Grundstücksbewertung – und der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag

15. Februar 2017 | Verwaltungsrecht
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Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne.

Bei der Bestimmung der für die Grundstücksbewertung maßgeblichen Nutzungsart kommt es regelmäßig auf die hochwertigste Nutzung an, die bodenrechtlich zulässig ist, nicht hingegen auf die tatsächliche, zum Wertermittlungsstichtag realisierte Nutzung. Etwas anderes kann insbesondere dann gelten, wenn die mit einer Umnutzung verbundenen Kosten (z.B. Abbruchkosten, Neuerrichtungskosten, Umbaukosten, Verwaltungskosten, Mietausfall, allgemeine Marktlage) Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung und damit auf die Wertschätzung eines Grundstücks im Geschäftsverkehr haben.

Ist im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist. Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen – die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe – offenbart und ggf. erläutert.

Rechtsgrundlage für den Erlass der Bescheide über den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 HS 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest. Eine Miteigentümerim haftet sie gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 HS 1 BauGB als Gesamtschuldnerin und kann dementsprechend zur Zahlung des Ausgleichsbetrags in voller Höhe herangezogen werden.

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine – verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige1 – eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt2.

Vorliegend hat die Behörde den in den angefochtenen Bescheiden festgesetzten Ausgleichsbetrag bewertungs- und rechtsfehlerhaft ermittelt, weil sie für das zu bewertende Grundstück als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung – mit der Folge der Heranziehung eines entsprechenden geschossflächenabhängigen Schichtwertes – anstelle einer ebenfalls in Frage kommenden Nutzung zu (einfachen) gewerblichen Zwecken zugrunde gelegt hat, ohne dies in ausreichender Weise zu plausibilisieren.

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne. von der Behörde übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel. Bereits dieser Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide.

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne.

Allerdings enthält die seit dem 1.07.2010 geltende Immobilienwertermittlungsverordnung zahlreiche Regelungen über die Relevanz der Grundstücksnutzbarkeit und -nutzung für die Wertermittlung. So ist gemäß § 2 Satz 1 ImmoWertV bei der Wertermittlung der Grundstückszustand zugrunde zu legen, und der Grundstückszustand bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 ImmoWertV nach den Grundstücksmerkmalen, zu denen – u.a. – die Art (und das Maß) der baulichen Nutzung gehören. Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Die vorstehenden Regelungen rechtfertigen indes nicht den Schluss, die Frage nach der maßgeblichen Nutzungsart betreffe nur die rechtlichen Grundlagen der Bewertung. Dies beruht zwar nicht schon darauf, dass sich die Immobilienwertermittlungsverordnung an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse richtet und ihr keine unmittelbare Bindungswirkung zumal für die Gerichte zukommt3. Denn namentlich bei den in den §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 1, 16 Abs. 4 ImmoWertV zum Ausdruck gelangenden Grundsätzen dürfte es sich um allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung handeln4, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind.

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft aber deshalb auch den Bewertungsvorgang im engeren Sinne, weil sie nicht allein eine Rechtsanwendung voraussetzt, sondern überdies eine wertende Einschätzung darüber erfordert, wie der Grundstücksverkehr die Frage einer Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit auf der Grundlage des geltenden Rechts beurteilt, wenn ein Grundstück in unterschiedlicher Weise genutzt werden könnte. Dies setzt einerseits eine Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen, andererseits aber auch eine Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit möglicher Nutzungsarten, mithin eine Einschätzung darüber voraus, wie eine bestimmte Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit im “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” (vgl. § 16 Abs. 4 ImmoWertV) beurteilt wird. Eine derartige Einschätzung, die vornehmlich durch wertende Elemente geprägt ist, lässt sich nur darauf überprüfen, ob sie plausibel bzw. nachvollziehbar erscheint.

Die von der Behörde übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel.

