Die Rechtsbeeinträchtigung des anwesenden Schuldners durch den Zuschlag eines im Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks in der Zwangsversteigerung ohne die erforderliche Einzelausbietung sämtlicher Miteigentumsanteile entfällt gemäß § 84 Abs. 1 Alt. 1 ZVG nur dann, wenn im Einzelfall aufgrund konkreter Umstände sicher feststeht, dass bei Einzelausgeboten kein höherer Versteigerungserlös erzielt worden wäre als bei der durchgeführten Gesamtausbietung; allein der Umstand, dass einzelne Miteigentumsanteile in der Regel schwerer veräußerlich sind als das Gesamtgrundstück, entbindet nicht von dem gesetzlich vorgesehenen Erfordernis einer Einzelausbietung.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall betreibt die Gläubigerin aus einer Grundschuld die Zwangsversteigerung eines im hälftigen Miteigentum des Schuldners bestehenden Grundstücks. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde auf 531.000 € festgesetzt. Im Versteigerungstermin wurden die beiden Miteigentumsanteile des Grundstücks nur gemeinsam ausgeboten und das geringste Gebot mit 9.513, 52 € festgestellt. Das Amtsgericht Göttingen hat auf das Meistgebot über 300.000 € den Zuschlag erteilt1. Das Landgericht Göttingen hat die dagegen gerichteten sofortige Beschwerde des Schuldners zurückgewiesen2. Das Landgericht Göttingen meint, den Meistbietenden sei zu Recht der Zuschlag erteilt worden. Es liege zwar ein Versagungsgrund im Sinne von § 83 Nr. 2 ZVG vor, weil das Amtsgericht die Miteigentumsanteile entgegen § 63 Abs. 1, Abs. 4 ZVG nicht einzeln ausgeboten habe. Gleichwohl sei der Zuschlag nicht zu versagen, weil der Schuldner durch den Zuschlag nicht beeinträchtigt werde (§ 84 Abs. 1 ZVG). Aufgrund des Verhältnisses zwischen dem festgestellten geringsten Gebot (9.513,52 €), dem Verkehrswert des Grundstücks (531.000 €) und dem Meistgebot (300.000 €) könne mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit festgestellt werden, dass bei einer Einzelausbietung der Miteigentumsanteile in der Summe kein höheres Gebot abgegeben worden wäre. Daneben sei zwar grundsätzlich auch ein Versagungsgrund im Sinne von § 83 Nr. 1 ZVG gegeben, weil das Amtsgericht für die erforderlichen Einzelausgebote kein gesondertes geringstes Gebot festgestellt habe. Dieser Mangel sei jedoch ebenfalls mangels Rechtsbeeinträchtigung des Schuldners gemäß § 84 Abs. 1 ZVG geheilt.
Auf die zugelassene Rechtsbeschwerde des Schuldners hat der Bundesgerichtshof den Zuschlagsbeschluss aufgehoben und den Zuschlag auf das im Zwangsversteigerungstermin abgegebene Meistgebot versagt:
Entgegen der Ansicht des Landgerichts Göttingen hat das Amtsgericht den Meistbietenden zu Unrecht den Zuschlag erteilt. Die Rechtsbeschwerde führt zur Versagung des Zuschlags (§ 100 Abs. 1 i.V.m. § 83 Nr. 2 ZVG).
Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei bejaht das Landgericht Göttingen einen Zuschlagsversagungsgrund im Sinne von § 83 Nr. 2 ZVG. Nach dieser Bestimmung ist der Zuschlag unter anderem dann zu versagen, wenn bei der Versteigerung mehrerer Grundstücke das Einzelausgebot den Vorschriften des § 63 Abs. 1, Abs. 4 ZVG zuwider unterblieben ist. Ein solcher Verfahrensfehler ist dem Amtsgericht unterlaufen. Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG sind mehrere in demselben Verfahren zu versteigernde Grundstücke einzeln auszubieten. Entsprechendes gilt für die Zwangsversteigerung der Miteigentumsanteile, wenn ein Grundstück – wie hier – im Bruchteilseigentum steht3. Abweichend hiervon hat das Amtsgericht im Versteigerungstermin von Einzelausgeboten Abstand genommen, ohne dass die Voraussetzungen des § 63 Abs. 4 Satz 1 ZVG vorlagen. Danach unterbleibt das Einzelausgebot, wenn die in § 63 Abs. 4 Satz 1 ZVG genannten Beteiligten hierauf verzichtet haben. An dem danach erforderlichen Verzicht des anwesenden Schuldners fehlt es nach den Feststellungen des Landgerichts Göttingen.
Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Landgerichts Göttingen, dass der Versagungsgrund des § 83 Nr. 2 ZVG der Erteilung des Zuschlags nicht entgegensteht, weil der Verfahrensmangel nach § 84 Abs. 1 Alt. 1 ZVG geheilt ist.
