Der Kläger hat mit der Behauptung, die zu einem Kaufpreis von 154.100 € erworbene Wohnung sei im Zeitpunkt des Erwerbs nur 67.872 € wert gewesen, die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB hinreichend dargetan.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen1. Das trifft auf die Behauptung des Klägers zu. War die Wohnung tatsächlich nur 67.872 € wert, bestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet2.
Insoweit bedurfte es nicht eines „besonders substantiierten“ Vorbringens des Klägers. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten3. In der Regel wird nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf einer Behauptung „ins Blaue hinein“ rechtfertigen können4.
Hieran gemessen überspannt vorliegend das Kammergericht in seinem Berufungsurteil5 die Anforderungen an das Vorbringen des Klägers. Umstände, die den Schluss zuließen, der von diesem genannte Verkehrswert von 67.872 € sei als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten6, zeigt das Berufungsgericht nicht auf. Ob sich der Verkehrswert tatsächlich mit der von dem Kläger vorgenommenen überschlägigen Wertberechnung anhand der 14fachen Jahresnettomiete ermitteln lässt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn seine Berechnung lässt jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchliche Behauptung des Klägers erkennen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass er – nicht fernliegend – darauf hingewiesen hat, dass die von der Beklagten gezahlte Vertriebsprovision von fast 1/3 des Kaufpreises einen erheblichen Anhaltspunkt dafür biete, dass das Verhältnis von Kaufpreis zum Wert der Wohnung in wesentlicher Weise zu seinen Ungunsten verschoben sei. Soweit das Berufungsgericht Wertberechnungen auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten Gutachten vornimmt, trägt dies nicht die Annahme, der Kläger habe den von ihm vorgetragenen Wert der Wohnung ersichtlich aus der Luft gegriffen. Er hat sich mit dem Gutachten des Sachverständigen F. auseinandergesetzt und dargelegt, worin er dessen Fehler sieht. Insbesondere hat er darauf hingewiesen, dass die von dem Sachverständigen vorgenommene Vergleichswertermittlung ausschließlich Wohnungen in derselben Wohnanlage einbeziehe und das Gutachten außerdem solche Verkäufe unberücksichtigt lasse, die – laut Sachverständigem „auf einem deutlich niedrigerem Wertniveau“ – an eine Kapitalgesellschaft erfolgten. Dem Kläger kann auch nicht entgegengehalten werden, dass er sich mit dem von der Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz eingereichten Gutachten des Sachverständigen V. im Berufungsverfahren nicht auseinandergesetzt habe. Dies lässt keinen Schluss auf eine rechtsmissbräuchliche Behauptung zum Verkehrswert zu, zumal für den erstinstanzlich erfolgreichen Kläger ersichtlich kein Anlass zu weiterem Vortrag zur strittigen Frage der Sittenwidrigkeit bestand, nachdem auch die Beklagte hierzu im Berufungsverfahren nicht erneut Stellung genommen hatte. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den Kläger erst in der mündlichen Verhandlung auf den – seiner Ansicht nach – unzureichenden Sachvortrag hingewiesen hat, ohne ihm – wie beantragt – Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
Da das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft die Durchführung einer Beweisaufnahme über die Höhe des von dem Kläger behaupteten Verkehrswertes unterlassen hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, bei Grundstückskaufverträgen allerdings grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90% vorliegt7.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. März 2014 – V ZR 149/13
- vgl. nur BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12.06.2008 – V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 f.[↩]
- BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 13.12 2002 – V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491[↩]
- KG, Urteil vom 06.05.2013 – 24 U 138/12[↩]
- zu einer solchen Konstellation vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, NJW 2007, 357 Rn.20 f., insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109[↩]
- BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12[↩]
