Grundstücksbewertung – und der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag

Bei der Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB besteht ein Wertermittlungsspielraum. Der Wertermittlungsspielraum steht der Gemeinde zu. Diese kann bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten, muss dies aber nicht. Die Gemeinde kann sich bei der Bewertung von Grundstücken maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützen, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss selbst vorgegebene Bewertungen vornehmen, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich sind.

Grundstücksbewertung – und der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag

Der Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet kann auf der Grundlage von besonderen Bodenrichtwerten, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene sog. Wertzonen des Sanierungsgebiets festgelegt hat, ermittelt werden. Dieses Vorgehen ist mit den Vorgaben aus der Immobilienwertermittlungsverordnung vereinbar.

Sanierungsbedingte Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet können auf der Grundlage der sog. Zielbaummethode ermittelt werden.

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Rechtsgrundlage für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid fest.

Bescheidbegründung und Wertgutachten[↑]

Die Bescheide müssen hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist1.

Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Grundstückseigentümerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen die Grundstückseigentümerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Behörde die Bodenwerte für das Grundstück der Grundstückseigentümerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung des Grundstücks der Grundstückseigentümerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der „Zielbaummethode“ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurden. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Behörde die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Grundstückseigentümerin – wovon diese auch Gebrauch gemacht hat – in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Behörde nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Grundstückseigentümerin, die Zielbaummethode und die Herleitung der Bodenrichtwerte und Schichtwerte bei gleichzeitiger Verwendung von Umrechnungskoeffizienten seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen.

Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags[↑]

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient2, ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient, ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt3.

Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Grundstückseigentümerin ist rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode. Auch die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Grundstückseigentümerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Der so ermittelte Ausgleichsbetrag, den die Behörde von der Grundstückseigentümerin danach zu Recht fordert, ist auch nicht zu mindern.

Grundstücksbewertung – und die Zielbaummethode[↑]

Die vorliegend angewandten Methoden bei der Bewertung des Grundstücks der Grundstückseigentümerin sind nicht zu beanstanden.

Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten, seit dem 1.07.2010 und damit bereits im Zeitpunkt des Erlasses des vorliegend angefochtenen Widerspruchsbescheides geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage4.

Sowohl die Methode der Bodenwertbestimmung als auch die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung sind zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet.

Im Ausgangspunkt hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf deren Wertbeurteilung die Behörde ihre Ausgleichsbetragsforderung maßgeblich stützt, den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf der Grundlage von – aus turnusmäßig festgelegten lagetypischen Bodenrichtwerten abgeleiteten – besonderen Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene Wertzonen festgelegt hat. Dies begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

Es spricht bereits viel dafür, dass dieses Verfahren dem in der Immobilienwertermittlungsverordnung primär vorgesehenen Vergleichswertverfahren entspricht. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 ImmoWertV wird der Vergleichswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Die vorliegend zur Anwendung gebrachte Bodenrichtwertmethode entspricht diesen Vorgaben zwar nicht unmittelbar, weil zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks der Grundstückseigentümerin nicht Kaufpreise konkreter Grundstücke, die mit dem Grundstück der Grundstückseigentümerin vergleichbarer sind, herangezogen worden sind. Indes kann der Bodenwert im Vergleichswertverfahren gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertVO („dabei“) auch, wie dies vorliegend erfolgt ist, auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwertmethode ist danach zumindest als dem Vergleichswertverfahren gleichwertige Wertermittlungsmethode in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehen. Dies liegt auch deshalb nahe, weil Bodenrichtwerte – zumindest im Ausgangspunkt (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertVO) – gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ebenfalls auf einer Kaufpreissammlung und damit auf Vergleichspreisen beruhen (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Aber auch dessen ungeachtet hält das Oberverwaltungsgericht das Bodenrichtwertverfahren vorliegend für geeignet zur Bodenwertermittlung und daher als von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Die Angabe in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 07.06.2010, Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage lägen nicht vor, kann angesichts der innerstädtischen Lage des hier zu beurteilenden Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte nicht ernsthaft bezweifelt werden. Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen5, d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung. Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Behröde und des Gutachterausschusses in dieser Sache nachvollziehbar erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht. Es berücksichtigt dabei die Bewertungsgrundsätze, wie sie sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben. Namentlich werden die Unterschiede zwischen dem „Bodenrichtwertgrundstück“ und dem konkret zu bewertenden Grundstück (vgl. hierzu §§ 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, Abs. 2 Satz 3, 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV) berücksichtigt, indem die Richtwerte auf die zugrunde liegenden Schichtwerte zurückgeführt werden und damit die konkrete Nutzungsart bei der Wertbestimmung berücksichtigt wird (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Ferner findet ein vom „Richtwertgrundstück“ abweichendes Maß der konkreten baulichen Nutzung (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) durch Umrechnungskoeffizienten Berücksichtigung (vgl. §§ 12, 16 Abs. 1 Satz 3 und 4, 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV).

