Ver­kehrs­lärm und Miet­min­de­rung

Fehlt es an einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung, bestimmt sich der zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­te Zustand der Miet­sa­che nach der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Berück­sich­ti­gung des ver­ein­bar­ten Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben. Eine vor­über­ge­hen­de erhöh­te Ver­kehrs­lärm­be­las­tung auf­grund von Stra­ßen­bau­ar­bei­ten stellt unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dau­er jeden­falls dann, wenn sie sich inner­halb der in Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der ver­mie­te­ten Woh­nung dar.

Ver­kehrs­lärm und Miet­min­de­rung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ange­nom­men wer­den kann, dass Ver­mie­ter und Mie­ter still­schwei­gend die bei Ver­trags­ab­schluss gege­be­ne gerin­ge Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ver­ein­bart haben, mit der Fol­ge, dass die Mie­te bei einer Zunah­me des Ver­kehrs­lärms gemin­dert sein kann.

Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 2004 Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in der Schloss­al­lee in Ber­lin. Von Juni 2009 bis Novem­ber 2010 wur­de der stadt­ein­wärts fah­ren­de Ver­kehr über die Schloss­al­lee umge­lei­tet, weil auf der gesam­ten Län­ge der Pase­wal­ker Stra­ße, über wel­che der Ver­kehr bis dahin gelau­fen war, umfang­rei­che Stra­ßen­bau­ar­bei­ten durch­ge­führt wur­den. Die Beklag­ten min­der­ten wegen der hier­durch gestie­ge­nen Lärm­be­las­tung die Mie­te ab Okto­ber 2009. Die Klä­ge­rin hat die Beklag­ten auf Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te für den Zeit­raum von Okto­ber 2009 bis Novem­ber 2010 in Höhe von ins­ge­samt 1.386,19 € nebst Zin­sen in Anspruch genom­men.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Pankow/​Weißensee hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt Ber­lin das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und – unter Kla­ge­ab­wei­sung im Übri­gen – die Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten auf Zah­lung von 553,22 € nebst Zin­sen ermä­ßigt 2. Die vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass es für die Annah­me einer still­schwei­gend geschlos­se­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nicht aus­reicht, dass der Mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss die ver­hält­nis­mä­ßig gerin­ge Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als vor­teil­haft wahr­nimmt und er sich (mög­li­cher­wei­se) auch des­we­gen zur Anmie­tung der Woh­nung ent­schei­det. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter erkennt oder erken­nen muss­te, dass der Mie­ter die vor­han­de­ne gerin­ge Lärm­be­las­tung als maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um für den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ansieht, und dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend reagiert.

Aus den vom Land­ge­richt Ber­lin im Beru­fungs­ur­teil getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen erga­ben sich kei­ne Anhalts­punk­te für eine der­ar­ti­ge Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung. Für die Bestim­mung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Woh­nung ist im Streit­fall daher die Ver­kehrs­an­schau­ung unter Berück­sich­ti­gung des Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben maß­ge­bend. Danach stellt sich die vor­über­ge­hen­de Erhö­hung der Lärm­be­las­tung nicht als ein zur Min­de­rung berech­ti­gen­der Man­gel der Woh­nung dar. Denn die von den Beklag­ten vor­ge­tra­ge­nen Lärm­wer­te stel­len nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen nach den im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 aus­ge­wie­se­nen Wer­ten kei­ne hohe Belas­tung dar. Aus die­sem Grund haben die Beklag­ten die (erhöh­te) Lärm­be­las­tung red­li­cher­wei­se hin­zu­neh­men.

Für die Annah­me des Land­ge­richts Ber­lin, die ver­ein­bar­te Mie­te sei ab dem sieb­ten Monat nach Ein­tre­ten der erhöh­ten Lärm­be­las­tung gemin­dert, ist ein sach­li­cher Grund nicht erkenn­bar. Denn eine vor­über­ge­hen­de erhöh­te Lärm­be­las­tung stellt unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dau­er jeden­falls dann, wenn sie sich – wie hier – inner­halb der in Ber­li­ner Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel nach § 536 BGB dar.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Ber­lin auf­ge­ho­ben und die Beru­fung der Beklag­ten gegen das Urteil des Amts­ge­richts Pankow/​Weißensee zurück­ge­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Dezem­ber 2012 – VIII ZR 152/​12

  1. AG Pankow/​Weißensee – Urteil vom 22.03.2010 – 8 C 413/​10[]
  2. LG Ber­lin – Urteil vom 17.04.2012 – 65 S 181/​11 []