Privates Veräußerungsgeschäft – und der Fristbeginn bei einem Erwerberbenennungsrecht

Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zur Anschaffung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt), selbst wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem späteren Fristablauf ohnehin „automatisch“ (Annahmefiktion) erworben hätte.

Privates Veräußerungsgeschäft – und der Fristbeginn bei einem Erwerberbenennungsrecht

Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2 EStG) u.a. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden1.

Entsprechend dem Normzweck, innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Werterhöhungen eines bestimmten Wirtschaftsgutes im Privatvermögen der Einkommensteuer zu unterwerfen, kann von einer Verwirklichung des Grundstückswerts nur gesprochen werden, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind. Zwar hat der Bundesfinanzhof auch ein rechtlich bindendes Verkaufsangebot als Veräußerung i.S. des § 23 EStG gewertet. Dies geschah indes (allein) in Fällen, in denen mit dem Angebot der Verkauf durch den Übergang von Besitz, Gefahr sowie Nutzungen und Lasten wirtschaftlich bereits vollzogen war. Ist aber bei Abgabe des Verkaufsangebots die Gefahr noch nicht übergegangen und hat der Verkäufer dem Käufer noch kein wirtschaftliches Eigentum verschafft, so müssen beide Vertragserklärungen innerhalb der Frist abgegeben werden. Der Vertragsabschluss muss innerhalb der Veräußerungsfrist für beide Parteien bindend sein. Dem entspricht der für das Steuerrecht im Vordergrund stehende Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit (Gesetzmäßigkeit) der Besteuerung: Nur ein verwirklichter Tatbestand darf nach bestimmten Zeitabschnitten zugrunde gelegt werden2.

Bei einem unbedingten und nicht genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäft ist eine solche Bindung regelmäßig mit dem Vertragsabschluss gegeben. Diese Voraussetzungen können aber auch bei einem Rechtsgeschäft vorliegen, dessen Rechtswirkungen von dem Eintritt einer Bedingung abhängen. Aus dem Wesen der Bedingung und dem Wortlaut des § 158 Abs. 1 BGB folgt, dass das aufschiebend bedingte Rechtsgeschäft tatbestandlich mit seiner Vornahme vollendet und voll gültig ist -die Parteien daher fortan bindet- und seine Wirksamkeit mit dem Bedingungsfall ipso iure eintritt, ohne dass die Willenseinigung der Parteien noch bis dahin Bestand haben müsste; nur die Rechtswirkungen des bedingten Rechtsgeschäfts befinden sich bis zum Bedingungseintritt in der Schwebe. Die Parteien eines bedingten Rechtsgeschäfts können die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen, vielmehr sind sie im Hinblick auf den aufschiebend bedingten Rechtserwerb (Anwartschaftsrecht) zur gegenseitigen Treupflicht und zur Beachtung der Schutzvorschriften der §§ 160 f. BGB verpflichtet3.

Hingegen ist bei einem wegen Mitwirkung eines vollmachtlosen Vertreters schwebend unwirksamen -genehmigungsbedürftigen- Rechtsgeschäft nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt der Genehmigung. Die Genehmigung wirkt steuerrechtlich nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück4.

Hängt die zivilrechtliche Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung eines Dritten ab, so hat dies auf die zivilrechtlich entstandene und von den Vertragsparteien gewollte Bindungswirkung keinen Einfluss, wenn sich die Genehmigung nicht auf die inhaltliche Ausgestaltung des Vertrags oder die Wirksamkeit der Willenserklärungen bezieht, sondern Zwecke verfolgt, die außerhalb des Vertrags liegen, und auf die die Vertragsbeteiligten keinen Einfluss haben5.

Nach diesen Maßstäben kann in dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall das angefochtene Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg6 keinen Bestand haben. Zu Unrecht hat das Finanzgericht hinsichtlich des Anschaffungszeitpunkts auf den notariellen Grundstückskaufvertrag vom 21.09.2000 abgestellt und dementsprechend ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft verneint. Das Finanzgericht hat im Wesentlichen angenommen, dass der Vertrag vom 21.09.2000 eine Potestativbedingung enthalte. Zwar habe die Klägerin mit ihrem Verhalten (Benennung eines Dritten, Selbstbenennung oder Nichtausübung des Benennungsrechts) auf das Geschehen Einfluss nehmen können, die Rechtsfolgen habe sie jedoch nicht mehr ändern können. Damit habe sie sich von Anfang an gebunden. Dies erweist sich als rechtsfehlerhaft:

