Grundstückskauf – und die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden

Ist für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen.

Grundstückskauf – und die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden

Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.

Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV-)1 herangezogen werden2. Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz ImmoWertV). Welches dieser -gleichwertigen- Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden3. Die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 2. Halbsatz ImmoWertV).

Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Aber auch eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des Finanzgericht zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet4.

Die Ermittlung des Verkehrswerts kann auf der Grundlage der ImmoWertV mit Hilfe des Vergleichswert, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens erfolgen.

Bundesfinanzhof, Beschluss vom 15. November 2016 – IX B 98/16

  1. vom 19.05.2010, BGBl I 2010, 639 []
  2. vgl. BFH, Urteile vom 15.01.1985 – IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252, unter 1.b; vom 02.02.1990 – III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497, unter I. 2.c; vom 27.06.1995 – IX R 130/90, BFHE 178, 151, BStBl II 1996, 215, unter 1.b; vom 11.02.2003 – IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769, unter II. 2.a; und vom 29.05.2008 – IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668, unter II. 2., jeweils betreffend noch die Vorgängerregelung in Gestalt der Wertermittlungsverordnung vom 15.08.1972, BGBl I 1972, 1416 bzw. vom 06.12 1988, BGBl I 1988, 2209 []
  3. vgl. BFH, Urteile in BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497, unter I. 2.c; in BFHE 178, 151, BStBl II 1996, 215, unter 1.c; vom 25.05.2005 – IX R 46/04, BFH/NV 2006, 261; und vom 16.09.2015 – IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397, unter II. 1.e; Beschlüsse vom 23.06.2005 – IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798; – IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813 []
  4. vgl. BFH, Urteile in BFH/NV 2003, 769, unter II. 2.a, und in BFH/NV 2008, 1668, unter II.2; Beschlüsse in BFH/NV 2005, 1798, und BFH/NV 2005, 1813 []