Allerdings ist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16.06.2011 zu Recht davon ausgegangen, dass – sowohl bei der Bestimmung des Anfangs- als auch des Endwertes – aufgrund des jeweils geltenden Planrechts eine Nutzung des zu bewertenden Grundstücks zu Bürozwecken gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich und allgemein zulässig gewesen ist. Hiermit hat es aber noch nicht sein Bewenden. Denn da es sich bei einer Nutzung zu Bürozwecken nicht um die einzige nach § 8 BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässige Nutzung handelt, und da überdies das zu bewertende Grundstück im Wertermittlungszeitpunkt auch nicht zu Bürozwecken genutzt worden ist, musste der Gutachterausschuss eine Einschätzung auch darüber gewinnen, welche der verschiedenen im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungsarten unter Berücksichtigung der tatsächlich ausgeübten Nutzung bei der Bestimmung des Bodenwertes für das Grundstück im Grundstücksverkehr zugrunde gelegt würde. Diese Einschätzung erfordert eine Bewertung im engeren Sinne und unterliegt daher nach den unter 1. entwickelten Maßstäben lediglich einer Plausibilitätskontrolle.

Ist – wie hier – im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung lediglich eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist5. Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen – die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe6 – offenbart und ggf. erläutert. Nur dann wird das Gericht in die Lage versetzt, eine Einschätzung darüber zu erlangen, ob die angestellten Erwägungen plausibel und nachvollziehbar sind. Teilt die Behörde ihre Erwägungen hingegen nicht oder nicht vollständig mit, oder sind die mitgeteilten Erwägungen ihrerseits begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plausibilisierung ihrer wertenden Einschätzung mit der Folge, dass die Bewertung im Ergebnis keinen Bestand haben kann.

Nach diesen Maßgaben ist die von der Behörde geteilte Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, nicht plausibel. Die dieser Annahme zugrunde liegenden Erwägungen sind begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird. Dabei berücksichtigt das Oberverwaltungsgericht alle von der Behörde im Rahmen des Verwaltungsverfahrens sowie des erst- und zweitinstanzlichen gerichtlichen Verfahrens insoweit mitgeteilten Gesichtspunkte ohne Rücksicht darauf, ob Teile des Vorbringens aus dem gerichtlichen Verfahren wegen Verspätung gemäß §§ 87b, 128a VwGO hätten zurückgewiesen werden können. Von einer etwaig gegebenen Möglichkeit der Zurückweisung verspäteten Vorbringens macht das Oberverwaltungsgericht mithin ausdrücklich keinen Gebrauch.

Allerdings ist der Gutachterausschuss im Ansatz zutreffend davon ausgegangen, dass es für die Bestimmung der maßgeblichen Nutzungsart zunächst und regelmäßig auf die Nutzung ankommt, die (boden-) rechtlich zulässig ist, nicht hingegen auf die tatsächliche, zum Wertermittlungsstichtag realisierte Nutzung. Denn mit dem Ausgleichsbetrag wird gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Wertes von Grund und Boden abgeschöpft. Eine etwaige Bebauung auf dem Grundstück und die hiermit verbundene Nutzung bleibt hierbei grundsätzlich, wie dies auch in §§ 6 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV zum Ausdruck gelangt, außer Betracht7.

Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist, dass bei der Bestimmung der Nutzungsart im Grundsatz von der (abstrakt) hochwertigsten Nutzung auszugehen ist, die rechtlich zulässig ist. Denn es liegt auf der Hand, dass – zumal wenn es um die Bewertung eines unbebauten Grundstücks geht – der Grundstücksverkehr für die Wertbestimmung regelmäßig die rentierlichste Form der Grundstücksnutzung zugrunde legt, weil dies unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit geboten ist8.

Im Ansatz zu Recht und in Übereinstimmung insbesondere mit § 16 Abs. 4 ImmoWertV hat der Gutachterausschuss schließlich auch erwogen, aufgrund der vorhandenen Bebauung des zu bewertenden Grundstücks aus Gründen der Wirtschaftlichkeit von dem vorstehend dargestellten Grundsatz, bei der Bestimmung der Nutzungsart von der abstrakt hochwertigsten Nutzungsmöglichkeit auszugehen, abzuweichen. Denn zumal bei bebauten Grundstücken kann jedenfalls bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte Anlass bestehen, für die Bestimmung der rentierlichsten Nutzungsart nicht stets die abstrakt hochwertigste Nutzungsart zugrunde zu legen, sondern weitere Gesichtspunkte – insbesondere die mit einer etwaigen Umnutzung verbundenen Kosten (z.B. Abbruchkosten, Neuerrichtungskosten, Umbaukosten, Verwaltungskosten, Mietausfall, allgemeine Marktlage) – zu berücksichtigen, die Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung und damit auch auf die Wertschätzung eines Grundstücks im Geschäftsverkehr haben können.

