Schrott­im­mo­bi­li­en zur Steu­er­erspar­nis – und die Scha­dens­er­satz­kla­ge des Erwer­bers

Der Klä­ger hat mit der Behaup­tung, die zu einem Kauf­preis von 154.100 € erwor­be­ne Woh­nung sei im Zeit­punkt des Erwerbs nur 67.872 € wert gewe­sen, die objek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des § 138 Abs. 1 BGB hin­rei­chend dar­ge­tan.

Schrott­im­mo­bi­li­en zur Steu­er­erspar­nis – und die Scha­dens­er­satz­kla­ge des Erwer­bers

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein Vor­trag schlüs­sig und aus­rei­chend sub­stan­ti­iert, wenn die vor­ge­tra­ge­nen Tat­sa­chen in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net sind, das gel­tend gemach­te Recht zu begrün­den [1]. Das trifft auf die Behaup­tung des Klä­gers zu. War die Woh­nung tat­säch­lich nur 67.872 € wert, bestand ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, wel­ches bei Hin­zu­tre­ten einer ver­werf­li­chen Gesin­nung des Begüns­tig­ten einen Ver­stoß gegen die guten Sit­ten begrün­det [2].

Inso­weit bedurf­te es nicht eines "beson­ders sub­stan­ti­ier­ten" Vor­brin­gens des Klä­gers. Kommt es auf den Ver­kehrs­wert einer Sache an, ist es grund­sätz­lich aus­rei­chend, wenn die dar­le­gungs­pflich­ti­ge Par­tei einen bestimm­ten Wert behaup­tet und durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten unter Beweis stellt. Unbe­acht­lich ist eine sol­che Behaup­tung nur dann, wenn sie ohne greif­ba­re Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen eines bestimm­ten Sach­ver­halts will­kür­lich aufs Gera­te­wohl, gleich­sam "ins Blaue hin­ein" auf­ge­stellt wor­den ist; bei der Annah­me eines sol­chen recht­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens ist aller­dings Zurück­hal­tung gebo­ten [3]. In der Regel wird nur das Feh­len jeg­li­cher tat­säch­li­cher Anhalts­punk­te den Vor­wurf einer Behaup­tung "ins Blaue hin­ein" recht­fer­ti­gen kön­nen [4].

Hier­an gemes­sen über­spannt vor­lie­gend das Kam­mer­ge­richt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil [5] die Anfor­de­run­gen an das Vor­brin­gen des Klä­gers. Umstän­de, die den Schluss zulie­ßen, der von die­sem genann­te Ver­kehrs­wert von 67.872 € sei als unbe­acht­li­che Behaup­tung aufs Gera­te­wohl zu wer­ten [6], zeigt das Beru­fungs­ge­richt nicht auf. Ob sich der Ver­kehrs­wert tat­säch­lich mit der von dem Klä­ger vor­ge­nom­me­nen über­schlä­gi­gen Wert­be­rech­nung anhand der 14fachen Jah­res­net­to­mie­te ermit­teln lässt, ist in die­sem Zusam­men­hang uner­heb­lich. Denn sei­ne Berech­nung lässt jeden­falls kei­ne Anhalts­punk­te für eine jeder tat­säch­li­chen Grund­la­ge ent­beh­ren­de und damit rechts­miss­bräuch­li­che Behaup­tung des Klä­gers erken­nen. In die­sem Zusam­men­hang ist zu berück­sich­ti­gen, dass er – nicht fern­lie­gend – dar­auf hin­ge­wie­sen hat, dass die von der Beklag­ten gezahl­te Ver­triebs­pro­vi­si­on von fast 1/​3 des Kauf­prei­ses einen erheb­li­chen Anhalts­punkt dafür bie­te, dass das Ver­hält­nis von Kauf­preis zum Wert der Woh­nung in wesent­li­cher Wei­se zu sei­nen Unguns­ten ver­scho­ben sei. Soweit das Beru­fungs­ge­richt Wert­be­rech­nun­gen auf der Grund­la­ge der von der Beklag­ten vor­ge­leg­ten Gut­ach­ten vor­nimmt, trägt dies nicht die Annah­me, der Klä­ger habe den von ihm vor­ge­tra­ge­nen Wert der Woh­nung ersicht­lich aus der Luft gegrif­fen. Er hat sich mit dem Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen F. aus­ein­an­der­ge­setzt und dar­ge­legt, wor­in er des­sen Feh­ler sieht. Ins­be­son­de­re hat er dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die von dem Sach­ver­stän­di­gen vor­ge­nom­me­ne Ver­gleichs­wert­ermitt­lung aus­schließ­lich Woh­nun­gen in der­sel­ben Wohn­an­la­ge ein­be­zie­he und das Gut­ach­ten außer­dem sol­che Ver­käu­fe unbe­rück­sich­tigt las­se, die – laut Sach­ver­stän­di­gem "auf einem deut­lich nied­ri­ge­rem Wert­ni­veau" – an eine Kapi­tal­ge­sell­schaft erfolg­ten. Dem Klä­ger kann auch nicht ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den, dass er sich mit dem von der Beklag­ten nach Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung ers­ter Instanz ein­ge­reich­ten Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen V. im Beru­fungs­ver­fah­ren nicht aus­ein­an­der­ge­setzt habe. Dies lässt kei­nen Schluss auf eine rechts­miss­bräuch­li­che Behaup­tung zum Ver­kehrs­wert zu, zumal für den erst­in­stanz­lich erfolg­rei­chen Klä­ger ersicht­lich kein Anlass zu wei­te­rem Vor­trag zur strit­ti­gen Fra­ge der Sit­ten­wid­rig­keit bestand, nach­dem auch die Beklag­te hier­zu im Beru­fungs­ver­fah­ren nicht erneut Stel­lung genom­men hat­te. Hin­zu kommt, dass das Beru­fungs­ge­richt den Klä­ger erst in der münd­li­chen Ver­hand­lung auf den – sei­ner Ansicht nach – unzu­rei­chen­den Sach­vor­trag hin­ge­wie­sen hat, ohne ihm – wie bean­tragt – Gele­gen­heit zur Stel­lung­nah­me zu geben.

Da das Beru­fungs­ge­richt ver­fah­rens­feh­ler­haft die Durch­füh­rung einer Beweis­auf­nah­me über die Höhe des von dem Klä­ger behaup­te­ten Ver­kehrs­wer­tes unter­las­sen hat, ist das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und die Sache zur Nach­ho­lung der erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen. In die­sem Zusam­men­hang ist zu berück­sich­ti­gen, dass ein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, das ohne Hin­zu­tre­ten wei­te­rer Umstän­de den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten erlaubt, bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen aller­dings grund­sätz­lich erst ab einer Ver­kehrs­wert­ü­ber- oder unter­schrei­tung von 90% vor­liegt [7].

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 20. März 2014 – V ZR 149/​13

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12.06.2008 – V ZR 221/​07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 301 f.[]
  3. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 13.12 2002 – V ZR 359/​01, NJW-RR 2003, 491[]
  5. KG, Urteil vom 06.05.2013 – 24 U 138/​12[]
  6. zu einer sol­chen Kon­stel­la­ti­on vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, NJW 2007, 357 Rn.20 f., inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 169, 109[]
  7. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12[]