Wohnungsmodernisierung und der allgemein übliche Zustand

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

Wohnungsmodernisierung und der allgemein übliche Zustand

In dem entschiedenen Rechtsstreit mietete die Beklagte im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte an, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Mitte hat die Duldungsklage abgewiesen1. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben2. Die vom Landgericht Berlinzugelassene Revision der Beklagten hatte nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:

Der Bundesgerichtshof entschied, dass dem Einwand der beklagten Mieterin, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden kann, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Denn Grundlage für die Beurteilung ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache daher an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 25/12

  1. AG Mitte, Urteil vom 30.05.2011 – 11 C 212/10[]
  2. LG Berlin, Urteil vom 10.01.2012 – 63 S 203/11[]

Bildnachweis: