Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum – und sei­ne Nut­zung zur Flücht­lings­un­ter­brin­gung

Die mit Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Grund­ty­pen der Nut­zungs­be­fug­nis schlie­ßen sich – vor­be­halt­lich ande­rer Ver­ein­ba­run­gen – gegen­sei­tig aus; jeden­falls im Hin­blick auf eine Ein­heit, an der ange­sichts ihrer Aus­stat­tung sowohl Woh­nungs- als auch Teil­ei­gen­tum begrün­det wer­den könn­te, gibt es kei­ne Nut­zun­gen, die zugleich als Woh­nen und nicht als Woh­nen anzu­se­hen sind.

Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum – und sei­ne Nut­zung zur Flücht­lings­un­ter­brin­gung

Eine (nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­de) Nut­zung als Heim wird dadurch gekenn­zeich­net, dass die Unter­kunft in einer für eine Viel­zahl von Men­schen bestimm­ten Ein­rich­tung erfolgt, deren Bestand von den jewei­li­gen Bewoh­nern unab­hän­gig ist, und in der eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur an die Stel­le der Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses tritt. Inso­weit bedarf es einer Gesamt­schau ver­schie­de­ner Kri­te­ri­en, die die Art der Ein­rich­tung und die bau­li­che Gestal­tung und Beschaf­fen­heit der Ein­heit ein­be­zieht.

Die Unter­brin­gung von Flücht­lin­gen und Asyl­be­wer­bern in einer Gemein­schafts­un­ter­kunft im Sin­ne von § 53 AsylG ist in der Regel als heim­ähn­li­che Unter­brin­gung anzu­se­hen, die grund­sätz­lich nur in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erfol­gen kann; dage­gen dient die Über­las­sung von Woh­nun­gen von übli­cher Grö­ße und Beschaf­fen­heit an die­sen Per­so­nen­kreis im Grund­satz Wohn­zwe­cken.

Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Gebrauch der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le und des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­lan­gen, der u. a. den Ver­ein­ba­run­gen ent­spricht. Dabei ist eine Bestim­mung in der Tei­lungs­er­klä­rung, wonach Ein­hei­ten ent­we­der "zu Wohn­zwe­cken die­nen" oder – wie hier – "nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen", als Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter im Sin­ne von § 15 Abs. 1 WEG anzu­se­hen 1. Hier­bei han­delt es sich nicht um eine blo­ße Wie­der­ga­be des Geset­zes­texts, son­dern um eine ver­bind­li­che Rege­lung des Zwecks, dem die Ein­hei­ten die­nen sol­len. Rich­tig ist zwar, dass mit der gewähl­ten For­mu­lie­rung die in § 1 Abs. 1 und 3 WEG ent­hal­te­ne gesetz­li­che Begriffs­be­stim­mung des Teil­ei­gen­tums über­nom­men wird. § 1 Abs. 1 WEG regelt, dass an Woh­nun­gen das Woh­nungs­ei­gen­tum, an nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men eines Gebäu­des das Teil­ei­gen­tum begrün­det wer­den kann. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG ist Teil­ei­gen­tum das Son­der­ei­gen­tum an nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men eines Gebäu­des in Ver­bin­dung mit dem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum, zu dem es gehört. Die gesetz­li­che Ter­mi­no­lo­gie wird aber gera­de dazu ver­wen­det, um ver­bind­lich fest­zu­le­gen, zu wel­chem Zweck (im wei­te­ren Sin­ne) das Son­der­ei­gen­tum genutzt wer­den darf.

Dabei hat der Begriff des Woh­nens sowohl im posi­ti­ven (Woh­nungs­ei­gen­tum) als auch im nega­ti­ven Sin­ne (Teil­ei­gen­tum) die­sel­be Bedeu­tung; dies gilt jeden­falls bezo­gen auf Räu­me, die auf­grund ihrer Aus­stat­tung sowohl Woh­nungs- als auch Teil­ei­gen­tum sein könn­ten.

Die mit Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Grund­ty­pen der Nut­zungs­be­fug­nis schlie­ßen sich – vor­be­halt­lich ande­rer Ver­ein­ba­run­gen 2 – gegen­sei­tig aus. Wäh­rend Woh­nungs­ei­gen­tum nur an Woh­nun­gen begrün­det wer­den kann und zum Woh­nen bestimmt ist 3, dient Teil­ei­gen­tum nicht zu Wohn­zwe­cken (§ 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Jeden­falls im Hin­blick auf eine Ein­heit, an der ange­sichts ihrer Aus­stat­tung sowohl Woh­nungs- als auch Teil­ei­gen­tum begrün­det wer­den könn­te, gibt es kei­ne "Schnitt­men­ge", also kei­ne Nut­zun­gen, die zugleich als Woh­nen und nicht als Woh­nen anzu­se­hen sind.

