ser­ver­brauchs, son­dern auch die Grund­ge­büh­ren und die wei­te­ren in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV genann­ten Kos­ten. Die­se Bestim­mung macht durch die Zusam­men­fas­sung die­ser Kos­ten­be­stand­tei­le unter dem Ober­be­griff "Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung" deut­lich, dass es sich nicht um selb­stän­di­ge Betriebs­kos­ten han­delt, son­dern dass auch die ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Kos­ten­be­stand­tei­le wie die Grund­ge­büh­ren mit zu den vom Was­ser­ver­brauch abhän­gi­gen Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung gehö­ren. Des­halb ist es im Grund­satz nicht zu bean­stan­den, wenn die Gesamt­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung ein­heit­lich nach erfass­tem Ver­brauch umge­legt wer­den. Denn auch eine ein­heit­li­che Abrech­nung der Gesamt­kos­ten nach erfass­tem Ver­brauch trägt, wie es § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ver­langt, dem unter­schied­li­chen Was­ser­ver­brauch Rech­nung und ist des­halb nach die­ser Vor­schrift grund­sätz­lich zuläs­sig. Inso­weit gilt für den preis­frei­en Wohn­raum nichts ande­res als für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum. § 21 Abs. 2 NMV 1970 geht eben­falls von der Zuläs­sig­keit einer Abrech­nung der gesam­ten Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung nach einem ein­heit­li­chen Maß­stab aus.

Auch aus dem BGH-Urteil vom 15. Juli 2009 8 ist nicht her­zu­lei­ten, dass nur die Kos­ten des Was­ser­ver­brauchs unter § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB fie­len und die ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Grund­ge­büh­ren der Was­ser­ver­sor­gung nach dem Flä­chen­maß­stab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB umzu­le­gen wären. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ledig­lich ent­schie­den, dass die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung im dama­li­gen Fall nicht ("for­mell") unwirk­sam war, weil sie für den Mie­ter unter ande­rem hin­rei­chend deut­lich mach­te, dass es sich bei der Posi­ti­on "Was­ser und Abwas­ser all­ge­mein" um nach dem Flä­chen­maß­stab umge­leg­te Kos­ten han­del­te. Ob die Abrech­nung inhalt­lich rich­tig war und ob die All­ge­mein­kos­ten auch mit den Ver­brauchs­kos­ten ein­heit­lich nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB hät­ten umge­legt wer­den dür­fen, hat­te der BGH nicht zu beur­tei­len.

Der Grund­satz, dass nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die gesam­ten Kos­ten der Kalt­was­ser­ver­sor­gung ein­heit­lich nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch umge­legt wer­den dür­fen, gilt aller­dings nicht unein­ge­schränkt. Er fin­det sei­ne Gren­ze dort, wo eine sol­che Umle­gung wegen erheb­li­chen Woh­nungs­leer­stands in der Abrech­nungs­ein­heit zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der Mie­ter mit Fix­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung führt, die auf die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen nicht nach Ver­brauch umge­legt wer­den kön­nen, weil in ihnen auf­grund des Leer­stands kein Was­ser­ver­brauch anfällt. In einem sol­chen Fall ist die ein­heit­li­che Abrech­nung unzu­läs­sig und der Ver­mie­ter zur Ände­rung des Umle­gungs­maß­stabs für die Fix­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung ver­pflich­tet, damit die ver­blie­be­nen Mie­ter nicht mit die­sen Mehr­kos­ten belas­tet wer­den.

Auch bei der Umle­gung von Betriebs­kos­ten gilt im Regel­fall, dass der Ver­mie­ter das Ver­mie­tungs­ri­si­ko und damit das Leer­stands­ri­si­ko zu tra­gen hat 9. Die­ser Grund­satz ist nicht nur von Bedeu­tung für eine Umle­gung der Betriebs­kos­ten nach dem Flä­chen­maß­stab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB 10, son­dern hat Aus­wir­kun­gen auch auf die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Kos­ten nach erfass­tem Ver­brauch gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Ihm gebührt dann Vor­rang gegen­über der grund­sätz­lich zuläs­si­gen Umle­gung der Gesamt­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung nach erfass­tem Ver­brauch, wenn die ein­heit­li­che Umle­gung zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der Mie­ter mit den auf die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen man­gels Ver­brauch nicht umleg­ba­ren Fix­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung führt. Eine der­ar­ti­ge Ver­la­ge­rung des Leer­stands­ri­si­kos vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter muss der Mie­ter bei der Umle­gung von Betriebs­kos­ten nicht hin­neh­men 11.