Die Anwendung der sog. Zielbaummethode, mit deren Hilfe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet ermittelt hat, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken.

Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung6

In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt7. Der Hamburgische Oberverwaltungsgericht teilt diese Einschätzung. Die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen anhand der Zielbaummethode ist von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Da nämlich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs mit vergleichbaren sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten – zumal unbebauten – Grundstücken realistisch nicht besteht, ist es möglich und geboten, nach einer anderen – in der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich vorgesehenen – Methode zu suchen, die zur Wert- (Unterschieds-) Ermittlung geeignet ist. Bei der Zielbaummethode, wie sie der Gutachterausschuss vorliegend und auch in weiteren Sanierungsgebieten zur Ermittlung der prozentualen sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gebracht hat und bringt, handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode8, die die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, wie sie sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben, berücksichtigt9. Denn die Zielbaummethode knüpft an danach geeignete Parameter für die Wertbeurteilung an. Gemäß § 3 Abs. 2 ImmoWertV bestimmen sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (u.a.) nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände. Hierzu gehört gemäß §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 4 ImmoWertV auch und insbesondere die Lage und die für diese entscheidenden Lagemerkmale, d.h. insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (vgl. § 6 Abs. 4 ImmoWertV). Dies greift die Zielbaummethode und die bei ihrer Anwendung erstellte Bewertungsmatrix in den dortigen Hauptkategorien und Unterkriterien differenziert auf.

Berechnung des Ausgleichsbetrags[↑]

Auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Methoden hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, deren Wertbeurteilung sich die Behörde in den angefochtenen Bescheiden zu Eigen gemacht hat, den von der Grundstückseigentümerin geschuldeten Ausgleichsbetrag rechtsfehlerfrei ermittelt. Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die für die Wertzone 5 anhand der für diese Zone erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 1, 9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 0, 8 % (Büros) erscheint hinreichend plausibel, Ferner hat der Gutachterausschuss, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt. Auch den Anfangs- und den Endwert des konkreten Grundstücks der Grundstückseigentümerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand bestimmt.

Zur Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand hat der Gutachterausschuss einen turnusmäßig zum 1.01.2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen, nämlich den Richtwert für das (fiktive) Grundstück M. Allee ./S…Straße … . Diesen Richtwert hat er – jedenfalls im Ausgangspunkt – unverändert für alle Grundstücke in der Wertzone 5, in der auch das Grundstück der Grundstückseigentümerin belegen ist, für die Ermittlung des Endwertes i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde gelegt. Danach beträgt der der Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks der Grundstückseigentümerin zugrunde gelegte besondere Bodenrichtwert im Endzustand 707,- €/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem liegen Schichtwerte in Höhe von 410,- €/m² (Läden), 380,- €/m² (Büro) und 370,- €/m² (Wohnen) jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 zugrunde. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

Die vorgenommene Wertzonenbildung gibt keinen Anlass für Zweifel an der Eignung des herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerts für die Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand.

Nach dem Verständnis des Gutachterausschusses, das das Oberverwaltungsgericht nachvollziehen kann, handelt es sich bei den Wertzonen um Gebiete, die – bei gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung und abgesehen von Grundstücken mit besonderen Wertverhältnissen – jeweils annähernd gleiche Wertverhältnisse im Endzustand und annähernd gleiche sanierungsbedingte Werterhöhungen aufweisen. Mit der Wertzonenbildung verfolgt der Gutachterausschuss das im Grundsatz nachvollziehbare und sachgerechte Ziel, zonale Wertunterschiede im Sanierungsgebiet bei der Wertbestimmung und insbesondere bei der Bemessung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen differenziert zu erfassen. Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass – zum einen – nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass – zum anderen – die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich – je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits – in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können.

Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die – im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren – Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern. Denn für die in dem vorliegenden Verfahren einzig vorzunehmende Bewertung bzw. zonale Zuordnung des Grundstücks der Grundstückseigentümerin kommt es hierauf nicht an. Vorliegend hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Grundstückseigentümerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen M.-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs Rechnung zu tragen. Das Grundstück der Grundstückseigentümerin ist von dieser besonderen Lage, die danach insbesondere durch die überdurchschnittlich große Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Umgebung geprägt wird, unzweifelhaft betroffen. Dies stellt auch die Grundstückseigentümerin nicht in Abrede. Die besonderen Lagemerkmale, die den Gutachterausschuss zur Bildung der Wertzone 5 veranlasst haben, treffen mithin jedenfalls auf das Grundstück der Grundstückseigentümerin zu. Überdies ist das – fiktive – Richtwertgrundstück, das dem für die (gesamte) Wertzone 5 herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwert zugrunde liegt, im Kreuzungsbereich und daher in unmittelbarer Nähe zum dem Grundstück der Grundstückseigentümerin belegen. Es erscheint dem erkennendas Oberverwaltungsgericht daher plausibel und nicht zu beanstanden, jedenfalls den besonderen Bodenrichtwert des Grundstücks der Grundstückseigentümerin hieraus abzuleiten. Denn die lagebezogene Vergleichbarkeit dieses (fiktiven) Grundstücks mit dem Grundstück der Grundstückseigentümerin besteht. Ob dies auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 5 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Grundstückseigentümerin ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen, die allerdings vielfach nicht trennscharf wird erfolgen können, stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel ist. Denn auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Grundstückseigentümerin wirkt sich dies nicht aus.

Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte im Endzustand – und damit auch den bei der Wertermittlung bezogen auf das Grundstück der Grundstückseigentümerin herangezogenen Bodenrichtwert – aus dem für das Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1.01.2006 abgeleitet hat, ohne hiervon einen Abschlag vorzunehmen. Zwar ist Wertermittlungsstichtag vorliegend der 24.09.2005. Es kommt deshalb in Betracht, für den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand einen Abschlag auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum 1.01.2006 vorzunehmen, weil der turnusmäßig ermittelte lagetypische Bodenrichtwert zum 1.01.2004 noch geringer war, der Bodenwert also tendenziell seit dem Wertermittlungsstichtag gestiegen ist. Indes hat die Behörde darauf verwiesen, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1.01.2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei. Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt10.

Es hält sich noch im Rahmen des Wertermittlungsspielraums, dass der besondere Bodenrichtwert im Endzustand einen Schichtwert für Büronutzung beinhaltet, obwohl der herangezogene lagetypische Bodenrichtwert einen solchen Schichtwert nicht aufweist. Die Behörde hat hierzu mitgeteilt, der fehlende Schichtwert sei unter Berücksichtigung der Werte anderer Zonen sachverständig geschätzt worden. Auf Nachfrage des Gerichts hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses weitergehend erläutert, dass der Gutachterausschuss in allen Wertzonen des Sanierungsgebiets – und damit auch in der Wertzone 5 – den Schichtwert für die Büronutzung einheitlich mit einem Wert versehen habe, der 10,- Euro/m² über dem Schichtwert für die Wohnnutzung liege. Dem liege die anhand von (Schicht-) Wertrelationen in anderen Bodenrichtwerten gewonnene Einschätzung zugrunde, dass die Schichtwerte für eine Büronutzung gegenüber den Schichtwerten für eine Wohnnutzung in Lagen, die mit der Lage der Wertzone 5 vergleichbar seien, in der Regel als etwas höherwertiger anzusehen seien. Diese Einschätzung ist ausreichend nachvollziehbar. Durchgreifenden Bedenken begegnet das Vorgehen des Gutachterausschusses nicht.

Die für die Wertzone 5 anhand der hierfür erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von in der Summe 1, 9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von in der Summe 0, 8 % (Büros) erscheint hinreichend plausibel.

