Vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darf

Einem Mie­ter, der auf eine Kün­di­gung wegen eines vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs hin aus­zieht, ste­hen Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen unbe­rech­tig­ter Kün­di­gung nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hof auch dann zu, wenn die Kün­di­gung zwar for­mell unwirk­sam ist, der Ver­mie­ter ihm den Eigen­be­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und er kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, die Anga­ben des Ver­mie­ters in Zwei­fel zu zie­hen.

Vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darf

Darf der Mie­ter das Räu­mungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters mate­ri­ell für berech­tigt hal­ten, wird sein Scha­dens­er­satz­an­spruch nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass er – in der Vor­stel­lung, zur Räu­mung des Miet­ob­jekts ver­pflich­tet zu sein – sich mit dem Ver­mie­ter auf eine ein­ver­nehm­li­che Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses einigt.

Ein Ver­mie­ter, der schuld­haft eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs aus­spricht, der in Wahr­heit nicht besteht, ist dem Mie­ter grund­sätz­lich zum Er-satz des dar­aus ent­ste­hen­den Scha­dens ver­pflich­tet 1. Einem Mie­ter, der auf eine Kün­di­gung wegen eines in Wahr­heit nicht bestehen­den Eigen­be­darfs hin aus­zieht, ste­hen Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen unbe­rech­tig­ter Kün­di­gung auch dann zu, wenn der Eigen­be­darf zwar ent­ge­gen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kün­di­gungs­schrei­ben als berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ange­ge­ben und die Kün­di­gung des­halb unwirk­sam ist, der Ver­mie­ter dem Mie­ter den Eigen­be­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und der Mie­ter kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, die Anga­ben des Ver­mie­ters in Zwei­fel zu zie­hen.

Der Kau­sal­zu­sam­men­hang zwi­schen der vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ten, vor­ge­täusch­ten Eigen­nut­zungs­ab­sicht und dem Scha­den des Mie­ters ist auch nicht dadurch unter­bro­chen wor­den, dass der Mie­ter sich mit dem Ver­mie­ter auf eine ein­ver­nehm­li­che Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses geei­nigt hat, obwohl er zu die­sem Zeit­punkt man­gels ord­nungs­ge­mäß begrün­de­ter Kün­di­gungs­er­klä­run­gen – noch – nicht zur Räu­mung des Miet­ob­jekts ver­pflich­tet war 2. Ent­schei­dend ist nicht, ob der Mie­ter bereits zur Räu­mung ver­pflich­tet ist, son­dern allein, ob er das Räu­mungs­ver­lan-gen mate­ri­ell für berech­tigt hal­ten darf, weil er kei­nen Anlass hat, an der Rich­tig­keit der Anga­ben des Ver­mie­ters zu dem gel­tend gemach­ten Eigen­be­darf zu zwei­feln. Auch wenn der Mie­ter sich unter dem Ein­druck des als bestehend ange­nom­me­nen Eigen­be­darfs zu einer ein­ver­nehm­li­chen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bereit fin­det und das Miet­ob­jekt frei­gibt, ohne auf die for­ma­le Wirk­sam­keit der Kün­di­gungs­er­klä­rung des Ver­mie­ters abzu­stel­len, räumt er die Miet­woh­nung nicht aus frei­en Stü­cken, son­dern in der Vor­stel­lung, dazu jeden­falls mate­ri­ell ver­pflich­tet zu sein. Eine unter die­sen Umstän­den zustan­de gekom­me­ne Miet­auf­he­bungs-ver­ein­ba­rung unter­bricht mit­hin den Ursa­chen­zu­sam­men­hang zwi­schen der Vor­täu­schung des Eigen­be­darfs und der Räu­mung nicht. Ob dies anders zu beur­tei­len ist, wenn die Miet­ver­trags­par­tei­en die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Wege eines Ver­gleichs ver­ein­ba­ren, durch den der Streit über den vom Ver­mie­ter behaup­te­ten, vom Mie­ter in Abre­de gestell­ten Eigen­be­darf bei­gelegt wird 3, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung.

Uner­heb­lich ist schließ­lich, ob der Mie­ter bei Abschluss des Auf­he­bungs­ver­trags bereits eine neue Woh­nung ange­mie­tet hat. Steht die Anmie­tung der neu­en Woh­nung unter dem Ein­druck der schein­bar mate­ri­ell gerecht­fer­tig­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gung, ist auch inso­weit die arg­lis­ti­ge Täu­schung des Ver­mie­ters ursäch­lich für den hier­aus ent­ste­hen­den Scha­den des Mie­ters 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/​07

  1. BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/​03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.[]
  2. vgl. OLG Karls­ru­he, NJW 1982, 54, 55; BayO­bLG NJW 1982, 2003, 2004; Münch-KommBG­B/Häub­lein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79[]
  3. vgl. dazu OLG Frank­furt am Main NJW-RR 1995, 145, 146[]
  4. OLG Karls­ru­he, aaO, 56[]