Grund­stücks­be­wer­tung – und der sanie­rungs­recht­li­che Aus­gleichs­be­trag

Bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken zur Bemes­sung des sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags nach § 154 Bau­GB besteht ein Wert­ermitt­lungs­spiel­raum. Der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum steht der Gemein­de zu. Die­se kann bei der Ermitt­lung von Anfangs- und End­wert i.S.v. § 154 Abs. 2 Bau­GB den Gut­ach­ter­aus­schuss ein­schal­ten, muss dies aber nicht. Die Gemein­de kann sich bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken maß­geb­lich auf eine Wert­be­ur­tei­lung der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses stüt­zen, die ihrer­seits auf grund­le­gen­de Bewer­tun­gen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses selbst zurück­greift und die­se auf den kon­kre­ten Ein­zel­fall über­trägt. Die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses kann im Rah­men der durch den Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­ge­be­nen Bewer­tun­gen flan­kie­ren­de eige­ne, d.h. nicht durch den Gut­ach­ter­aus­schuss selbst vor­ge­ge­be­ne Bewer­tun­gen vor­neh­men, die wegen der Beson­der­hei­ten des kon­kret zu bewer­ten­den Grund­stücks erfor­der­lich sind.

Grund­stücks­be­wer­tung – und der sanie­rungs­recht­li­che Aus­gleichs­be­trag

Der Boden­wert der Grund­stü­cke im Sanie­rungs­ge­biet kann auf der Grund­la­ge von beson­de­ren Boden­richt­wer­ten, die der Gut­ach­ter­aus­schuss zuvor für ver­schie­de­ne sog. Wert­zo­nen des Sanie­rungs­ge­biets fest­ge­legt hat, ermit­telt wer­den. Die­ses Vor­ge­hen ist mit den Vor­ga­ben aus der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ver­ein­bar.

Sanie­rungs­be­ding­te Wert­stei­ge­run­gen im Sanie­rungs­ge­biet kön­nen auf der Grund­la­ge der sog. Ziel­baum­me­tho­de ermit­telt wer­den.

Rechts­grund­la­ge für die Fest­set­zung eines Aus­gleichs­be­tra­ges ist § 154 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB. Nach die­ser Vor­schrift hat der Eigen­tü­mer eines im förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet gele­ge­nen Grund­stücks zur Finan­zie­rung der Sanie­rung an die Gemein­de einen Aus­gleichs­be­trag in Geld zu ent­rich­ten, der der durch die Sanie­rung beding­ten Erhö­hung des Boden­wer­tes sei­nes Grund­stücks ent­spricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 Bau­GB setzt die Gemein­de den Aus­gleichs­be­trag durch Bescheid fest.

Bescheid­be­grün­dung und Wert­gut­ach­ten[↑]

Die Beschei­de müs­sen hin­rei­chend i.S.v. § 39 HmbV­wVfG begrün­det sein. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts muss eine Begrün­dung (nur) die wesent­li­chen tat­säch­li­chen und recht­li­chen Grün­de ent­hal­ten, die die Behör­de zu ihrer Ent­schei­dung bewo­gen haben. Die Vor­schrift ver­langt nicht, schrift­li­che Ver­wal­tungs­ak­te in allen Ein­zel­hei­ten zu begrün­den. Wel­chen Inhalt und Umfang die Begrün­dung eines Beschei­des haben muss, rich­tet sich nach den Beson­der­hei­ten des jewei­li­gen Rechts­ge­bie­tes und nach den Umstän­den des Ein­zel­fal­les. Wie auch sonst im Abga­ben­recht gilt für sanie­rungs­recht­li­che Abga­ben, dass die Erfül­lung der Begrün­dungs­pflicht nicht vor­aus­setzt, dass der Bescheid sämt­li­che Anga­ben ent­hält, die für die voll­stän­di­ge Über­prü­fung sei­ner Recht­mä­ßig­keit in jeder tat­säch­li­chen und recht­li­chen Hin­sicht nötig wären. Es genügt, dass die Eck­da­ten für die Ermitt­lung und Bewer­tung ange­ge­ben wer­den. Dass die Ermitt­lung und Bewer­tung von sanie­rungs­recht­li­chen Abga­ben einen Erläu­te­rungs­be­darf aus­lö­sen kön­nen, hat der Gesetz­ge­ber gese­hen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 Bau­GB bestimmt, dass dem Aus­gleichs­be­trags­pflich­ti­gen Gele­gen­heit zur Stel­lung­nah­me und Erör­te­rung zu geben ist 1.

Auch wenn die Wert­be­ur­tei­lung und die wei­te­ren Unter­la­gen schon wegen der Kom­ple­xi­tät der Mate­rie Fra­gen offen las­sen und, ins­be­son­de­re was die spe­zi­fisch sanie­rungs­be­zo­ge­nen Wer­tun­gen anbe­langt, ein Bezug zu dem zu bewer­ten­den Grund­stück bzw. zu der Wert­zo­ne, in der das zu bewer­ten­de Grund­stück bele­gen ist, nicht her­ge­stellt wird, ergibt sich aus den der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zur Ver­fü­gung gestell­ten und der fest­ge­setz­ten Bei­trags­for­de­rung zugrun­de geleg­ten Unter­la­gen jeden­falls in den "Eck­punk­ten", wie der gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin fest­ge­setz­te Aus­gleichs­be­trag ermit­telt wor­den ist. Nament­lich wird noch hin­rei­chend deut­lich, dass die Behör­de die Boden­wer­te für das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ermit­telt hat, indem sie beson­de­re Boden­richt­wer­te und die­sen zugrun­de lie­gen­de Schicht­wer­te her­an­ge­zo­gen und ins Ver­hält­nis zu der kon­kre­ten Art und dem kon­kre­ten Maß der Nut­zung des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin gesetzt hat. Aus der Wert­be­ur­tei­lung ergibt sich fer­ner, dass die sanie­rungs­be­ding­ten Boden­wert­stei­ge­run­gen mit Hil­fe der "Ziel­baum­me­tho­de" ermit­telt wur­den, bei der die auf der Sanie­rung beru­hen­de Ver­bes­se­rung der Lage­qua­li­tät anhand ein­zel­ner Lage­kri­te­ri­en bemes­sen wur­den. Die dem zugrun­de lie­gen­den tat­säch­li­chen Erwä­gun­gen erge­ben sich – zumin­dest in den inso­weit aus­rei­chen­den Eck­punk­ten – aus den der Wert­be­ur­tei­lung bei­gefüg­ten Zustands­be­schrei­bun­gen. Damit hat die Behör­de die maß­geb­li­chen Bewer­tungs­pa­ra­me­ter hin­rei­chend offen­ge­legt und auf die­se Wei­se die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin – wovon die­se auch Gebrauch gemacht hat – in die Lage ver­setzt, wei­te­re Erläu­te­run­gen kon­kret bei der Behör­de nach­zu­fra­gen. Vor die­sem Hin­ter­grund greift der Ein­wand der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, die Ziel­baum­me­tho­de und die Her­lei­tung der Boden­richt­wer­te und Schicht­wer­te bei gleich­zei­ti­ger Ver­wen­dung von Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten sei­en in den ange­foch­te­nen Beschei­den nicht aus­rei­chend erklärt und nach­voll­zieh­bar, im Ergeb­nis und mit Blick auf die for­ma­len Anfor­de­run­gen aus § 39 Abs. 1 HmbV­wVfG nicht durch. Der­ar­ti­ger ins Detail gehen­der Erläu­te­run­gen bedarf es nicht, solan­ge der Abga­ben­pflich­ti­ge die Mög­lich­keit erhält, auf­grund der ihm mit­ge­teil­ten Eck­punk­te der Bewer­tung wei­ter­ge­hen­de Erkennt­nis­se ander­wei­tig – ins­be­son­de­re bei der Behör­de – zu erlan­gen bzw. nach­zu­fra­gen.

Bemes­sung des sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags[↑]

Bei der Bemes­sung des sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags nach § 154 Bau­GB, der der Finan­zie­rung des Sanie­rungs­vor­ha­bens und der Abschöp­fung von durch die Sanie­rung bewirk­ten Boden­wert­erhö­hun­gen dient 2, ist zu berück­sich­ti­gen, dass nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken ein Wert­ermitt­lungs­spiel­raum anzu­er­ken­nen ist. Der Gesetz­ge­ber hat zwar für das Recht der Aus­gleichs­be­trä­ge kei­ne aus­drück­li­che (gesetz­li­che) Rege­lung zur Metho­de der Wert­ermitt­lung und zur Not­wen­dig­keit eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums getrof­fen. Die Vor­ga­ben der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung bzw. der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung machen aber deut­lich, dass sich zur Bewer­tung von Grund­stü­cken ledig­lich all­ge­mei­ne Grund­sät­ze auf­stel­len las­sen. Mit der Errich­tung (und Bei­be­hal­tung) von unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen gemäß § 192 Bau­GB trägt der Gesetz­ge­ber zudem den beson­de­ren Sach­ge­setz­lich­kei­ten der Wert­ermitt­lung Rech­nung. Die Ein­räu­mung eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums folgt aus die­sem Rege­lungs­sys­tem und beruht auf der Erkennt­nis, dass die eigent­li­che Bewer­tung immer nur eine Schät­zung dar­stel­len kann und Erfah­rung und Sach­kun­de vor­aus­setzt, über die ein inso­weit nicht sach­kun­di­ges Gericht weni­ger ver­fügt als etwa die Mit­glie­der der Gut­ach­ter­aus­schüs­se. Ein der­ar­ti­ger Wert­ermitt­lungs­spiel­raum, der bei der Bemes­sung der sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trä­ge aller­dings der Gemein­de zusteht und nicht etwa vor­aus­setzt, dass die­se sich bei der Grund­stücks- und Lage­be­wer­tung (nur) des Gut­ach­ter­aus­schus­ses bedient, ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die recht­li­chen und tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Bewer­tung. Ob eine Bewer­tung auf zutref­fen­den Vor­aus­set­zun­gen beruht, dür­fen die Ver­wal­tungs­ge­rich­te in vol­lem Umfang prü­fen und müs­sen es sogar, wenn die Betei­lig­ten dar­über strei­ten. Soweit der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum reicht, fin­det eine ein­ge­schränk­te gericht­li­che Kon­trol­le in Form einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le statt 3.