Sanierungsbedingte Verbesserungen – und zwar jeweils um eine Wertstufe – hat der Gutachterausschuss in der hier relevanten Wertzone 5 nur bei drei Unterkriterien angenommen: Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 3 („teilweise städtebauliche Bruchstellen“) auf Endstufe 4 („homogene, intakte Bebauungsstruktur mit Stadtreparaturen“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0, 70 % (Wohnen) bzw. 0, 50 % (Büros) abgeleitet. Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Begrünung im Straßenraum“) auf Endstufe 2 („unzureichende Begrünung im Straßenraum“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,25 % (Büros) abgeleitet. Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Endstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0, 88 % (Wohnen) abgeleitet; eine anteilige Wertdifferenz bezogen auf die Büronutzung hat der Gutachterausschuss mangels Wertrelevanz insoweit nicht angenommen. Für alle anderen Unterkriterien hat der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 keine sanierungsbedingten Verbesserungen, allerdings auch keine Verschlechterungen durch die Sanierung angenommen. Er ist hier zu der Einschätzung gelangt, dass die Durchführung der Sanierung keinen wertrelevanten Einfluss auf die Lagemerkmale gehabt hat.

Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für den erkennendas Oberverwaltungsgericht hinreichend nachvollziehbar. Dies gilt zunächst für die Zielbaummatrix selbst. Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 6 Abs. 4 ImmoWertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat das Oberverwaltungsgericht keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Grundstückseigentümerin hat hiergegen keine konkreten, die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht.

Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen. Insoweit ist zwar die der Wertbeurteilung beigefügte Zustandsbeschreibung vor und nach der Sanierung für sich genommen nicht hinreichend, weil dort nur überblicksartig und ohne Bezug zu den in den Wertzonen teilweise ganz unterschiedlich vorgenommenen Einzelbewertungen einzelne Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Auch die „Darstellung der Einzelmaßnahmen“, die die Behörde vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben. Im Einzelnen:

Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) heißt es vorligend, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der M. -Allee und in der C -Straße erreicht worden. Sofern diese Maßnahmen teilweise in den angrenzenden Wertzonen 4 und 6 durchgeführt worden seien, hätten sie sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch positiv auf die Lage der Grundstücke in der Wertzone 5 ausgewirkt.

Gegen diese Annahmen bestehen keinen durchgreifenden Bedenken. Dies gilt auch, soweit einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber keine Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone sich nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Vielmehr kommt es auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für das (gesamte) Gebiet und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden.

Bei den Maßnahmen, die der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 als bodenwertrelevant berücksichtigt hat, obwohl sie in anderen Wertzonen vorgenommen worden sind, handelt es sich um Maßnahmen aus räumlich angrenzenden Zonen, für die eine positive Wirkung auf die Grundstücke der Wertzone 5 – und damit auch auf das hier allein maßgebliche Grundstück der Grundstückseigentümerin, das ein für die Wertzone 5 (lage-) „typisches“ Grundstück ist – in dem vom Gutachterausschuss angenommenen moderaten Umfang schon aufgrund ihrer räumlichen Nähe plausibel erscheint. Ein weitergehender Erläuterungsbedarf besteht insoweit auch nicht deshalb, weil die betreffenden Maßnahmen auch in anderen Wertzonen berücksichtigt worden sein können, dort aber zu anderen Einstufungen geführt haben können. Hieraus kann für die Wertzone 5 nichts abgeleitet werden. Denn die sachverständige Einschätzung einzelner zonenübergreifender Sanierungsmaßnahmen kann nicht einheitlich auf alle Wertzonen übertragen werden. Ihre jeweilige Bewertung ist abhängig von der Umgebung, von der Beschreibung des Anfangszustands und von den sonstigen Sanierungsmaßnahmen, die sich auf die Lagequalität der Grundstücke in der betreffenden Zone ausgewirkt haben können.

Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) heißt es, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von M. -Allee, C -Straße und S- Straße und in der C.-Straße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen. Die Begrünung sei in den genannten Bereichen durch Straßenbäume und Kübelbepflanzungen sowie durch Neuanpflanzungen von Bäumen am Straßenrand erreicht worden.

Auf der Grundlage dieser Angaben erscheint die von dem Gutachterausschuss angenommene, ebenfalls sehr moderate Verbesserung um eine Wertstufe plausibel. Diese Plausibilität wird durch den Einwand der Grundstückseigentümerin, in der M.-Allee habe es ungeachtet der Sanierung schon immer viele Bäume gegeben, nicht in Frage gestellt. Denn die Grundstückseigentümerin bezieht sich auf eine andere Örtlichkeit (M. Allee) als der Gutachterausschuss (Einmündungsbereich von M. Allee, C.-Straße und S.-Straße; C.-Straße) zur Begründung seiner Annahme, im Zuge der Sanierung sei eine (leichte) Verbesserung der Begrünung des Straßenraums erreicht worden. Vor diesem Hintergrund könnte der Einwand der Grundstückseigentümerin allenfalls die Annahme rechtfertigen, angesichts der sanierungsunbeeinflussten Begrünungssituation in der M. Allee habe schon für den Anfangszustand eine höhere Einstufung vorgenommen werden müssen. Dementsprechend wäre es dann aber geboten, die Einstufung für den Endzustand ebenfalls zu erhöhen. Auf die anteilige Wertdifferenz, die zur Gesamt-Wertdifferenz aufaddiert wird und für das Gesamtergebnis von Relevanz ist, wirkte sich dies nicht aus.

Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) heißt es , vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben. Durch die Sanierung seien Spiel- und Freizeitmöglichkeiten zwar nicht in der Wertzone 5, aber in den Wertzonen 3 und 7 geschaffen worden, denen der Gutachterausschuss eine zonenübergreifende Wirkung zugesprochen habe.

Auch diese Einschätzung erscheint plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die Schaffung von Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche sich nicht nur in der unmittelbaren Umgebung einer solchen Anlage auswirkt, da diese einen weiter gefassten „Einzugsbereich“ und deshalb „zonenübergreifende“ Wirkung haben dürfte. Die angenommene – erneut sehr moderate – Verbesserung der Lagequalität um nur eine Wertstufe mit Blick darauf, dass die betreffenden Sanierungsmaßnahmen räumlich weiter entfernt von den Grundstücken der Wertzone 5 realisiert worden sind, bewegt sich nach Auffassung des erkennendas Oberverwaltungsgerichts innerhalb des bei Vornahme der Bewertung anzu Wertermittlungsspielraums.

Für das Unterkriterium 2c („Belastung durch motorisierten Individualverkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 („hoher Durchgangsverkehr“) zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 2c damit im Ergebnis keinen wertrelevanten Einfluss zugesprochen.

Hiergegen wendet die Grundstückseigentümerin ein, es sei von einer sanierungsbedingten Wertminderung auszugehen, weil sich für ihr Grundstück die Verkehrsbelastung wegen der Schließung der C.-Straße für den Durchgangsverkehr und der deshalb erhöhten Verkehrsbelastung auf der M. Allee verschlechtert habe. Dieser Ansatz erscheint nicht von vornherein unplausibel, weil es nachvollziehbar ist, dass dort, wo eine bislang genutzte Verkehrsachse nicht mehr zur Verfügung steht, der Verkehr von anderen Straßen aufgenommen werden muss, die dann entsprechend höher belastet sind.

Gleichwohl ist die Bewertung des Gutachterausschusses rechtlich nicht zu beanstanden, denn dessen Begründung für die Annahme, es habe, was die Verkehrsbelastung der Grundstücke in der Wertzone 5 anbelange, gleichwohl keine sanierungsbedingte (Wert-) Veränderung bzw. Minderung gegeben, ist ebenfalls hinreichend plausibel. Hierzu heißt es sinngemäß, eine signifikante – d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende – Veränderung der Verkehrsbelastung auf der M. -Allee liege nicht vor, weil es sich bei der M. Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele. Demgegenüber fällt die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Aufnahme des Durchgangsverkehrs, der vor ihrer Sperrung durch die C.-Straße geführt worden ist, nicht wertrelevant ins Gewicht. Überdies hat die Behörde darauf hingewiesen, dass sich die Verkehrsdichte insgesamt und unabhängig von der Sanierung erhöht habe, die von der Grundstückseigentümerin subjektiv empfundene Zunahme des Verkehrs also auch hierauf beruhe. Diese Erwägungen kann das Oberverwaltungsgericht hinreichend nachvollziehen. Auch wenn die Schließung der C.-Straße zu einer stärkeren Verkehrsbelastung auf der M.- Allee geführt haben mag, ist es vertretbar, dieser Verkehrszunahme angesichts der ohnehin gegebenen erheblichen Verkehrsbelastung auf dieser Straße keine für den Bodenwert derart relevante Bedeutung zuzumessen, dass sie die Annahme einer anteiligen Wertminderung geboten erscheinen ließe. Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der M.- Allee- und in der C.-Straße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der C.-Straße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der M.- Allee nach Schließung der C.-Straße zeigen.

