Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangt die klagende Bauherrin von der beklagten Bauunternehmerin die Zahlung einer Vertragsstrafe. Die Parteien schlossen am 18.10.2018 einen notariellen Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück mit Bauverpflichtung. Hiernach sollte die Bauunternehmerin für einen Nettokaufpreis von 7.300.000 € ein sanierungsbedürftiges Fabrikgebäude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohnungen umbauen und das Grundstück übereignen. emäß Ziffer 5.09. Abs. 1 des Vertrags hatte die Fertigstellung des Kaufgegenstands – mit Ausnahme der der Endabnahme nicht entgegenstehenden unwesentlichen Restarbeiten und Mängelbeseitigungen – spätestens bis zum 17.10.2020 zu erfolgen („Fertigstellungstermin“). Ferner heißt es dort in Absatz 2: „Vom Verkäufer nicht zu vertretende Bauverzögerungen (zum Beispiel […]) führen zu einer Verschiebung des Fertigstellungstermins um die Dauer, die der Verkäufer an der Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung gehindert ist.“ Ziffer 6.08. lautet: „Kann der Verkäufer den Fertigstellungstermin aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht einhalten, schuldet er dem Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 1.276,57 pro Werktag, maximal jedoch 5 % des Kaufpreises insgesamt.“ Nach Ziffer 18.02. des Vertrags stand beiden Parteien bis zum 15.12.2022 ein Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit bis zum 15.08.2022 nicht eingetreten war („Longstop-Date“). Für die Kaufpreisfälligkeit sind nach Ziffern 4.01., 4.02. des Vertrags unter anderem eine Abnahme oder abnahmefähige Bauleistungen erforderlich. Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Mit Schreiben vom 14.12.2022 trat die Bauherrin von dem Vertrag zurück.
Gemäß Ziffer 5.09. Abs. 1 des Vertrags hatte die Fertigstellung des Kaufgegenstands – mit Ausnahme der der Endabnahme nicht entgegenstehenden unwesentlichen Restarbeiten und Mängelbeseitigungen – spätestens bis zum 17.10.2020 zu erfolgen („Fertigstellungstermin“). Ferner heißt es dort in Absatz 2: „Vom Verkäufer nicht zu vertretende Bauverzögerungen (zum Beispiel […]) führen zu einer Verschiebung des Fertigstellungstermins um die Dauer, die der Verkäufer an der Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung gehindert ist.“ Ziffer 6.08. lautet: „Kann der Verkäufer den Fertigstellungstermin aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht einhalten, schuldet er dem Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 1.276,57 pro Werktag, maximal jedoch 5 % des Kaufpreises insgesamt.“ Nach Ziffer 18.02. des Vertrags stand beiden Parteien bis zum 15.12.2022 ein Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit bis zum 15.08.2022 nicht eingetreten war („Longstop-Date“). Für die Kaufpreisfälligkeit sind nach Ziffern 4.01., 4.02. des Vertrags unter anderem eine Abnahme oder abnahmefähige Bauleistungen erforderlich. Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Mit Schreiben vom 14.12.2022 trat die Bauherrin von dem Vertrag zurück.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Berlin II hat der zunächst nur auf die Zahlung eines Teilbetrags der Vertragsstrafe in Höhe von 100.000 € und die Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung einer weitergehenden Vertragsstrafe gerichteten Klage stattgegeben1. Das Berliner Kammergericht hat die Bauunternehmerin nach einer Klageerweiterung verurteilt, an die Bauherrin 365.000 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen eine von der Bauherrin zu erklärende Bewilligung der Löschung einer zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung zu zahlen. Im Übrigen hat es die Bauherrin auf eine – dem Revisionsgericht nicht angefallene – Widerklage verurteilt, die näher bezeichnete Löschung der Auflassungsvormerkung Zug um Zug gegen die von der Bauunternehmerin zu erbringende Zahlung zu bewilligen2. Die hiergegen gerichtete Revision der Bauunternehmerin gegen das Berufungsurteil des Kammergerichts hat der Bundesgerichtshof als unbegründet zurückgewiesen:
Rechtsfehlerfrei geht das Kammergericht davon aus, dass die vertraglichen Voraussetzungen eines Anspruchs der Bauherrin auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises und damit in der zuerkannten Höhe bis zum Rücktritt der Bauherrin am 14.12.2022 vorlagen.
