Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung und der all­ge­mein übli­che Zustand

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, auf wel­cher Grund­la­ge zu beur­tei­len ist, ob eine vom Ver­mie­ter geplan­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me die Miet­woh­nung in einen all­ge­mein übli­chen Zustand ver­setzt.

Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung und der all­ge­mein übli­che Zustand

In dem ent­schie­de­nen Rechts­streit mie­te­te die Beklag­te im Jahr 1989 vom Rechts­vor­gän­ger des Klä­gers eine Woh­nung in Ber­lin Mit­te an, die mit einem Ein­zel­ofen und einem Gamat-Heiz­ge­rät aus­ge­stat­tet war. Im Jahr 1991 bau­te sie im Ein­ver­ständ­nis mit dem dama­li­gen Ver­mie­ter auf eige­ne Kos­ten eine Gas­eta­gen­hei­zung ein. Mit Schrei­ben vom 17. Novem­ber 2009 erbat der Klä­ger von der Beklag­ten ver­geb­lich die Dul­dung des Anschlus­ses der Woh­nung an die im Gebäu­de inzwi­schen vor­han­de­ne Zen­tral­hei­zung.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Mit­te hat die Dul­dungs­kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung des Klä­gers hat das Land­ge­richt Ber­lin das erst­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert und der Kla­ge statt­ge­ge­ben 2. Die vom Land­ge­richt Ber­lin­zu­ge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass dem Ein­wand der beklag­ten Mie­te­rin, die Moder­ni­sie­rung stel­le für sie mit Rück­sicht auf die zu erwar­ten­de Miet­erhö­hung eine unzu­mut­ba­re Här­te dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den kann, dass die Miet­woh­nung durch den Anschluss an die Zen­tral­hei­zung ledig­lich in einen Zustand ver­setzt wer­de, wie er all­ge­mein üblich sei. Denn Grund­la­ge für die Beur­tei­lung ist nicht der im Zeit­punkt der Anmie­tung vor­han­de­ne Zustand (mit einem Ein­zel­ofen und einem Gamat-Heiz­ge­rät), son­dern der gegen­wär­ti­ge Zustand ein­schließ­lich der vom Mie­ter recht­mä­ßig vor­ge­nom­me­nen Ver­än­de­run­gen. Die Rege­lung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Inter­es­se der Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se ver­hin­dern, dass eine Moder­ni­sie­rung, mit der ledig­lich ein all­ge­mein übli­cher Stan­dard erreicht wird, im Hin­blick auf per­sön­li­che Här­te­fall­grün­de unter­bleibt. Die­se Ziel­set­zung gebie­tet es, einen vom Mie­ter recht­mä­ßig geschaf­fe­nen Zustand zu berück­sich­ti­gen, der die­sem Stan­dard bereits ent­spricht.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache daher an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen, damit die­ses prüft, ob der Anschluss der Woh­nung der Beklag­ten an die Zen­tral­hei­zung zu einer Ener­gie­ein­spa­rung gegen­über dem vor­han­de­nen Zustand (Gas­eta­gen­hei­zung) führt und ob eine Här­te im Sin­ne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vor­liegt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2012 – VIII ZR 25/​12

  1. AG Mit­te, Urteil vom 30.05.2011 – 11 C 212/​10[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 10.01.2012 – 63 S 203/​11[]