Die Ermitt­lung der sanie­rungs­be­ding­ten Boden­wert­erhö­hung auf dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ist rechts­feh­ler­frei unter Inan­spruch­nah­me des vor­ste­hend beschrie­be­nen Wert­ermitt­lungs­spiel­raums erfolgt. Die ange­wand­te Metho­de der Boden­wert­be­stim­mung anhand von Boden­richt­wer­ten ist eben­so wenig zu bean­stan­den wie die Metho­de zur Ermitt­lung der sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­rung mit­hil­fe der sog. Ziel­baum­me­tho­de. Auch die Anwen­dung die­ser Metho­den zur Bestim­mung des von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin geschul­de­ten sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags begeg­net kei­nen recht­li­chen Beden­ken. Der so ermit­tel­te Aus­gleichs­be­trag, den die Behör­de von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin danach zu Recht for­dert, ist auch nicht zu min­dern.

Grund­stücks­be­wer­tung – und die Ziel­baum­me­tho­de[↑]

Die vor­lie­gend ange­wand­ten Metho­den bei der Bewer­tung des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sind nicht zu bean­stan­den.

Das Gesetz macht zur Metho­de der Aus­gleichs­be­trags­er­mitt­lung kei­ne beson­de­ren Vor­ga­ben. Mehr als die Anord­nung, dass es auf die Dif­fe­renz zwi­schen Anfangs- und End­wert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 Bau­GB nicht her. Die Vor­schrift ver­hält sich nicht zu der Fra­ge, wie die Dif­fe­renz und ins­be­son­de­re die für sie maß­geb­li­chen Anfangs- und End­wer­te zu ermit­teln sind. Vor­ga­ben zur Ermitt­lung und Bewer­tung fin­den sich in der an die Gut­ach­ter­aus­schüs­se nach § 192 Bau­GB gerich­te­ten, seit dem 1.07.2010 und damit bereits im Zeit­punkt des Erlas­ses des vor­lie­gend ange­foch­te­nen Wider­spruchs­be­schei­des gel­ten­den Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV), der aller­dings kei­ne unmit­tel­ba­re Bin­dungs­wir­kung für ande­re Sach­ver­stän­di­ge oder gar für die Gerich­te zukommt. Die Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ist hin­sicht­lich ihrer Metho­den aber nicht abschlie­ßend. Wenn eine in ihr vor­ge­se­he­ne Metho­de nicht ange­wandt wer­den kann, so darf nach einer ande­ren geeig­ne­ten Metho­de gesucht wer­den. Geeig­net ist jede Metho­de, mit der der gesetz­li­che Auf­trag der Wert­ermitt­lung erfüllt wer­den kann. Das kann auch eine Metho­de sein, mit der aus einem markt­wirt­schaft­lich ermit­tel­ten End­wert durch Ite­ra­ti­on der Anfangs­wert nähe­rungs­wei­se gefun­den wer­den kann. Ob eine Wert­ermitt­lungs­me­tho­de in glei­chem Maße geeig­net ist wie die in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung gere­gel­ten Metho­den, ist eine Tat- und kei­ne Rechts­fra­ge 4.

Sowohl die Metho­de der Boden­wert­be­stim­mung als auch die Metho­de zur Ermitt­lung der sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­rung sind zur Wert­ermitt­lung nach den vor­ste­hen­den Maß­ga­ben geeig­net.

Im Aus­gangs­punkt hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, auf deren Wert­be­ur­tei­lung die Behör­de ihre Aus­gleichs­be­trags­for­de­rung maß­geb­lich stützt, den Boden­wert der Grund­stü­cke im Sanie­rungs­ge­biet auf der Grund­la­ge von – aus tur­nus­mä­ßig fest­ge­leg­ten lage­ty­pi­schen Boden­richt­wer­ten abge­lei­te­ten – beson­de­ren Boden­richt­wer­ten ermit­telt, die der Gut­ach­ter­aus­schuss zuvor für ver­schie­de­ne Wert­zo­nen fest­ge­legt hat. Dies begeg­net kei­nen durch­grei­fen­den Beden­ken.

Es spricht bereits viel dafür, dass die­ses Ver­fah­ren dem in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung pri­mär vor­ge­se­he­nen Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren ent­spricht. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV ist der Boden­wert ohne Berück­sich­ti­gung der vor­han­de­nen bau­li­chen Anla­gen vor­ran­gig im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu ermit­teln. Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 Immo­WertV wird der Ver­gleichs­wert im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren aus einer aus­rei­chen­den Zahl von Ver­gleichs­prei­sen ermit­telt. Für die Ablei­tung der Ver­gleichs­prei­se sind die Kauf­prei­se sol­cher Grund­stü­cke her­an­zu­zie­hen, die mit dem zu bewer­ten­den Grund­stück hin­rei­chend über­ein­stim­men­de Grund­stücks­merk­ma­le auf­wei­sen. Die vor­lie­gend zur Anwen­dung gebrach­te Boden­richt­wert­me­tho­de ent­spricht die­sen Vor­ga­ben zwar nicht unmit­tel­bar, weil zur Ermitt­lung des Boden­wer­tes des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin nicht Kauf­prei­se kon­kre­ter Grund­stü­cke, die mit dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ver­gleich­ba­rer sind, her­an­ge­zo­gen wor­den sind. Indes kann der Boden­wert im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 Immo­Wert­VO ("dabei") auch, wie dies vor­lie­gend erfolgt ist, auf der Grund­la­ge geeig­ne­ter Boden­richt­wer­te ermit­telt wer­den. Die Boden­richt­wert­me­tho­de ist danach zumin­dest als dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gleich­wer­ti­ge Wert­ermitt­lungs­me­tho­de in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung vor­ge­se­hen. Dies liegt auch des­halb nahe, weil Boden­richt­wer­te – zumin­dest im Aus­gangs­punkt (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 Immo­Wert­VO) – gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB eben­falls auf einer Kauf­preis­samm­lung und damit auf Ver­gleichs­prei­sen beru­hen (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV).

Aber auch des­sen unge­ach­tet hält das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt das Boden­richt­wert­ver­fah­ren vor­lie­gend für geeig­net zur Boden­wert­ermitt­lung und daher als von dem bei der Grund­stücks­be­wer­tung bestehen­den Wert­ermitt­lungs­spiel­raum gedeckt. Die Anga­be in der Wert­be­ur­tei­lung der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vom 07.06.2010, Kauf­prei­se für unbe­bau­te Grund­stü­cke glei­cher Nut­zungs­in­ten­si­tät in ver­gleich­ba­rer Lage lägen nicht vor, kann ange­sichts der inner­städ­ti­schen Lage des hier zu beur­tei­len­den Grund­stücks und der in Innen­stadt­la­gen regel­mä­ßig vor­zu­fin­den­den Bebau­ungs­dich­te nicht ernst­haft bezwei­felt wer­den. Vor die­sem Hin­ter­grund bedarf es alter­na­ti­ver Ansät­ze zu einer markt­wirt­schaft­li­chen 5, d.h. die Markt­ver­hält­nis­se rea­lis­tisch abbil­den­den Wert­ermitt­lung. Das Boden­richt­wert­ver­fah­ren wird, wie die Ver­tre­ter der Beh­rö­de und des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in die­ser Sache nach­voll­zieh­bar erläu­tert haben, auch außer­halb des Rechts der Aus­gleichs­be­trä­ge als markt­üb­li­ches Ver­fah­ren zur Wert­ermitt­lung von Grund­stü­cken in Ham­burg zu Anwen­dung gebracht. Es berück­sich­tigt dabei die Bewer­tungs­grund­sät­ze, wie sie sich aus der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung erge­ben. Nament­lich wer­den die Unter­schie­de zwi­schen dem "Boden­richt­wert­grund­stück" und dem kon­kret zu bewer­ten­den Grund­stück (vgl. hier­zu §§ 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, Abs. 2 Satz 3, 15 Abs. 1 Satz 4 Immo­WertV) berück­sich­tigt, indem die Richt­wer­te auf die zugrun­de lie­gen­den Schicht­wer­te zurück­ge­führt wer­den und damit die kon­kre­te Nut­zungs­art bei der Wert­be­stim­mung berück­sich­tigt wird (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV). Fer­ner fin­det ein vom "Richt­wert­grund­stück" abwei­chen­des Maß der kon­kre­ten bau­li­chen Nut­zung (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 Immo­WertV) durch Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten Berück­sich­ti­gung (vgl. §§ 12, 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, 15 Abs. 1 Satz 4 Immo­WertV).

Die Anwen­dung der sog. Ziel­baum­me­tho­de, mit deren Hil­fe der Gut­ach­ter­aus­schuss die sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­run­gen im Sanie­rungs­ge­biet ermit­telt hat, begeg­net eben­falls kei­nen durch­grei­fen­den Beden­ken.

