Grund­stücks­be­wer­tung – und der sanie­rungs­recht­li­che Aus­gleichs­be­trag

Die Fra­ge, wel­che Nut­zungs­art im Rah­men einer Grund­stücks­be­wer­tung zugrun­de zu legen ist, betrifft nicht nur die recht­li­chen und tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung, son­dern auch den einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le unter­lie­gen­den Bewer­tungs­vor­gang im enge­ren Sin­ne.

Grund­stücks­be­wer­tung – und der sanie­rungs­recht­li­che Aus­gleichs­be­trag

Bei der Bestim­mung der für die Grund­stücks­be­wer­tung maß­geb­li­chen Nut­zungs­art kommt es regel­mä­ßig auf die hoch­wer­tigs­te Nut­zung an, die boden­recht­lich zuläs­sig ist, nicht hin­ge­gen auf die tat­säch­li­che, zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag rea­li­sier­te Nut­zung. Etwas ande­res kann ins­be­son­de­re dann gel­ten, wenn die mit einer Umnut­zung ver­bun­de­nen Kos­ten (z.B. Abbruch­kos­ten, Neu­errich­tungs­kos­ten, Umbau­kos­ten, Ver­wal­tungs­kos­ten, Miet­aus­fall, all­ge­mei­ne Markt­la­ge) Ein­fluss auf die Wirt­schaft­lich­keit der Grund­stücks­nut­zung und damit auf die Wert­schät­zung eines Grund­stücks im Geschäfts­ver­kehr haben.

Ist im Rah­men der gericht­li­chen Über­prü­fung einer Ver­wal­tungs­ent­schei­dung eine Plau­si­bi­li­täts- bzw. Nach­voll­zieh­bar­keits­kon­trol­le durch­zu­füh­ren, so hat das Gericht (u.a.) zu über­prü­fen, ob die Behör­de von einem zutref­fen­den und voll­stän­dig ermit­tel­ten Sach­ver­halt aus­ge­gan­gen ist. Dies setzt ins­be­son­de­re vor­aus, dass die Behör­de die ihrer Bewer­tung zugrun­de lie­gen­den Erwä­gun­gen – die tat­säch­li­chen Erwä­gun­gen eben­so wie die ange­wen­de­ten Beur­tei­lungs­maß­stä­be – offen­bart und ggf. erläu­tert.

Rechts­grund­la­ge für den Erlass der Beschei­de über den sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB hat der Eigen­tü­mer eines im förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet gele­ge­nen Grund­stücks zur Finan­zie­rung der Sanie­rung an die Gemein­de einen Aus­gleichs­be­trag in Geld zu ent­rich­ten, der der durch die Sanie­rung beding­ten Erhö­hung des Boden­wer­tes sei­nes Grund­stücks ent­spricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 HS 1 Bau­GB setzt die Gemein­de den Aus­gleichs­be­trag – wie auch vor­lie­gend – durch Bescheid fest. Eine Mit­ei­gen­tü­me­rim haf­tet sie gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 HS 1 Bau­GB als Gesamt­schuld­ne­rin und kann dem­entspre­chend zur Zah­lung des Aus­gleichs­be­trags in vol­ler Höhe her­an­ge­zo­gen wer­den.

Bei der Bemes­sung des sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags nach § 154 Bau­GB ist zu berück­sich­ti­gen, dass nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken ein Wert­ermitt­lungs­spiel­raum anzu­er­ken­nen ist. Der Gesetz­ge­ber hat zwar für das Recht der Aus­gleichs­be­trä­ge kei­ne aus­drück­li­che (gesetz­li­che) Rege­lung zur Metho­de der Wert­ermitt­lung und zur Not­wen­dig­keit eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums getrof­fen. Die Vor­ga­ben der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung bzw. der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung machen aber deut­lich, dass sich zur Bewer­tung von Grund­stü­cken ledig­lich all­ge­mei­ne Grund­sät­ze auf­stel­len las­sen. Mit der Errich­tung (und Bei­be­hal­tung) von unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen gemäß § 192 Bau­GB trägt der Gesetz­ge­ber zudem den beson­de­ren Sach­ge­setz­lich­kei­ten der Wert­ermitt­lung Rech­nung. Die Ein­räu­mung eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums folgt aus die­sem Rege­lungs­sys­tem und beruht auf der Erkennt­nis, dass die eigent­li­che Bewer­tung immer nur eine Schät­zung dar­stel­len kann und Erfah­rung und Sach­kun­de vor­aus­setzt, über die ein inso­weit nicht sach­kun­di­ges Gericht weni­ger ver­fügt als etwa die Mit­glie­der der Gut­ach­ter­aus­schüs­se. Ein der­ar­ti­ger Wert­ermitt­lungs­spiel­raum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die recht­li­chen und tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung. Ob eine Bewer­tung auf zutref­fen­den Vor­aus­set­zun­gen beruht, dür­fen die Ver­wal­tungs­ge­rich­te in vol­lem Umfang prü­fen und müs­sen es sogar, wenn die Betei­lig­ten dar­über strei­ten. Soweit der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum reicht, fin­det dem­ge­gen­über nur eine – ver­fas­sungs­recht­lich grund­sätz­lich zuläs­si­ge [1] – ein­ge­schränk­te gericht­li­che Kon­trol­le in Form einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le statt [2].

Vor­lie­gend hat die Behör­de den in den ange­foch­te­nen Beschei­den fest­ge­setz­ten Aus­gleichs­be­trag bewer­tungs- und rechts­feh­ler­haft ermit­telt, weil sie für das zu bewer­ten­de Grund­stück als für die Bewer­tung maß­geb­li­che Nut­zungs­art eine Büro­nut­zung – mit der Fol­ge der Her­an­zie­hung eines ent­spre­chen­den geschoss­flä­chen­ab­hän­gi­gen Schicht­wer­tes – anstel­le einer eben­falls in Fra­ge kom­men­den Nut­zung zu (ein­fa­chen) gewerb­li­chen Zwe­cken zugrun­de gelegt hat, ohne dies in aus­rei­chen­der Wei­se zu plau­si­bi­li­sie­ren.