Anlass, die Wirtschaftlichkeit einer Büronutzung zu überprüfen, gab vorliegend insbesondere das – von Seiten der Behörde bis zuletzt unwidersprochen gebliebene – Vorbringen der Grundstückseigentümer bzw. ihrer Rechtsvorgängerin im Verwaltungsverfahren, wonach in der Vergangenheit erfolglos versucht worden sei, eine höherwertige Ausnutzung des Grundstücks zu erreichen. Anlass bestand ferner, weil die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Rahmen der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21.10.2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr.20/24 und L-Straße Nr. 16, die dem gleichen Gewerbehof wie das zu bewertende Grundstück angehören und die sich weder von der Art der Bebauung noch von der Art der Nutzung von dem zu bewertenden Grundstück grundlegend unterschieden, von einer Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken und nicht von einer Büronutzung ausgegangen war. Und schließlich war der Behörde und auch dem Gutachterausschuss, wie sich aus einer bei der Gerichtsakte befindlichen E-Mail seines damaligen Vorsitzenden an zwei beisitzende Mitglieder vom 03.05.2011 ergibt, bekannt, dass die Rechtsvorgängerin der Grundstückseigentümer und deren Schwester alle drei zum Gewerbehof gehörenden Grundstücke im September 2006 – nur etwa einen Monat nach dem Wertermittlungsstichtag – zu einem Kaufpreis veräußert hatten, dem die Vorstellung zugrunde gelegen haben muss, dass es sich bei allen drei Grundstücken um solche handelt, die auch weiterhin (nur) zu einfachen gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dies wird nicht zuletzt daran deutlich, dass im notariellen Kaufvertrag vom 14.09.2006 der Bodenwert aller drei Grundstücke mit einem Betrag in Höhe von insgesamt 850.000, – Euro bezeichnet wird. Ausweislich der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21.10.2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr.20/24 und L-Straße Nr. 16 hatten aber bereits diese beiden (Gewerbe-) Grundstücke zum Wertermittlungsstichtag einen Bodenwert in Höhe von 259.400, – Euro bzw. 486.600, – Euro.

Anlass, die Relevanz der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zu überprüfen, gab ferner der Umstand, dass der Sanierungsträger, der Gutachterausschuss und die Behörde verschiedentlich zum Ausdruck gebracht hatten, den Gewerbehof, zu dem auch das zu bewertende Grundstück gehört, weiterhin als Gewerbestandort – und nicht als Standort für ein Bürogebäude – erhalten zu wollen: Der Gutachterausschuss selbst hatte in der Anlage 1 zu seinem Gutachten vom 16.06.2011 im östlichen Teil der L-Straße, in dem das zu bewertende Grundstück belegen ist, “reine Gewerbeflächen mit nachhaltiger Standortqualität” identifiziert. Der Sanierungsträger hatte auch noch im Erneuerungskonzept aus Juni 2004 für den Gewerbehof und seine bestehende Bebauung den Erhalt und die Modernisierung vorgesehen. Und auch die Behörde hatte in der Begründung zum Sanierungsbebauungsplan S. 24 das Ziel einer Erhaltung der Gewerbeflächen im östlichen Teil der L-Straße, zu denen auch das zu bewertende Grundstück zählt, vorgesehen. Soweit die Behörde nunmehr in ihrer Berufungsbegründung die genannten Aussagen, auf die auch das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung hingewiesen hat, nachträglich zu relativieren versucht, ändert dies nichts daran, dass sie zumindest Anlass geben, die angenommene Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu überprüfen und ggf. zu belegen.