Die Ziel­baum­me­tho­de ist eine Mul­ti­fak­to­ren­ana­ly­se, deren Prin­zip dar­in besteht, Bewer­tun­gen zu objek­ti­vie­ren, indem eine Wert­fest­stel­lung in mög­lichst vie­le Ein­zel­be­wer­tun­gen auf­ge­spal­ten wird. Der Gesamt­wert wird zu die­sem Zweck bei der Ziel­baum­me­tho­de in eine hier­ar­chi­sche Ver­zwei­gungs­struk­tur zer­legt, die eine Ket­te in der Form eines "Ziel­bau­mes" bil­det. Die Ein­zel­be­wer­tun­gen wer­den anhand eines zuvor bestimm­ten Maß­sta­bes ermit­telt und ihrer Bedeu­tung nach gewich­tet. Dadurch wer­den Wert­ur­tei­le dif­fe­ren­zier­ter und nach­voll­zieh­ba­rer. Ein Bewer­tungs­feh­ler im Detail schlägt sich im Ergeb­nis nicht so stark nie­der wie eine auf das Gan­ze bezo­ge­ne Fehl­ein­schät­zung 6

In der Recht­spre­chung ist die grund­sätz­li­che Eig­nung die­ser Metho­de zur Ermitt­lung sanie­rungs­be­ding­ter Wert­stei­ge­run­gen viel­fach aner­kannt 7. Der Ham­bur­gi­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt teilt die­se Ein­schät­zung. Die Ermitt­lung sanie­rungs­be­ding­ter Wert­stei­ge­run­gen anhand der Ziel­baum­me­tho­de ist von dem bei der Grund­stücks­be­wer­tung bestehen­den Wert­ermitt­lungs­spiel­raum gedeckt. Da näm­lich die Mög­lich­keit eines direk­ten Ver­gleichs mit ver­gleich­ba­ren sanie­rungs­be­ein­fluss­ten und sanie­rungs­un­be­ein­fluss­ten – zumal unbe­bau­ten – Grund­stü­cken rea­lis­tisch nicht besteht, ist es mög­lich und gebo­ten, nach einer ande­ren – in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung nicht aus­drück­lich vor­ge­se­he­nen – Metho­de zu suchen, die zur Wert- (Unter­schieds-) Ermitt­lung geeig­net ist. Bei der Ziel­baum­me­tho­de, wie sie der Gut­ach­ter­aus­schuss vor­lie­gend und auch in wei­te­ren Sanie­rungs­ge­bie­ten zur Ermitt­lung der pro­zen­tua­len sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­rung zur Anwen­dung gebracht hat und bringt, han­delt es sich um eine ratio­na­le, die Gege­ben­hei­ten des Grund­stücks­ver­kehrs plau­si­bel nach­voll­zie­hen­de Metho­de 8, die die all­ge­mein aner­kann­ten Grund­sät­ze der Wert­ermitt­lung, wie sie sich aus der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung erge­ben, berück­sich­tigt 9. Denn die Ziel­baum­me­tho­de knüpft an danach geeig­ne­te Para­me­ter für die Wert­be­ur­tei­lung an. Gemäß § 3 Abs. 2 Immo­WertV bestim­men sich die all­ge­mei­nen Wert­ver­hält­nis­se auf dem Grund­stücks­markt (u.a.) nach der Gesamt­heit der am Wert­ermitt­lungs­stich­tag für die Preis­bil­dung von Grund­stü­cken im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr maß­ge­ben­den Umstän­de. Hier­zu gehört gemäß §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 4 Immo­WertV auch und ins­be­son­de­re die Lage und die für die­se ent­schei­den­den Lage­merk­ma­le, d.h. ins­be­son­de­re die Ver­kehrs­an­bin­dung, die Nach­bar­schaft, die Wohn- und Geschäfts­la­ge sowie die Umwelt­ein­flüs­se (vgl. § 6 Abs. 4 Immo­WertV). Dies greift die Ziel­baum­me­tho­de und die bei ihrer Anwen­dung erstell­te Bewer­tungs­ma­trix in den dor­ti­gen Haupt­ka­te­go­ri­en und Unter­kri­te­ri­en dif­fe­ren­ziert auf.

Berech­nung des Aus­gleichs­be­trags[↑]

Auf der Grund­la­ge der vor­ste­hend beschrie­be­nen Metho­den hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, deren Wert­be­ur­tei­lung sich die Behör­de in den ange­foch­te­nen Beschei­den zu Eigen gemacht hat, den von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin geschul­de­ten Aus­gleichs­be­trag rechts­feh­ler­frei ermit­telt. Die von dem Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­nom­me­ne Ermitt­lung des beson­de­ren Boden­richt­werts im End­zu­stand begeg­net kei­nen durch­grei­fen­den recht­li­chen Beden­ken. Die für die Wert­zo­ne 5 anhand der für die­se Zone erstell­ten Ziel­baum­ma­trix ermit­tel­te sanie­rungs­be­ding­te Wert­stei­ge­rung in Höhe von 1, 9 % (Woh­nen) bzw. in Höhe von 0, 8 % (Büros) erscheint hin­rei­chend plau­si­bel, Fer­ner hat der Gut­ach­ter­aus­schuss, ohne dass dies recht­lich zu bestan­den ist, den beson­de­ren Boden­richt­wert im Anfangs­zu­stand ermit­telt. Auch den Anfangs- und den End­wert des kon­kre­ten Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in ver­tret­ba­rer Wei­se auf der Grund­la­ge der vom Gut­ach­ter­aus­schuss ermit­tel­ten beson­de­ren Boden­richt­wer­te für den Anfangs- und den End­zu­stand bestimmt.

Zur Bestim­mung des beson­de­ren Boden­richt­werts im End­zu­stand hat der Gut­ach­ter­aus­schuss einen tur­nus­mä­ßig zum 1.01.2006 ermit­tel­ten lage­ty­pi­schen Boden­richt­wert aus der unmit­tel­ba­ren Umge­bung her­an­ge­zo­gen, näm­lich den Richt­wert für das (fik­ti­ve) Grund­stück M. Allee ./S…Straße … . Die­sen Richt­wert hat er – jeden­falls im Aus­gangs­punkt – unver­än­dert für alle Grund­stü­cke in der Wert­zo­ne 5, in der auch das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin bele­gen ist, für die Ermitt­lung des End­wer­tes i.S.v. § 154 Abs. 2 Bau­GB zugrun­de gelegt. Danach beträgt der der Bestim­mung des Boden­wer­tes des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zugrun­de geleg­te beson­de­re Boden­richt­wert im End­zu­stand 707,- €/​m² bezo­gen auf eine Geschoss­flä­chen­zahl von 2,0. Dem lie­gen Schicht­wer­te in Höhe von 410,- €/​m² (Läden), 380,- €/​m² (Büro) und 370,- €/​m² (Woh­nen) jeweils bei einer Geschoss­flä­chen­zahl von 1,0 zugrun­de. Dies begeg­net kei­nen durch­grei­fen­den recht­li­chen Beden­ken.

Die vor­ge­nom­me­ne Wert­zo­nen­bil­dung gibt kei­nen Anlass für Zwei­fel an der Eig­nung des her­an­ge­zo­ge­nen lage­ty­pi­schen Boden­richt­werts für die Bestim­mung des beson­de­ren Boden­richt­werts im End­zu­stand.

Nach dem Ver­ständ­nis des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, das das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt nach­voll­zie­hen kann, han­delt es sich bei den Wert­zo­nen um Gebie­te, die – bei glei­cher Art und glei­chem Maß der Nut­zung und abge­se­hen von Grund­stü­cken mit beson­de­ren Wert­ver­hält­nis­sen – jeweils annä­hernd glei­che Wert­ver­hält­nis­se im End­zu­stand und annä­hernd glei­che sanie­rungs­be­ding­te Wert­erhö­hun­gen auf­wei­sen. Mit der Wert­zo­nen­bil­dung ver­folgt der Gut­ach­ter­aus­schuss das im Grund­satz nach­voll­zieh­ba­re und sach­ge­rech­te Ziel, zona­le Wert­un­ter­schie­de im Sanie­rungs­ge­biet bei der Wert­be­stim­mung und ins­be­son­de­re bei der Bemes­sung der sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­run­gen dif­fe­ren­ziert zu erfas­sen. Dem Ansatz liegt die ersicht­lich zutref­fen­de Erkennt­nis zugrun­de, dass – zum einen – nicht alle Grund­stü­cke im Sanie­rungs­ge­biet glei­che (Wert-) Ver­hält­nis­se bezo­gen auf ihre Lage auf­wei­sen, und dass – zum ande­ren – die durch­ge­führ­ten Sanie­rungs­maß­nah­men nicht not­wen­dig im gesam­ten Sanie­rungs­ge­biet iden­ti­sche Aus­wir­kun­gen gehabt haben müs­sen, son­dern sich – je nach Lage und Eigen­art der Grund­stü­cke einer­seits und nach Lage der Ört­lich­kei­ten, an denen kon­kre­te Sanie­rungs­maß­nah­men vor­ge­nom­men wor­den sind, ande­rer­seits – in unter­schied­li­chem Aus­maß auf den Boden­wert aus­wir­ken kön­nen.

Es bedarf vor­lie­gend kei­ner Ent­schei­dung, ob die – im Aus­gangs­punkt grund­sätz­lich nach­voll­zieh­ba­ren – Erwä­gun­gen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses bei der Ein­tei­lung der Wert­zo­nen geeig­net sind, die bei der Wert­zo­nen­be­stim­mung vor­ge­nom­me­nen kon­kre­ten Grenz­zie­hun­gen aus­rei­chend und mit Blick auf alle Grund­stü­cke in den gebil­de­ten Wert­zo­nen zu erläu­tern. Denn für die in dem vor­lie­gen­den Ver­fah­ren ein­zig vor­zu­neh­men­de Bewer­tung bzw. zona­le Zuord­nung des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin kommt es hier­auf nicht an. Vor­lie­gend hat der Gut­ach­ter­aus­schuss die Wert­zo­ne 5, in der das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin bele­gen ist, gebil­det, um der expo­nier­ten Lage der dor­ti­gen Grund­stü­cke an der viel befah­re­nen M.-Allee und in unmit­tel­ba­rer Nähe eines stark fre­quen­tier­ten Kreu­zungs­be­reichs Rech­nung zu tra­gen. Das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ist von die­ser beson­de­ren Lage, die danach ins­be­son­de­re durch die über­durch­schnitt­lich gro­ße Ver­kehrs­be­las­tung in der unmit­tel­ba­ren Umge­bung geprägt wird, unzwei­fel­haft betrof­fen. Dies stellt auch die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin nicht in Abre­de. Die beson­de­ren Lage­merk­ma­le, die den Gut­ach­ter­aus­schuss zur Bil­dung der Wert­zo­ne 5 ver­an­lasst haben, tref­fen mit­hin jeden­falls auf das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zu. Über­dies ist das – fik­ti­ve – Richt­wert­grund­stück, das dem für die (gesam­te) Wert­zo­ne 5 her­an­ge­zo­ge­nen lage­ty­pi­schen Boden­richt­wert zugrun­de liegt, im Kreu­zungs­be­reich und daher in unmit­tel­ba­rer Nähe zum dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin bele­gen. Es erscheint dem erken­nen­das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt daher plau­si­bel und nicht zu bean­stan­den, jeden­falls den beson­de­ren Boden­richt­wert des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hier­aus abzu­lei­ten. Denn die lage­be­zo­ge­ne Ver­gleich­bar­keit die­ses (fik­ti­ven) Grund­stücks mit dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin besteht. Ob dies auch für alle ande­ren Grund­stü­cke der Wert­zo­ne 5 gilt, ist für die Bewer­tung des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin eben­so wenig von Belang wie die Fra­ge, ob die Ein­tei­lung der Zonen im Übri­gen, die aller­dings viel­fach nicht trenn­scharf wird erfol­gen kön­nen, stets und mit Blick auf alle Grund­stü­cke im gesam­ten Sanie­rungs­ge­biet sach­ge­recht bzw. plau­si­bel ist. Denn auf die vor­lie­gend zu prü­fen­de Ver­tret­bar­keit der Bewer­tung des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin wirkt sich dies nicht aus.

Es ist nicht zu bean­stan­den, dass der Gut­ach­ter­aus­schuss die beson­de­ren Boden­richt­wer­te im End­zu­stand – und damit auch den bei der Wert­ermitt­lung bezo­gen auf das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin her­an­ge­zo­ge­nen Boden­richt­wert – aus dem für das Richt­wert­grund­stück tur­nus­mä­ßig ermit­tel­ten lage­ty­pi­schen Boden­richt­wert zum 1.01.2006 abge­lei­tet hat, ohne hier­von einen Abschlag vor­zu­neh­men. Zwar ist Wert­ermitt­lungs­stich­tag vor­lie­gend der 24.09.2005. Es kommt des­halb in Betracht, für den beson­de­ren Boden­richt­wert im End­zu­stand einen Abschlag auf den lage­ty­pi­schen Boden­richt­wert zum 1.01.2006 vor­zu­neh­men, weil der tur­nus­mä­ßig ermit­tel­te lage­ty­pi­sche Boden­richt­wert zum 1.01.2004 noch gerin­ger war, der Boden­wert also ten­den­zi­ell seit dem Wert­ermitt­lungs­stich­tag gestie­gen ist. Indes hat die Behör­de dar­auf ver­wie­sen, dass die linea­re Inter­po­la­ti­on zwi­schen den bei­den Boden­richt­wert­stich­ta­gen auf­grund der zeit­li­chen Nähe des Wert­ermitt­lungs­stich­tags zum 1.01.2006 kei­ne signi­fi­kan­ten Unter­schie­de erge­ben habe und hier­von des­halb abge­se­hen wor­den sei. Die­ser Ansatz erscheint nicht zuletzt des­halb ver­tret­bar und recht­lich nicht zu bean­stan­den, weil eine mathe­ma­tisch kor­rek­te Bestim­mung des Boden­wer­tes ohne­hin nicht mög­lich ist, son­dern die Ermitt­lung des Boden­wer­tes viel­mehr eine Schät­zung vor­aus­setzt 10.

Es hält sich noch im Rah­men des Wert­ermitt­lungs­spiel­raums, dass der beson­de­re Boden­richt­wert im End­zu­stand einen Schicht­wert für Büro­nut­zung beinhal­tet, obwohl der her­an­ge­zo­ge­ne lage­ty­pi­sche Boden­richt­wert einen sol­chen Schicht­wert nicht auf­weist. Die Behör­de hat hier­zu mit­ge­teilt, der feh­len­de Schicht­wert sei unter Berück­sich­ti­gung der Wer­te ande­rer Zonen sach­ver­stän­dig geschätzt wor­den. Auf Nach­fra­ge des Gerichts hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses wei­ter­ge­hend erläu­tert, dass der Gut­ach­ter­aus­schuss in allen Wert­zo­nen des Sanie­rungs­ge­biets – und damit auch in der Wert­zo­ne 5 – den Schicht­wert für die Büro­nut­zung ein­heit­lich mit einem Wert ver­se­hen habe, der 10,- Euro/​m² über dem Schicht­wert für die Wohn­nut­zung lie­ge. Dem lie­ge die anhand von (Schicht-) Wert­re­la­tio­nen in ande­ren Boden­richt­wer­ten gewon­ne­ne Ein­schät­zung zugrun­de, dass die Schicht­wer­te für eine Büro­nut­zung gegen­über den Schicht­wer­ten für eine Wohn­nut­zung in Lagen, die mit der Lage der Wert­zo­ne 5 ver­gleich­bar sei­en, in der Regel als etwas höher­wer­ti­ger anzu­se­hen sei­en. Die­se Ein­schät­zung ist aus­rei­chend nach­voll­zieh­bar. Durch­grei­fen­den Beden­ken begeg­net das Vor­ge­hen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses nicht.

Die für die Wert­zo­ne 5 anhand der hier­für erstell­ten Ziel­baum­ma­trix ermit­tel­te sanie­rungs­be­ding­te Wert­stei­ge­rung in Höhe von in der Sum­me 1, 9 % (Woh­nen) bzw. in Höhe von in der Sum­me 0, 8 % (Büros) erscheint hin­rei­chend plau­si­bel.

Sanie­rungs­be­ding­te Ver­bes­se­run­gen – und zwar jeweils um eine Wert­stu­fe – hat der Gut­ach­ter­aus­schuss in der hier rele­van­ten Wert­zo­ne 5 nur bei drei Unter­kri­te­ri­en ange­nom­men: Für das Unter­kri­te­ri­um 1a ("Bebau­ungs­struk­tur") hat er eine Stei­ge­rung von Anfangs­stu­fe 3 ("teil­wei­se städ­te­bau­li­che Bruch­stel­len") auf End­stu­fe 4 ("homo­ge­ne, intak­te Bebau­ungs­struk­tur mit Stadt­re­pa­ra­tu­ren") ange­nom­men; hier­aus hat er eine antei­li­ge Wert­dif­fe­renz von 0, 70 % (Woh­nen) bzw. 0, 50 % (Büros) abge­lei­tet. Für das Unter­kri­te­ri­um 1f ("Begrü­nung im Stra­ßen­raum") hat er eine Stei­ge­rung von Anfangs­stu­fe 1 ("kei­ne Begrü­nung im Stra­ßen­raum") auf End­stu­fe 2 ("unzu­rei­chen­de Begrü­nung im Stra­ßen­raum") ange­nom­men; hier­aus hat er eine antei­li­ge Wert­dif­fe­renz von 0,35 % (Woh­nen) bzw. 0,25 % (Büros) abge­lei­tet. Für das Unter­kri­te­ri­um 2d ("Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten für Kin­der und Jugend­li­che; sozia­le Infra­struk­tur") hat er eine Stei­ge­rung von Anfangs­stu­fe 1 ("kei­ne Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten für Kin­der und Jugend­li­che; kei­ne sozia­len Ein­rich­tun­gen vor­han­den") auf End­stu­fe 2 ("ver­ein­zel­te Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten für Kin­der und Jugend­li­che; kei­ne sozia­len Ein­rich­tun­gen vor­han­den") ange­nom­men; hier­aus hat er eine antei­li­ge Wert­dif­fe­renz von 0, 88 % (Woh­nen) abge­lei­tet; eine antei­li­ge Wert­dif­fe­renz bezo­gen auf die Büro­nut­zung hat der Gut­ach­ter­aus­schuss man­gels Wert­re­le­vanz inso­weit nicht ange­nom­men. Für alle ande­ren Unter­kri­te­ri­en hat der Gut­ach­ter­aus­schuss in der Wert­zo­ne 5 kei­ne sanie­rungs­be­ding­ten Ver­bes­se­run­gen, aller­dings auch kei­ne Ver­schlech­te­run­gen durch die Sanie­rung ange­nom­men. Er ist hier zu der Ein­schät­zung gelangt, dass die Durch­füh­rung der Sanie­rung kei­nen wert­re­le­van­ten Ein­fluss auf die Lage­merk­ma­le gehabt hat.