So liegt es im hier ent­schie­de­nen Streit­frall bei der Ein­heit Nr. 1, die über Küche und Sani­tär­an­la­gen ver­fügt und damit die Anfor­de­run­gen an eine Woh­nung im Sin­ne von § 1 Abs. 2 WEG erfül­len wür­de 4.

Dient eine sol­che Ein­heit – wie hier – nach der Tei­lungs­er­klä­rung nicht zu Wohn­zwe­cken, darf sie grund­sätz­lich nur zu Zwe­cken genutzt wer­den, die nicht dem Woh­nen zuzu­ord­nen sind. Wird eine Nut­zung dem Woh­nen zuge­ord­net, muss sie aller­dings im Umkehr­schluss in Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten jeden­falls im Grund­satz als zuläs­sig erach­tet wer­den. Die Aus­le­gung darf näm­lich nicht dazu füh­ren, dass eine von der Rechts­ord­nung grund­sätz­lich gebil­lig­te Nut­zungs­form im Ergeb­nis weder in Woh­nungs- noch in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erfol­gen darf. Soweit die Tei­lungs­er­klä­rung eine prä­zi­sie­ren­de Zweck­be­stim­mung nicht ent­hält, müs­sen daher auch Grenz­fäl­le ent­we­der den Wohn­zwe­cken oder den übri­gen Zwe­cken zuge­ord­net wer­den. Die Bedeu­tung von Zwei­fels­fra­gen, die sich aus der Viel­falt von Lebens- und Nut­zungs­for­men not­wen­di­ger­wei­se erge­ben, wird durch die stän­di­ge Recht­spre­chung abge­mil­dert, wonach sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen kann, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung 5.

Im Ein­klang mit der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der maß­geb­li­che Begriff des Woh­nens im Grund­satz weit zu ver­ste­hen. Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 15.01.2010 die Nut­zung einer Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit durch täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te im Grund­satz als zuläs­sig ange­se­hen 6. Hier­nach kommt es weder auf die steu­er­recht­li­che Ein­ord­nung der Ein­künf­te des Ver­mie­ters noch dar­auf an, ob die Ver­mie­tung Teil der unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit des Eigen­tü­mers ist. Ent­schei­dend ist nach § 1 Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 WEG allein, wel­che Nut­zung in der Woh­nung selbst statt­fin­det. Die Nut­zung der Woh­nung selbst ist bei der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te oder an Mie­ter mit einem ver­gleich­ba­ren vor­über­ge­hen­den Unter­kunfts­be­darf nicht gewerb­lich. Auch in die­sem Fall dient die Woh­nung den Gäs­ten als Unter­kunft und damit Wohn­zwe­cken 6. Im Umkehr­schluss ist eine sol­che Nut­zung in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten, die die Anfor­de­rung an eine Woh­nung erfül­len, im Grund­satz unzu­läs­sig.

Infol­ge­des­sen kommt es dar­auf an, ob die von der Teil­ei­gen­tü­me­rin geplan­te Nut­zung der Ein­heit Nr. 1 als Flücht­lings- oder Arbei­ter­heim nach der von dem Bun­des­ge­richts­hof vor­ge­ge­be­nen wei­ten Aus­le­gung (noch) unter den Begriff des Woh­nens fällt und damit (im Grund­satz) von der Tei­lungs­er­klä­rung nicht gedeckt ist, oder ob sie sich (im Grund­satz) als zuläs­sig erweist, weil sie nicht Wohn­zwe­cken dient.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in dem genann­ten Urteil vom 15.01.2010 – ohne dass dort eine nähe­re Erör­te­rung ver­an­lasst gewe­sen wäre – dar­auf hin­ge­wie­sen, dass auch die Über­las­sung von Woh­nungs­ei­gen­tum als Unter­kunft für einen lau­fend wech­seln­den Kreis von Aus- und Über­sied­lern als zuläs­si­ge Wohn­nut­zung ange­se­hen wer­de 7. Der hier­zu ange­führ­ten Recht­spre­chung lässt sich aller­dings inso­weit eine Ein­schrän­kung ent­neh­men, als eine sol­che Nut­zung nicht den Cha­rak­ter eines Heims anneh­men darf 8.

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur besteht zwar im Aus­gangs­punkt Einig­keit dar­über, dass eine Nut­zung als Heim oder heim­ähn­li­che Ein­rich­tung nicht zu Wohn­zwe­cken dient. Wel­che Kri­te­ri­en aber im Ein­zel­nen ein Heim kenn­zeich­nen, und wie dies von der Über­las­sung einer Woh­nung als Unter­kunft an wech­seln­de Per­so­nen­krei­se, von Wohn­ge­mein­schaf­ten, Wohn­grup­pen und ähn­li­chen Wohn­for­men abzu­gren­zen ist, wird nicht ein­heit­lich beant­wor­tet; es gibt zwar spe­zi­fi­sche Bestim­mun­gen für Hei­me (vgl. z.B. § 549 Abs. 3 BGB oder § 1 HeimG, der inzwi­schen durch Lan­des­ge­set­ze ersetzt wur­de), aber kei­nen all­ge­mei­nen, auf das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht über­trag­ba­ren Begriff des Heims 9.

