Woh­nungs­räu­mung – die Schlüs­sel­über­ga­be an den Haus­meis­ter

Für die Fra­ge der Ver­jäh­rung von Ersatz­an­sprü­chen des Ver­mie­ters setzt die Rück­erlan­gung der Miet­sa­che außer der Über­tra­gung des Besit­zes an der Woh­nung vom Mie­ter an den Ver­mie­ter die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Besitz­auf­ga­be vor­aus.

Woh­nungs­räu­mung – die Schlüs­sel­über­ga­be an den Haus­meis­ter

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rungs­frist für die Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che in dem Zeit­punkt, in dem er die Miet­sa­che zurück­er­hält. Die Been­di­gung des Miet­ver­trags ist nicht Vor­aus­set­zung für den Beginn der kur­zen Ver­jäh­rung 1. Ande­rer­seits ist der Ver­mie­ter nicht dazu ver­pflich­tet, die Miet­sa­che jeder­zeit – sozu­sa­gen "auf Zuruf" – zurück­zu­neh­men, etwa wenn der Mie­ter kurz­fris­tig aus­zieht und den Schlüs­sel zur Woh­nung an den Ver­mie­ter zurück­ge­ben will 2.

Zweck des § 548 BGB ist es, zeit­nah zur Rück­ga­be der Miet­sa­che eine mög­lichst schnel­le Klar­stel­lung über bestehen­de Ansprü­che im Zusam­men­hang mit dem Zustand der Miet­sa­che zu errei­chen 3. Das bedeu­tet zum einen, dass der Ver­mie­ter in die Lage ver­setzt wer­den muss, sich durch Aus­übung der unmit­tel­ba­ren Sach­herr­schaft unge­stört ein umfas­sen­des Bild von den Män­geln, Ver­än­de­run­gen und Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che zu machen 4. Zum ande­ren ist es erfor­der­lich, dass der Mie­ter den Besitz voll­stän­dig und ein­deu­tig auf­gibt, wobei der Ver­mie­ter hier­von Kennt­nis erlan­gen muss 5. Ohne Kennt­nis von der Besitz­auf­ga­be des Mie­ters an der Woh­nung, etwa durch Rück­ga­be der Woh­nungs­schlüs­sel an den Ver­mie­ter oder sei­nen Bevoll­mäch­tig­ten, ist der Ver­mie­ter grund­sätz­lich nicht in der Lage, den Zustand der Woh­nung zu prü­fen. Die Rück­erlan­gung der Miet­sa­che im Sin­ne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt mit­hin außer der Über­tra­gung des Besit­zes an der Woh­nung vom Mie­ter an den Ver­mie­ter die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Besitz­auf­ga­be vor­aus 6.

Im vor­lie­gen­den Fall lag in der Rück­ga­be der Woh­nungs­schlüs­sel von den Mie­tern an die Haus­war­tin die erfor­der­li­che voll­stän­di­ge und unzwei­deu­ti­ge Besitz­auf­ga­be der Mie­ter. Auch ist die Haus­war­tin als Besitz­die­ne­rin der Ver­mie­ter gemäß § 855 BGB anzu­se­hen, denn sie war beauf­tragt, Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen durch­zu­füh­ren und nach Rück­spra­che mit der Haus­ver­wal­tung zum Teil auch Schlüs­sel zurück­zu­neh­men. Soweit die Haus­war­tin also im Besitz von Schlüs­seln war, sei es auch, um Besich­ti­gun­gen durch­zu­füh­ren und gege­be­nen­falls für den Not­fall Zutritt zu den Woh­nun­gen neh­men zu kön­nen, übte sie als Haus­war­tin die Sach­herr­schaft über die Woh­nun­gen im Rah­men ihres wei­sungs­ge­bun­de­nen Ange­stell­ten­ver­hält­nis­ses mit Wis­sen und Wil­len der Ver­mie­ter als Besitz­die­ne­rin für die Ver­mie­ter aus (§ 855 BGB). Dies allein reicht jedoch für die Rück­ga­be der Woh­nung im Sin­ne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht aus.

Die Ver­mie­ter sind damit noch nicht in die Lage ver­setzt wor­den, sich durch die nun­mehr erlang­te unmit­tel­ba­re Sach­herr­schaft – ver­mit­telt durch die Haus­war­tin als Besitz­die­ne­rin – ein Bild vom Zustand der Woh­nung machen zu kön­nen. Denn sie selbst hat­ten kei­ne Kennt­nis von der Woh­nungs­rück­ga­be, wäh­rend die Haus­war­tin, die die Kennt­nis hat­te, nicht bevoll­mäch­tigt war, Woh­nungs­ab­nah­men durch­zu­füh­ren. Glei­ches gilt für die Kennt­nis der von den Ver­mie­tern bevoll­mäch­tig­ten Haus­ver­wal­tung.

Ein Ver­mie­ter oder die zustän­di­ge Haus­ver­wal­tung muss sich auch nicht die Kennt­nis von der Schlüs­sel­über­ga­be an den Haus­wart spä­tes­tens ab dem Zeit­punkt ana­log § 166 Abs. 1 BGB zurech­nen las­sen, zu dem übli­cher­wei­se davon aus­zu­ge­hen ist, dass die­se im Geschäfts­be­trieb vom Haus­wart erlang­te Infor­ma­ti­on an den Ver­mie­ter oder die Haus­ver­wal­tung wei­ter­ge­ge­ben wird. Für eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kennt­nis­er­lan­gung durch einen Besitz­die­ner ist kein Raum. Dies setzt vor­aus, dass die Haus­war­tin als "Wis­sens­ver­tre­te­rin" der Ver­mie­ter ein­ge­setzt ist 7. Dies ist nicht ohne wei­te­res der Fall.

Die Fra­ge, ob ein Haus­wart oder ein Haus­meis­ter eine zum Emp­fang der Schlüs­sel berech­tig­te Per­son ist, hängt von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab. Ins­be­son­de­re kommt es auf die kon­kre­te Aus­ge­stal­tung sei­ner Tätig­keit an, also ob er all­ge­mein oder für den kon­kre­ten Fall vom Ver­mie­ter (oder der von ihm bevoll­mäch­tig­ten Haus­ver­wal­tung) mit der Rück­nah­me der Woh­nung beauf­tragt ist 8. Die Kennt­nis des Haus­warts von der Rück­ga­be der Woh­nungs­schlüs­sel ist dem Ver­mie­ter oder der ihn ver­tre­ten­den Haus­ver­wal­tung nur dann zuzu­rech­nen, wenn der Haus­wart kon­kret damit beauf­tragt ist, die Woh­nungs­schlüs­sel zum Zweck der Über­ga­be der Woh­nung ent­ge­gen­zu­neh­men. Ansons­ten erhält der Ver­mie­ter durch die Schlüs­sel­rück­ga­be an den Haus­wart zwar die Sach­herr­schaft über die Woh­nung zurück, er ist jedoch man­gels Kennt­nis davon nicht in der Lage, sich dar­auf­hin ein umfas­sen­des Bild vom Zustand der Woh­nung zu machen.

Dar­aus folgt, dass sich der Ver­mie­ter die Kennt­nis der Haus­war­tin von der Schlüs­sel­rück­ga­be zu der Woh­nung am Rück­ga­be­tag oder in den Tagen danach nur dann zurech­nen las­sen müs­sen, wenn die Mie­ter mit Ein­wil­li­gung der hier die Ver­mie­ter ver­tre­ten­den Haus­ver­wal­tung die Woh­nungs­schlüs­sel an die Haus­war­tin her­aus­ge­ben soll­ten oder durf­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Okto­ber 2013 – VIII ZR 402/​12

  1. BGH, Urtei­le vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/​11, NJW 2012, 144 Rn. 14 mwN; vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/​05, NJW 2006, 1588 unter II 2 a[]
  2. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/​11, aaO Rn.19[]
  3. BGH, Urtei­le vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/​10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/​10, NJW 2011, 1866 Rn. 12[]
  4. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/​11, aaO Rn. 14 mwN[]
  5. BGH, Urtei­le vom 23.05.2006 – VI ZR 259/​04, NJW 2006, 2399 unter II 2 e aa; vom 19.11.2003 – XII ZR 68/​00, NJW 2004, 774 unter II 3 a – noch zu der Vor­gän­ger­vor­schrift § 558 Satz 2 BGB aF[]
  6. vgl. OLG Mün­chen, ZMR 2010, 285, 286[]
  7. zu den Vor­aus­set­zun­gen vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 36/​03, NJW 2005, 365 unter II 3 mwN[]
  8. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 62[]