Die im Zusam­men­hang mit der Ermitt­lung der sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­run­gen vor­ge­nom­me­nen Bewer­tun­gen sind für den erken­nen­das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hin­rei­chend nach­voll­zieh­bar. Dies gilt zunächst für die Ziel­baum­ma­trix selbst. Dar­in hat der Gut­ach­ter­aus­schuss die antei­li­gen sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­run­gen auf der Grund­la­ge von drei Haupt­ka­te­go­ri­en und meh­re­ren Unter­kri­te­ri­en ermit­telt. Die Wahl und die Beschrei­bung der ein­zel­nen Haupt­ka­te­go­ri­en (Attrak­ti­vi­tät des Standortes/​Stadtbild; Wohn­qua­li­tät; Gewer­be­stand­ort­qua­li­tät) und der inner­halb die­ser Kate­go­ri­en gebil­de­ten Unter­kri­te­ri­en erscheint mit Blick auf § 6 Abs. 4 Immo­WertV zur Bewer­tung und Bemes­sung der Lage­qua­li­tät eben­so geeig­net wie die abs­trak­ten Beschrei­bun­gen der fünf Wert­stu­fen. Auch gegen die vor­ge­nom­me­nen Gewich­tun­gen – die Gesamt­ge­wich­tung der Lagere­le­vanz, die Gewich­tung der Haupt­ka­te­go­ri­en zuein­an­der und die antei­li­ge Gewich­tung der Unter­kri­te­ri­en inner­halb der jewei­li­gen Haupt­ka­te­go­ri­en – hat das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt kei­ne Ein­wän­de, weil sie in sich stim­mig wir­ken. Auch die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hat hier­ge­gen kei­ne kon­kre­ten, die Plau­si­bi­li­tät des Bewer­tungs­sys­tems in Fra­ge stel­len­den Ein­wen­dun­gen gel­tend gemacht.

Aus­rei­chend plau­si­bel und nach­voll­zieh­bar sind fer­ner die tat­säch­li­chen Erwä­gun­gen, die den vor­ge­nom­me­nen Bewer­tun­gen zugrun­de lie­gen. Inso­weit ist zwar die der Wert­be­ur­tei­lung bei­gefüg­te Zustands­be­schrei­bung vor und nach der Sanie­rung für sich genom­men nicht hin­rei­chend, weil dort nur über­blicks­ar­tig und ohne Bezug zu den in den Wert­zo­nen teil­wei­se ganz unter­schied­lich vor­ge­nom­me­nen Ein­zel­be­wer­tun­gen ein­zel­ne Sanie­rungs­maß­nah­men auf­ge­führt wer­den. Auch die "Dar­stel­lung der Ein­zel­maß­nah­men", die die Behör­de vor­ge­legt hat, ist nicht hin­rei­chend, weil auch aus ihr nicht deut­lich her­vor­geht, wel­che Aus­wir­kun­gen wel­chen Umfangs die dort genann­ten Maß­nah­men nach der Ein­schät­zung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses auf wel­che Lage­merk­ma­le in wel­chen Tei­len bzw. Zonen des Sanie­rungs­ge­biets (typi­scher­wei­se) gehabt haben. Im Ein­zel­nen:

Für das Unter­kri­te­ri­um 1a ("Bebau­ungs­struk­tur") heißt es vor­li­gend, eine Ver­bes­se­rung der Bebau­ungs­struk­tur sei durch näher bezeich­ne­te Neu­bau­ten und den Abbruch von näher bezeich­ne­ten Hin­ter­ge­bäu­den in der M. ‑Allee und in der C ‑Stra­ße erreicht wor­den. Sofern die­se Maß­nah­men teil­wei­se in den angren­zen­den Wert­zo­nen 4 und 6 durch­ge­führt wor­den sei­en, hät­ten sie sich nach Ein­schät­zung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses auch posi­tiv auf die Lage der Grund­stü­cke in der Wert­zo­ne 5 aus­ge­wirkt.

Gegen die­se Annah­men bestehen kei­nen durch­grei­fen­den Beden­ken. Dies gilt auch, soweit ein­zel­nen Maß­nah­men "zonen­über­grei­fen­de" Bedeu­tung zuge­mes­sen wird. Bei den gebil­de­ten Wert­zo­nen han­delt es sich um ein gro­bes Ras­ter, das eine ers­te Zuord­nung der Lage­qua­li­tät und der "Sanie­rungs­be­trof­fen­heit" der dort bele­ge­nen Grund­stü­cke ermög­li­chen soll. Für die Fra­ge, ob und ggf. in wel­chem Umfang durch­ge­führ­te Sanie­rungs­maß­nah­men zu Wert­stei­ge­run­gen bei Grund­stü­cken im Sanie­rungs­ge­biet geführt haben, haben die Wert­zo­nen dem­ge­gen­über kei­ne Bedeu­tung. Die Bil­dung von Wert­zo­nen und die Bestim­mung der Wert­zo­nen­gren­zen füh­ren nicht dazu, dass Sanie­rungs­maß­nah­men in einer Wert­zo­ne sich nur aus­nahms­wei­se posi­tiv auf die Lage der Grund­stü­cke auch in einer ande­ren Wert­zo­ne aus­wir­ken kön­nen. Denn es han­delt sich bei den ein­zel­nen Wert­zo­nen nicht um in sich geschlos­se­ne (klei­ne) Sanie­rungs­ge­bie­te, in deren Gren­zen die dort durch­ge­führ­ten Sanie­rungs­maß­nah­men grund­sätz­lich iso­liert zu betrach­ten sind. Viel­mehr kommt es auf die Bedeu­tung der Sanie­rungs­maß­nah­me für das (gesam­te) Gebiet und dar­auf an, in wel­cher räum­li­chen Nähe zu den Grund­stü­cken in einer (ande­ren) Wert­zo­ne die betref­fen­den Maß­nah­men durch­ge­führt wer­den.

Bei den Maß­nah­men, die der Gut­ach­ter­aus­schuss in der Wert­zo­ne 5 als boden­wert­re­le­vant berück­sich­tigt hat, obwohl sie in ande­ren Wert­zo­nen vor­ge­nom­men wor­den sind, han­delt es sich um Maß­nah­men aus räum­lich angren­zen­den Zonen, für die eine posi­ti­ve Wir­kung auf die Grund­stü­cke der Wert­zo­ne 5 – und damit auch auf das hier allein maß­geb­li­che Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, das ein für die Wert­zo­ne 5 (lage-) "typi­sches" Grund­stück ist – in dem vom Gut­ach­ter­aus­schuss ange­nom­me­nen mode­ra­ten Umfang schon auf­grund ihrer räum­li­chen Nähe plau­si­bel erscheint. Ein wei­ter­ge­hen­der Erläu­te­rungs­be­darf besteht inso­weit auch nicht des­halb, weil die betref­fen­den Maß­nah­men auch in ande­ren Wert­zo­nen berück­sich­tigt wor­den sein kön­nen, dort aber zu ande­ren Ein­stu­fun­gen geführt haben kön­nen. Hier­aus kann für die Wert­zo­ne 5 nichts abge­lei­tet wer­den. Denn die sach­ver­stän­di­ge Ein­schät­zung ein­zel­ner zonen­über­grei­fen­der Sanie­rungs­maß­nah­men kann nicht ein­heit­lich auf alle Wert­zo­nen über­tra­gen wer­den. Ihre jewei­li­ge Bewer­tung ist abhän­gig von der Umge­bung, von der Beschrei­bung des Anfangs­zu­stands und von den sons­ti­gen Sanie­rungs­maß­nah­men, die sich auf die Lage­qua­li­tät der Grund­stü­cke in der betref­fen­den Zone aus­ge­wirkt haben kön­nen.

Für das Unter­kri­te­ri­um 1f ("Begrü­nung im Stra­ßen­raum") heißt es, zu Beginn der Sanie­rung sei im Ein­mün­dungs­be­reich von M. ‑Allee, C ‑Stra­ße und S- Stra­ße und in der C.-Straße kei­ne Stra­ßen­be­grü­nung vor­han­den gewe­sen. Die Begrü­nung sei in den genann­ten Berei­chen durch Stra­ßen­bäu­me und Kübel­be­pflan­zun­gen sowie durch Neu­an­pflan­zun­gen von Bäu­men am Stra­ßen­rand erreicht wor­den.

Auf der Grund­la­ge die­ser Anga­ben erscheint die von dem Gut­ach­ter­aus­schuss ange­nom­me­ne, eben­falls sehr mode­ra­te Ver­bes­se­rung um eine Wert­stu­fe plau­si­bel. Die­se Plau­si­bi­li­tät wird durch den Ein­wand der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, in der M.-Allee habe es unge­ach­tet der Sanie­rung schon immer vie­le Bäu­me gege­ben, nicht in Fra­ge gestellt. Denn die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin bezieht sich auf eine ande­re Ört­lich­keit (M. Allee) als der Gut­ach­ter­aus­schuss (Ein­mün­dungs­be­reich von M. Allee, C.-Straße und S.-Straße; C.-Straße) zur Begrün­dung sei­ner Annah­me, im Zuge der Sanie­rung sei eine (leich­te) Ver­bes­se­rung der Begrü­nung des Stra­ßen­raums erreicht wor­den. Vor die­sem Hin­ter­grund könn­te der Ein­wand der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin allen­falls die Annah­me recht­fer­ti­gen, ange­sichts der sanie­rungs­un­be­ein­fluss­ten Begrü­nungs­si­tua­ti­on in der M. Allee habe schon für den Anfangs­zu­stand eine höhe­re Ein­stu­fung vor­ge­nom­men wer­den müs­sen. Dem­entspre­chend wäre es dann aber gebo­ten, die Ein­stu­fung für den End­zu­stand eben­falls zu erhö­hen. Auf die antei­li­ge Wert­dif­fe­renz, die zur Gesamt-Wert­dif­fe­renz auf­ad­diert wird und für das Gesamt­ergeb­nis von Rele­vanz ist, wirk­te sich dies nicht aus.