Nach einer ver­brei­te­ten Defi­ni­ti­on soll eine Heim­nut­zung (bzw. eine heim­ähn­li­che Nut­zung) vor­lie­gen, wenn eine Viel­zahl von nicht fami­li­är ver­bun­de­nen Per­so­nen inner­halb einer Wohn­ein­heit unter­ge­bracht wird 10. In Abgren­zung zu einer Nut­zung als Heim set­ze ein zuläs­si­ger Wohn­ge­brauch vor­aus, dass er sich im Rah­men des Übli­chen hal­te; gewis­se Anhalts­punk­te für die Bele­gungs­dich­te einer Woh­nung gebe die Richt­zahl von höchs­tens zwei Ein­zel­per­so­nen pro Zim­mer mit einer Wohn­flä­che von min­des­tens 10 qm pro Per­son ab 6 Jah­ren 11. Nach einer ande­ren Umschrei­bung wird ein Heim dadurch gekenn­zeich­net, dass eine Viel­zahl von Per­so­nen in fort­lau­fend wech­seln­dem Bestand auf jeweils engs­tem Raum unter­ge­bracht wird 12. Eine Bele­gung einer möblier­ten Drei­zim­mer­woh­nung mit neun aus­län­di­schen Bau­ar­bei­tern ist als "eine Art Arbei­ter­wohn­heim" ange­se­hen wor­den, das nicht Wohn­zwe­cken die­ne 13.

Sol­che Aspek­te hielt das Land­ge­richt Mün­chen – I 14 in der Vor­in­stanz gera­de nicht für maß­geb­lich. Auch bei wech­seln­den Bewoh­nern und einer Mehr­fach­be­le­gung von Zim­mern ste­he die Über­las­sung von Wohn­raum zur Unter­kunft im Vor­der­grund. Als Heim­nut­zung sieht das Beru­fungs­ge­richt unter Bezug­nah­me auf die Begrün­dung des Amts­ge­richts nur das "klas­si­sche" Heim an. Maß­geb­lich sei, dass es der Heim­auf­sicht unter­lie­ge und eine begrenz­te Bele­gungs­dich­te auf­wei­se. Es wer­de durch eine behü­te­te Form der Unter­brin­gung gekenn­zeich­net, die geord­net, struk­tu­riert und bewacht sei, so dass die Dienst­leis­tung im Vor­der­grund ste­he. Mit ähn­li­chen Über­le­gun­gen sind sozi­al­päd­ago­gisch betreu­te Wohn­grup­pen von Jugend­li­chen als in Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten unzu­läs­si­ge Heim­nut­zung ein­ge­ord­net wor­den 15. Dage­gen sehen ande­re ein auf eine gewis­se Dau­er ange­leg­tes fami­li­en­ähn­li­ches Zusam­men­woh­nen von Kin­dern und Jugend­li­chen mit ganz­tä­gi­ger Betreu­ung zu Zwe­cken der Daseins­für­sor­ge nicht als Heim, son­dern als Wohn­nut­zung an 16.

Teil­wei­se wer­den auch die in der Ein­heit erbrach­ten Leis­tun­gen für maß­geb­lich gehal­ten. Es gehe über eine Wohn­nut­zung hin­aus, wenn sich in den Son­der­ei­gen­tums­räu­men eine Rezep­ti­on und ein Spei­se­saal befän­den oder in einem Heim wei­te­re Pfle­ge- und Dienst­leis­tun­gen erbracht wür­den. So erfol­ge bei dem Betrieb eines Pfle­ge­heims eine ver­stärk­te und gegen­über der Wohn­nut­zung inten­si­ve­re Nut­zung durch Per­so­nal, Belie­fe­rung und Publi­kums­ver­kehr 17. Auch auf die bau­li­che Aus­ge­stal­tung der Ein­heit wird abge­stellt. Die Über­las­sung an eine Viel­zahl von nicht fami­li­är ver­bun­de­nen Per­so­nen bei gemein­schaft­li­cher Benut­zung von Küchen- und Sani­tär­ein­rich­tun­gen sei kei­ne Wohn­nut­zung 18. Umge­kehrt ist die Unter­brin­gung psy­chisch erkrank­ter Wohn­sitz­lo­ser in einer Viel­zahl von abge­schlos­se­nen Appar­te­ments mit jeweils eige­ner Küche und Sani­tär­an­la­gen und nie­der­schwel­li­ger Betreu­ung als Wohn­nut­zung ein­ge­ord­net wor­den; da ein sol­ches Vor­ha­ben bewusst zu einer Form des dau­er­haf­ten Woh­nens hin­füh­ren sol­le, die­ne es nach dem bau­li­chen Zuschnitt wie auch nach der Ziel­rich­tung zu Wohn­zwe­cken 19.

