Bau­ord­nungs­ver­fü­gung gegen eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Kla­ge­be­fug­nis

Rich­tet sich eine Ord­nungs­ver­fü­gung an eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, sind ein­zel­ne Mit­glie­der nicht kla­ge­be­fugt. Sofern bei der Umset­zung der Ord­nungs­ver­fü­gung auch das Son­der­ei­gen­tum ein­zel­ner Mit­glie­der betrof­fen wird, wird durch die­ses zivil­recht­li­che Hin­der­nis die Recht­mä­ßig­keit der Anord­nung nicht berührt, viel­mehr muss vor Voll­stre­ckung ggf. eine Dul­dungs­ver­fü­gung erlas­sen wer­den.

Bau­ord­nungs­ver­fü­gung gegen eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Kla­ge­be­fug­nis

In der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts ist geklärt, dass der Adres­sat eines Ver­wal­tungs­akts zwar einer­seits hin­rei­chend bestimmt bezeich­net sein muss, dass aber ande­rer­seits ein Ver­wal­tungs­akt mit Blick auf die Bezeich­nung des Inhalts­adres­sa­ten aus­le­gungs­fä­hig sein und die Aus­le­gung etwai­ge Zwei­fel an der Bestimmt­heit besei­ti­gen kann. Es kommt nicht dar­auf an, wie ein außen­ste­hen­der Drit­ter, son­dern allein wie der Betrof­fe­ne selbst nach den ihm bekann­ten Umstän­den den Ver­wal­tungs­akt unter Berück­sich­ti­gung von Treu und Glau­ben ver­ste­hen muss­te. Dabei sind nach der Ermitt­lung des Wort­lauts einer Erklä­rung in einem zwei­ten Schritt auch die außer­halb der Begleit­um­stän­de lie­gen­den Umstän­de in die Aus­le­gung ein­zu­be­zie­hen, soweit sie einen Schluss auf den Sinn­ge­halt der Erklä­rung zulas­sen. Selbst ein kla­rer Wort­laut einer Erklä­rung stellt kei­ne Gren­ze für die Aus­le­gung anhand der Gesamt­um­stän­de dar. Die Fest­stel­lung, dass eine Erklä­rung ein­deu­tig ist, lässt sich erst durch eine alle Umstän­de berück­sich­ti­gen­de Aus­le­gung tref­fen [1].

Im hier vom Ober­ver­wal­tungs­ge­richt für das Land Meck­len­burg-Vor­pom­mern ent­schie­de­nen Fall rich­tet sich die ange­foch­te­ne Ord­nungs­ver­fü­gung dem Wort­laut nach an die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und damit an die rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sin­ne von § 10 Abs. 6 WEG. Sie ist nicht an die ein­zel­nen Mit­glie­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Son­der­ei­gen­tü­mer adres­siert.

Weder aus der Begrün­dung noch aus den Ver­wal­tungs­vor­gän­gen ist im vor­lie­gen­den Fall erkenn­bar, dass die Behör­de die spe­zi­el­len Ver­hält­nis­se hin­sicht­lich der Flä­chen außer­halb des Gebäu­des in den Blick genom­men hat. Eine Aus­le­gung des Bescheids im Sin­ne der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer käme nur dann in Betracht, wenn es irgend­wel­che Anhalts­punk­te geben könn­te, dass die Bau­be­hör­de in die­se Rich­tung eine Rege­lung hat tref­fen wol­len. Dar­auf, ob ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fak­tisch durch die ange­foch­te­ne Ord­nungs­ver­fü­gung betrof­fen sind, kommt es hier nicht an. Maß­ge­bend ist allein der objek­ti­ve Inhalt des ange­foch­te­nen Bescheids.

Im Übri­gen wür­den im vor­lie­gen­den Fall die behaup­te­ten Rechts­ver­hält­nis­se an den Gar­ten­flä­chen allen­falls der Voll­zie­hung der ange­foch­te­nen Ord­nungs­ver­fü­gung ent­ge­gen­ste­hen.

