Grund­stücks­kauf – und die Auf­tei­lung des Gesamt­kauf­prei­ses auf Grund und Boden

Ist für ein bebau­tes Grund­stück ein Gesamt­kauf­preis gezahlt wor­den, dann ist der Kauf­preis zur Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge für die Abset­zung für Abnut­zung auf­zu­tei­len.

Grund­stücks­kauf – und die Auf­tei­lung des Gesamt­kauf­prei­ses auf Grund und Boden

Zunächst sind Boden- und Gebäu­de­wert geson­dert zu ermit­teln und sodann die Anschaf­fungs­kos­ten nach dem Ver­hält­nis der bei­den Wert­an­tei­le in Anschaf­fungs­kos­ten für den Grund- und Boden­an­teil und den Gebäu­de­an­teil auf­zu­tei­len.

Für die Schät­zung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäu­de­an­teils kann nach stän­di­ger Recht­spre­chung des BFH die Ver­ord­nung über die Grund­sät­ze für die Ermitt­lung der Ver­kehrs­wer­te von Grund­stü­cken (Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ‑Immo­WertV-) 1 her­an­ge­zo­gen wer­den 2. Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV ist der Ver­kehrs­wert mit Hil­fe des Ver­gleichs­wert, des Ertrags­wert- oder des Sach­wert­ver­fah­rens zu ermit­teln. Die Ver­fah­ren sind nach der Art des Wert­ermitt­lungs­ob­jekts unter Berück­sich­ti­gung der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr bestehen­den Gepflo­gen­hei­ten und der sons­ti­gen Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der zur Ver­fü­gung ste­hen­den Daten, zu wäh­len (§ 8 Abs. 1 Satz 2 1. Halb­satz Immo­WertV). Wel­ches die­ser ‑gleich­wer­ti­gen- Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren anzu­wen­den ist, ist nach den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten des jewei­li­gen Ein­zel­falls zu ent­schei­den 3. Die Wahl ist zu begrün­den (§ 8 Abs. 1 Satz 2 2. Halb­satz Immo­WertV).

Bei selbst­ge­nutz­ten und bei ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nun­gen (im Pri­vat­ver­mö­gen) und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ist grund­sätz­lich eine Kauf­preis­auf­tei­lung unter Anwen­dung des Sach­wert­ver­fah­rens ange­bracht. Aber auch eine Bewer­tung anhand des Ertrags­wert­ver­fah­rens ist aus­nahms­wei­se mög­lich, wenn die­ses aus Sicht des Finanz­ge­richt zum zutref­fen­de­ren Wert führt und die tat­säch­li­chen Wert­ver­hält­nis­se bes­ser abbil­det 4.

Die Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts kann auf der Grund­la­ge der Immo­WertV mit Hil­fe des Ver­gleichs­wert, des Ertrags­wert- oder des Sach­wert­ver­fah­rens erfol­gen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Beschluss vom 15. Novem­ber 2016 – IX B 98/​16

  1. vom 19.05.2010, BGBl I 2010, 639[]
  2. vgl. BFH, Urtei­le vom 15.01.1985 – IX R 81/​83, BFHE 143, 61, BSt­Bl II 1985, 252, unter 1.b; vom 02.02.1990 – III R 173/​86, BFHE 159, 505, BSt­Bl II 1990, 497, unter I. 2.c; vom 27.06.1995 – IX R 130/​90, BFHE 178, 151, BSt­Bl II 1996, 215, unter 1.b; vom 11.02.2003 – IX R 13/​00, BFH/​NV 2003, 769, unter II. 2.a; und vom 29.05.2008 – IX R 36/​06, BFH/​NV 2008, 1668, unter II. 2., jeweils betref­fend noch die Vor­gän­ger­re­ge­lung in Gestalt der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung vom 15.08.1972, BGBl I 1972, 1416 bzw. vom 06.12 1988, BGBl I 1988, 2209[]
  3. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 159, 505, BSt­Bl II 1990, 497, unter I. 2.c; in BFHE 178, 151, BSt­Bl II 1996, 215, unter 1.c; vom 25.05.2005 – IX R 46/​04, BFH/​NV 2006, 261; und vom 16.09.2015 – IX R 12/​14, BFHE 251, 214, BSt­Bl II 2016, 397, unter II. 1.e; Beschlüs­se vom 23.06.2005 – IX B 132/​04, BFH/​NV 2005, 1798; – IX B 117/​04, BFH/​NV 2005, 1813[]
  4. vgl. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2003, 769, unter II. 2.a, und in BFH/​NV 2008, 1668, unter II.2; Beschlüs­se in BFH/​NV 2005, 1798, und BFH/​NV 2005, 1813[]