Die Bewertung des Gutachterausschusses, im Rahmen des Unterkriteriums 2c keine sanierungsbedingte Wertminderung wegen der – vermeintlichen – Zunahme des Verkehrs auf der M.- Allee anzunehmen, ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Gutachterausschuss in anderem Zusammenhang, nämlich im Rahmen der der Wertbeurteilung beigefügten Darstellung der Zustände vor und nach der Sanierung (dort zu den Unterkriterien 2c und 3e), der C.-Straße vor ihrer Schließung einen „sehr hohen Durchgangsverkehr“ bescheinigt hat. Denn abgesehen davon, dass die von der Behörde ermittelten Zahlen nicht nahelegen, dass dieser Verkehr nach Schließung der C.-Straße für den Durchgangsverkehr im Wesentlichen von der M.- Allee aufgenommen worden ist, betreffen die Angaben in der genannten Zustandsbeschreibung das gesamte Sanierungsgebiet und sind deshalb ins Verhältnis zu der konkret betrachteten Lage zu setzen. Für eine Wohnstraße und die dortigen Grundstücke mag ein Durchgangsverkehr, wie er ehedem durch die C.-Straße führte, erheblich gewesen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bewertung ebenso ausfallen muss, wenn es um die Lage von Grundstücken an einer ohnehin stark – und nach Aufnahme weiterer Verkehrsströme noch stärker – durch den Verkehr belasteten Verkehrsachse geht.

Für das Unterkriterium 1d („Parkplatzangebot, ruhender Verkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 1d damit im Ergebnis keinen wertrelevanten Einfluss zugesprochen.

Der Oberverwaltungsgericht hält diese Einschätzung für plausibel. Der hiergegen geltend gemachte Einwand der Grundstückseigentümerin greift demgegenüber nicht durch. Sie meint, die Sanierung habe, was die Parkplatzsituation anbelange, zu einer Verschlechterung der Lage geführt. In der M.- Allee seien zahlreiche Parkplätze weggefallen. Früher habe es zwischen S.-Straße und H. Stift im Mittelstreifen viele Parkplätze gegeben. Diese seien inzwischen nicht mehr vorhanden. Hiermit bezieht sich die Grundstückseigentümerin auf Örtlichkeiten, die sich nicht in unmittelbarer Nähe zu den Grundstücken der Zone 5 befinden. Auch wenn die genannten Parkflächen für die Bewohnerinnen und Bewohner der Grundstücke, die in der Zone 5 belegen sind, nicht ohne Bedeutung gewesen sein sollten, ist es vertretbar, ihren Wegfall jedenfalls für die Grundstücke in der Wertzone 5 als nicht derart gravierend zu bewerten, dass deshalb eine Herabstufung erfolgen müsste. Ferner ist zu berücksichtigen, dass nicht jede (Lage-) Verschlechterung zu einer anteiligen Herabstufung führen muss. Für das hier relevante Unterkriterium 1d beschreibt der Gutachterausschuss den Zustand, der eine Einordnung in Wertstufe 2 rechtfertigt, abstrakt mit „Stellflächen nicht ausreichend vorhanden“. Diese Bewertung kann weiterhin zutreffen, auch wenn die Sanierung dazu führt, dass vorhandene Stellflächen weiter verringert werden. Je nach Umfang dieser Maßnahmen und mit Blick auf das verbliebene „Gesamtangebot“ an Stellflächen kann die Beschreibung der Wertstufe 2 vertretbar bleiben, weil ein „sehr starkes Defizit an Stellflächen“ (Beschreibung Wertstufe 1) nicht festzustellen ist.

Der Gutachterausschuss hat den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist. Hierbei hat er den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand zugrunde gelegt und mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Anfangszustand errechnet. Durch die verwendete mathematische Formel wird dabei sichergestellt, dass die sanierungsbedingten Wertsteigerungen in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand gesetzt werden. Rechenfehler hat das Oberverwaltungsgericht hierbei nicht festgestellt. Auch von Seiten der Grundstückseigentümerin werden insoweit keine Einwendungen erhoben.

Den Anfangs- und den Endwert des Grundstücks der Grundstückseigentümerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte bestimmt.

Die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zunächst mithilfe von Umrechnungskoeffizienten modifiziert. Für den Anfangszustand hat sie auf diese Weise Schichtwerte von 329, – Euro/m² (Wohnnutzung) und von 336, – Euro/m² (Büronutzung) und für den Endzustand Schichtwerte von 335, – Euro/m² (Wohnnutzung) und von 338, – Euro/m² (Büronutzung) ermittelt. Diese Schichtwerte hat die Geschäftsstelle sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den Endzustand – mit der jeweils ermittelten Geschossfläche für Wohn- (319 m² im Anfangs- wie im Endzustand) und für Büronutzung (177 m² im Anfangs- und 186 m² im Endzustand) multipliziert und die jeweiligen Ergebnisse zum Gesamtergebnis aufaddiert.