Rich­ti­ger­wei­se kann nur auf­grund einer Gesamt­schau ver­schie­de­ner Kri­te­ri­en beur­teilt wer­den, ob eine Ein­heit zu Wohn­zwe­cken oder als Heim bzw. heim­ähn­li­che Ein­rich­tung – und damit nicht zu Wohn­zwe­cken – genutzt wird.

Im Aus­gangs­punkt ist ein Heim von Wohn­for­men abzu­gren­zen, die wie Wohn­ge­mein­schaf­ten oder Wohn­grup­pen – nicht dem klas­si­schen Fami­li­en­le­ben ent­spre­chen. Eine Viel­zahl von nicht fami­li­är ver­bun­de­nen, wech­seln­den Per­so­nen kann näm­lich auch bei einer Wohn­ge­mein­schaft von Berufs­tä­ti­gen, Stu­den­ten oder Prak­ti­kan­ten zusam­men­le­ben; dies ist als Wohn­nut­zung anzu­se­hen, und zwar auch dann, wenn die Bewoh­ner sich nicht frei­wil­lig zusam­men­ge­schlos­sen haben, weil etwa ein­zel­ne Zim­mer einer Woh­nung zur gemein­schaft­li­chen Benut­zung von Küche und Bad mit den übri­gen Bewoh­nern ver­mie­tet wer­den. Eben­so wenig ent­steht durch das Zusam­men­le­ben auf engem Raum für sich genom­men ein Heim. Eine Über­be­le­gung muss näm­lich auch in Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten gemäß § 14 WEG nicht ohne wei­te­res hin­ge­nom­men wer­den 20.

Eine (nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­de) Nut­zung als Heim wird viel­mehr dadurch gekenn­zeich­net, dass die Unter­kunft in einer für eine Viel­zahl von Men­schen bestimm­ten Ein­rich­tung erfolgt, deren Bestand von den jewei­li­gen Bewoh­nern unab­hän­gig ist, und in der eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur an die Stel­le der Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses tritt. Da es maß­geb­lich auf die in der Ein­heit selbst erfol­gen­de Nut­zung ankommt 21, wer­den die Gren­zen einer Wohn­nut­zung näm­lich über­schrit­ten, wenn die Nut­zung nicht nur durch die schlich­te Unter­kunft, son­dern durch die von der Ein­rich­tung vor­ge­ge­be­ne Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur und – je nach Zweck des Auf­ent­halts – durch Dienst- oder Pfle­ge­leis­tun­gen und/​oder durch Über­wa­chung und Kon­trol­le geprägt wird. Inso­weit bedarf es einer Gesamt­schau ver­schie­de­ner Kri­te­ri­en, die die Art der Ein­rich­tung und die bau­li­che Gestal­tung und Beschaf­fen­heit der Ein­heit ein­be­zieht; wer­den meh­re­re Ein­hei­ten mit glei­cher Ziel­rich­tung in eine sol­che Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur ein­ge­glie­dert, kann deren Nut­zung nicht iso­liert, son­dern nur ins­ge­samt beur­teilt wer­den.

Im Bereich der Alten­pfle­ge, den das Beru­fungs­ge­richt vor­nehm­lich in den Blick nimmt, geht es vor allem um die Fra­ge, ab wann Pfle­ge- und Dienst­leis­tun­gen Ein­rich­tun­gen für eine Viel­zahl von Men­schen zu einem Heim machen. Es bedarf näm­lich einer Abgren­zung zwi­schen einem Alten­pfle­ge­heim, der häus­li­chen Pfle­ge und betreu­tem Woh­nen. Die Inten­siv­pfle­ge eines Men­schen in sei­nen eige­nen vier Wän­den gehört – auch wenn sie beson­ders per­so­nal- und pfle­ge­in­ten­siv ist – zu einer nor­ma­len Wohn­nut­zung 22. Eben­so kann bei betreu­tem Woh­nen (vgl. Art. 2 Abs. 2 des baye­ri­schen Pfle­ge- und Wohn­qua­li­täts­ge­set­zes vom 08.07.2008 GVBl.2008, 346, im Fol­gen­den: Pfle­Wo­qG BY), bei ambu­lant betreu­ten Wohn­ge­mein­schaf­ten oder betreu­ten Wohn­grup­pen (vgl. Art. 2 Abs. 3 Pfle­Wo­qG BY) der Wohn­zweck (noch) im Vor­der­grund ste­hen. Nicht zu Wohn­zwe­cken dient dage­gen eine Nut­zung durch Ein­rich­tun­gen, die in ers­ter Linie Pfle­ge- und Betreu­ungs­cha­rak­ter haben, und die des­halb durch die hier­für erfor­der­li­chen Pfle­ge- und Dienst­leis­tun­gen geprägt wird. Dies wird vor allem bei sta­tio­nä­ren Pfle­ge­ein­rich­tun­gen (vgl. dazu Art. 2 Abs. 1, Art. 3 ff. Pfle­Wo­qG BY), aber auch bei aus­ge­la­ger­ten Pfle­ge­sta­tio­nen 23 in Betracht kom­men. Ähn­li­che Fra­gen stel­len sich im Bereich der Jugend­hil­fe; wäh­rend ein Heim für Kin­der und Jugend­li­che im Sin­ne von § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 SGB VIII in der Regel nicht mehr Wohn­zwe­cken die­nen wird, kann bei einer sons­ti­gen betreu­ten Wohn­form (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 SGB VIII) jeden­falls ein auf gewis­se Dau­er ange­leg­tes fami­li­en­ähn­li­ches Zusam­men­woh­nen von Kin­dern und Jugend­li­chen mit Betreu­ern, das dem Zusam­men­le­ben in einer Pfle­ge­fa­mi­lie ange­nä­hert ist, als Wohn­nut­zung anzu­se­hen sein.