Die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung war nicht deshalb als belegt anzusehen, weil eine Umnutzung später tatsächlich erfolgt ist. Denn zum einen kommt es maßgeblich auf den Wertermittlungsstichtag und die zu diesem Zeitpunkt gegebenen bewertungsrelevanten Umstände an. Zum anderen hat das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht darauf hingewiesen, dass eine – unterstellte – Wirtschaftlichkeit der späteren Umnutzung vor dem Hintergrund zu sehen ist, dass der neuen Eigentümerin aufgrund von erteilten Ausnahmen und Befreiungen eine deutliche größere als nach den einschlägigen Bebauungsplänen zulässige Geschossfläche genehmigt worden war. Eine Aussage zur Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung im Rahmen der aus den jeweiligen Bebauungsplänen zulässigen Grenzen lässt sich aus der tatsächlich erfolgten Umnutzung deshalb auch mangels Vergleichbarkeit nicht ohne Weiteres ableiten. Im Übrigen haben die Behörde und der Gutachterausschuss wiederholt – zuletzt in der Berufungsbegründung – in Abrede gestellt, dass die später auf dem Grundstück realisierte Nutzung Einfluss auf die im Rahmen der Bewertung zugrunde gelegte Nutzungsart gehabt habe.

Die aufgrund der vorstehend aufgeführten Gesichtspunkte erforderliche Begründung des Gutachterausschusses für seine Annahme, eine Umnutzung sei wirtschaftlich sinnvoll, ist nicht tragfähig. Eine hinreichende Begründung enthalten weder das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16.06.2011 und die ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Verwaltungsverfahren sowie im erstinstanzlichen gerichtlichen Verfahren, noch wird mit der Berufungsbegründung eine tragfähige Begründung gegeben.

Im vorliegenden Fall enthält das Gutachten des Gutachterausschusses keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung könne “eine reine gewerbliche Nutzung (…) unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit (…) nicht zugrunde gelegt werden”. Eine nähere Erläuterung der Maßstäbe und tatsächlichen Annahmen für diese Einschätzung enthält das Gutachten nicht. Dass sich das Grundstück “in zentraler Lage inmitten von Wohngebieten” befinde und dass “im näheren Umfeld bereits zum Wertermittlungsstichtag viele gewerbliche Nutzungen abgelöst bzw. verlagert worden” seien, ist zur Erläuterung ungeeignet. Denn diese sehr allgemeinen Erwägungen treffen ebenso auf die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr.20/24 und L-Straße Nr. 16 zu, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses allerdings als reine Gewerbeflächen qualifiziert hat, ohne dass sie – oder der Gutachterausschuss selbst – von dieser Einschätzung bislang abgerückt ist. Aus den gleichen Gründen sind auch die ergänzenden Erwägungen in dem Schreiben des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 18. bzw. 23.08.2011 an den Bevollmächtigten der Behörde ungeeignet, um die vorgenommene Bewertung plausibilisieren zu können. Die “attraktive Lage” im Innenstadtbereich und nicht “in einem großflächigen Gewerbegebiet an der Peripherie der Stadt” und die gute Vermarktbarkeit von Büroflächen in Innenstadtlage teilt das zu bewertende Grundstück mit den Nachbargrundstücken.

Auch die weitere Erwägung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16.06.2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23.08.2011, das zu bewertende Grundstück sei “im Vergleich mit klassischen Gewerbegrundstücken recht klein und zudem für den Lieferverkehr ungünstig gelegen”, vermag die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung nicht zu belegen oder auch nur naheliegend erscheinen zu lassen. Dies gilt schon deshalb, weil nicht mitgeteilt wird – und auch nichts dafür ersichtlich ist –, dass die Nutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Grundstücks zu einfachen gewerblichen Zwecken aufgrund der angeblich geringen Größe und ungünstigen Lage beeinträchtigt war. Ferner bleibt offen, aus welchen Gründen der Gutachterausschuss davon ausgeht, dass die Verkehrslage – auch und gerade im Vergleich zu den beiden Nachbargrundstücken – als ungünstig anzusehen ist. Und auch die Annahme, dass Grundstück habe eine (zu) geringe Größe und sei deshalb für eine Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken eher ungeeignet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Denn das benachbarte Grundstück L-Straße östlich Nr.20/24, das die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ohne nähere Begründung als rein gewerbliches Grundstück qualifiziert hat, ist nur um etwa 140 m² größer (und ist mit einem Gebäude bebaut, dessen Geschossfläche deutlich niedriger ist als die Geschossfläche der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zum Wertermittlungsstichtag).

