Das bei der Ver­äue­ße­rung unbe­kann­te Son­der­ei­gen­tum

Ist den Ver­trags­par­tei­en bei der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht bekannt, dass das Son­der­ei­gen­tum in grö­ße­rem Umfang ent­stan­den ist, als es die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung erken­nen lässt, erlaubt eine vor Ver­trags­schluss erfolg­te Besich­ti­gung des Kauf­ob­jekts nicht den Schluss, dass die Auf­las­sung auf das Son­der­ei­gen­tum in den von der Bau­aus­füh­rung vor­ge­ge­be­nen Gren­zen beschränkt wor­den ist.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te der Käu­fer den (wegen einer falsch gesetz­ten Trenn­wand zu klei­nen) Kel­ler vor Ver­trags­schluss besich­tigt und von dem Auf­tei­lungs­plan kei­ne Kennt­nis gehabt. Dem­nach gin­gen die Par­tei­en des geschlos­se­nen Kauf­ver­trags bei Ver­trags­schluss davon aus, dass (nur) der besich­tig­te ver­klei­ner­te Kel­ler­raum Teil des Son­der­ei­gen­tums war.

Dem Eigen­tums­er­werb des Käu­fers steht dies aber nicht ent­ge­gen; die Auf­las­sung hat sich ins­ge­samt auf das Son­der­ei­gen­tum an dem frag­li­cen Kel­ler­raum erstreckt. Es liegt kei­ne ver­se­hent­li­che Falsch­be­zeich­nung vor, die dazu führ­te, dass das Son­der­ei­gen­tum nur in den Gren­zen der tat­säch­li­chen Bau­aus­füh­rung auf­ge­las­sen wor­den wäre.

Vor­lie­gend hat der Käu­fer einen Mit­ei­gen­tums­an­teil von 674/10.000 ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Wonung Nr. 3 nebst zuge­hö­ri­gem Kel­ler­raum erwor­ben. Aller­dings gel­ten auch bei einer nota­ri­el­len Urkun­de die all­ge­mei­nen Regeln für die recht­li­che Behand­lung einer Falsch­be­zeich­nung. Danach kann ein über­ein­stim­men­der tat­säch­li­cher Wil­le der Ver­trags­par­tei­en den Inhalt des Rechts­ge­schäfts bestim­men und dem Wort­laut der Ver­ein­ba­rung vor­ge­hen ^[1].

An einem sol­chen über­ein­stim­men­den Wil­len fehlt es. Ist den Ver­trags­par­tei­en – wie hier – bei der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht bekannt, dass das Son­der­ei­gen­tum in grö­ße­rem Umfang ent­stan­den ist, als es die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung erken­nen lässt, erlaubt eine vor Ver­trags­schluss erfolg­te Besich­ti­gung des Kauf­ob­jekts nicht den Schluss, dass die Auf­las­sung auf das Son­der­ei­gen­tum in den von der Bau­aus­füh­rung vor­ge­ge­be­nen Gren­zen beschränkt wor­den ist. Andern­falls wäre die Auf­las­sung näm­lich ins­ge­samt unwirk­sam; da unzwei­fel­haft der gesam­te Mit­ei­gen­tums­an­teil über­eig­net wer­den soll­te, hät­te sie die gemäß § 6 Abs. 1 WEG unzu­läs­si­ge Ent­ste­hung eines iso­lier­ten Son­der­ei­gen­tums­an­teils zur Fol­ge (hier in Gestalt des durch die Wand abge­trenn­ten Kel­ler­teils; vgl. Bay­O­bLGZ 1987, 390, 395 f.). Die­ses Ergeb­nis lie­fe den ver­nünf­ti­gen Inter­es­sen bei­der Par­tei­en zuwi­der, die eine wirk­sa­me Eigen­tums­über­tra­gung erzie­len wol­len. Nichts ande­res lässt sich dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 18.07.2008 ^[2] ent­neh­men; die­ses betraf eine Auf­las­sung durch Insich­ge­schäft des tei­len­den Eigen­tü­mers unter Befrei­ung von den Vor­ga­ben des § 181 BGB.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2015 – V ZR 284/​14

1. vgl. BGH, Urteil vom 07.12 2001 – V ZR 65/​01, NJW 2002, 1038, 1039; Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/​05, Rpfle­ger 2006, 181 f.; Urteil vom 18.01.2008 – V ZR 174/​06, NJW 2008, 1658 Rn. 12; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 18[↩]
2. BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 17 ff.[↩]