Lang­jäh­ri­ge Gene­ral­sa­nie­rung leer­ste­hen­der Woh­nun­gen – und die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Die lang­jäh­ri­ge Dau­er einer Gene­ral­sa­nie­rung von leer­ste­hen­den Woh­nun­gen kann der Annah­me einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ent­ge­gen ste­hen.

Lang­jäh­ri­ge Gene­ral­sa­nie­rung leer­ste­hen­der Woh­nun­gen – und die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung von Ein­nah­men; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind. Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung eines (leer­ste­hen­den) Wohn­grund­stücks an, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gen­de Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen sie als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird. Die Berück­sich­ti­gung von Auf­wand als (vor­ab ent­stan­de­ne) Wer­bungs­kos­ten bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung setzt vor­aus, dass der Steu­er­pflich­ti­ge sich end­gül­tig ent­schlos­sen hat, aus dem Objekt durch Ver­mie­ten Ein­künf­te nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len und die­se Ent­schei­dung spä­ter nicht auf­ge­ge­ben hat.

Danach sind Auf­wen­dun­gen für Woh­nun­gen, die nach vor­he­ri­ger (auf Dau­er ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer­ste­hen, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solan­ge der Steu­er­pflich­ti­ge den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der jewei­li­gen Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Die Ein­zel­fall­um­stän­de, aus denen sich der end­gül­ti­ge Ent­schluss zu ver­mie­ten ergibt, sind in ers­ter Linie ernst­haf­te und nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit und Nach­hal­tig­keit der Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen als Vor­aus­set­zun­gen einer (fort-)bestehenden Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, deren Fest­stel­lung und Wür­di­gung im Wesent­li­chen dem Finanz­ge­richt als Tat­sa­chen­in­stanz obliegt, trägt der Steu­er­pflich­ti­ge die Fest­stel­lungs­last. Das Finanz­ge­richt ent­schei­det nach sei­ner frei­en, aus dem Gesamt­ergeb­nis des Ver­fah­rens gewon­ne­nen Über­zeu­gung, ob im Ein­zel­fall eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt; es ist bei sei­ner tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung nicht an star­re Regeln für das Gewich­ten ein­zel­ner Umstän­de gebun­den. Der Bun­des­fi­nanz­hof ver­weist zur wei­te­ren Begrün­dung und zur Ver­mei­dung von Wie­der­ho­lun­gen auf sein Urteil vom 11.12 2012 im Ver­fah­ren – IX R 14/​121.

Die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steu­er­ba­re Tätig­keit ist dabei stets objekt­be­zo­gen; maß­ge­bend ist die auf ein bestimm­tes Objekt aus­ge­rich­te­te Tätig­keit des Steu­er­pflich­ti­gen2.

Nach die­sen Maß­stä­ben ver­nein­te der Bun­des­fi­nanz­hof im vor­lie­gen­den Fall eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht für die im Zeit­punkt des Erwerbs vor­han­de­nen Woh­nun­gen, denn der Eigen­tü­mer hat­te erklärt, er habe die zu klei­nen Woh­nun­gen in den Ober­ge­schos­sen nicht mehr ver­mie­ten wol­len. Es sei viel­mehr bereits im Jahr 1998 sei­ne Absicht gewe­sen, auf den Geschoss­flä­chen jeweils zwei neue, grö­ße­re Woh­nun­gen zu schaf­fen. Über­dies waren sie auf­grund der Ent­ker­nung nicht mehr betriebs­be­reit und hät­ten nicht mehr ver­mie­tet wer­den kön­nen.

Die im Zeit­punkt des Erwerbs bestehen­den Miet­ver­hält­nis­se sind eben­falls nicht bei der Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Eigen­tü­mers für die zwei im Dach­ge­schoss neu aus­ge­bau­ten Woh­nun­gen zu berück­sich­ti­gen. Die Auf­wen­dun­gen des Eigen­tü­mers bezo­gen sich inso­weit auf ande­re Objek­te als die zuvor ver­mie­te­ten, so dass die vor­an­ge­gan­ge­ne Ver­mie­tung schon des­halb kei­ne Rück­schlüs­se auf eine even­tu­el­le Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich die­ser durch den Aus­bau neu ent­stan­de­nen Objek­te erlaubt3.

Es ist grund­sätz­lich Sache des Steu­er­pflich­ti­gen, dar­über zu befin­den, ob und inwie­weit Reno­vie­rungs­ar­bei­ten aus Zeit- und/​oder Geld­grün­den lang­sa­mer oder schnel­ler und ins­be­son­de­re ob die­se Arbei­ten in Eigen­leis­tung selbst oder durch Fremd­fir­men durch­ge­führt wer­den4. Dem Eigen­tü­mer ist zwar ein inhalt­lich ange­mes­se­ner, zeit­lich jedoch begrenz­ter Beur­tei­lungs- und Ent­schei­dungs­spiel­raum zuzu­bil­li­gen, inner­halb des­sen er über die Fort­füh­rung sei­ner Ver­mie­tungs­tä­tig­keit ent­schei­den muss5. Jedoch kann nach jah­re­lan­ger Untä­tig­keit ‑im Streit­fall neun Jah­re- die­ser zeit­lich begrenz­te Beur­tei­lungs- und Ent­schei­dungs­spiel­raum über­schrit­ten wor­den sein. Da die vom Eigen­tü­mer ent­mie­te­te und ent­kern­te Immo­bi­lie nicht betriebs­be­reit war, er im Streit­zeit­raum kei­ner­lei Bemü­hun­gen unter­nom­men hat, die Woh­nun­gen zu sanie­ren und zu ver­mie­ten, und es zudem im Streit­zeit­raum auch nicht abseh­bar war, ob und ggf. wann die Räu­me im Rah­men der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung genutzt wer­den sol­len, ist es nicht zu bean­stan­den, wenn sich das Finanz­ge­richt vom Vor­lie­gen einer ent­spre­chen­den Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht in den Streit­jah­ren nicht über­zeu­gen konn­te.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 13. Janu­ar 2015 – IX R 46/​13

  1. BFHE 239, 453, BSt­Bl II 2013, 279
  2. BFH, Urtei­le vom 12.05.2009 – IX R 18/​08, BFH/​NV 2009, 1627; und vom 26.11.2008 – IX R 67/​07, BFHE 224, 58, BSt­Bl II 2009, 370
  3. vgl. BFH, Urteil vom 11.08.2010 – IX R 3/​10, BFHE 230, 557, BSt­Bl II 2011, 166
  4. BFH, Urtei­le vom 31.07.2007 – IX R 30/​05, BFH/​NV 2008, 202, und in BFHE 230, 557, BSt­Bl II 2011, 166
  5. vgl. BFH, Urteil vom 11.12 2012 – IX R 15/​12, BFH/​NV 2013, 720