Auch die im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorgelegte ergänzende Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 17.04.2015 enthält keine plausible Begründung für die Annahme, eine Umnutzung sei zum Wertermittlungsstichtag wirtschaftlich sinnvoll gewesen. In diesem Schreiben wird im Wesentlichen die – nicht hinreichend aussagekräftige – Begründung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16.06.2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23.08.2011 wiederholt. Im Übrigen wird auf allgemeine Entwicklungen verwiesen, die dadurch gekennzeichnet seien, dass in Innenstadtlagen im Allgemeinen und im Sanierungsgebiet St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper) im Besonderen klassische gewerbliche Nutzungen zunehmend zu Gunsten von dienstleistungsorientierten Unternehmen zurückgedrängt würden. Auch wenn dieser Befund im Allgemeinen zutreffend sein mag, so kann er eine aufgrund der gegebenen Umstände gebotene und auf das konkret zu bewertende Grundstück bezogene Prüfung, ob die mit einer Umnutzung verbundenen Kosten höher als die zu erwartenden finanziellen Vorteile sind, nicht ersetzen. Im Übrigen verweist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16.06.2011 selbst darauf, dass sich die Zahl der Gewerbebetriebe durch die Sanierung von 75 (Zustand vor der Sanierung) auf 120 (Zustand nach der Sanierung; Stand 2001) erhöht habe.

Auch die Berufungsbegründung enthält keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung sei eine Umnutzung wirtschaftlich sinnvoll gewesen. Im Einzelnen:

Soweit die Behörde in ihrer Berufungsbegründung auf die durch eine Verdrängung von Kleingewerbe im Innenstadtbereich zugunsten von Büros gekennzeichnete allgemeine Gesamtentwicklung verweist, ist dieser Hinweis zu pauschal, um die Annahme der Wirtschaftlichkeit einer Nutzungsänderung auf dem zu bewertenden Grundstück zu stützen. Sie widerspricht auch der an anderer Stelle der Berufungsbegründung geäußerten Einschätzung, bei der Bewertung komme es gerade nicht entscheidend auf “pauschale Aussagen zum Gebiet”, sondern auf die tatsächliche Entwicklung auf dem und die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstück(s), mithin auf eine “Einzelfallprüfung” an. Im Übrigen hatte der frühere Vorsitzende des Gutachterausschusses in einem Schreiben an die Finanzbehörde vom 11.04.2013 darauf verwiesen, dass “die Realisierung der jetzt vorhandenen Nutzung mit einem Bürogebäude möglicherweise nicht in Betracht gezogen worden wäre, wenn das Umfeld unverändert geblieben wäre. Es ist nach Auffassung des Gutachterausschusses durchaus plausibel anzunehmen, dass bei Beibehaltung der unbefriedigenden Zustände im Umfeld das Grundstück möglicherweise für eine Büronutzung oder andere höherwertige gewerbliche Nutzungen unattraktiv geblieben wäre, weil Investoren auf ein attraktives bzw. zumindest nicht belastendes Umfeld Wert legen”. Diese Einschätzungen lassen sich mit der nunmehr vertretenen Einschätzung, Kleingewerbe werde ohnehin aus den innerstädtischen Lagen verdrängt, nicht in Einklang bringen. Die Einschätzungen des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses in dem Schreiben vom 11.04.2013 entziehen im Übrigen der von der Behörde unverändert aufrecht erhaltenen Einschätzung, auch bei der Bestimmung des Anfangswertes sei von einer Nutzungsänderung auszugehen, jede Grundlage: Er scheint selber davon auszugehen, dass bei Wegdenken der Sanierung eine Fortführung der gewerblichen Nutzung auf dem zu bewertenden Grundstück wahrscheinlich gewesen wäre.