Dem steht nicht das BGH-Urteil vom 31. Mai 2006 12 ent­ge­gen. Im dama­li­gen Fall ging es um die Belas­tung des Ver­mie­ters mit antei­li­gen Kos­ten des Was­ser­brauchs hin­sicht­lich leer­ste­hen­der Woh­nun­gen auf­grund der Umle­gung nach dem Flä­chen­maß­stab. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­ser Ent­schei­dung ledig­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass es der Ver­mie­ter selbst in der Hand hat, inso­weit eine Kos­ten­be­tei­li­gung leer­ste­hen­der Woh­nun­gen, in denen ein Ver­brauch nicht statt­fin­det, durch den Ein­bau von Was­ser­uh­ren und eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Umle­gung die­ser Betriebs­kos­ten nach § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB zu ver­mei­den 12. Damit hat der BGH nicht ent­schie­den, dass eine Umle­gung ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ger Kos­ten­be­stand­tei­le der Was­ser­ver­sor­gung auf den Mie­ter nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schran­ken­los zuläs­sig ist.

Der Grund­satz, dass der Ver­mie­ter das Leer­stands­ri­si­ko zu tra­gen hat, schränkt die nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB im Regel­fall zuläs­si­ge Umle­gung der Gesamt­kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung nach erfass­tem Ver­brauch aller­dings nicht schon dann ein, wenn etwa in einer grö­ße­ren Abrech­nungs­ein­heit die eine oder ande­re Woh­nung vor­über­ge­hend nicht ver­mie­tet ist. Dies führt noch nicht ohne Wei­te­res zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der ande­ren Mie­ter. Die Kos­ten gering­fü­gi­ger Leer­stän­de sind von den ver­blei­ben­den Mie­tern mit­zu­tra­gen 13. Erst wenn Dau­er und Umfang des Leer­stands unter Berück­sich­ti­gung der Höhe der ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Kos­ten­be­stand­tei­le eine für die Mie­ter nicht mehr hin­nehm­ba­re Mehr­be­las­tung erge­ben, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die­sem Umstand durch eine Ände­rung des Umle­gungs­maß­stabs hin­sicht­lich der ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Kos­ten­be­stand­tei­le der Was­ser­ver­sor­gung Rech­nung zu tra­gen oder den Mie­tern in ande­rer Wei­se einen finan­zi­el­len Aus­gleich zu ver­schaf­fen. Es ist Auf­ga­be des Tatrich­ters, die Gren­ze zwi­schen einer noch zumut­ba­ren und einer nicht mehr hin­nehm­ba­ren Mehr­be­las­tung nach Treu und Glau­ben unter Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­fal­les zu zie­hen.

Die ange­grif­fe­ne Klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie die dar­ge­leg­te Gren­ze der Zuläs­sig­keit einer Umle­gung auch der Grund­ge­büh­ren der Was­ser­ver­sor­gung nach dem erfass­ten Ver­brauch nicht beach­tet.