Es kann dahin­ste­hen, ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im vor­lie­gen­den Fall als Rechts­trä­ger in Betracht kom­men, wenn – wie sie vor­tra­gen – die in Anspruch zu neh­men­de Gar­ten­flä­che kraft Tei­lungs­er­klä­rung und ggf. Ein­tra­gung im Grund­buch Son­der­ei­gen­tum dar­stel­len [2].

Zwar könn­te die Inan­spruch­nah­me die­ser Flä­chen mög­lich­wei­se einen Anspruch auf Unter­las­sen gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­den und der Umset­zung der streit­be­fan­ge­nen Anord­nung ent­ge­gen­ste­hen [3]. Die­ses zivil­recht­li­che Hin­der­nis wür­de aber die Recht­mä­ßig­keit der Anord­nung nicht berüh­ren, da dann der Antrags­geg­ner vor Voll­stre­ckung ggf. eine Dul­dungs­ver­fü­gung erlas­sen müss­te [4]. Kann eine bau­ord­nungs­recht­li­che Ver­fü­gung (nur) von dem Adres­sa­ten ange­foch­ten wer­den, so kann eine pro­zes­sua­le Betei­li­gung eines Neben­be­rech­tig­ten nicht eine Ord­nungs­ver­fü­gung oder Dul­dungs­ver­fü­gung gegen die­se Neben­be­rech­tig­ten erset­zen noch gegen sie zu einem dahin gehen­den Voll­stre­ckungs­ti­tel füh­ren [5].

Eine Dul­dungs­ver­fü­gung wür­de ihre Rechts­grund­la­ge in § 58 Abs. 2 S. 2 LBauO M‑V fin­den. Danach haben die Bau­auf­sichts­be­hör­den in Wahr­neh­mung der Auf­ga­be, bei der Errich­tung, Ände­rung, Nut­zung, Instand­hal­tung und dem Abbruch von bau­li­chen Anla­gen dar­über zu wachen, dass die öffent­lich-recht­li­chen Vor­schrif­ten und die auf Grund die­ser Vor­schrif­ten erlas­se­nen Anord­nun­gen ein­ge­hal­ten wer­den, nach pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen die erfor­der­li­chen Maß­nah­men zu tref­fen. Eine Dul­dungs­an­ord­nung ist erfor­der­lich, wenn pri­va­te oder ande­re Rech­te der Voll­stre­ckung einer (bau-)ordnungsrechtlichen Ver­fü­gung ent­ge­gen­ste­hen. Durch eine sol­che Ver­fü­gung wird dem in Anspruch Genom­me­nen die Pflicht auf­er­legt, die zwangs­wei­se Durch­set­zung des Gebo­tes hin­zu­neh­men [6].

Hier­aus ergibt sich auch, dass ihnen effek­ti­ver Recht­schutz gebo­ten wird. Sie kön­nen sich gegen die dann erfor­der­li­che Dul­dungs­ver­fü­gung des Antrags­geg­ners mit den ent­spre­chen­den Rechts­be­hel­fen wen­den. Es bedarf nicht der Annah­me, dass sie auch Adres­sat der Bau­ord­nungs­ver­fü­gung sind.

Ober­ver­wal­tungs­ge­richt für das Land Meck­len­burg ‑Vor­pom­mern, Beschluss vom 2. März 2016 – 3 M 440/​15

  1. BVerwG, Urteil vom 27.06.2012 – 9 C 7/​11, BVerw­GE 143, 222 = NVwZ 2012, 1413[]
  2. so AG Ros­tock, Beschluss vom 10.11.2015 – 55 c 66/​15 WEG, wonach aller­dings das Son­der­nut­zungs­recht nicht im Grund­buch doku­men­tiert ist; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 73/​11, ZMR 2012, 883; KG Ber­lin, Urteil vom 09.07.2007 – 24 W 28/​07[]
  3. vgl. AG Ros­tock, Beschluss vom 10.11.2015 – 55 c 66/​15 WEG[]
  4. BVerwG, Urteil vom 28.04.1972 – 4 C 42.69, BVerw­GE 40, 101[]
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 29.05.1991 – 4 CB 16/​91 []
  6. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Beschluss vom 18.09.2006 – 3 M 92/​06 – Nor­dÖR 2007, 171[]