Dage­gen geht es bei der Unter­brin­gung von Flücht­lin­gen und Asyl­be­wer­bern weni­ger um die Prä­gung durch Pfle­ge und Betreu­ung, son­dern in ers­ter Linie um die Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die gemein­schaft­li­che Unter­brin­gung einer Viel­zahl von Men­schen auf engem Raum eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur erfor­der­lich macht.

Die Über­las­sung ein­zel­ner Woh­nun­gen von übli­cher Grö­ße und Beschaf­fen­heit an die­sen Per­so­nen­kreis wird im Grund­satz auch dann Wohn­zwe­cken zuzu­ord­nen sein, wenn die Bewoh­ner nicht fami­li­är ver­bun­den sind 24. Sie ermög­licht eine – wenn auch ein­ge­schränk­te – Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses wie bei einer von ande­ren Bevöl­ke­rungs­grup­pen gebil­de­ten Wohn­ge­mein­schaft. Eine Über­be­le­gung muss aller­dings – wie oben bereits aus­ge­führt – von den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemäß § 14 Nr. 1 und 2 WEG nicht ohne wei­te­res hin­ge­nom­men wer­den 20; sie kann sich – ins­be­son­de­re wenn die Woh­nung einer Viel­zahl von fami­li­är nicht ver­bun­de­nen Per­so­nen über­las­sen wer­den soll – unter Umstän­den von vorn­her­ein als unzu­läs­sig erwei­sen.

Anders liegt es aber bei Gemein­schafts­un­ter­künf­ten, in denen Asyl­be­wer­ber im Anschluss an die Unter­kunft in der (Erst)Auf­nah­me­ein­rich­tung in der Regel unter­ge­bracht wer­den sol­len (vgl. § 53 AsylG sowie Art. 4 des Geset­zes zur Auf­nah­me und Unter­brin­gung der Asyl­be­rech­tig­ten nach dem Asyl­be­wer­ber-Leis­tungs­ge­setz vom 24.05.2002 – AufnG BY) 25. Sie sind – gera­de in Unter­schei­dung zu einer pri­va­ten Unter­kunft – auf die Unter­brin­gung einer Viel­zahl von Asyl­be­wer­bern aus­ge­rich­tet 26. So kön­nen sie etwa in Bay­ern aus meh­re­ren Teil­un­ter­künf­ten bestehen, die jeweils 30 Plät­ze nicht unter­schrei­ten sol­len (Art. 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 AufnG BY). Die Unter­brin­gung in einer sol­chen Gemein­schafts­un­ter­kunft ist als heim­ähn­lich zu bewer­ten. Denn in der Gesamt­schau mit der erfor­der­li­chen bau­li­chen Grö­ße und Aus­ge­stal­tung der Ein­heit machen das enge Zusam­men­le­ben, die Anzahl und die häu­fi­ge Fluk­tua­ti­on der Bewoh­ner eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur erfor­der­lich; in typi­sie­ren­der Betrach­tung fehlt es an einer Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses. Da die Unter­brin­gung regel­mä­ßig auf beson­ders engem Raum und häu­fig mit meh­re­ren Per­so­nen in einem Zim­mer erfolgt, ist sie typi­scher­wei­se mit Beschrän­kun­gen ver­bun­den 27. So müs­sen etwa Zim­mer und Bet­ten zuge­wie­sen, Ver­hal­tens­re­geln im Hin­blick auf Ruhe­zei­ten sowie die Nut­zung gemein­schaft­li­cher Küchen- und Sani­tär­an­la­gen auf­ge­stellt und durch­ge­setzt und etwai­ge Kon­flik­te zwi­schen den Bewoh­nern geschlich­tet wer­den. Ob sol­che Leis­tun­gen tat­säch­lich erbracht wer­den, ist für die Unter­schei­dung zwi­schen Wohn- und Heim­nut­zung uner­heb­lich; ent­schei­dend ist, dass sie objek­tiv erfor­der­lich sind, um ein gedeih­li­ches Zusam­men­le­ben der Bewoh­ner zu gewähr­leis­ten. Schließ­lich kommt es nicht dar­auf an, ob die Ein­rich­tung tat­säch­lich voll belegt ist oder nicht; maß­geb­lich ist inso­weit das Nut­zungs­kon­zept der Ein­rich­tung.