Für das Unter­kri­te­ri­um 2d ("Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten für Kin­der und Jugend­li­che; sozia­le Infra­struk­tur") heißt es , vor Beginn der Sanie­rung habe es im Sanie­rungs­ge­biet kei­ne öffent­li­chen Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten gege­ben. Durch die Sanie­rung sei­en Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten zwar nicht in der Wert­zo­ne 5, aber in den Wert­zo­nen 3 und 7 geschaf­fen wor­den, denen der Gut­ach­ter­aus­schuss eine zonen­über­grei­fen­de Wir­kung zuge­spro­chen habe.

Auch die­se Ein­schät­zung erscheint plau­si­bel. Es ist nach­voll­zieh­bar, dass die Schaf­fung von Spiel- und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten für Kin­der und Jugend­li­che sich nicht nur in der unmit­tel­ba­ren Umge­bung einer sol­chen Anla­ge aus­wirkt, da die­se einen wei­ter gefass­ten "Ein­zugs­be­reich" und des­halb "zonen­über­grei­fen­de" Wir­kung haben dürf­te. Die ange­nom­me­ne – erneut sehr mode­ra­te – Ver­bes­se­rung der Lage­qua­li­tät um nur eine Wert­stu­fe mit Blick dar­auf, dass die betref­fen­den Sanie­rungs­maß­nah­men räum­lich wei­ter ent­fernt von den Grund­stü­cken der Wert­zo­ne 5 rea­li­siert wor­den sind, bewegt sich nach Auf­fas­sung des erken­nen­das Ober­ver­wal­tungs­ge­richts inner­halb des bei Vor­nah­me der Bewer­tung anzu Wert­ermitt­lungs­spiel­raums.

Für das Unter­kri­te­ri­um 2c ("Belas­tung durch moto­ri­sier­ten Indi­vi­du­al­ver­kehr") hat der Gut­ach­ter­aus­schuss weder eine Wert­stei­ge­rung, noch eine Wert­min­de­rung ange­nom­men. Viel­mehr hat der Gut­ach­ter­aus­schuss sowohl im Anfangs­zu­stand als auch im End­zu­stand den Stu­fen­wert 2 ("hoher Durch­gangs­ver­kehr") zugrun­de gelegt und dem Unter­kri­te­ri­um 2c damit im Ergeb­nis kei­nen wert­re­le­van­ten Ein­fluss zuge­spro­chen.

Hier­ge­gen wen­det die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ein, es sei von einer sanie­rungs­be­ding­ten Wert­min­de­rung aus­zu­ge­hen, weil sich für ihr Grund­stück die Ver­kehrs­be­las­tung wegen der Schlie­ßung der C.-Straße für den Durch­gangs­ver­kehr und der des­halb erhöh­ten Ver­kehrs­be­las­tung auf der M. Allee ver­schlech­tert habe. Die­ser Ansatz erscheint nicht von vorn­her­ein unplau­si­bel, weil es nach­voll­zieh­bar ist, dass dort, wo eine bis­lang genutz­te Ver­kehrs­ach­se nicht mehr zur Ver­fü­gung steht, der Ver­kehr von ande­ren Stra­ßen auf­ge­nom­men wer­den muss, die dann ent­spre­chend höher belas­tet sind.

Gleich­wohl ist die Bewer­tung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses recht­lich nicht zu bean­stan­den, denn des­sen Begrün­dung für die Annah­me, es habe, was die Ver­kehrs­be­las­tung der Grund­stü­cke in der Wert­zo­ne 5 anbe­lan­ge, gleich­wohl kei­ne sanie­rungs­be­ding­te (Wert-) Ver­än­de­rung bzw. Min­de­rung gege­ben, ist eben­falls hin­rei­chend plau­si­bel. Hier­zu heißt es sinn­ge­mäß, eine signi­fi­kan­te – d.h. sich auf den Boden­wert aus­wir­ken­de – Ver­än­de­rung der Ver­kehrs­be­las­tung auf der M. ‑Allee lie­ge nicht vor, weil es sich bei der M. Allee um eine schon immer stark genutz­te Stadt­stra­ße gehan­delt habe und wei­ter­hin han­de­le. Dem­ge­gen­über fällt die zusätz­li­che Ver­kehrs­be­las­tung durch die Auf­nah­me des Durch­gangs­ver­kehrs, der vor ihrer Sper­rung durch die C.-Straße geführt wor­den ist, nicht wert­re­le­vant ins Gewicht. Über­dies hat die Behör­de dar­auf hin­ge­wie­sen, dass sich die Ver­kehrs­dich­te ins­ge­samt und unab­hän­gig von der Sanie­rung erhöht habe, die von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sub­jek­tiv emp­fun­de­ne Zunah­me des Ver­kehrs also auch hier­auf beru­he. Die­se Erwä­gun­gen kann das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hin­rei­chend nach­voll­zie­hen. Auch wenn die Schlie­ßung der C.-Straße zu einer stär­ke­ren Ver­kehrs­be­las­tung auf der M.- Allee geführt haben mag, ist es ver­tret­bar, die­ser Ver­kehrs­zu­nah­me ange­sichts der ohne­hin gege­be­nen erheb­li­chen Ver­kehrs­be­las­tung auf die­ser Stra­ße kei­ne für den Boden­wert der­art rele­van­te Bedeu­tung zuzu­mes­sen, dass sie die Annah­me einer antei­li­gen Wert­min­de­rung gebo­ten erschei­nen lie­ße. Die­se Ein­schät­zung wird gestützt durch die von der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren her­an­ge­zo­ge­nen Ver­kehrs­mes­sun­gen in der M.- Allee- und in der C.-Straße, die einen signi­fi­kan­ten Rück­gang der Fahr­zeug­zah­len in der C.-Straße nach ihrer Schlie­ßung für den Durch­gangs­ver­kehr, dem­ge­gen­über aber kei­ne Zunah­me der Fahr­zeug­zah­len in der M.- Allee nach Schlie­ßung der C.-Straße zei­gen.

Die Bewer­tung des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, im Rah­men des Unter­kri­te­ri­ums 2c kei­ne sanie­rungs­be­ding­te Wert­min­de­rung wegen der – ver­meint­li­chen – Zunah­me des Ver­kehrs auf der M.- Allee anzu­neh­men, ist auch nicht des­halb zu bean­stan­den, weil der Gut­ach­ter­aus­schuss in ande­rem Zusam­men­hang, näm­lich im Rah­men der der Wert­be­ur­tei­lung bei­gefüg­ten Dar­stel­lung der Zustän­de vor und nach der Sanie­rung (dort zu den Unter­kri­te­ri­en 2c und 3e), der C.-Straße vor ihrer Schlie­ßung einen "sehr hohen Durch­gangs­ver­kehr" beschei­nigt hat. Denn abge­se­hen davon, dass die von der Behör­de ermit­tel­ten Zah­len nicht nahe­le­gen, dass die­ser Ver­kehr nach Schlie­ßung der C.-Straße für den Durch­gangs­ver­kehr im Wesent­li­chen von der M.- Allee auf­ge­nom­men wor­den ist, betref­fen die Anga­ben in der genann­ten Zustands­be­schrei­bung das gesam­te Sanie­rungs­ge­biet und sind des­halb ins Ver­hält­nis zu der kon­kret betrach­te­ten Lage zu set­zen. Für eine Wohn­stra­ße und die dor­ti­gen Grund­stü­cke mag ein Durch­gangs­ver­kehr, wie er ehe­dem durch die C.-Straße führ­te, erheb­lich gewe­sen sein. Dies bedeu­tet aber nicht, dass die Bewer­tung eben­so aus­fal­len muss, wenn es um die Lage von Grund­stü­cken an einer ohne­hin stark – und nach Auf­nah­me wei­te­rer Ver­kehrs­strö­me noch stär­ker – durch den Ver­kehr belas­te­ten Ver­kehrs­ach­se geht.

Für das Unter­kri­te­ri­um 1d ("Park­platz­an­ge­bot, ruhen­der Ver­kehr") hat der Gut­ach­ter­aus­schuss weder eine Wert­stei­ge­rung, noch eine Wert­min­de­rung ange­nom­men. Viel­mehr hat der Gut­ach­ter­aus­schuss sowohl im Anfangs­zu­stand als auch im End­zu­stand den Stu­fen­wert 2 zugrun­de gelegt und dem Unter­kri­te­ri­um 1d damit im Ergeb­nis kei­nen wert­re­le­van­ten Ein­fluss zuge­spro­chen.

Der Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hält die­se Ein­schät­zung für plau­si­bel. Der hier­ge­gen gel­tend gemach­te Ein­wand der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin greift dem­ge­gen­über nicht durch. Sie meint, die Sanie­rung habe, was die Park­platz­si­tua­ti­on anbe­lan­ge, zu einer Ver­schlech­te­rung der Lage geführt. In der M.- Allee sei­en zahl­rei­che Park­plät­ze weg­ge­fal­len. Frü­her habe es zwi­schen S.-Straße und H. Stift im Mit­tel­strei­fen vie­le Park­plät­ze gege­ben. Die­se sei­en inzwi­schen nicht mehr vor­han­den. Hier­mit bezieht sich die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin auf Ört­lich­kei­ten, die sich nicht in unmit­tel­ba­rer Nähe zu den Grund­stü­cken der Zone 5 befin­den. Auch wenn die genann­ten Park­flä­chen für die Bewoh­ne­rin­nen und Bewoh­ner der Grund­stü­cke, die in der Zone 5 bele­gen sind, nicht ohne Bedeu­tung gewe­sen sein soll­ten, ist es ver­tret­bar, ihren Weg­fall jeden­falls für die Grund­stü­cke in der Wert­zo­ne 5 als nicht der­art gra­vie­rend zu bewer­ten, dass des­halb eine Her­ab­stu­fung erfol­gen müss­te. Fer­ner ist zu berück­sich­ti­gen, dass nicht jede (Lage-) Ver­schlech­te­rung zu einer antei­li­gen Her­ab­stu­fung füh­ren muss. Für das hier rele­van­te Unter­kri­te­ri­um 1d beschreibt der Gut­ach­ter­aus­schuss den Zustand, der eine Ein­ord­nung in Wert­stu­fe 2 recht­fer­tigt, abs­trakt mit "Stell­flä­chen nicht aus­rei­chend vor­han­den". Die­se Bewer­tung kann wei­ter­hin zutref­fen, auch wenn die Sanie­rung dazu führt, dass vor­han­de­ne Stell­flä­chen wei­ter ver­rin­gert wer­den. Je nach Umfang die­ser Maß­nah­men und mit Blick auf das ver­blie­be­ne "Gesamt­an­ge­bot" an Stell­flä­chen kann die Beschrei­bung der Wert­stu­fe 2 ver­tret­bar blei­ben, weil ein "sehr star­kes Defi­zit an Stell­flä­chen" (Beschrei­bung Wert­stu­fe 1) nicht fest­zu­stel­len ist.