Die Fra­ge, wel­che Nut­zungs­art im Rah­men einer Grund­stücks­be­wer­tung zugrun­de zu legen ist, betrifft nicht nur die – gericht­lich unein­ge­schränkt über­prüf­ba­ren – recht­li­chen und tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung, son­dern auch den nur einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le unter­lie­gen­den Bewer­tungs­vor­gang im enge­ren Sin­ne. von der Behör­de über­nom­me­ne Annah­me des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, für das zu bewer­ten­de Grund­stück sei als für die Bewer­tung maß­geb­li­che Nut­zungs­art eine Büro­nut­zung zugrun­de zu legen, ist nicht plau­si­bel. Bereits die­ser Bewer­tungs­feh­ler führt zur voll­stän­di­gen Auf­he­bung der ange­foch­te­nen Beschei­de.

Die Fra­ge, wel­che Nut­zungs­art im Rah­men einer Grund­stücks­be­wer­tung zugrun­de zu legen ist, betrifft nicht nur die – gericht­lich unein­ge­schränkt über­prüf­ba­ren – recht­li­chen und tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung, son­dern auch den nur einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le unter­lie­gen­den Bewer­tungs­vor­gang im enge­ren Sin­ne.

Aller­dings ent­hält die seit dem 1.07.2010 gel­ten­de Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung zahl­rei­che Rege­lun­gen über die Rele­vanz der Grund­stücks­nutz­bar­keit und ‑nut­zung für die Wert­ermitt­lung. So ist gemäß § 2 Satz 1 Immo­WertV bei der Wert­ermitt­lung der Grund­stücks­zu­stand zugrun­de zu legen, und der Grund­stücks­zu­stand bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 Immo­WertV nach den Grund­stücks­merk­ma­len, zu denen – u.a. – die Art (und das Maß) der bau­li­chen Nut­zung gehö­ren. Art und Maß der bau­li­chen oder sons­ti­gen Nut­zung erge­ben sich gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV in der Regel aus den für die pla­nungs­recht­li­che Zuläs­sig­keit von Vor­ha­ben maß­geb­li­chen §§ 30, 33 und 34 Bau­GB und den sons­ti­gen Vor­schrif­ten, die die Nutz­bar­keit betref­fen. Ein erheb­li­ches Abwei­chen der tat­säch­li­chen von der nach § 6 Abs. 1 Immo­WertV maß­geb­li­chen Nut­zung, wie ins­be­son­de­re eine erheb­li­che Beein­träch­ti­gung der Nutz­bar­keit durch vor­han­de­ne bau­li­che Anla­gen auf einem Grund­stück, ist gemäß § 16 Abs. 4 Immo­WertV bei der Ermitt­lung des Boden­werts zu berück­sich­ti­gen, soweit dies dem gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr ent­spricht.

Die vor­ste­hen­den Rege­lun­gen recht­fer­ti­gen indes nicht den Schluss, die Fra­ge nach der maß­geb­li­chen Nut­zungs­art betref­fe nur die recht­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung. Dies beruht zwar nicht schon dar­auf, dass sich die Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung an die nach den §§ 192 ff. Bau­GB gebil­de­ten Gut­ach­ter­aus­schüs­se rich­tet und ihr kei­ne unmit­tel­ba­re Bin­dungs­wir­kung zumal für die Gerich­te zukommt [3]. Denn nament­lich bei den in den §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 1, 16 Abs. 4 Immo­WertV zum Aus­druck gelan­gen­den Grund­sät­zen dürf­te es sich um all­ge­mein aner­kann­te Grund­sät­ze der Wert­ermitt­lung han­deln [4], die bei jeder Wert­ermitt­lung zu beach­ten sind.

Die Fra­ge, wel­che Nut­zungs­art im Rah­men einer Grund­stücks­be­wer­tung zugrun­de zu legen ist, betrifft aber des­halb auch den Bewer­tungs­vor­gang im enge­ren Sin­ne, weil sie nicht allein eine Rechts­an­wen­dung vor­aus­setzt, son­dern über­dies eine wer­ten­de Ein­schät­zung dar­über erfor­dert, wie der Grund­stücks­ver­kehr die Fra­ge einer Grund­stücks­nut­zung bzw. ‑nutz­bar­keit auf der Grund­la­ge des gel­ten­den Rechts beur­teilt, wenn ein Grund­stück in unter­schied­li­cher Wei­se genutzt wer­den könn­te. Dies setzt einer­seits eine Beach­tung der recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, ande­rer­seits aber auch eine Ein­schät­zung zur Wirt­schaft­lich­keit und Umsetz­bar­keit mög­li­cher Nut­zungs­ar­ten, mit­hin eine Ein­schät­zung dar­über vor­aus, wie eine bestimm­te Grund­stücks­nut­zung bzw. ‑nutz­bar­keit im „gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr“ (vgl. § 16 Abs. 4 Immo­WertV) beur­teilt wird. Eine der­ar­ti­ge Ein­schät­zung, die vor­nehm­lich durch wer­ten­de Ele­men­te geprägt ist, lässt sich nur dar­auf über­prü­fen, ob sie plau­si­bel bzw. nach­voll­zieh­bar erscheint.

Die von der Behör­de über­nom­me­ne Annah­me des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, für das zu bewer­ten­de Grund­stück sei als für die Bewer­tung maß­geb­li­che Nut­zungs­art eine Büro­nut­zung zugrun­de zu legen, ist nicht plau­si­bel.

Aller­dings ist der Gut­ach­ter­aus­schuss in sei­nem Gut­ach­ten vom 16.06.2011 zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass – sowohl bei der Bestim­mung des Anfangs- als auch des End­wer­tes – auf­grund des jeweils gel­ten­den Plan­rechts eine Nut­zung des zu bewer­ten­den Grund­stücks zu Büro­zwe­cken gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauN­VO grund­sätz­lich und all­ge­mein zuläs­sig gewe­sen ist. Hier­mit hat es aber noch nicht sein Bewen­den. Denn da es sich bei einer Nut­zung zu Büro­zwe­cken nicht um die ein­zi­ge nach § 8 BauN­VO in einem Gewer­be­ge­biet zuläs­si­ge Nut­zung han­delt, und da über­dies das zu bewer­ten­de Grund­stück im Wert­ermitt­lungs­zeit­punkt auch nicht zu Büro­zwe­cken genutzt wor­den ist, muss­te der Gut­ach­ter­aus­schuss eine Ein­schät­zung auch dar­über gewin­nen, wel­che der ver­schie­de­nen im Gewer­be­ge­biet zuläs­si­gen Nut­zungs­ar­ten unter Berück­sich­ti­gung der tat­säch­lich aus­ge­üb­ten Nut­zung bei der Bestim­mung des Boden­wer­tes für das Grund­stück im Grund­stücks­ver­kehr zugrun­de gelegt wür­de. Die­se Ein­schät­zung erfor­dert eine Bewer­tung im enge­ren Sin­ne und unter­liegt daher nach den unter 1. ent­wi­ckel­ten Maß­stä­ben ledig­lich einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le.