Auch die mit der Berufungsbegründung erstmals vorgelegte vergleichende Ertragswertberechnung ist nicht plausibel bzw. nicht geeignet, Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu geben. Bei der Ertragswertberechnung für den Anfangswert im Falle einer Büronutzung werden als Abschlag für eine Umnutzung lediglich die Kosten für einen Umbau (960.000, – €) sowie der Mietausfall für die Zeit des Umbaus (75.000, – €) berücksichtigt. Dieser Ansatz unterstellt, dass dem Grundstückseigentümer die finanziellen Mittel für einen Umbau zur Verfügung stehen. Dies dürfte praktisch die Ausnahme darstellen und kann jedenfalls nicht ohne Weiteres angenommen werden. Richtigerweise müssten auch die Finanzierungskosten eingerechnet werden, und zwar zu den am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Finanzierungszinsen. Bei der Ertragswertberechnung für den Endwert im Falle einer gewerblichen Nutzung geht die vorgelegte Berechnung zudem offenbar davon aus, dass die Bestandsbebauung abgebrochen werden muss und die mit einem Neubau verbundenen Kosten genauso hoch sind wie die Neubaukosten im Falle einer Umnutzung zu Bürozwecken. Beide Annahmen sind nicht nachvollziehbar: Weder ist ersichtlich, dass im Falle einer Weiternutzung zu gewerblichen Zwecken der Bestand nicht weitergenutzt und – im Rahmen des nach dem neuen Bebauungsplan Zulässigen – erweitert werden könnte, noch erscheint es naheliegend, dass die Errichtung baulicher Anlagen, die zu (einfachen) gewerblichen Zwecken genutzt werden sollen, den gleichen Kostenaufwand verursacht wie eine Neubebauung mit Bürohäusern, die ganz anderen Ansprüchen genügen muss. Und auch insoweit fehlt eine Berücksichtigung der mit einer Finanzierung verbundenen Kosten, die im Falle der Neuerrichtung eines Bürohauses deutlich größer sein dürften als im Falle der Neuerrichtung (bzw. Erweiterung) einer Anlage für einfache gewerbliche Zwecke.

Unverändert nicht nachvollziehbar auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen der Behörde in der Berufungsbegründung ist, warum für das Grundstück L-Straße 28 auf ein anderes Richtwertgrundstück abgestellt wird als für die beiden benachbarten, den gleichen Gewerbehof betreffenden Grundstücke L-Straße östlich Nr.20/24 sowie L-Straße 16. Schon die mit der Berufungsbegründung erstmals mitgeteilten angeblichen Standortnachteile des zu bewertenden Grundstücks (Ecklage, zu wenig Freiflächen) erscheinen konstruiert und lebensfremd, denn sie suggerieren, der Grundstücksverkehr würde dieses Grundstück einer anderen Lage zuordnen als die beiden unmittelbar danebengelegenen Nachbargrundstücke, die vom Zuschnitt und der Bestandsbebauung ersichtlich vergleichbar sind. Es erscheint schlicht nicht vorstellbar, bei einer gedachten Veräußerung der drei Grundstücke nach vorherigem Abbruch aller Bestandsgebäude könne für das Grundstück L-Straße 28 ein derart höherer Bodenwert als für die beiden Nachbargrundstücke zugrunde gelegt werden, wie dies der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16.06.2011 im Ergebnis angenommen hat. Auch die tatsächliche Entwicklung spricht gegen diese Annahme, wie die Umstände der unmittelbar nach dem Wertermittlungsstichtag erfolgten Veräußerung des zu bewertenden Grundstücks zeigen.

Der unter 2. dargestellte Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide.

Nach der Rechtsprechung des Berufungsgerichts9, an der festgehalten wird, ist es aufgrund ihres Wertermittlungsspielraums Sache der Behörde zu bestimmen, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag geschuldet wird. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und ggf. in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages (“soweit”) aufrecht erhalten bleiben kann. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung der “richtigen” (Beitrags-) Höhe durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben. Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Behörde hier in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht.