Dieser Anspruch ist durch den von der Bauherrin erklärten und wirksamen Rücktritt nicht erloschen.
Das Kammergericht hat den Vertrag der Parteien dahin ausgelegt, dass der Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe gemäß Ziffer 6.08. des Vertrags einen pauschalierten Ausgleich für einen Verzugsschaden bilde und die Bauherrin die Vertragsstrafe auch im Fall ihres Rücktritts nach Ziffer 18.02. des Vertrags beanspruchen könne. Diese Auslegung ist Angelegenheit des Tatrichters und durch das Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar. Eine Überprüfung findet nur dahin statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht3. Derartige Rechtsfehler sind dem Kammergericht nicht unterlaufen. Dabei ist für das Revisionsverfahren nicht zugunsten der Bauunternehmerin zu unterstellen, dass es sich bei den Vertragsbestimmungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt mit der Folge, dass die vertraglichen Regelungen vom Bundesgerichtshof selbst ausgelegt werden könnten. Die Revision zeigt keinen Tatsachenvortrag der Parteien auf, nach dem die Tatbestandsvoraussetzungen von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen würden.
Es kann offenbleiben, ob das Auslegungsergebnis des Kammergerichts dahin zu verstehen ist, die Parteien hätten vertraglich vereinbart, ein Vertragsstrafenanspruch bestehe auch nach einem Rücktritt der Bauherrin gemäß Ziffer 18.02. des Vertrags fort, oder ob es dahin zu verstehen ist, der Vertrag stehe dem Fortbestehen des Anspruchs (nur) nicht entgegen. Für Ersteres spräche die abschließende Formulierung des Kammergerichts, für Letzteres, dass das Kammergericht den Vertrag erst im Anschluss von und im Zusammenhang mit gesetzlichen Regelungen, insbesondere § 325 BGB, auslegt.
Im ersten Fall ist die Klage ohne Weiteres begründet. Zwingende gesetzliche Vorschriften zur Wirkung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts auf eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe bestehen nicht.
Im zweiten Fall führt die Anwendung des dispositiven Rechts ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Rücktritt der Bauherrin ihren Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unberührt gelassen hat.
Die gesetzlichen Vorschriften über Rücktritt (§§ 346 ff. BGB) und Vertragsstrafe (§§ 339 ff. BGB) enthalten zu den Rechtsfolgen eines Rücktritts in Bezug auf eine – wie hier – zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits verwirkte, jedoch noch nicht gezahlte Vertragsstrafe keine ausdrücklichen Regelungen.
Sie sind dahin auszulegen, dass durch einen Rücktritt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grundsätzlich nicht erlischt4.
Die allgemeinen Wirkungen des Rücktritts führen nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Der Rücktritt von einem Vertrag führt nur zu dessen Umgestaltung für die Zukunft; der Rücktritt wirkt ex nunc. Durch ihn wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, wodurch die primären Leistungspflichten erlöschen5. Damit führt er nicht ohne weiteres dazu, dass der (rechtliche) Zustand besteht, der ohne den Vertragsschluss bestanden hätte. Vielmehr ist im Einzelnen zu prüfen, welche Ansprüche erlöschen, verändert werden oder neu entstehen, um den Vertrag rückabzuwickeln.
Aus dem Umstand, dass hiernach die Ansprüche der Bauherrin gegen die Bauunternehmerin auf Umbau des Gebäudes und Übereignung des Grundstücks erloschen sind, folgt nicht, dass der verwirkte Strafanspruch ebenfalls erloschen ist. Insbesondere ergibt sich das nicht daraus, dass § 339 Satz 1, § 341 Abs. 1 BGB jeweils eine „Verbindlichkeit“ des Schuldners voraussetzen, die nicht in gehöriger Weise – hier: nicht zu der bestimmten Zeit – erfüllt wird. Denn zum Zeitpunkt der Verwirkung der Strafe, dem Eintritt des Verzugs (§ 339 Satz 1 BGB), bestand die Verbindlichkeit, ohne dass der Rücktritt hieran etwas ändert.