Auch bei einem Arbei­ter­wohn­heim steht im Vor­der­grund die Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine gemein­schaft­li­che Unter­brin­gung nicht zu Wohn­zwe­cken dient. Es bedarf näm­lich der Abgren­zung zu einer (vor­über­ge­hen­den) Wohn­ge­mein­schaft von Berufs­tä­ti­gen, die als Wohn­nut­zung ein­zu­ord­nen ist. Von einer heim­ähn­li­chen Nut­zung ist jeden­falls dann aus­zu­ge­hen, wenn die bau­li­che Gestal­tung der Ein­heit für einen auch in einer Wohn­ge­mein­schaft unüb­lich gro­ßen Per­so­nen­kreis aus­ge­legt ist (bzw. aus­ge­legt wer­den soll), das Nut­zungs­kon­zept gemein­schaft­li­che Küchen- und Sani­tär­an­la­gen sowie die Unter­brin­gung in Mehr­bett­zim­mern vor­sieht, und zwi­schen den Bewoh­nern (typi­scher­wei­se) kei­ne per­sön­li­che Bin­dung besteht 28; unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen macht auch die Unter­brin­gung von Arbei­tern – ver­gleich­bar mit der Unter­brin­gung von Asyl­be­wer­bern in einer Gemein­schafts­un­ter­kunft – eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur erfor­der­lich.

Dar­an gemes­sen die­nen die von der Teil­ei­gen­tü­me­rin beab­sich­tig­ten Nut­zun­gen nicht zu Wohn­zwe­cken. Nach ihrer aus dem Auf­tei­lungs­plan ersicht­li­chen bau­li­chen Gestal­tung weist die zuvor als Alten­pfle­ge­heim genutz­te Ein­heit Nr. 1 – wie die Revi­si­on zu Recht her­vor­hebt – eine heim­ty­pi­sche Beschaf­fen­heit auf und ist für einen auch in einer Wohn­ge­mein­schaft unüb­lich gro­ßen Per­so­nen­kreis aus­ge­legt. Die Unter­brin­gung von Arbei­tern oder Flücht­lin­gen soll jeweils in Mehr­bett­zim­mern mit gemein­schaft­li­cher Nut­zung von Küche und Sani­tär­an­la­gen erfol­gen. Damit ist jeweils eine Nut­zung als Gemein­schafts­un­ter­kunft beab­sich­tigt, die eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur erfor­der­lich macht, eine Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses nicht ermög­licht und daher nicht als Wohn­nut­zung anzu­se­hen ist; ent­spre­chen­des gilt auch für das fer­ner unter­sag­te Betrei­ben einer Unter­kunft "für sons­ti­ge in den Raum Mün­chen Zuge­zo­ge­ne oder Gestran­de­te".

Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Mün­chen – I 29 stellt sich auch nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig dar (§ 561 ZPO):

Ob die in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne Bezeich­nung "Alten­pfle­ge­heim" eine Zweck­be­stim­mung dar­stellt und die Nut­zung als Flücht­lings­wohn­heim aus die­sem Grund aus­schei­det, hat das Beru­fungs­ge­richt – von sei­nem Stand­punkt aus fol­ge­rich­tig – offen gelas­sen. Maß­geb­lich hier­für ist die Aus­le­gung der Tei­lungs­er­klä­rung, die der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men kann; sie ergibt, dass eine sol­che Zweck­be­stim­mung zu ver­nei­nen ist.

Weil die Tei­lungs­er­klä­rung und der dar­in in Bezug genom­me­ne Auf­tei­lungs­plan Bestand­teil der Grund­buch­ein­tra­gung sind, ist – wie stets bei Aus­le­gung einer Grund­buch­ein­tra­gung – auf den Wort­laut und Sinn der Tei­lungs­er­klä­rung abzu­stel­len, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt 30. Die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums wird über die mit der Ein­ord­nung als Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum ver­bun­de­ne Zweck­be­stim­mung hin­aus nur dann auf bestimm­te Zwe­cke beschränkt, wenn dies aus der Gemein­schafts­ord­nung klar und ein­deu­tig her­vor­geht 31. Bei nächst­lie­gen­der Aus­le­gung kann aller­dings schon eine schlich­te Bezeich­nung des Son­der­ei­gen­tums als Zweck­be­stim­mung zu ver­ste­hen sein ("Kel­ler­raum") 32.

