Keine befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet?

Die Umstellung dauerhaft vermieteter Wohnungen auf eine befristete möblierte Vermietung kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstellen. Maßgeblich ist, ob das Vermietungsmodell geeignet ist, die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung zu verändern; die fortbestehende Nutzung zu Wohnzwecken schließt eine milieuschutzrechtliche Genehmigungspflicht nicht aus.

Mit dieser Begründung hat aktuell das Verwaltungsgericht Berlin die Klage einer Grundstückseigentümerin gegen die Untersagung ihres Wohn-Zeit-Modells abgewiesen. Das Bezirksamt Neukölln durfte ihr verbieten, zuvor dauerhaft vermietete Wohnungen für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten möbliert anzubieten. Entscheidend war die verdrängende Wirkung des Geschäftsmodells in dem betroffenen Milieuschutzgebiet. Geklagt hat die Eigentümerin eines Wohngebäudes in Berlin-Neukölln, das im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt. In dem Gebäude vermietet sie 15 Wohneinheiten auf Zeit. Angeboten werden sowohl Einzelzimmer als auch vollständige Wohnungen zu einem Festpreis, der neben der Möblierung auch WLAN, Heiz- und Betriebskosten umfasst. Die durchschnittliche „All-In-Miete“ beträgt bei Einzelzimmern 32,63 € je Quadratmeter und bei vollständigen Wohnungen 23,26 € je Quadratmeter. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung liegt demgegenüber bei 10,37 € je Quadratmeter.

Mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagte das Bezirksamt die Vermietung auf Zeit. Es bewertete die Umstellung von unbefristeten Mietverhältnissen auf das befristete Vermietungsmodell als milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung. Die dafür erforderliche Genehmigung lag nicht vor. Nach Auffassung des Bezirksamts konnte sie auch nicht erteilt werden, weil das Modell die ansässige Wohnbevölkerung verdränge und damit dem Erhaltungsziel der Verordnung widerspreche. Die Eigentümerin hielt dem entgegen, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden. Eine milieuschutzrechtliche Genehmigung sei deshalb nicht erforderlich.

Dieser Argumentation der Grundstückseigentümerin folgte das Verwaltungsgericht Berlin nicht:

Die auf drei bis höchstens zwölf Monate befristete Vermietung möblierter Wohnungen sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Darin liege eine Nutzungsänderung, die einer milieuschutzrechtlichen Genehmigung bedürfe. Für die Beurteilung genügte somit nicht der Hinweis, dass in den Räumen weiterhin gewohnt werde. Entscheidend waren vielmehr die Auswirkungen der veränderten Vermietungsform auf die geschützte Bevölkerungsstruktur.

Die erforderliche Genehmigung war der Grundstückseigentümerin nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht offensichtlich zu erteilen. Die nach ihrem Geschäftsmodell angebotenen Wohnungen stünden insbesondere Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten nicht mehr zur Verfügung. Gerade diese Haushalte prägten jedoch das konkrete Milieuschutzgebiet. Die Nutzungsänderung entfalte damit eine verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Erhaltungsverordnung zuwider.

Ob das Wohn-Zeit-Modell bauplanungsrechtlich noch von der vorhandenen Baugenehmigung gedeckt war, spielte für diese Bewertung keine Rolle. Das Verwaltungsgericht stellte damit die eigenständige Bedeutung der milieuschutzrechtlichen Prüfung heraus: Eine möglicherweise fortbestehende baurechtliche Zulässigkeit beantwortet noch nicht die Frage, ob die veränderte Nutzung mit dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vereinbar ist.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung zeigt, dass Eigentümer bei der Umstellung auf möblierte Zeitvermietung in Milieuschutzgebieten eine eigenständige Genehmigungspflicht berücksichtigen müssen – auch wenn weder bauliche Veränderungen noch eine Aufgabe der Wohnnutzung vorgesehen sind. Für die rechtliche Bewertung kommt es auf das konkrete Vermietungsmodell und die geschützte Bevölkerungsstruktur im jeweiligen Gebiet an. Ein pauschales Verbot jeder befristeten oder möblierten Vermietung lässt sich daraus nicht ableiten. Das Risiko einer Untersagung ist jedoch erheblich, wenn bisher dauerhaft verfügbarer Wohnraum durch kurze Mietzeiträume und die Preisgestaltung für die gebietsprägenden Haushalte faktisch nicht mehr zugänglich ist.

Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 10. September 2026 – 19 K 95/26