Die Klau­sel schreibt eine Umle­gung der ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Grund­ge­bühr nach erfass­tem Ver­brauch aus­nahms­los und damit auch für den Fall vor, dass eine sol­che Umle­gung infol­ge erheb­li­chen Woh­nungs­leer­stands in der Abrech­nungs­ein­heit zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der ver­blie­be­nen Mie­ter mit den ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Grund­ge­büh­ren führt. Für eine sol­che Fall­kon­stel­la­ti­on ist eine Umle­gung auch der ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Grund­ge­büh­ren der Was­ser­ver­sor­gung, wie aus­ge­führt, nicht nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zuläs­sig, weil die­se Vor­schrift durch den Grund­satz, dass der Ver­mie­ter das Ver­mie­tungs- und damit auch das Leer­stands­ri­si­ko zu tra­gen hat, ein­ge­schränkt wird. Indem die Klau­sel die­se Ein­schrän­kung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB miss­ach­tet, über­schrei­tet sie in unzu­läs­si­ger Wei­se zum Nach­teil des Mie­ters die Gren­zen des Spiel­raums, den das Gesetz für die Umle­gung ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Betriebs­kos­ten bei erfass­tem Ver­brauch ein­räumt (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Rege­lung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wie sich aus § 556a Abs. 3 BGB ergibt, dis­po­si­tiv ist. Denn zu den wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken des Betriebs­kos­ten­rechts und damit auch des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, von denen nicht abge­wi­chen wer­den kann, gehört auch der Grund­satz, dass der Ver­mie­ter das Leer­stands­ri­si­ko jeden­falls dann nicht auf den Mie­ter abwäl­zen darf, wenn dies zu einer unzu­mut­bar hohen Mehr­be­las­tung des Mie­ters mit Betriebs­kos­ten führt, die auf leer­ste­hen­de Woh­nun­gen ent­fal­len und des­halb vom Ver­mie­ter zu tra­gen wären. Uner­heb­lich ist dem­ge­gen­über, dass die Beklag­te nach ihrem Vor­brin­gen bei erheb­li­chem Woh­nungs­leer­stand von der Klau­sel kei­nen Gebrauch macht. Dies ist bei der Beur­tei­lung, ob die Klau­sel der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB stand­hält, nicht zu berück­sich­ti­gen und zeigt im Übri­gen, dass auch die Beklag­te die Klau­sel als zu weit­ge­hend ansieht.

Die Wirk­sam­keit der Klau­sel kann auch nicht damit gerecht­fer­tigt wer­den, dass der Mie­ter im Ein­zel­fall nach § 242 BGB einen Anspruch auf Ände­rung des Umla­ge­maß­sta­bes hin­sicht­lich der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung haben kann, wenn die wei­te­re Anwen­dung des bis­he­ri­gen Maß­stabs zu einer kras­sen Unge­rech­tig­keit führt 14. Da die Klau­sel einen der­ar­ti­gen Vor­be­halt nicht ent­hält, son­dern die Umle­gung der Grund­ge­büh­ren nach erfass­tem Was­ser­ver­brauch zwin­gend anord­net, lässt sie bei kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung kei­nen Raum für eine Ein­schrän­kung ihres Anwen­dungs­be­reich durch den Grund­satz von Treu und Glau­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Okto­ber 2010 – VIII ZR 183/​09

  1. eben­so Wall in Eisenschmid/​Rips/​Wall, Betriebs­kos­ten-Kom­men­tar, 2. Aufl., Rn. 2782; Ermann/​Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 556a Rn. 4; Müller/​Walther/​Schneider, Miet- und Pacht­recht, C § 556a Rn. 25; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 28[]
  2. eben­so Staudinger/​Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rn. 15; MünchKommBGB/​Schmid, 5. Aufl., § 556a Rn. 32; Wall, aaO[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/​06, NJW 2006, 3557 = WuM 2006, 613 Rn. 20; und vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/​09, WuM 2010, 35 Rn. 15[]
  4. BT-Drs. 14/​4553, S. 51[]
  5. eben­so LG Ber­lin, Urteil vom 13.01.2009, juris PR-MietR 9/​2009, Anm. 1; LG Ber­lin (ZK 63), MM 2009, 110; LG Chem­nitz, NZM 2009, 154; Staudinger/​Weitemeyer, aaO; MünchKommBGB/​Schmid, aaO; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 556a Rn. 4; Erman/​Jendrek, aaO; Blöcker/​Pistorius, Die Betriebs­kos­ten in der Woh­nungs­wirt­schaft, 4. Aufl., S. 28; Wall, aaO; Herrlein/​Kandelhard/​Both, Miet­recht, 4. Aufl., § 556a Rn. 16; wohl auch Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., Rn. F 77[]
  6. Wall, aaO[]
  7. Lan­gen­berg, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/​08, WuM 2009, 516[]
  9. BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/​05, NJW 2006, 2771 Rn. 13 mwN[]
  10. dazu BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/​05, aaO[]
  11. eben­so Wall, WuM 2006, 443, 444; Herrlein/​Kandelhard/​Both, aaO Rn. 12[]
  12. BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/​05, aaO[][]
  13. eben­so Wall, aaO[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/​06, aaO mwN[]