Eine kla­re und ein­deu­ti­ge Zweck­be­stim­mung ent­hält die unter Ziff. III. der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne ein­lei­ten­de Bestim­mung, wonach die Räu­me nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen. Als "Alten­pfle­ge­heim" bzw. "Pra­xis" wer­den die Ein­hei­ten dage­gen nur im Zusam­men­hang mit der räum­li­chen Abgren­zung in dem dar­auf fol­gen­den Abschnitt und ohne jede wei­te­re Erläu­te­rung bezeich­net; in ähn­li­cher Wei­se wer­den dort etwa der "Spei­cher­raum" oder "Auf­zugs­ma­schi­nen­raum" genannt. Da ein bereits bestehen­des und in Betrieb genom­me­nes Gebäu­de auf­ge­teilt wur­de, lässt sich dies ohne wei­te­res so ver­ste­hen, dass ledig­lich auf die unter Ziff. – II der Tei­lungs­er­klä­rung beschrie­be­ne, zur Zeit der Auf­tei­lung aus­ge­üb­te Nut­zung Bezug genom­men wird, um zu ver­deut­li­chen, wel­che Räu­me zu wel­cher Ein­heit gehö­ren. Jeden­falls mit der erfor­der­li­chen Klar­heit ergibt sich dar­aus nicht, dass die Ein­hei­ten aus­schließ­lich als Alten­pfle­ge­heim bzw. Pra­xis die­nen dür­fen, also auch für die Zukunft die Fort­set­zung der zur Zeit der Auf­tei­lung aus­ge­üb­ten Nut­zung ver­ein­bart wor­den ist. Ist aber die Tei­lungs­er­klä­rung zumin­dest unklar, so gilt im Zwei­fel, dass sie inso­weit kei­ne Ein­schrän­kung vor­gibt.

Infol­ge­des­sen darf die Ein­heit zwar nicht zum Woh­nen, aber im Grund­satz zu jedem ande­ren Zweck genutzt wer­den 33. Damit sind – jeden­falls im Grund­satz – auch die von der Teil­ei­gen­tü­me­rin beab­sich­tig­ten Nut­zungs­for­men zuläs­sig, deren Unter­las­sung die Klä­ge­rin begehrt.

Aller­dings soll sich nach der Recht­spre­chung der Ober­lan­des­ge­rich­te aus dem Cha­rak­ter der Anla­ge und den die­sen prä­gen­den ört­li­chen Ver­hält­nis­sen erge­ben kön­nen, dass eine Nut­zung, die sich for­mal im Rah­men der Zweck­be­stim­mung hält, unter­blei­ben muss 34. Ob sich dar­aus Gren­zen für die Ein­rich­tung von Hei­men in gewerb­li­chen Gebäu­den erge­ben könn­ten, und wel­cher Art die­se ggf. sind, bedarf kei­ner nähe­ren Erör­te­rung. Vor­aus­set­zung wäre näm­lich jeden­falls, dass die beab­sich­tig­te Nut­zung mit dem Cha­rak­ter des Gebäu­des offen­kun­dig unver­ein­bar ist. Davon ist hier nicht aus­zu­ge­hen, weil sich aus der frü­he­ren Nut­zung der Ein­heit Nr. 1 als Alten­pfle­ge­heim und ihrem bau­li­chen Zuschnitt ergibt, dass der Cha­rak­ter der Anla­ge auf eine Heim­nut­zung (bzw. heim­ähn­li­che Nut­zung) aus­ge­rich­tet ist.

Da der Kla­ge­an­trag auf die grund­sätz­li­che Unter­las­sung der genann­ten Nut­zun­gen gerich­tet ist, muss in die­sem Ver­fah­ren nicht geprüft wer­den, ob eine kon­kre­te Aus­ge­stal­tung, etwa im Hin­blick auf die Zahl der unter­zu­brin­gen­den Per­so­nen, unzu­läs­sig sein kann. Nicht zu ent­schei­den ist fer­ner, inwie­weit die Teil­ei­gen­tü­me­rin gemäß § 14 Nr. 1 und 2 WEG ver­pflich­tet ist, für eine ange­mes­se­ne Orga­ni­sa­ti­on der Gemein­schafts­un­ter­kunft und ins­be­son­de­re die Betreu­ung und Über­wa­chung der Bewoh­ner Sor­ge zu tra­gen; des­halb muss dem Vor­trag der Teil­ei­gen­tü­me­rin, wonach sie den Ein­satz von Secu­ri­ty-Per­so­nal und ein Manage­ment durch unab­hän­gi­ge Dienst­leis­ter plant, nicht nach­ge­gan­gen wer­den. Schließ­lich kommt es auch nicht auf die von der Klä­ge­rin bean­stan­de­te ver­wahr­los­te Bau­sub­stanz der Ein­heit Nr. 1 an. Ob nach jah­re­lan­gem Leer­stand eine Sanie­rung erfol­gen muss, bevor die Ein­heit Nr. 1 wie­der in Betrieb genom­men wer­den darf, und wenn ja, in wel­cher Wei­se, ist nicht Gegen­stand die­ses Ver­fah­rens.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Okto­ber 2017 – V ZR 193/​16

