Das bei der Veräueßerung unbe­kann­te Sondereigentum

Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in grö­ße­rem Umfang ent­stan­den ist, als es die tat­säch­li­che Bauausführung erken­nen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolg­te Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vor­ge­ge­be­nen Grenzen beschränkt wor­den ist.

Das bei der Veräueßerung unbe­kann­te Sondereigentum

Im vor­lie­gend vom Bundesgerichtshof ent­schie­de­nen Fall hat­te der Käufer den (wegen einer falsch gesetz­ten Trennwand zu klei­nen) Keller vor Vertragsschluss besich­tigt und von dem Aufteilungsplan kei­ne Kenntnis gehabt. Demnach gin­gen die Parteien des geschlos­se­nen Kaufvertrags bei Vertragsschluss davon aus, dass (nur) der besich­tig­te ver­klei­ner­te Kellerraum Teil des Sondereigentums war.

Dem Eigentumserwerb des Käufers steht dies aber nicht ent­ge­gen; die Auflassung hat sich ins­ge­samt auf das Sondereigentum an dem frag­li­cen Kellerraum erstreckt. Es liegt kei­ne ver­se­hent­li­che Falschbezeichnung vor, die dazu führ­te, dass das Sondereigentum nur in den Grenzen der tat­säch­li­chen Bauausführung auf­ge­las­sen wor­den wäre.

Vorliegend hat der Käufer einen Miteigentumsanteil von 674/10.000 ver­bun­den mit dem Sondereigentum an der Wonung Nr. 3 nebst zuge­hö­ri­gem Kellerraum erwor­ben. Allerdings gel­ten auch bei einer nota­ri­el­len Urkunde die all­ge­mei­nen Regeln für die recht­li­che Behandlung einer Falschbezeichnung. Danach kann ein über­ein­stim­men­der tat­säch­li­cher Wille der Vertragsparteien den Inhalt des Rechtsgeschäfts bestim­men und dem Wortlaut der Vereinbarung vor­ge­hen 1.

An einem sol­chen über­ein­stim­men­den Willen fehlt es. Ist den Vertragsparteien – wie hier – bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in grö­ße­rem Umfang ent­stan­den ist, als es die tat­säch­li­che Bauausführung erken­nen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolg­te Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vor­ge­ge­be­nen Grenzen beschränkt wor­den ist. Andernfalls wäre die Auflassung näm­lich ins­ge­samt unwirk­sam; da unzwei­fel­haft der gesam­te Miteigentumsanteil über­eig­net wer­den soll­te, hät­te sie die gemäß § 6 Abs. 1 WEG unzu­läs­si­ge Entstehung eines iso­lier­ten Sondereigentumsanteils zur Folge (hier in Gestalt des durch die Wand abge­trenn­ten Kellerteils; vgl. BayObLGZ 1987, 390, 395 f.). Dieses Ergebnis lie­fe den ver­nünf­ti­gen Interessen bei­der Parteien zuwi­der, die eine wirk­sa­me Eigentumsübertragung erzie­len wol­len. Nichts ande­res lässt sich dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.07.2008 2 ent­neh­men; die­ses betraf eine Auflassung durch Insichgeschäft des tei­len­den Eigentümers unter Befreiung von den Vorgaben des § 181 BGB.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 07.12 2001 – V ZR 65/​01, NJW 2002, 1038, 1039; Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/​05, Rpfleger 2006, 181 f.; Urteil vom 18.01.2008 – V ZR 174/​06, NJW 2008, 1658 Rn. 12; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 18
  2. BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 17 ff.