Nicht zu beanstanden ist, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand mithilfe von Umrechnungskoeffizienten modifiziert hat. Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich – aus Gründen der rechnerischen Einfachheit – einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte sind mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks Rechnung zu tragen. Dieses Erfordernis besteht auch vorliegend, denn für das Grundstück der Grundstückseigentümerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rechts- und bewertungsfehlerfrei (dazu sogleich) eine Geschossflächenzahl von 1,92 im Anfangs- bzw. von 1,96 im Endzustand ermittelt. Die deshalb erfolgte Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet seine Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV und begegnet keinen Bedenken.

Es ist ferner nicht zu beanstanden, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Ermittlung des Endwertes nicht auf die (vollständige) Ausnutzbarkeit des Grundstücks (im rückwärtigen Grundstücksteil), sondern auf die vorhandene Bebauung abgestellt hat. Dieses Vorgehen findet seine Rechtfertigung in § 16 Abs. 4 ImmoWertV und wirkt sich im Übrigen zugunsten der Grundstückseigentümerin aus, da andernfalls eine größere Geschossfläche für Büronutzung im Endzustand zugrunde zu legen wäre, was zu einem höheren Endwert und damit zu einer größeren Differenz zwischen Anfangs- und Endwert führte.

Es ist überdies nicht zu beanstanden, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Bestimmung der Geschossfläche im Anfangszustand die vor Inkrafttreten des Sanierungsbebauungsplans tatsächlich bestehende Bebauung zugrunde gelegt hat, obwohl diese im rückwärtigen Grundstücksteil über das nach Spalte 8 der Baustufentafel (§ 11 Abs. 1 BPVO) zulässige Maß von 5/10 hinausging. Auch dies findet seine Rechtfertigung in § 16 Abs. 4 ImmoWertV.

Demgegenüber ist eine weitergehende Ausnutzbarkeit des Grundstücks im Anfangszustand entgegen der von der Grundstückseigentümerin vertretenen Auffassung, die insoweit die gleiche Geschossfläche wie im Endzustand in Ansatz bringen möchte, nicht geboten. Dass sie für die auf der Grundlage des Sanierungsbebauungsplans vorgenommene rückwärtige Erweiterung eine Befreiung nach altem Recht hätte beanspruchen können, ist nicht ersichtlich und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Bestimmung der Geschossfläche im Anfangszustand somit in vertretbarer Weise außer Betracht gelassen worden. Auch spricht nichts für die Auffassung der Grundstückseigentümerin, die Behörde sei ohnehin – d.h. unabhängig von der Sanierung – verpflichtet gewesen, den alten Baustufenplan abzulösen. Eine dahingehende rechtliche Verpflichtung ist nicht erkennbar und musste deshalb die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nicht veranlassen, eine größere Geschossfläche im Anfangszustand zugrunde zu legen.

Es ist schließlich auch nicht zu beanstanden, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts für das Grundstück der Grundstückseigentümerin durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses – und nicht durch den Gutachterausschuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hierbei eigenständige Bewertungen – etwa was die zugrunde zu legende Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl anbelangt – vorzunehmen sind.

Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wem der Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken im Recht der Ausgleichsbeträge zusteht. Da es sich bei den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB um nicht weisungsgebundene und mit besonderer Sachkunde ausgestattete Gremien handelt, kommt es in Betracht, den gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraum auch (nur) diesen Gremien zuzusprechen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan – insbesondere ein Kollegialorgan – für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet11.

Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht für das Recht der Ausgleichsbeträge eine derartige Festlegung bislang vermieden. Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen „Wertermittlungsspielraum der Gemeinde“ verwiesen12. Dies steht nicht im Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann13. Derartige „andere“ Fälle sind auch schon Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gewesen, etwa im Bereich des Emissionshandels14.

Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen15. Auch das Oberverwaltungsgericht ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Behörde zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss16. An dieser Rechtsprechung hält das Oberverwaltungsgericht fest. Der Gesetzgeber ordnet eine (ausschließliche) Zuständigkeit der Gutachterausschüsse für die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB – an. Die – durch Auslegung ermittelte, s.o. – Annahme eines Wertermittlungsspielraums, der der gerichtlichen Kontrolle teilweise entzogen ist, beruht nicht darauf, dass es zu den Aufgaben der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse gehört, Grundstücks- und sonstige Wertermittlungen (auch außerhalb des Rechts der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge) vorzunehmen (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich bei der Bewertung von Grundstücken um einen Vorgang handelt, der eine besondere – bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene – Sachkunde voraussetzt, dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder eben nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-) Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich. Welcher Gremien sich die Gemeinde als Gläubigerin des Ausgleichsbetrags bedient, um diese Bewertung vorzunehmen, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewährleistet sein muss lediglich, dass die bewertende Stelle über die besondere Sachkunde verfügt, die erforderlich ist, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Dies kann, muss aber nicht (ausschließlich) der Gutachterausschuss sein.

Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, wenn die Behörde sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Hierdurch wird nicht ausgeschlossen, dass auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, an deren Fachkunde das Oberverwaltungsgericht keinen Anlass hat zu zweifeln, im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss vorgegebene Bewertungen vornimmt, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich werden können und die – ebenso wie die unmittelbar von dem Gutachterausschuss selbst getroffenen (Be-) Wertungen – vom Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken erfasst sind.

Minderung des Ausgleichsbetrags[↑]

Der von der Grundstückseigentümerin geschuldete Ausgleichsbetrag ist nicht zu mindern, weil erbrachte Eigenleistungen anzurechnen sind.

Die Grundstückseigentümerin macht geltend, sie habe den im rückwärtigen Grundstücksteil errichteten Anbau auf eigene Kosten mit einer ökologischen Dachbegrünung versehen. Dies sei dem gesamten Sanierungsgebiet zu Gute gekommen. Die hierbei aufgewendeten Kosten seien auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen.

Diese Einschätzung teilt das Oberverwaltungsgericht nicht. Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen. Soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert hat, sind die ihm entstandenen Kosten gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB anzurechnen. Bei den Maßnahmen, die die Grundstückseigentümerin auf ihrem Grundstück durchgeführt hat, handelt es sich weder um Ordnungsmaßnahmen i.S.v. § 147 BauGB, noch um Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Eine Anrechnung der aufgewendeten Kosten gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB scheidet deshalb aus. Aber auch für eine anteilige Anrechnung selbst bewirkter Bodenwerterhöhungen gemäß 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB ist nichts erkennbar. Dass nämlich die von der Grundstückseigentümerin durchgeführten Maßnahmen zu einer relevanten, d.h. messbaren Erhöhung des Bodenwertes – und nicht nur ggf. zu einer Erhöhung des Verkehrswertes des eigenen Grundstücks – geführt haben, ist nicht ersichtlich, da es sich um ihrer Bedeutung nach untergeordnete Maßnahmen handelt, denen ein für die Lage der Grundstücke im Sanierungsgebiet wertrelevanter Einfluss nicht ernstlich zugesprochen werden kann.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 16. April 2015 – 4 Bf 66/13

  1. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 8, m.w.N.[]
  2. vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 2.02.2012 – 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689 33 f.; vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl.2014, Rn. 1 ff.[]
  3. zum Vorstehenden: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 11 f., m.w.N.; Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 29; OVG Hamburg, a.a.O. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5.11.2009 – OVG 2 B 7.07 15; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – 6 A 10530/04 37[]
  4. zum Vorstehenden: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 7, m.w.N.[]
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 7[]
  6. vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 – 1 B 854/02, SächsVBl.2005, 89 42, m.w.N.[]
  7. vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.11.2004 – 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449 6; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11.03.2014 – OVG 10 S 1.14 6; Urteil vom 5.11.2009 – OVG 2 B 7.07 22 ff.; Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 – 1 B 854/02, SächsVBl.2005, 89 42 ff.[]
  8. vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 – 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155 11[]
  9. i.E. ebenso Sächs. OVG, a.a.O. 43[]
  10. vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 – 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211 29[]
  11. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27 27, m.w.N.[]
  12. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268 10[]
  13. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2007, a.a.O.: „unter anderem dann“[]
  14. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerwGE 129, 328 43 ff.; dazu BVerfG, Beschluss vom 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, DVBl.2010, 250 53 ff.[]
  15. vgl. Hess. VGH, Urteil vom 20.06.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237 52; OVG NRW, Urteil vom 9.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412 35 ff.[]
  16. vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 2.02.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689 45, 48[]

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