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, ZWE 2013, 20 Rn. 8; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 7[]
  2. vgl. dazu Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 13[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 15[]
  4. vgl. dazu BayO­bLG, FGPrax 2005, 11, 13; Bärmann/​Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 1 Rn. 15, § 3 Rn. 60 und 78 f.; Nr. 4 der All­ge­mei­nen Ver­wal­tungs­vor­schrift für das Aus­stel­len von Beschei­ni­gun­gen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG vom 19.03.1974, BAnz. Nr. 58 v. 23.03.1974[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/​14, NJW 2016, 53 Rn. 21; Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 16[]
  6. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 15 ff.[][]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 16 aE[]
  8. vgl. OLG Stutt­gart, NJW 1992, 3046; BayO­bLG, NJW 1994, 1662[]
  9. vgl. Dras­do in Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 6. Aufl., Rn. 984 ff.[]
  10. so BayO­bLG NJW 1994, 1662; eben­so KG, OLGZ 1993, 181, 183; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 12; Ehmann, ZWE 2016, 342, 343[]
  11. BayO­bLG NJW 1994, 1662; aA unter Hin­weis auf die aktu­el­le Wohn­raum­si­tua­ti­on AG Traun­stein, ZMR 2015, 978 f.: 11 Per­so­nen auf 80 qm als Wohn­ge­brauch[]
  12. vgl. OLG Hamm, NJW 1992, 184, 185; ähn­lich OLG Stutt­gart, NJW 1992, 3046 f.: bis ca. 2 Per­so­nen pro Zim­mer und Ver­weil­dau­er von mehr als einem hal­ben Jahr noch Wohn­nut­zung[]
  13. OLG Frank­furt, NZM 2004, 231, 232 f.[]
  14. LG Mün­chen I, Urteil vom 15.06.2016 – 36 S 734/​16 WEG[]
  15. vgl. OLG Frank­furt, OLGZ 1981, 156, 158; OLG Hamm, FGPrax 1999, 97 f.; im Ansatz eben­so für die Bele­gung eines Rei­hen­hau­ses mit betreu­ten Sucht­kran­ken KG, WuM 2005, 207 ff.: kei­ne Wohn­nut­zung, im Ergeb­nis aber im kon­kre­ten Fall nicht stö­rend[]
  16. vgl. KG, NZM 2001, 531, 532; T. Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21[]
  17. BeckOGK/​Falk­ner [1.07.2017] § 15 WEG Rn. 73[]
  18. vgl. Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 36; ähn­lich Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 31: zuläs­si­ge gewerb­li­che Nut­zung[]
  19. vgl. BayO­bLG, FGPrax 2005, 11, 13[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 23[][]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 15 ff.[]
  22. vgl. zur Abgren­zung zu einer Pfle­ge­sta­ti­on AG Köln, ZWE 2013, 129 f.; Dötsch, juris­PR-MietR 19/​2012 Anm. 5 unter C[]
  23. vgl. AG Köln, ZWE 2013, 129 f.; Dötsch, juris­PR-MietR 19/​2012 Anm. 5 unter C[]
  24. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, aaO Rn. 16; AG Lau­fen, ZWE 2016, 456 ff.[]
  25. vgl. zum Gan­zen Bergmann/​Dienelt, Aus­län­der­recht, 11. Aufl., § 53 AsylG Rn. 9 ff.[]
  26. vgl. Beck­OK AuslR/​Heusch [1.08.2017], § 53 AsylG Rn. 8; Hk-Aus­l­R/Keß­ler, 2. Aufl., § 53 AsylG Rn. 4 ff.[]
  27. vgl. BVerfG, NJW 1984, 558[]
  28. vgl. aus öffent­lich­recht­li­cher Sicht OVG Lüne­burg, NVwZ-RR 2016, 25 Rn. 10[]
  29. LG Mün­chen I, a.a.O.[]
  30. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/​16, WuM 2017, 544 Rn. 11 mwN[]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/​16, aaO Rn. 14 mwN[]
  32. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 9 f. mwN, oder "Laden­raum", vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/​14, NZM 2015, 787 Rn. 18[]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, ZWE 2013, 20 Rn. 8; Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/​16, WuM 2017, 544 Rn. 8[]
  34. BayO­bLG, FGPrax 2005, 11, 13; KG, NJW-RR 1989, 140 f.; OLG Düs­sel­dorf, NZM 2002, 259 f.; unter Anwen­dung von § 14 Nr. 1 WEG: BayO­bLGZ 1994, 237, 242[]