Ist – wie hier – im Rah­men der gericht­li­chen Über­prü­fung einer Ver­wal­tungs­ent­schei­dung ledig­lich eine Plau­si­bi­li­täts- bzw. Nach­voll­zieh­bar­keits­kon­trol­le durch­zu­füh­ren, so hat das Gericht (u.a.) zu über­prü­fen, ob die Behör­de von einem zutref­fen­den und voll­stän­dig ermit­tel­ten Sach­ver­halt aus­ge­gan­gen ist [5]. Dies setzt ins­be­son­de­re vor­aus, dass die Behör­de die ihrer Bewer­tung zugrun­de lie­gen­den Erwä­gun­gen – die tat­säch­li­chen Erwä­gun­gen eben­so wie die ange­wen­de­ten Beur­tei­lungs­maß­stä­be [6] – offen­bart und ggf. erläu­tert. Nur dann wird das Gericht in die Lage ver­setzt, eine Ein­schät­zung dar­über zu erlan­gen, ob die ange­stell­ten Erwä­gun­gen plau­si­bel und nach­voll­zieh­bar sind. Teilt die Behör­de ihre Erwä­gun­gen hin­ge­gen nicht oder nicht voll­stän­dig mit, oder sind die mit­ge­teil­ten Erwä­gun­gen ihrer­seits begrün­dungs­be­dürf­tig, ohne dass eine trag­fä­hi­ge Begrün­dung gege­ben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plau­si­bi­li­sie­rung ihrer wer­ten­den Ein­schät­zung mit der Fol­ge, dass die Bewer­tung im Ergeb­nis kei­nen Bestand haben kann.

Nach die­sen Maß­ga­ben ist die von der Behör­de geteil­te Annah­me des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, für das zu bewer­ten­de Grund­stück sei als für die Bewer­tung maß­geb­li­che Nut­zungs­art eine Büro­nut­zung zugrun­de zu legen, nicht plau­si­bel. Die die­ser Annah­me zugrun­de lie­gen­den Erwä­gun­gen sind begrün­dungs­be­dürf­tig, ohne dass eine trag­fä­hi­ge Begrün­dung gege­ben wird. Dabei berück­sich­tigt das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt alle von der Behör­de im Rah­men des Ver­wal­tungs­ver­fah­rens sowie des erst- und zweit­in­stanz­li­chen gericht­li­chen Ver­fah­rens inso­weit mit­ge­teil­ten Gesichts­punk­te ohne Rück­sicht dar­auf, ob Tei­le des Vor­brin­gens aus dem gericht­li­chen Ver­fah­ren wegen Ver­spä­tung gemäß §§ 87b, 128a VwGO hät­ten zurück­ge­wie­sen wer­den kön­nen. Von einer etwaig gege­be­nen Mög­lich­keit der Zurück­wei­sung ver­spä­te­ten Vor­brin­gens macht das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt mit­hin aus­drück­lich kei­nen Gebrauch.

Aller­dings ist der Gut­ach­ter­aus­schuss im Ansatz zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass es für die Bestim­mung der maß­geb­li­chen Nut­zungs­art zunächst und regel­mä­ßig auf die Nut­zung ankommt, die (boden-) recht­lich zuläs­sig ist, nicht hin­ge­gen auf die tat­säch­li­che, zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag rea­li­sier­te Nut­zung. Denn mit dem Aus­gleichs­be­trag wird gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB die sanie­rungs­be­ding­te Erhö­hung des Wer­tes von Grund und Boden abge­schöpft. Eine etwai­ge Bebau­ung auf dem Grund­stück und die hier­mit ver­bun­de­ne Nut­zung bleibt hier­bei grund­sätz­lich, wie dies auch in §§ 6 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV zum Aus­druck gelangt, außer Betracht [7].

Eben­falls im Ansatz zutref­fend ist, dass bei der Bestim­mung der Nut­zungs­art im Grund­satz von der (abs­trakt) hoch­wer­tigs­ten Nut­zung aus­zu­ge­hen ist, die recht­lich zuläs­sig ist. Denn es liegt auf der Hand, dass – zumal wenn es um die Bewer­tung eines unbe­bau­ten Grund­stücks geht – der Grund­stücks­ver­kehr für die Wert­be­stim­mung regel­mä­ßig die ren­tier­lichs­te Form der Grund­stücks­nut­zung zugrun­de legt, weil dies unter dem Gesichts­punkt der Wirt­schaft­lich­keit gebo­ten ist [8].

Im Ansatz zu Recht und in Über­ein­stim­mung ins­be­son­de­re mit § 16 Abs. 4 Immo­WertV hat der Gut­ach­ter­aus­schuss schließ­lich auch erwo­gen, auf­grund der vor­han­de­nen Bebau­ung des zu bewer­ten­den Grund­stücks aus Grün­den der Wirt­schaft­lich­keit von dem vor­ste­hend dar­ge­stell­ten Grund­satz, bei der Bestim­mung der Nut­zungs­art von der abs­trakt hoch­wer­tigs­ten Nut­zungs­mög­lich­keit aus­zu­ge­hen, abzu­wei­chen. Denn zumal bei bebau­ten Grund­stü­cken kann jeden­falls bei Vor­lie­gen ent­spre­chen­der Anhalts­punk­te Anlass bestehen, für die Bestim­mung der ren­tier­lichs­ten Nut­zungs­art nicht stets die abs­trakt hoch­wer­tigs­te Nut­zungs­art zugrun­de zu legen, son­dern wei­te­re Gesichts­punk­te – ins­be­son­de­re die mit einer etwai­gen Umnut­zung ver­bun­de­nen Kos­ten (z.B. Abbruch­kos­ten, Neu­errich­tungs­kos­ten, Umbau­kos­ten, Ver­wal­tungs­kos­ten, Miet­aus­fall, all­ge­mei­ne Markt­la­ge) – zu berück­sich­ti­gen, die Ein­fluss auf die Wirt­schaft­lich­keit der Grund­stücks­nut­zung und damit auch auf die Wert­schät­zung eines Grund­stücks im Geschäfts­ver­kehr haben kön­nen.

Anlass, die Wirt­schaft­lich­keit einer Büro­nut­zung zu über­prü­fen, gab vor­lie­gend ins­be­son­de­re das – von Sei­ten der Behör­de bis zuletzt unwi­der­spro­chen geblie­be­ne – Vor­brin­gen der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. ihrer Rechts­vor­gän­ge­rin im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren, wonach in der Ver­gan­gen­heit erfolg­los ver­sucht wor­den sei, eine höher­wer­ti­ge Aus­nut­zung des Grund­stücks zu errei­chen. Anlass bestand fer­ner, weil die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses im Rah­men der Wert­be­ur­tei­lun­gen vom 20. bzw. 21.10.2009 für die bei­den Nach­bar­grund­stü­cke L‑Straße öst­lich Nr.20/24 und L‑Straße Nr. 16, die dem glei­chen Gewer­be­hof wie das zu bewer­ten­de Grund­stück ange­hö­ren und die sich weder von der Art der Bebau­ung noch von der Art der Nut­zung von dem zu bewer­ten­den Grund­stück grund­le­gend unter­schie­den, von einer Nut­zung zu ein­fa­chen gewerb­li­chen Zwe­cken und nicht von einer Büro­nut­zung aus­ge­gan­gen war. Und schließ­lich war der Behör­de und auch dem Gut­ach­ter­aus­schuss, wie sich aus einer bei der Gerichts­ak­te befind­li­chen E‑Mail sei­nes dama­li­gen Vor­sit­zen­den an zwei bei­sit­zen­de Mit­glie­der vom 03.05.2011 ergibt, bekannt, dass die Rechts­vor­gän­ge­rin der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und deren Schwes­ter alle drei zum Gewer­be­hof gehö­ren­den Grund­stü­cke im Sep­tem­ber 2006 – nur etwa einen Monat nach dem Wert­ermitt­lungs­stich­tag – zu einem Kauf­preis ver­äu­ßert hat­ten, dem die Vor­stel­lung zugrun­de gele­gen haben muss, dass es sich bei allen drei Grund­stü­cken um sol­che han­delt, die auch wei­ter­hin (nur) zu ein­fa­chen gewerb­li­chen Zwe­cken genutzt wer­den. Dies wird nicht zuletzt dar­an deut­lich, dass im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag vom 14.09.2006 der Boden­wert aller drei Grund­stü­cke mit einem Betrag in Höhe von ins­ge­samt 850.000, – Euro bezeich­net wird. Aus­weis­lich der Wert­be­ur­tei­lun­gen vom 20. bzw. 21.10.2009 für die bei­den Nach­bar­grund­stü­cke L‑Straße öst­lich Nr.20/24 und L‑Straße Nr. 16 hat­ten aber bereits die­se bei­den (Gewer­be-) Grund­stü­cke zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag einen Boden­wert in Höhe von 259.400, – Euro bzw. 486.600, – Euro.

Anlass, die Rele­vanz der Bestands­be­bau­ung auf dem zu bewer­ten­den Grund­stück zu über­prü­fen, gab fer­ner der Umstand, dass der Sanie­rungs­trä­ger, der Gut­ach­ter­aus­schuss und die Behör­de ver­schie­dent­lich zum Aus­druck gebracht hat­ten, den Gewer­be­hof, zu dem auch das zu bewer­ten­de Grund­stück gehört, wei­ter­hin als Gewer­be­stand­ort – und nicht als Stand­ort für ein Büro­ge­bäu­de – erhal­ten zu wol­len: Der Gut­ach­ter­aus­schuss selbst hat­te in der Anla­ge 1 zu sei­nem Gut­ach­ten vom 16.06.2011 im öst­li­chen Teil der L‑Straße, in dem das zu bewer­ten­de Grund­stück bele­gen ist, „rei­ne Gewer­be­flä­chen mit nach­hal­ti­ger Stand­ort­qua­li­tät“ iden­ti­fi­ziert. Der Sanie­rungs­trä­ger hat­te auch noch im Erneue­rungs­kon­zept aus Juni 2004 für den Gewer­be­hof und sei­ne bestehen­de Bebau­ung den Erhalt und die Moder­ni­sie­rung vor­ge­se­hen. Und auch die Behör­de hat­te in der Begrün­dung zum Sanie­rungs­be­bau­ungs­plan S. 24 das Ziel einer Erhal­tung der Gewer­be­flä­chen im öst­li­chen Teil der L‑Straße, zu denen auch das zu bewer­ten­de Grund­stück zählt, vor­ge­se­hen. Soweit die Behör­de nun­mehr in ihrer Beru­fungs­be­grün­dung die genann­ten Aus­sa­gen, auf die auch das Ver­wal­tungs­ge­richt in der ange­foch­te­nen Ent­schei­dung hin­ge­wie­sen hat, nach­träg­lich zu rela­ti­vie­ren ver­sucht, ändert dies nichts dar­an, dass sie zumin­dest Anlass geben, die ange­nom­me­ne Wirt­schaft­lich­keit einer Umnut­zung zu über­prü­fen und ggf. zu bele­gen.

Die Wirt­schaft­lich­keit einer Umnut­zung war nicht des­halb als belegt anzu­se­hen, weil eine Umnut­zung spä­ter tat­säch­lich erfolgt ist. Denn zum einen kommt es maß­geb­lich auf den Wert­ermitt­lungs­stich­tag und die zu die­sem Zeit­punkt gege­be­nen bewer­tungs­re­le­van­ten Umstän­de an. Zum ande­ren hat das Ver­wal­tungs­ge­richt in der ange­foch­te­nen Ent­schei­dung zu Recht dar­auf hin­ge­wie­sen, dass eine – unter­stell­te – Wirt­schaft­lich­keit der spä­te­ren Umnut­zung vor dem Hin­ter­grund zu sehen ist, dass der neu­en Eigen­tü­me­rin auf­grund von erteil­ten Aus­nah­men und Befrei­un­gen eine deut­li­che grö­ße­re als nach den ein­schlä­gi­gen Bebau­ungs­plä­nen zuläs­si­ge Geschoss­flä­che geneh­migt wor­den war. Eine Aus­sa­ge zur Wirt­schaft­lich­keit einer Umnut­zung im Rah­men der aus den jewei­li­gen Bebau­ungs­plä­nen zuläs­si­gen Gren­zen lässt sich aus der tat­säch­lich erfolg­ten Umnut­zung des­halb auch man­gels Ver­gleich­bar­keit nicht ohne Wei­te­res ablei­ten. Im Übri­gen haben die Behör­de und der Gut­ach­ter­aus­schuss wie­der­holt – zuletzt in der Beru­fungs­be­grün­dung – in Abre­de gestellt, dass die spä­ter auf dem Grund­stück rea­li­sier­te Nut­zung Ein­fluss auf die im Rah­men der Bewer­tung zugrun­de geleg­te Nut­zungs­art gehabt habe.

Die auf­grund der vor­ste­hend auf­ge­führ­ten Gesichts­punk­te erfor­der­li­che Begrün­dung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses für sei­ne Annah­me, eine Umnut­zung sei wirt­schaft­lich sinn­voll, ist nicht trag­fä­hig. Eine hin­rei­chen­de Begrün­dung ent­hal­ten weder das Gut­ach­ten des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 16.06.2011 und die ergän­zen­den Stel­lung­nah­men des Gut­ach­ter­aus­schus­ses und sei­ner Geschäfts­stel­le im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren sowie im erst­in­stanz­li­chen gericht­li­chen Ver­fah­ren, noch wird mit der Beru­fungs­be­grün­dung eine trag­fä­hi­ge Begrün­dung gege­ben.

Im vor­lie­gen­den Fall ent­hält das Gut­ach­ten des Gut­ach­ter­aus­schus­ses kei­ne trag­fä­hi­ge Begrün­dung für die Annah­me, trotz der vor­han­den gewe­se­nen Bestands­be­bau­ung kön­ne „eine rei­ne gewerb­li­che Nut­zung (…) unter dem Gesichts­punkt der Wirt­schaft­lich­keit und Nach­hal­tig­keit (…) nicht zugrun­de gelegt wer­den“. Eine nähe­re Erläu­te­rung der Maß­stä­be und tat­säch­li­chen Annah­men für die­se Ein­schät­zung ent­hält das Gut­ach­ten nicht. Dass sich das Grund­stück „in zen­tra­ler Lage inmit­ten von Wohn­ge­bie­ten“ befin­de und dass „im nähe­ren Umfeld bereits zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag vie­le gewerb­li­che Nut­zun­gen abge­löst bzw. ver­la­gert wor­den“ sei­en, ist zur Erläu­te­rung unge­eig­net. Denn die­se sehr all­ge­mei­nen Erwä­gun­gen tref­fen eben­so auf die bei­den Nach­bar­grund­stü­cke L‑Straße öst­lich Nr.20/24 und L‑Straße Nr. 16 zu, die die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses aller­dings als rei­ne Gewer­be­flä­chen qua­li­fi­ziert hat, ohne dass sie – oder der Gut­ach­ter­aus­schuss selbst – von die­ser Ein­schät­zung bis­lang abge­rückt ist. Aus den glei­chen Grün­den sind auch die ergän­zen­den Erwä­gun­gen in dem Schrei­ben des frü­he­ren Vor­sit­zen­den des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 18. bzw. 23.08.2011 an den Bevoll­mäch­tig­ten der Behör­de unge­eig­net, um die vor­ge­nom­me­ne Bewer­tung plau­si­bi­li­sie­ren zu kön­nen. Die „attrak­ti­ve Lage“ im Innen­stadt­be­reich und nicht „in einem groß­flä­chi­gen Gewer­be­ge­biet an der Peri­phe­rie der Stadt“ und die gute Ver­markt­bar­keit von Büro­flä­chen in Innen­stadt­la­ge teilt das zu bewer­ten­de Grund­stück mit den Nach­bar­grund­stü­cken.

Auch die wei­te­re Erwä­gung in dem Gut­ach­ten des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 16.06.2011 und in dem Erläu­te­rungs­schrei­ben vom 18. bzw. 23.08.2011, das zu bewer­ten­de Grund­stück sei „im Ver­gleich mit klas­si­schen Gewer­be­grund­stü­cken recht klein und zudem für den Lie­fer­ver­kehr ungüns­tig gele­gen“, ver­mag die Wirt­schaft­lich­keit einer Umnut­zung nicht zu bele­gen oder auch nur nahe­lie­gend erschei­nen zu las­sen. Dies gilt schon des­halb, weil nicht mit­ge­teilt wird – und auch nichts dafür ersicht­lich ist –, dass die Nutz­bar­keit oder Ver­miet­bar­keit des Grund­stücks zu ein­fa­chen gewerb­li­chen Zwe­cken auf­grund der angeb­lich gerin­gen Grö­ße und ungüns­ti­gen Lage beein­träch­tigt war. Fer­ner bleibt offen, aus wel­chen Grün­den der Gut­ach­ter­aus­schuss davon aus­geht, dass die Ver­kehrs­la­ge – auch und gera­de im Ver­gleich zu den bei­den Nach­bar­grund­stü­cken – als ungüns­tig anzu­se­hen ist. Und auch die Annah­me, dass Grund­stück habe eine (zu) gerin­ge Grö­ße und sei des­halb für eine Nut­zung zu ein­fa­chen gewerb­li­chen Zwe­cken eher unge­eig­net, erschließt sich nicht ohne Wei­te­res. Denn das benach­bar­te Grund­stück L‑Straße öst­lich Nr.20/24, das die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses ohne nähe­re Begrün­dung als rein gewerb­li­ches Grund­stück qua­li­fi­ziert hat, ist nur um etwa 140 m² grö­ßer (und ist mit einem Gebäu­de bebaut, des­sen Geschoss­flä­che deut­lich nied­ri­ger ist als die Geschoss­flä­che der Bestands­be­bau­ung auf dem zu bewer­ten­den Grund­stück zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag).

Auch die im Ver­fah­ren vor dem Ver­wal­tungs­ge­richt vor­ge­leg­te ergän­zen­de Stel­lung­nah­me der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 17.04.2015 ent­hält kei­ne plau­si­ble Begrün­dung für die Annah­me, eine Umnut­zung sei zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag wirt­schaft­lich sinn­voll gewe­sen. In die­sem Schrei­ben wird im Wesent­li­chen die – nicht hin­rei­chend aus­sa­ge­kräf­ti­ge – Begrün­dung in dem Gut­ach­ten des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 16.06.2011 und in dem Erläu­te­rungs­schrei­ben vom 18. bzw. 23.08.2011 wie­der­holt. Im Übri­gen wird auf all­ge­mei­ne Ent­wick­lun­gen ver­wie­sen, die dadurch gekenn­zeich­net sei­en, dass in Innen­stadt­la­gen im All­ge­mei­nen und im Sanie­rungs­ge­biet St. Pau­li-Nord S 1 (Schil­ler­oper) im Beson­de­ren klas­si­sche gewerb­li­che Nut­zun­gen zuneh­mend zu Guns­ten von dienst­leis­tungs­ori­en­tier­ten Unter­neh­men zurück­ge­drängt wür­den. Auch wenn die­ser Befund im All­ge­mei­nen zutref­fend sein mag, so kann er eine auf­grund der gege­be­nen Umstän­de gebo­te­ne und auf das kon­kret zu bewer­ten­de Grund­stück bezo­ge­ne Prü­fung, ob die mit einer Umnut­zung ver­bun­de­nen Kos­ten höher als die zu erwar­ten­den finan­zi­el­len Vor­tei­le sind, nicht erset­zen. Im Übri­gen ver­weist der Gut­ach­ter­aus­schuss in sei­nem Gut­ach­ten vom 16.06.2011 selbst dar­auf, dass sich die Zahl der Gewer­be­be­trie­be durch die Sanie­rung von 75 (Zustand vor der Sanie­rung) auf 120 (Zustand nach der Sanie­rung; Stand 2001) erhöht habe.

Auch die Beru­fungs­be­grün­dung ent­hält kei­ne trag­fä­hi­ge Begrün­dung für die Annah­me, trotz der vor­han­den gewe­se­nen Bestands­be­bau­ung sei eine Umnut­zung wirt­schaft­lich sinn­voll gewe­sen. Im Ein­zel­nen:

Soweit die Behör­de in ihrer Beru­fungs­be­grün­dung auf die durch eine Ver­drän­gung von Klein­ge­wer­be im Innen­stadt­be­reich zuguns­ten von Büros gekenn­zeich­ne­te all­ge­mei­ne Gesamt­ent­wick­lung ver­weist, ist die­ser Hin­weis zu pau­schal, um die Annah­me der Wirt­schaft­lich­keit einer Nut­zungs­än­de­rung auf dem zu bewer­ten­den Grund­stück zu stüt­zen. Sie wider­spricht auch der an ande­rer Stel­le der Beru­fungs­be­grün­dung geäu­ßer­ten Ein­schät­zung, bei der Bewer­tung kom­me es gera­de nicht ent­schei­dend auf „pau­scha­le Aus­sa­gen zum Gebiet“, son­dern auf die tat­säch­li­che Ent­wick­lung auf dem und die Beson­der­hei­ten des zu bewer­ten­den Grundstück(s), mit­hin auf eine „Ein­zel­fall­prü­fung“ an. Im Übri­gen hat­te der frü­he­re Vor­sit­zen­de des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in einem Schrei­ben an die Finanz­be­hör­de vom 11.04.2013 dar­auf ver­wie­sen, dass „die Rea­li­sie­rung der jetzt vor­han­de­nen Nut­zung mit einem Büro­ge­bäu­de mög­li­cher­wei­se nicht in Betracht gezo­gen wor­den wäre, wenn das Umfeld unver­än­dert geblie­ben wäre. Es ist nach Auf­fas­sung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses durch­aus plau­si­bel anzu­neh­men, dass bei Bei­be­hal­tung der unbe­frie­di­gen­den Zustän­de im Umfeld das Grund­stück mög­li­cher­wei­se für eine Büro­nut­zung oder ande­re höher­wer­ti­ge gewerb­li­che Nut­zun­gen unat­trak­tiv geblie­ben wäre, weil Inves­to­ren auf ein attrak­ti­ves bzw. zumin­dest nicht belas­ten­des Umfeld Wert legen“. Die­se Ein­schät­zun­gen las­sen sich mit der nun­mehr ver­tre­te­nen Ein­schät­zung, Klein­ge­wer­be wer­de ohne­hin aus den inner­städ­ti­schen Lagen ver­drängt, nicht in Ein­klang brin­gen. Die Ein­schät­zun­gen des frü­he­ren Vor­sit­zen­den des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in dem Schrei­ben vom 11.04.2013 ent­zie­hen im Übri­gen der von der Behör­de unver­än­dert auf­recht erhal­te­nen Ein­schät­zung, auch bei der Bestim­mung des Anfangs­wer­tes sei von einer Nut­zungs­än­de­rung aus­zu­ge­hen, jede Grund­la­ge: Er scheint sel­ber davon aus­zu­ge­hen, dass bei Weg­den­ken der Sanie­rung eine Fort­füh­rung der gewerb­li­chen Nut­zung auf dem zu bewer­ten­den Grund­stück wahr­schein­lich gewe­sen wäre.

Auch die mit der Beru­fungs­be­grün­dung erst­mals vor­ge­leg­te ver­glei­chen­de Ertrags­wert­be­rech­nung ist nicht plau­si­bel bzw. nicht geeig­net, Auf­schluss über die Wirt­schaft­lich­keit einer Umnut­zung zu geben. Bei der Ertrags­wert­be­rech­nung für den Anfangs­wert im Fal­le einer Büro­nut­zung wer­den als Abschlag für eine Umnut­zung ledig­lich die Kos­ten für einen Umbau (960.000, – €) sowie der Miet­aus­fall für die Zeit des Umbaus (75.000, – €) berück­sich­tigt. Die­ser Ansatz unter­stellt, dass dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die finan­zi­el­len Mit­tel für einen Umbau zur Ver­fü­gung ste­hen. Dies dürf­te prak­tisch die Aus­nah­me dar­stel­len und kann jeden­falls nicht ohne Wei­te­res ange­nom­men wer­den. Rich­ti­ger­wei­se müss­ten auch die Finan­zie­rungs­kos­ten ein­ge­rech­net wer­den, und zwar zu den am Wert­ermitt­lungs­stich­tag markt­üb­li­chen Finan­zie­rungs­zin­sen. Bei der Ertrags­wert­be­rech­nung für den End­wert im Fal­le einer gewerb­li­chen Nut­zung geht die vor­ge­leg­te Berech­nung zudem offen­bar davon aus, dass die Bestands­be­bau­ung abge­bro­chen wer­den muss und die mit einem Neu­bau ver­bun­de­nen Kos­ten genau­so hoch sind wie die Neu­bau­kos­ten im Fal­le einer Umnut­zung zu Büro­zwe­cken. Bei­de Annah­men sind nicht nach­voll­zieh­bar: Weder ist ersicht­lich, dass im Fal­le einer Wei­ter­nut­zung zu gewerb­li­chen Zwe­cken der Bestand nicht wei­ter­ge­nutzt und – im Rah­men des nach dem neu­en Bebau­ungs­plan Zuläs­si­gen – erwei­tert wer­den könn­te, noch erscheint es nahe­lie­gend, dass die Errich­tung bau­li­cher Anla­gen, die zu (ein­fa­chen) gewerb­li­chen Zwe­cken genutzt wer­den sol­len, den glei­chen Kos­ten­auf­wand ver­ur­sacht wie eine Neu­be­bau­ung mit Büro­häu­sern, die ganz ande­ren Ansprü­chen genü­gen muss. Und auch inso­weit fehlt eine Berück­sich­ti­gung der mit einer Finan­zie­rung ver­bun­de­nen Kos­ten, die im Fal­le der Neu­errich­tung eines Büro­hau­ses deut­lich grö­ßer sein dürf­ten als im Fal­le der Neu­errich­tung (bzw. Erwei­te­rung) einer Anla­ge für ein­fa­che gewerb­li­che Zwe­cke.

Unver­än­dert nicht nach­voll­zieh­bar auch unter Berück­sich­ti­gung der ergän­zen­den Aus­füh­run­gen der Behör­de in der Beru­fungs­be­grün­dung ist, war­um für das Grund­stück L‑Straße 28 auf ein ande­res Richt­wert­grund­stück abge­stellt wird als für die bei­den benach­bar­ten, den glei­chen Gewer­be­hof betref­fen­den Grund­stü­cke L‑Straße öst­lich Nr.20/24 sowie L‑Straße 16. Schon die mit der Beru­fungs­be­grün­dung erst­mals mit­ge­teil­ten angeb­li­chen Stand­ort­nach­tei­le des zu bewer­ten­den Grund­stücks (Eck­la­ge, zu wenig Frei­flä­chen) erschei­nen kon­stru­iert und lebens­fremd, denn sie sug­ge­rie­ren, der Grund­stücks­ver­kehr wür­de die­ses Grund­stück einer ande­ren Lage zuord­nen als die bei­den unmit­tel­bar dane­ben­ge­le­ge­nen Nach­bar­grund­stü­cke, die vom Zuschnitt und der Bestands­be­bau­ung ersicht­lich ver­gleich­bar sind. Es erscheint schlicht nicht vor­stell­bar, bei einer gedach­ten Ver­äu­ße­rung der drei Grund­stü­cke nach vor­he­ri­gem Abbruch aller Bestands­ge­bäu­de kön­ne für das Grund­stück L‑Straße 28 ein der­art höhe­rer Boden­wert als für die bei­den Nach­bar­grund­stü­cke zugrun­de gelegt wer­den, wie dies der Gut­ach­ter­aus­schuss in sei­nem Gut­ach­ten vom 16.06.2011 im Ergeb­nis ange­nom­men hat. Auch die tat­säch­li­che Ent­wick­lung spricht gegen die­se Annah­me, wie die Umstän­de der unmit­tel­bar nach dem Wert­ermitt­lungs­stich­tag erfolg­ten Ver­äu­ße­rung des zu bewer­ten­den Grund­stücks zei­gen.

Der unter 2. dar­ge­stell­te Bewer­tungs­feh­ler führt zur voll­stän­di­gen Auf­he­bung der ange­foch­te­nen Beschei­de.

Nach der Recht­spre­chung des Beru­fungs­ge­richts [9], an der fest­ge­hal­ten wird, ist es auf­grund ihres Wert­ermitt­lungs­spiel­raums Sache der Behör­de zu bestim­men, in wel­cher Höhe ein Aus­gleichs­be­trag geschul­det wird. Zwar haben die Ver­wal­tungs­ge­rich­te auf­grund ihrer Ver­pflich­tung, eine Sache spruch­reif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prü­fen und zu ermit­teln, ob und ggf. in wel­cher Höhe ein ange­foch­te­ner Bescheid, der auf Geld­zah­lung gerich­tet ist, zumin­dest hin­sicht­lich eines Teil­be­tra­ges („soweit“) auf­recht erhal­ten blei­ben kann. Die Pflicht, eine Sache spruch­reif zu machen, fin­det aber dort ihre Gren­ze, wo eine Bestim­mung der „rich­ti­gen“ (Bei­trags-) Höhe durch das Gericht den ange­foch­te­nen Ver­wal­tungs­akt in sei­nem Wesen ver­än­dern wür­de. Dies ist ins­be­son­de­re dann der Fall, wenn es zur Bestim­mung eines geschul­de­ten Bei­trags eines Wil­lens­ak­tes der Gemein­de, nament­lich der Aus­übung von Ermes­sen, bedarf. Das Gericht darf ein der Ver­wal­tungs­be­hör­de ein­ge­räum­tes Ermes­sen nicht an deren Stel­le aus­üben. Das­sel­be gilt für die Wahr­neh­mung eines Bewer­tungs­spiel­raums auf der Tat­be­stands­ebe­ne, wie er der Behör­de hier in der Form eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums zusteht.

