Beschä­di­gung der Miet­woh­nung – und der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters

Der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters wegen Beschä­di­gung der Miet­woh­nung erfor­dert kei­ne vor­he­ri­ge Frist­set­zung zur Scha­dens­be­sei­ti­gung.

Beschä­di­gung der Miet­woh­nung – und der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ver­lang­te der Ver­mie­ter nach ein­ver­nehm­li­cher Been­di­gung eines über sie­ben Jah­re bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses und Rück­ga­be der Woh­nung vom Mie­ter Scha­dens­er­satz, weil die­ser ins­be­son­de­re wegen Ver­let­zung von Obhuts- und Sorg­falts­pflich­ten für ver­schie­de­ne Beschä­di­gun­gen der Woh­nung ver­ant­wort­lich sei. Eine Frist zu Besei­ti­gung der betref­fen­den Schä­den hat­te er dem Mie­ter zuvor nicht gesetzt.

Die auf die­sen Scha­dens­er­satz gerich­te­te Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Bad Neu­stadt a.d. Saa­le 1 und dem Land­ge­richt Schwein­furt 2 in Höhe von 5.171 € nebst Zin­sen Erfolg. Nach der Ent­schei­dung des Land­ge­richts Schwein­furt schul­det der Mie­ter dem Ver­mie­ter die­sen Scha­dens­er­satz wegen eines vom Mie­ter Beklag­ten zu ver­ant­wor­ten­den Schim­mel­be­falls in meh­re­ren Räu­men, wegen man­geln­der Pfle­ge der Bade­zim­mer­ar­ma­tu­ren und eines Lack­scha­dens an einem Heiz­kör­per sowie wegen eines scha­dens­be­dingt fünf­mo­na­ti­gen Miet­aus­falls. Dabei ist das Land­ge­richt nicht der Auf­fas­sung des Mie­ters gefolgt, wonach Scha­dens­er­satz nur nach dem erfolg­lo­sen Ablauf einer ihm vor­lie­gend nicht gesetz­ten Frist zur Scha­dens­be­sei­ti­gung hät­te ver­langt wer­den kön­nen. Mit sei­ner vom Land­ge­richt Schwein­furt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Beklag­te sein Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter, doch der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen und wies die Revi­si­on des Mie­ters zurück, da ein vom Ver­mie­ter wegen Beschä­di­gung der Miet­sa­che gel­tend gemach­ter Scha­dens­er­satz­an­spruch kei­ne vor­he­ri­ge Frist­set­zung zur Scha­dens­be­sei­ti­gung gegen­über dem Mie­ter vor­aus­set­ze.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchs­vor­aus­set­zung vor­ge­se­he­ne Frist­set­zungs­er­for­der­nis gilt nur für die Nicht- oder Schlech­ter­fül­lung von Leis­tungs­pflich­ten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuld­ner. In die­sen Fäl­len muss der Gläu­bi­ger dem Schuld­ner grund­sätz­lich zunächst eine wei­te­re Gele­gen­heit zur Erfül­lung sei­ner Leis­tungs­pflicht geben, bevor er (statt der geschul­de­ten Leis­tung) Scha­dens­er­satz ver­lan­gen kann. Als eine der­ar­ti­ge Leis­tungs­pflicht hat der Bun­des­ge­richts­hof etwa die vom Mie­ter wirk­sam aus dem Pflich­ten­kreis des Ver­mie­ters über­nom­me­ne Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ange­se­hen.

Im Gegen­satz dazu han­delt es sich bei der Ver­pflich­tung des Mie­ters, die ihm über­las­se­nen Mieträu­me in einem dem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch ent­spre­chen­den Zustand zu hal­ten und ins­be­son­de­re die Räu­me auf­grund der aus der Besitz­über­tra­gung fol­gen­den Obhuts­pflicht scho­nend und pfleg­lich zu behan­deln, um eine nicht leis­tungs­be­zo­ge­ne Neben­pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Ver­let­zung begrün­det einen Anspruch des Geschä­dig­ten auf Scha­dens­er­satz (neben der Leis­tung) bereits bei Vor­lie­gen der in § 280 Abs. 1 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen. Daher kann ein Ver­mie­ter bei Beschä­di­gun­gen der Miet­sa­che vom Mie­ter gemäß § 249 BGB nach sei­ner Wahl statt einer Scha­dens­be­sei­ti­gung auch sofort Geld­ersatz ver­lan­gen, ohne die­sem zuvor eine Frist zur Scha­dens­be­he­bung gesetzt zu haben. Dies gilt – ent­ge­gen einer im miet­recht­li­chen Schrift­tum teil­wei­se vor­ge­nom­me­nen Unter­schei­dung – auch unab­hän­gig davon, ob ein Ver­mie­ter einen ent­spre­chen­den Scha­dens­er­satz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB gere­gel­ten Rück­ga­be der Miet­sa­che gel­tend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Rege­lung dar­über, in wel­chem Zustand die Miet­sa­che zurück­zu­ge­ben ist, noch dazu, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Scha­dens­er­satz zu leis­ten ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Febru­ar 2018 – VIII ZR 157/​17

  1. AG Bad Neu­stadt a.d. Saa­le, Urteil vom 06.10.2016 – 1 C 471/​12[]
  2. LG Schwein­furt, Urteil vom 30.06.2017 – 22 S 2/​17[]