Der Gut­ach­ter­aus­schuss hat den beson­de­ren Boden­richt­wert im Anfangs­zu­stand ermit­telt, ohne dass dies recht­lich zu bestan­den ist. Hier­bei hat er den beson­de­ren Boden­richt­wert (mit den ermit­tel­ten Schicht­wer­ten) im End­zu­stand zugrun­de gelegt und mit Hil­fe der ermit­tel­ten sanie­rungs­be­ding­ten (Gesamt-) Wert­stei­ge­run­gen den beson­de­ren Boden­richt­wert (mit den ermit­tel­ten Schicht­wer­ten) im Anfangs­zu­stand errech­net. Durch die ver­wen­de­te mathe­ma­ti­sche For­mel wird dabei sicher­ge­stellt, dass die sanie­rungs­be­ding­ten Wert­stei­ge­run­gen in Bezie­hung zu dem beson­de­ren Boden­richt­wert im Anfangs­zu­stand und nicht zu dem beson­de­ren Boden­richt­wert im End­zu­stand gesetzt wer­den. Rechen­feh­ler hat das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hier­bei nicht fest­ge­stellt. Auch von Sei­ten der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin wer­den inso­weit kei­ne Ein­wen­dun­gen erho­ben.

Den Anfangs- und den End­wert des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in ver­tret­ba­rer Wei­se auf der Grund­la­ge der vom Gut­ach­ter­aus­schuss ermit­tel­ten beson­de­ren Boden­richt­wer­te bestimmt.

Die beson­de­ren Boden­richt­wer­te und die zugrun­de lie­gen­den Schicht­wer­te hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses zunächst mit­hil­fe von Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten modi­fi­ziert. Für den Anfangs­zu­stand hat sie auf die­se Wei­se Schicht­wer­te von 329, – Euro/​m² (Wohn­nut­zung) und von 336, – Euro/​m² (Büro­nut­zung) und für den End­zu­stand Schicht­wer­te von 335, – Euro/​m² (Wohn­nut­zung) und von 338, – Euro/​m² (Büro­nut­zung) ermit­telt. Die­se Schicht­wer­te hat die Geschäfts­stel­le sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den End­zu­stand – mit der jeweils ermit­tel­ten Geschoss­flä­che für Wohn- (319 m² im Anfangs- wie im End­zu­stand) und für Büro­nut­zung (177 m² im Anfangs- und 186 m² im End­zu­stand) mul­ti­pli­ziert und die jewei­li­gen Ergeb­nis­se zum Gesamt­ergeb­nis auf­ad­diert.

Nicht zu bean­stan­den ist, dass die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses die beson­de­ren Boden­richt­wer­te und die zugrun­de lie­gen­den Schicht­wer­te für den Anfangs- und den End­zu­stand mit­hil­fe von Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten modi­fi­ziert hat. Die beson­de­ren Boden­richt­wer­te bezie­hen sich – aus Grün­den der rech­ne­ri­schen Ein­fach­heit – ein­heit­lich auf eine Geschoss­flä­chen­zahl von 2,0. Die dem zugrun­de lie­gen­den Schicht­wer­te sind mit­hil­fe von Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten zu modi­fi­zie­ren, um dem abwei­chen­den Grad der Aus­nut­zung des kon­kret betrach­te­ten Grund­stücks Rech­nung zu tra­gen. Die­ses Erfor­der­nis besteht auch vor­lie­gend, denn für das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hat die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses rechts- und bewer­tungs­feh­ler­frei (dazu sogleich) eine Geschoss­flä­chen­zahl von 1,92 im Anfangs- bzw. von 1,96 im End­zu­stand ermit­telt. Die des­halb erfolg­te Her­an­zie­hung von Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten fin­det sei­ne Recht­fer­ti­gung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 Bau­GB, § 12 Immo­WertV und begeg­net kei­nen Beden­ken.

Es ist fer­ner nicht zu bean­stan­den, dass die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses bei der Ermitt­lung des End­wer­tes nicht auf die (voll­stän­di­ge) Aus­nutz­bar­keit des Grund­stücks (im rück­wär­ti­gen Grund­stücks­teil), son­dern auf die vor­han­de­ne Bebau­ung abge­stellt hat. Die­ses Vor­ge­hen fin­det sei­ne Recht­fer­ti­gung in § 16 Abs. 4 Immo­WertV und wirkt sich im Übri­gen zuguns­ten der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin aus, da andern­falls eine grö­ße­re Geschoss­flä­che für Büro­nut­zung im End­zu­stand zugrun­de zu legen wäre, was zu einem höhe­ren End­wert und damit zu einer grö­ße­ren Dif­fe­renz zwi­schen Anfangs- und End­wert führ­te.

Es ist über­dies nicht zu bean­stan­den, dass die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses für die Bestim­mung der Geschoss­flä­che im Anfangs­zu­stand die vor Inkraft­tre­ten des Sanie­rungs­be­bau­ungs­plans tat­säch­lich bestehen­de Bebau­ung zugrun­de gelegt hat, obwohl die­se im rück­wär­ti­gen Grund­stücks­teil über das nach Spal­te 8 der Bau­stu­fen­ta­fel (§ 11 Abs. 1 BPVO) zuläs­si­ge Maß von 5/​10 hin­aus­ging. Auch dies fin­det sei­ne Recht­fer­ti­gung in § 16 Abs. 4 Immo­WertV.

Dem­ge­gen­über ist eine wei­ter­ge­hen­de Aus­nutz­bar­keit des Grund­stücks im Anfangs­zu­stand ent­ge­gen der von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, die inso­weit die glei­che Geschoss­flä­che wie im End­zu­stand in Ansatz brin­gen möch­te, nicht gebo­ten. Dass sie für die auf der Grund­la­ge des Sanie­rungs­be­bau­ungs­plans vor­ge­nom­me­ne rück­wär­ti­ge Erwei­te­rung eine Befrei­ung nach altem Recht hät­te bean­spru­chen kön­nen, ist nicht ersicht­lich und von der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses bei der Bestim­mung der Geschoss­flä­che im Anfangs­zu­stand somit in ver­tret­ba­rer Wei­se außer Betracht gelas­sen wor­den. Auch spricht nichts für die Auf­fas­sung der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, die Behör­de sei ohne­hin – d.h. unab­hän­gig von der Sanie­rung – ver­pflich­tet gewe­sen, den alten Bau­stu­fen­plan abzu­lö­sen. Eine dahin­ge­hen­de recht­li­che Ver­pflich­tung ist nicht erkenn­bar und muss­te des­halb die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses nicht ver­an­las­sen, eine grö­ße­re Geschoss­flä­che im Anfangs­zu­stand zugrun­de zu legen.

Es ist schließ­lich auch nicht zu bean­stan­den, dass die Ermitt­lung des Anfangs- und des End­werts für das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin durch die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses – und nicht durch den Gut­ach­ter­aus­schuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hier­bei eigen­stän­di­ge Bewer­tun­gen – etwa was die zugrun­de zu legen­de Geschoss­flä­che und die sich hier­aus erge­ben­de Geschoss­flä­chen­zahl anbe­langt – vor­zu­neh­men sind.

Dem Gesetz lässt sich nicht ent­neh­men, wem der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken im Recht der Aus­gleichs­be­trä­ge zusteht. Da es sich bei den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen gemäß §§ 192 ff. Bau­GB um nicht wei­sungs­ge­bun­de­ne und mit beson­de­rer Sach­kun­de aus­ge­stat­te­te Gre­mi­en han­delt, kommt es in Betracht, den gericht­lich nur ein­ge­schränkt über­prüf­ba­ren Wert­ermitt­lungs­spiel­raum auch (nur) die­sen Gre­mi­en zuzu­spre­chen. Denn das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hat Geset­zen ins­be­son­de­re dann eine Beur­tei­lungs­er­mäch­ti­gung für die Ver­wal­tung ent­nom­men, wenn der zu tref­fen­den Ent­schei­dung in hohem Maße wer­ten­de Ele­men­te anhaf­ten und das Gesetz für sie des­halb ein beson­de­res Ver­wal­tungs­or­gan – ins­be­son­de­re ein Kol­le­gi­al­or­gan – für zustän­dig erklärt, das wei­sungs­frei, mit beson­de­rer fach­li­cher Legi­ti­ma­ti­on und in einem beson­de­ren Ver­fah­ren ent­schei­det 11.