Nach die­sen Maß­ga­ben kann vor­lie­gend eine blo­ße Teil­auf­he­bung der ange­foch­te­nen Beschei­de nicht erfol­gen. Die Bestim­mung des von den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern geschul­de­ten Aus­gleichs­be­trags setzt wei­ter­hin die Vor­nah­me einer Bewer­tung vor­aus. Denn nach dem von dem Gut­ach­ter­aus­schuss her­an­ge­zo­ge­nen Bewer­tungs­sys­tem, dem sich die Behör­de durch Über­nah­me des Gut­ach­tens des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 16.06.2011 ange­schlos­sen hat, kommt es für die Boden­wert­ermitt­lung (u.a.) auf den her­an­zu­zie­hen­den Boden­richt- bzw. ‑schicht­wert und damit auf die zugrun­de zu legen­de Nut­zungs­art an. Deren Bestim­mung setzt eine Bewer­tung vor­aus, die der Gut­ach­ter­aus­schuss bis­lang nicht in nach­voll­zieh­ba­rer Wei­se vor­ge­nom­men hat. Es kommt, wie das Ver­wal­tungs­ge­richt in der ange­foch­te­nen Ent­schei­dung zutref­fend ange­nom­men hat, nicht in Betracht, dass nun­mehr das Gericht einen plau­si­bel erschei­nen­den Boden­richt­wert, nament­lich den bei der Bewer­tung der Nach­bar­grund­stü­cke her­an­ge­zo­ge­nen Boden­richt­wert, her­an­zieht und auf die­ser Grund­la­ge selbst eine Alter­na­tiv­be­rech­nung vor­nimmt. Denn unge­ach­tet der Fra­ge, inwie­weit die Sache im Übri­gen – etwa im Hin­blick auf die von dem Gut­ach­ter­aus­schuss ange­nom­me­nen sanie­rungs­be­ding­ten Lage­wertver­bes­se­run­gen, die die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer teil­wei­se eben­falls in Abre­de stel­len – spruch­reif ist, ist nichts dafür ersicht­lich, dass eine Bewer­tung nur auf der Grund­la­ge eines bestimm­ten Boden­richt­wer­tes plau­si­bel vor­ge­nom­men wer­den könn­te. Viel­mehr könn­ten auch ein ganz ande­rer als der ein­gangs genann­te Boden­richt­wert oder selbst der bis­lang her­an­ge­zo­ge­ne Boden­richt­wert – dann aller­dings ver­bun­den mit einer plau­si­blen Begrün­dung – her­an­ge­zo­gen wer­den. Es ist auch nicht aus­ge­schlos­sen, eine Bewer­tung nach einem gänz­lich ande­ren Bewer­tungs­sys­tem vor­zu­neh­men. Die Ent­schei­dung hier­über hat aber nicht das Gericht, son­dern die Behör­de bzw. die­je­ni­ge Stel­le zu tref­fen, derer sich die Behör­de für die Vor­nah­me einer Bewer­tung bedient.

Etwas ande­res kann unter Umstän­den dann gel­ten, wenn die Behör­de bereits im Vor­we­ge fest­legt, nach wel­chen Maß­ga­ben sie eine Bewer­tung vor­näh­me, soll­te das Gericht die bis­lang vor­ge­nom­me­ne Bewer­tung – ganz oder in Teil­be­rei­chen – nicht für plau­si­bel hal­ten. Hät­te das Gericht kei­ne Zwei­fel an der Plau­si­bi­li­tät die­ser „Alter­na­tiv­be­wer­tung“, und wäre die Sache auch im Übri­gen spruch­reif, so käme eine (teil­wei­se) Auf­recht­erhal­tung eines Aus­gleichs­be­trags­be­schei­des in Betracht. Eine der­ar­ti­ge Fest­le­gung hat die Behör­de vor­lie­gend aber nicht getrof­fen. Ins­be­son­de­re hat sie nicht zum Aus­druck gebracht, dass sie eine Bewer­tung auf der Grund­la­ge des bei der Bewer­tung der Nach­bar­grund­stü­cke her­an­ge­zo­ge­nen Boden­richt­wer­tes vor­neh­men wür­de, soll­te das Gericht den bis­lang her­an­ge­zo­ge­nen Boden­richt­wert nicht für plau­si­bel hal­ten.

Auf­grund des dar­ge­stell­ten, auch wei­ter­hin gege­be­nen und daher aus­zu­fül­len­den Wert­ermitt­lungs­spiel­raums der Behör­de kommt auch die Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens durch das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt zur Klä­rung der Fra­ge, in wel­cher Höhe die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer der Behör­de einen Aus­gleichs­be­trag schul­den, nicht in Betracht. Die not­wen­di­gen „Wei­chen­stel­lun­gen“ und Bewer­tun­gen könn­te auch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht erset­zen. Andern­falls wür­de in glei­cher Wei­se wie bei einer eige­nen „Berech­nung“ durch das Gericht, wenn auch unter Zuhil­fe­nah­me exter­nen Sach­ver­stands, in den behörd­li­chen Wert­ermitt­lungs­spiel­raum ein­ge­grif­fen. Etwas ande­res wür­de auch nicht dann gel­ten, wenn das Gericht gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Bau­GB eine neu­er­li­che Wert­be­ur­tei­lung durch den Gut­ach­ter­aus­schuss ein­hol­te. Auch des­sen Gut­ach­ten wäre nicht bin­dend (§ 193 Abs. 3 Bau­GB) und könn­te den Wert­be­ur­tei­lungs­spiel­raum der Behör­de nicht erset­zen bzw. aus­fül­len. Denn die Gemein­de kann, muss aber nicht bei der Ermitt­lung von Anfangs- und End­wert i.S.v. § 154 Abs. 2 Bau­GB den Gut­ach­ter­aus­schuss ein­schal­ten. Den Wert­ermitt­lungs­spiel­raum bil­ligt das Gesetz nicht dem Gut­ach­ter­aus­schuss, son­dern der Gemein­de zu [10].

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 14. Novem­ber 2016 – 3 Bf 207/​15

  1. vgl. BVerfG, Beschluss vom 31.05.2011, 1 BvR 857/​07, BVerfGE 129, 1 73 ff.[]
  2. zum Vor­ste­hen­den: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531 11 f., m.w.N.; Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 29; sie­he fer­ner OVG Ham­burg, Urteil vom 21.06.2016, 3 Bf 54/​15 48, m.w.N.[]
  3. vgl. hier­zu BVerwG, Urteil vom 17.05.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211 21[]
  4. vgl. zu Letz­te­rem BVerwG, a.a.O.; vgl. auch OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 5.11.2009, OVG 2 B 7.07 15[]
  5. vgl. BVerfG, Beschluss vom 10.12.2009, 1 BvR 3151/​07, NVwZ 2010, 435 59[]
  6. vgl. BVerwG, Urteil vom 25.06.1981, 3 C 35.80, BVerw­GE 62, 331 35[]
  7. vgl. OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Beschluss vom 3.02.2012, OVG 10 S 50.10, NVwZ 2012, 711 5; OVG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004, 6 A 10530/​04 34; Klei­ber, in: Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB, Lose­blatt, Stand: August 2016, § 154 Bau­GB Rn. 105[]
  8. vgl. hier­zu Klei­ber, in: Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB, Lose­blatt, Stand: August 2016, § 6 Immo­WertV Rn. 8, unter Bezug­nah­me auf die Geset­zes­be­grün­dung zur Vor­gän­ger­vor­schrift[]
  9. OVG Ham­burg, Urteil vom 2.02.2012, 4 Bf 75/​09, ZfBR 2012, 689 45 ff., m.w.N.[]
  10. vgl. hier­zu OVG Ham­burg, Urteil vom 21.06.2016, 3 Bf 54/​15 86 ff.; Urteil vom 16.04.2015, 4 Bf 66/​13, BauR 2015, 1459 83 ff.[]