Für den Erwerb des streitigen Miteigentumsanteils der Klägerin war ihre Selbstbenennung kausal und nicht der Ablauf der Benennungsfrist. In dem Grundstückskaufvertrag vom 21.09.2000 hat das Bundesland – X („Veräußerer“) ein bindendes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrags abgegeben (sog. Angebot mit Benennungsrecht)7. Dieses Angebot war von Anfang an vollständig und damit wirksam, da aufgrund des Selbstbenennungsrechts bzw. des möglichen Eigenerwerbs im Fall der Nichtausübung des Benennungsrechts mit der Klägerin jedenfalls ein möglicher Käufer -als eine der essentialia negotii des Kaufvertrags- feststand8. Die Klägerin, die im Vertrag als „Benenner“ und -im Gegensatz zum Käufer E- nicht als „Erwerber“ bezeichnet worden ist, war die -hinreichend bestimmte9- Empfängerin des Angebots. Wenngleich sie sich an die festgelegten Vertragsbedingungen (z.B. den Kaufpreis) gebunden hat, ist in dem Abschluss eines Käuferbenennungsvertrags noch keine Annahme des Kaufangebots zu sehen. Eine Bindung bestand zunächst nur für den Verkäufer10.

Mit der Benennung eines Käufers kommt es zur Abtretung der Rechte aus dem Kaufangebot11. Dementsprechend kommt der Kaufvertrag mit dem vom Benennungsberechtigten Benannten zustande, wenn dieser das Angebot annimmt12. So hat die Klägerin die Rechte aus dem Kaufangebot durch den Vertrag vom 20.08.2001 durch Benennung an den Kläger abgetreten. Durch die Annahme des Kaufangebots durch den Kläger („Erwerber“) ist der Kaufvertrag zwischen dem Bundesland – X und dem Kläger wirksam zustande gekommen. 

Bundesfinanzhof, Urteil vom 26. Oktober 2021 – IX R 12/20

  1. vgl. BFH, Urteile vom 08.04.2014 – IX R 18/13, BFHE 245, 323, BStBl II 2014, 826, Rz 29; und vom 10.02.2015 – IX R 23/13, BFHE 249, 149, BStBl II 2015, 487, Rz 20; Brandis/Heuermann/Ratschow, § 23 EStG Rz 162[↩]
  2. vgl. BFH, Urteil in BFHE 249, 149, BStBl II 2015, 487, Rz 21, m.w.N.; zuletzt BFH, Urteil vom 25.03.2021 – IX R 10/20, BFHE 273, 1, BStBl II 2021, 758, Rz 15[↩]
  3. vgl. BFH, Urteil in BFHE 249, 149, BStBl II 2015, 487, Rz 22, m.w.N.[↩]
  4. BFH, Urteil vom 02.10.2001 – IX R 45/99, BFHE 196, 567, BStBl II 2002, 10[↩]
  5. BFH, Urteil in BFHE 273, 1, BStBl II 2021, 758, zur Genehmigung nach § 144 BauGB[↩]
  6. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 04.06.2020 – 10 K 10154/15[↩]
  7. vgl. Staudinger/Hertel (2017) zu § 128 BGB Rz 37; Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts -DNotI-Report- 1997, 112, 113[↩]
  8. vgl. DNotI-Report 1997, 112, 113[↩]
  9. vgl. Ludwig in: jurisPK-BGB, 9. Aufl. (2020), § 311b BGB Rz 75[↩]
  10. vgl. Staudinger/Schumacher (2018) zu § 311b BGB Rz 44[↩]
  11. vgl. Staudinger/Hertel (2017) zu § 128 BGB Rz 38; DNotI-Report 1997, 112, 116; Baßler, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Württemberg 1996, 169, 170[↩]
  12. vgl. zur Grunderwerbsteuer BFH, Urteil vom 15.03.2000 – II R 30/98, BFHE 191, 419, BStBl II 2000, 359, unter II.; Griesar in Griesar/Jochum, eKomm [Bis 28.12.2020], § 1 GrEStG Rz 202 – Aktualisierung v. 17.04.2019[↩]

Das dürfte Sie auch interessieren: