Die Vorschrift des § 656c BGB, die lediglich den Fall des Abschlusses von Maklerverträgen zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall unterzeichneten die beklagten Käufer eine von der Maklerin vorformulierte Courtagevereinbarung, in der sie die Zahlung einer Courtage von 3, 57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrags versprachen. Die Maklerin wies ihnen eine Immobilie nach, die die Käufer in der Folge auch erwarben. Die Maklerin war von der Ehefrau des verkaufenden Grundstückseigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei hatte sie mit dieser eine von der Provisionsvereinbarung mit den Käufer abweichende Provisionshöhe vereinbart.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Düsseldorf hat die Klage auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 33.915 € nebst Zinsen abgewiesen1, das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Berufung der Maklerin zurückgewiesen2. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat den Provisionsanspruch der Maklerin für unbegründet erachtet, weil der mit den Käufer geschlossene Maklervertrag unwirksam sei. Der Vertrag verstoße gegen den in § 656c BGB vorgesehenen Grundsatz, dass die Maklercourtage hälftig zu teilen sei, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig werde.
Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die Düsseldorfer Urteile und wies auch die Revision der Maklerin als unbegründet zurück: Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Der aus § 652 Abs. 1 BGB folgende Provisionsanspruch der Maklerin besteht nicht, weil der zwischen ihr und den Käufer geschlossene Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zu Recht angenommen, dass die Vorschrift des § 656c BGB auch den Fall erfasst, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag geschlossen hat. Zu Recht hat das Oberlandesgericht Düsseldorf schließlich den zwischen der Maklerin und den Käufer geschlossenen Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten, weil die von der Maklerin mit der Ehefrau des Verkäufers und den Käufer geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zu Recht angenommen, die Vorschrift des § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB erfasse auch den Fall, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag geschlossen habe.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat angenommen, die Vorschrift des § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB sei auch in Ansehung des Umstands anwendbar, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag mit der Maklerin geschlossen habe. Die im Maklerrecht anerkannten Grundsätze der persönlichen Kongruenz seien in diese Vorschrift hineinzulesen, sodass es keinen Unterschied bedeute, ob sich die Partei des Hauptvertrags selbst oder eine ihr nahestehende dritte Person zur Zahlung der Provision verpflichte, weil die Vorschrift andernfalls leicht umgangen werden könnte. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Zutreffend weist die Maklerin zwar darauf hin, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags. Die Maklerin wehrt sich jedoch vergeblich gegen eine in der vorliegenden Konstellation angezeigte analoge Anwendung dieser Vorschrift.
Eine entsprechende Anwendung einer Vorschrift setzt voraus, dass die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls mit der des zu entscheidenden Falls übereinstimmt. Weiter darf die Übertragung der gesetzlichen Regelung auf den ungeregelten Fall nicht durch gesetzgeberische Entscheidung ausgeschlossen sein, es muss sich also um eine planwidrige Lücke handeln3.
Diese Voraussetzungen liegen mit Blick auf § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB in der Konstellation des Streitfalls vor.
Die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung treffen auf diese Konstellation gleichermaßen zu4.
Der Zweck dieser Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Hat aufseiten des Käufers ein Dritter den Maklervertrag abgeschlossen, droht dem Käufer angesichts eines etwaig dem Dritten gegen ihn zustehenden Rückgriffs- oder Aufwendungsersatzanspruchs normzweckwidrig die Überwälzung der Maklerkosten5. Hat aufseiten des Verkäufers eine dritte Person – im Streitfall: die Ehefrau des Verkäufers – den Maklervertrag abgeschlossen, wird die bezweckte Entlastung des Erwerbers von Maklerkosten ebenfalls verfehlt, wenn der Anwendungsbereich des § 656c BGB auf den Abschluss des Maklervertrags durch den Verkäufer selbst beschränkt wird. Auf ein besonderes Näheverhältnis zwischen der Kaufvertragspartei und dem an ihrer Stelle den Maklervertrag abschließenden Dritten kommt es dabei – entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf – nicht an. Verbraucher werden aus der marktbedingten Zwangslage zur Übernahme von Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht dadurch befreit, dass ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zutreffend ausgeführt, dass andernfalls einer sachwidrigen Umgehung Tür und Tor geöffnet wäre.
Es erweist sich zudem als planwidrige Regelungslücke, dass die Vorschrift des § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasst.
Nach dem Wortlaut der Regelungen und der aus den Gesetzgebungsmaterialien zu erschließenden Entstehungsgeschichte ist anzunehmen, dass der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB nicht im Blick hatte, dass ein Maklervertrag nicht nur durch die Parteien des Hauptvertrags, sondern auch von Dritten abgeschlossen werden kann6. In § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist allein von einem Maklerprovisionsversprechen beider Kaufvertragsparteien die Rede, Satz 2 der Vorschrift betrifft allein die unentgeltliche Tätigkeit des Maklers für die eine und das Provisionsversprechen der anderen Partei des Kaufvertrags. § 656d BGB betrifft den Abschluss des Maklervertrags allein durch eine Partei des Kaufvertrags. In der Gesetzesbegründung wird die Möglichkeit der Beauftragung des Maklers durch Dritte nicht gesehen: „Obwohl in der Praxis die Initiative zur Einschaltung eines Maklers in der Regel zunächst nur von einer Partei – zumeist vom Verkäufer – ausgeht und viele der Leistungen des Maklers in seinem Interesse erbracht werden, sehen Kaufinteressenten sich oft gezwungen, die Provision des Maklers anteilig, häufig sogar zu einem Großteil oder vollständig, zu übernehmen. (…) Künftig soll die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten sich nicht danach richten, welche Partei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktlage in der Position ist, eine Abwäl- zung der Maklerkosten auf die andere Partei durchzusetzen.“7.
Hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Beauftragung des Maklers durch Dritte bei der Einführung der §§ 656c und 656d BGB nicht gesehen, ist die Erfassung dieser Konstellation durch eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB nicht durch eine gesetzgeberische Entscheidung ausgeschlossen.
Zu Recht hat das Oberlandesgericht Düsseldorf schließlich den zwischen der Maklerin und den Käufer geschlossenen Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten, weil die von der Maklerin mit der Ehefrau des Verkäufers und den Käufer geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24
- LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2022 – 11 O 44/22[↩]
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 – 7 U 243/22[↩]
- st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 28.11.2019 – IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 16]; BGHZ 240, 144 45]; BGH, Beschluss vom 11.07.2024 – I ZB 34/23, NJW-RR 2024, 1248 44 f.][↩]
- vgl. Erman/D. Fischer aaO § 656c Rn. 4; Staudinger/Arnold aaO § 656c Rn. 5; BeckOGK.BGB/Meier aaO § 656c Rn.05.2; jurisPK.BGB/Würdinger aaO § 656c Rn. 4; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 22; Wistokat, NZM 2021, 585, 595[↩]
- vgl. Erman/D. Fischer aaO § 656c Rn. 4[↩]
- dazu vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2018 – I ZR 154/17, NJW 2019, 1226 23] mwN[↩]
- BT-Drs.19/15827, S.19[↩]