Nach dieser Norm stehen die im § 83 Nr. 1 bis 5 ZVG bezeichneten Versagungsgründe der Erteilung des Zuschlags nicht entgegen, wenn das Recht des Beteiligten durch den Zuschlag nicht beeinträchtigt wird. Eine Heilung des Verfahrensmangels gemäß § 84 Abs. 1 Alt. 1 ZVG erfordert die positive Feststellung, dass das Recht des Beteiligten nicht beeinträchtigt worden ist, weshalb eine Heilung schon bei der Möglichkeit einer Beeinträchtigung ausscheidet4. Die Rechtsbeeinträchtigung des anwesenden Schuldners durch den Zuschlag eines im Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks in der Zwangsversteigerung ohne die nach § 63 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 ZVG erforderliche Einzelausbietung sämtlicher Miteigentumsanteile entfällt nach diesen Grundsätzen gemäß § 84 Abs. 1 Alt. 1 ZVG nur dann, wenn im Einzelfall aufgrund konkreter Umstände sicher feststeht, dass bei Einzelausgeboten kein höherer Versteigerungserlös erzielt worden wäre als bei der durchgeführten Gesamtausbietung5.
Solche konkreten Umstände sind hier nicht festgestellt. Anders als das Landgericht Göttingen meint, lässt sich allein aus dem Verhältnis zwischen dem mit 9.513, 52 € festgestellten geringsten Gebot, dem Verkehrswert in Höhe von 531.000 € und dem Meistgebot von 300.000 € keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit für das Fehlen einer Beeinträchtigung ableiten. Das Landgericht Göttingen legt nicht nachvollziehbar dar, welche konkreten Schlussfolgerungen es aus dem Verhältnis der Werte zueinander für seine Überzeugungsbildung zieht. Bereits deshalb trägt die von dem Landgericht Göttingen gegebene Begründung nicht die Feststellung, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bei Einzelausgeboten der beiden ideellen Miteigentumsanteile an dem Versteigerungsobjekt kein in Summe höheres Gebot abgegeben worden wäre. Auch sonst ist nicht ersichtlich, dass das Verhältnis der von dem Landgericht Göttingen herangezogenen Werte für sich genommen überhaupt einen Rückschluss auf das Ergebnis einer Einzelausbietung zulässt. Gegenteiliges folgt auch nicht aus dem von dem Landgericht Göttingen zitierten Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 19.04.20186. In dem dort entschiedenen Fall hatte – anders als hier – eine Einzelausbietung der Miteigentumsanteile stattgefunden, sodass sich der Bundesgerichtshof mit einer Heilung eines Zuschlagsversagungsgrundes im Sinne von § 83 Nr. 2 ZVG nicht befassen musste.
Allein der Umstand, dass einzelne Miteigentumsanteile in der Regel schwerer veräußerlich sind als das Gesamtgrundstück, entbindet nicht von dem gesetzlich vorgesehenen Erfordernis einer Einzelausbietung. Das vorrangige Anliegen aller Versteigerungsmodalitäten besteht darin, ein möglichst hohes Meistgebot zu erreichen. Dabei räumt das Zwangsversteigerungsgesetz der Einzelausbietung insoweit einen Vorrang ein, als es davon ausgeht, bei dieser Art der Versteigerung werde in der Regel das höchste Gebot erzielt. Zwar wird bei einem Gesamtausgebot wirtschaftlich zusammengehörender Einheiten das Bietinteresse zunehmen. Das ändert jedoch nichts daran, dass bei der der Regelung zugrunde liegenden typisierenden Betrachtung ein bestmöglicher Verwertungserlös regelmäßig nur unter Beibehaltung auch des Einzelausgebots zu erwarten ist7. Dieses Regelungskonzept des Zwangsversteigerungsgesetzes würde durchkreuzt, wenn man bei der Zwangsversteigerung von Miteigentumsanteilen eines im Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks stets den Verzicht auf Einzelausbietungen zuließe.
Weitere konkrete Feststellungen, die mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit den Schluss zulassen, dass bei einer Einzelausbietung kein höherer Versteigerungserlös erzielt worden wäre, hat das Landgericht Göttingen nicht getroffen. Hierfür ist auch nichts ersichtlich.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. Juni 2024 – V ZB 31/23
- AG Göttingen, Beschluss vom 18.01.2023 – 75 K 3/21[↩]
- LG Göttingen, Beschluss vom 27.04.23 – 10 T 9/23[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 29.10.2020 – V ZB 13/20, NJW-RR 2021, 467 Rn. 12; Beschluss vom 30.10.2008 – V ZB 41/08, NJW-RR 2009, 158 Rn. 6[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 19.04.2018 – V ZB 93/17, BeckRS 2018, 10517 Rn. 9; Beschluss vom 02.02.2012 – V ZB 6/11, BeckRS 2012, 5391 Rn. 11; Beschluss vom 07.10.2010 – V ZB 37/10, NJW-RR 2011, 233, Rn. 18[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 02.02.2012 – V ZB 6/11, BeckRS 2012, 5391 Rn. 11[↩]
- BGH, Beschluss vom 19.04.20189 – V ZB 93/17, BeckRS 2018, 10517 Rn. 9[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.2008 – V ZB 41/08, NJW-RR 2009, 158 Rn. 7 mwN[↩]