Aller­dings hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt für das Recht der Aus­gleichs­be­trä­ge eine der­ar­ti­ge Fest­le­gung bis­lang ver­mie­den. Zuletzt hat es inso­weit viel­mehr aus­drück­lich auf einen "Wert­ermitt­lungs­spiel­raum der Gemein­de" ver­wie­sen 12. Dies steht nicht im Wider­spruch zu der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts. Dort, wo es behörd­li­che Beur­tei­lungs­er­mäch­ti­gun­gen aus dem Umstand ablei­tet, dass das Gesetz bestimm­te Ent­schei­dun­gen einem wei­sungs­frei­en und sach­kun­di­gen Gre­mi­um vor­be­hält, ver­weist es näm­lich stets dar­auf, dass eine Beur­tei­lungs­er­mäch­ti­gung für die Ver­wal­tung auch in ande­ren Fäl­len in Betracht kom­men kann 13. Der­ar­ti­ge "ande­re" Fäl­le sind auch schon Gegen­stand der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts gewe­sen, etwa im Bereich des Emis­si­ons­han­dels 14.

Auch in der ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung wird der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum bei der Bemes­sung des sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trags nach § 154 Bau­GB teil­wei­se aus­drück­lich den Gemein­den zuge­spro­chen 15. Auch das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ist bis­lang davon aus­ge­gan­gen, dass der Wert­ermitt­lungs­spiel­raum nicht dem Gut­ach­ter­aus­schuss, son­dern der Behör­de zusteht, die bei der Ermitt­lung von Anfangs- und End­wert i.S.v. § 154 Abs. 2 Bau­GB den Gut­ach­ter­aus­schuss ein­schal­ten kann, dies aber nicht muss 16. An die­ser Recht­spre­chung hält das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt fest. Der Gesetz­ge­ber ord­net eine (aus­schließ­li­che) Zustän­dig­keit der Gut­ach­ter­aus­schüs­se für die Ermitt­lung des Boden­werts im Zusam­men­hang mit der Fest­set­zung sanie­rungs­recht­li­cher Aus­gleichs­be­trä­ge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. Bau­GB, noch in den §§ 192 ff. Bau­GB – an. Die – durch Aus­le­gung ermit­tel­te, s.o. – Annah­me eines Wert­ermitt­lungs­spiel­raums, der der gericht­li­chen Kon­trol­le teil­wei­se ent­zo­gen ist, beruht nicht dar­auf, dass es zu den Auf­ga­ben der selb­stän­di­gen und unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter­aus­schüs­se gehört, Grund­stücks- und sons­ti­ge Wert­ermitt­lun­gen (auch außer­halb des Rechts der sanie­rungs­recht­li­chen Aus­gleichs­be­trä­ge) vor­zu­neh­men (vgl. § 192 Abs. 1 Bau­GB). Maß­geb­lich ist viel­mehr, dass es sich bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken um einen Vor­gang han­delt, der eine beson­de­re – bei den Gerich­ten regel­mä­ßig nicht vor­han­de­ne – Sach­kun­de vor­aus­setzt, dem in beson­de­rem Maße wer­ten­de Ele­men­te anhaf­ten und der des­halb nicht rich­tig oder falsch, son­dern nur ver­tret­bar oder eben nicht ver­tret­bar vor­ge­nom­men wer­den kann. Eine sol­cher­ma­ßen vor­ge­nom­me­ne Bewer­tung ist einer gericht­li­chen (Rechts-) Kon­trol­le schon wegen der Eigen­art der Mate­rie nicht voll­stän­dig zugäng­lich. Wel­cher Gre­mi­en sich die Gemein­de als Gläu­bi­ge­rin des Aus­gleichs­be­trags bedient, um die­se Bewer­tung vor­zu­neh­men, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewähr­leis­tet sein muss ledig­lich, dass die bewer­ten­de Stel­le über die beson­de­re Sach­kun­de ver­fügt, die erfor­der­lich ist, um die Bewer­tung fach- und sach­ge­recht vor­neh­men zu kön­nen. Dies kann, muss aber nicht (aus­schließ­lich) der Gut­ach­ter­aus­schuss sein.

Vor die­sem Hin­ter­grund begeg­net es kei­nen durch­grei­fen­den Beden­ken, wenn die Behör­de sich bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken im Rah­men der Ermitt­lung sanie­rungs­recht­li­cher Aus­gleichs­be­trä­ge maß­geb­lich auf eine Wert­be­ur­tei­lung der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses stützt, die ihrer­seits auf grund­le­gen­de Bewer­tun­gen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses selbst zurück­greift und die­se auf den kon­kre­ten Ein­zel­fall über­trägt. Hier­durch wird nicht aus­ge­schlos­sen, dass auch die Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses, an deren Fach­kun­de das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt kei­nen Anlass hat zu zwei­feln, im Rah­men der durch den Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­ge­be­nen Bewer­tun­gen flan­kie­ren­de eige­ne, d.h. nicht durch den Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­ge­be­ne Bewer­tun­gen vor­nimmt, die wegen der Beson­der­hei­ten des kon­kret zu bewer­ten­den Grund­stücks erfor­der­lich wer­den kön­nen und die – eben­so wie die unmit­tel­bar von dem Gut­ach­ter­aus­schuss selbst getrof­fe­nen (Be-) Wer­tun­gen – vom Wert­ermitt­lungs­spiel­raum bei der Bewer­tung von Grund­stü­cken erfasst sind.

Min­de­rung des Aus­gleichs­be­trags[↑]

Der von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin geschul­de­te Aus­gleichs­be­trag ist nicht zu min­dern, weil erbrach­te Eigen­leis­tun­gen anzu­rech­nen sind.

Die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin macht gel­tend, sie habe den im rück­wär­ti­gen Grund­stücks­teil errich­te­ten Anbau auf eige­ne Kos­ten mit einer öko­lo­gi­schen Dach­be­grü­nung ver­se­hen. Dies sei dem gesam­ten Sanie­rungs­ge­biet zu Gute gekom­men. Die hier­bei auf­ge­wen­de­ten Kos­ten sei­en auf den Aus­gleichs­be­trag anzu­rech­nen.

Die­se Ein­schät­zung teilt das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt nicht. Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 Bau­GB sind auf den Aus­gleichs­be­trag Boden­wert­erhö­hun­gen des Grund­stücks, die der Eigen­tü­mer zuläs­si­ger­wei­se durch eige­ne Auf­wen­dun­gen bewirkt hat, anzu­rech­nen. Soweit der Eigen­tü­mer gemäß § 146 Abs. 3 Bau­GB Ord­nungs­maß­nah­men durch­ge­führt oder Gemein­be­darfs- und Fol­ge­ein­rich­tun­gen im Sin­ne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Bau­GB errich­tet oder geän­dert hat, sind die ihm ent­stan­de­nen Kos­ten gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 Bau­GB anzu­rech­nen. Bei den Maß­nah­men, die die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin auf ihrem Grund­stück durch­ge­führt hat, han­delt es sich weder um Ord­nungs­maß­nah­men i.S.v. § 147 Bau­GB, noch um Gemein­be­darfs- und Fol­ge­ein­rich­tun­gen im Sin­ne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Bau­GB. Eine Anrech­nung der auf­ge­wen­de­ten Kos­ten gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 Bau­GB schei­det des­halb aus. Aber auch für eine antei­li­ge Anrech­nung selbst bewirk­ter Boden­wert­erhö­hun­gen gemäß 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 Bau­GB ist nichts erkenn­bar. Dass näm­lich die von der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin durch­ge­führ­ten Maß­nah­men zu einer rele­van­ten, d.h. mess­ba­ren Erhö­hung des Boden­wer­tes – und nicht nur ggf. zu einer Erhö­hung des Ver­kehrs­wer­tes des eige­nen Grund­stücks – geführt haben, ist nicht ersicht­lich, da es sich um ihrer Bedeu­tung nach unter­ge­ord­ne­te Maß­nah­men han­delt, denen ein für die Lage der Grund­stü­cke im Sanie­rungs­ge­biet wert­re­le­van­ter Ein­fluss nicht ernst­lich zuge­spro­chen wer­den kann.

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 16. April 2015 – 4 Bf 66/​13

  1. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 8, m.w.N.[]
  2. vgl. OVG Ham­burg, Urteil vom 2.02.2012 – 4 Bf 75/​09, ZfBR 2012, 689 33 f.; vgl. fer­ner Reidt, in: Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl.2014, Rn. 1 ff.[]
  3. zum Vor­ste­hen­den: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 11 f., m.w.N.; Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 29; OVG Ham­burg, a.a.O. 29; OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 5.11.2009 – OVG 2 B 7.07 15; OVG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – 6 A 10530/​04 37[]
  4. zum Vor­ste­hen­den: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 7, m.w.N.[]
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 7[]
  6. vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 – 1 B 854/​02, SächsVBl.2005, 89 42, m.w.N.[]
  7. vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.11.2004 – 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449 6; OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Beschluss vom 11.03.2014 – OVG 10 S 1.14 6; Urteil vom 5.11.2009 – OVG 2 B 7.07 22 ff.; Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 – 1 B 854/​02, SächsVBl.2005, 89 42 ff.[]
  8. vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 – 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155 11[]
  9. i.E. eben­so Sächs. OVG, a.a.O. 43[]
  10. vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 – 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211 29[]
  11. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2007, 3 C 8.06, BVerw­GE 129, 27 27, m.w.N.[]
  12. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 10[]
  13. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2007, a.a.O.: "unter ande­rem dann"[]
  14. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerw­GE 129, 328 43 ff.; dazu BVerfG, Beschluss vom 10.12.2009, 1 BvR 3151/​07, DVBl.2010, 250 53 ff.[]
  15. vgl. Hess. VGH, Urteil vom 20.06.2013, 3 A 1832/​11, ZKF 2013, 237 52; OVG NRW, Urteil vom 9.04.1990, 22 A 1185/​89, NVwZ-RR 1990, 412 35 ff.[]
  16. vgl. OVG Ham­burg, Urteil vom 2.02.2012, 4 Bf 75/​09, ZfBR 2012, 689 45, 48[]