Die weitere Systematik des Rücktrittsrechts bedingt ebenfalls kein Erlöschen des entstandenen Vertragsstrafenanspruchs. Es ergeben sich insbesondere keine Wertungswidersprüche zu den in § 346 Abs. 1, § 347 Abs. 1 BGB geregelten Ansprüchen wegen gezogener oder nicht gezogener Nutzungen aufgrund bereits empfangener und zurückzugewährender Leistungen. Das gilt im vorliegenden Fall schon deshalb, weil die Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts nur bis zu einer abnahmefähigen Bauleistung und damit in einem Zeitraum möglich war, in dem noch keine Nutzungen aus dem verkauften Grundstück und dem zu errichtenden Wohnhaus gezogen werden konnten.
Auch der Zweck einer Vertragsstrafe, die bei nicht rechtzeitiger Leistung verwirkt sein soll, spricht dafür, diese bei einem nachfolgenden Rücktritt nicht wieder entfallen zu lassen. Eine solche Strafe dient regelmäßig zum einen dazu, den Schuldner zur pünktlichen Leistungserbringung anzuhalten (Druckfunktion). Zum anderen soll sie pauschaliert einen dem Gläubiger durch den Verzug des Schuldners entstehenden Schaden ersetzen und insbesondere den Gläubiger davon entlasten, dessen Entstehung und Höhe im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (Ausgleichsfunktion)6.
Diese Ziele könnten nicht oder nur deutlich abgeschwächt erreicht werden, wenn ein bereits entstandener Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe durch einen Rücktritt wieder entfiele. Die Druckfunktion wäre herabgesetzt, weil der Schuldner – sogar gerade durch fortgesetzte Verzögerung seiner Leistung darauf spekulieren könnte, den Gläubiger zu einem Rücktritt vom Vertrag zu provozieren. Die Ausgleichsfunktion wäre in zweierlei Hinsicht beeinträchtigt: Der Gläubiger erhielte zum einen nach einem Rücktritt vom Vertrag keinen pauschalen Ersatz eines ihm entstandenen Schadens. Zum anderen müsste er auch ohne einen Rücktritt spätestens bei Eintritt eines Schuldnerverzugs Maßnahmen treffen, um sicherzustellen, bei einem nur eventuellen späteren Rücktritt seinen durch den Verzug bedingten Schaden darlegen und beweisen zu können; hiervor soll ihn die vereinbarte Vertragsstrafe jedoch gerade entlasten.
Schließlich ist der Bauherrin die Berufung auf die verwirkte Vertragsstrafe nicht gemäß § 242 BGB wegen unzulässiger Rechtsausübung verwehrt. Ein Vertragsstrafengläubiger verletzt weder eine Schadensminderungsobliegenheit noch handelt er treuwidrig, wenn er ein wegen Verzugs des Schuldners erworbenes Rücktrittsrecht in dem hierfür vertraglich vorgesehenen Zeitraum ausübt. Insbesondere besteht – entgegen der Auffassung der Revision – keine Obliegenheit des Vertragsstrafengläubigers, von einem Rücktritt abzusehen, um dem Schuldner noch eine Chance darauf zu geben, dass die Strafe nicht mehr verlangt werden könnte, wenn der Gläubiger sich das Recht dazu bei der Annahme der Erfüllung nicht vorbehalten sollte, § 341 Abs. 3 BGB.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24
- LG Berlin II, Urteil vom 24.08.2023 – 12 O 177/21[↩]
- KG, Urteil vom 25.06.2024 – 21 U 98/23[↩]
- st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21.11.2024 – VII ZR 245/23 Rn. 37, BauR 2025, 475 = NZBau 2025, 83[↩]
- vgl. MünchKommBGB/Gaier, 9. Aufl., § 346 Rn. 49; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 339 Rn. 13; Herberger in jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 339 Rn. 45 f.; BeckOK BGB/Janoschek, Stand: 1.02.2025, § 339 Rn. 3; Staudinger/Rieble, 2020, BGB, § 339 Rn. 299, 306, 312, § 340 Rn. 61, 85[↩]
- allgemeine Auffassung; vgl. etwa BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 16/07 Rn. 10, BGHZ 174, 290; MünchKommBGB/Gaier, 9. Aufl., § 346 Rn. 65, jeweils m.w.N.[↩]
- vgl. etwa BGH, Urteil vom 05.11.2015 – VII ZR 43/15 Rn. 33, BGHZ 207, 296; BeckOGK/Ulrici, Stand: 1.09.2021, § 339 Rn. 16 f.[↩]