Nach diesen Maßgaben kann vorliegend eine bloße Teilaufhebung der angefochtenen Bescheide nicht erfolgen. Die Bestimmung des von den Grundstückseigentümern geschuldeten Ausgleichsbetrags setzt weiterhin die Vornahme einer Bewertung voraus. Denn nach dem von dem Gutachterausschuss herangezogenen Bewertungssystem, dem sich die Behörde durch Übernahme des Gutachtens des Gutachterausschusses vom 16.06.2011 angeschlossen hat, kommt es für die Bodenwertermittlung (u.a.) auf den heranzuziehenden Bodenricht- bzw. -schichtwert und damit auf die zugrunde zu legende Nutzungsart an. Deren Bestimmung setzt eine Bewertung voraus, die der Gutachterausschuss bislang nicht in nachvollziehbarer Weise vorgenommen hat. Es kommt, wie das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend angenommen hat, nicht in Betracht, dass nunmehr das Gericht einen plausibel erscheinenden Bodenrichtwert, namentlich den bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwert, heranzieht und auf dieser Grundlage selbst eine Alternativberechnung vornimmt. Denn ungeachtet der Frage, inwieweit die Sache im Übrigen – etwa im Hinblick auf die von dem Gutachterausschuss angenommenen sanierungsbedingten Lagewertverbesserungen, die die Grundstückseigentümer teilweise ebenfalls in Abrede stellen – spruchreif ist, ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Bewertung nur auf der Grundlage eines bestimmten Bodenrichtwertes plausibel vorgenommen werden könnte. Vielmehr könnten auch ein ganz anderer als der eingangs genannte Bodenrichtwert oder selbst der bislang herangezogene Bodenrichtwert – dann allerdings verbunden mit einer plausiblen Begründung – herangezogen werden. Es ist auch nicht ausgeschlossen, eine Bewertung nach einem gänzlich anderen Bewertungssystem vorzunehmen. Die Entscheidung hierüber hat aber nicht das Gericht, sondern die Behörde bzw. diejenige Stelle zu treffen, derer sich die Behörde für die Vornahme einer Bewertung bedient.

Etwas anderes kann unter Umständen dann gelten, wenn die Behörde bereits im Vorwege festlegt, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Bewertung – ganz oder in Teilbereichen – nicht für plausibel halten. Hätte das Gericht keine Zweifel an der Plausibilität dieser “Alternativbewertung”, und wäre die Sache auch im Übrigen spruchreif, so käme eine (teilweise) Aufrechterhaltung eines Ausgleichsbetragsbescheides in Betracht. Eine derartige Festlegung hat die Behörde vorliegend aber nicht getroffen. Insbesondere hat sie nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Bewertung auf der Grundlage des bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwertes vornehmen würde, sollte das Gericht den bislang herangezogenen Bodenrichtwert nicht für plausibel halten.

Aufgrund des dargestellten, auch weiterhin gegebenen und daher auszufüllenden Wertermittlungsspielraums der Behörde kommt auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Oberverwaltungsgericht zur Klärung der Frage, in welcher Höhe die Grundstückseigentümer der Behörde einen Ausgleichsbetrag schulden, nicht in Betracht. Die notwendigen “Weichenstellungen” und Bewertungen könnte auch ein Sachverständigengutachten nicht ersetzen. Andernfalls würde in gleicher Weise wie bei einer eigenen “Berechnung” durch das Gericht, wenn auch unter Zuhilfenahme externen Sachverstands, in den behördlichen Wertermittlungsspielraum eingegriffen. Etwas anderes würde auch nicht dann gelten, wenn das Gericht gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB eine neuerliche Wertbeurteilung durch den Gutachterausschuss einholte. Auch dessen Gutachten wäre nicht bindend (§ 193 Abs. 3 BauGB) und könnte den Wertbeurteilungsspielraum der Behörde nicht ersetzen bzw. ausfüllen. Denn die Gemeinde kann, muss aber nicht bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten. Den Wertermittlungsspielraum billigt das Gesetz nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Gemeinde zu10.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 14. November 2016 – 3 Bf 207/15

  1. vgl. BVerfG, Beschluss vom 31.05.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1 73 ff.
  2. zum Vorstehenden: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531 11 f., m.w.N.; Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 29; siehe ferner OVG Hamburg, Urteil vom 21.06.2016, 3 Bf 54/15 48, m.w.N.
  3. vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17.05.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211 21
  4. vgl. zu Letzterem BVerwG, a.a.O.; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5.11.2009, OVG 2 B 7.07 15
  5. vgl. BVerfG, Beschluss vom 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435 59
  6. vgl. BVerwG, Urteil vom 25.06.1981, 3 C 35.80, BVerwGE 62, 331 35
  7. vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3.02.2012, OVG 10 S 50.10, NVwZ 2012, 711 5; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004, 6 A 10530/04 34; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 154 BauGB Rn. 105
  8. vgl. hierzu Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 6 ImmoWertV Rn. 8, unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung zur Vorgängervorschrift
  9. OVG Hamburg, Urteil vom 2.02.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689 45 ff., m.w.N.
  10. vgl. hierzu OVG Hamburg, Urteil vom 21.06.2016, 3 Bf 54/15 86 ff.; Urteil vom 16.04.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459 83 ff.

 
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