Die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Grundbuchberichtigungsantrags, der auf die ursprüngliche Unrichtigkeit einer unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehenden Eintragung gestützt wird, ist gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde mit notarieller Urkunde aus dem April 2023 eine Gesamtgrundschuld mit Brief in Höhe von 258.000 € bestellt. Die Gesamtbriefgrundschuld wurde im Mai 2023 in das Grundbuch eingetragen und die Aushändigung des Grundschuldbriefes veranlasst. Im Juni 2023 erstellte der Notar einen Nachtragsvermerk, der wie folgt lautet: „Auf Seite 1 Absatz 1 Satz 1 der Niederschrift habe ich (Gesamt-)Grundschuld mit Brief in (Gesamt-)Buchgrundschuld als offensichtliche Unrichtigkeit gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigt.“ Unter Beifügung der mit dem Nachtragsvermerk verbundenen Urkunde vom 28.04.2023 hat der Notar sodann die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend beantragt, dass es sich bei der eingetragenen Grundschuld um eine Buchgrundschuld handele.
Das Amtsgericht Leverkusen – Grundbuchamt – hat den Antrag zurückgewiesen1. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das Oberlandesgericht Köln zurückgewiesen2. Das Oberlandesgericht Köln hält die Beschwerde für zulässig, allerdings für unbegründet. Die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 GBO lägen nicht vor. Die Eintragung habe das Grundbuchamt auf der Grundlage der ursprünglich eingereichten notariellen Urkunde vom 28.04.2023 zutreffend vorgenommen. Darin hätten die Beteiligten die Eintragung einer Briefgrundschuld vereinbart und bewilligt. Hiervon habe das Grundbuchamt bei Vornahme der Eintragung auszugehen, und es sei nicht seine Aufgabe, zu ermitteln, ob die Bezeichnung des Eintragungsgegenstandes dem wirklichen Willen der Beteiligten entspreche. Daran ändere auch der Nachtragsvermerk des Notars gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG nichts. Zwar könne der Notar eine Urkunde nach dieser Vorschrift zeitlich unbegrenzt berichtigen. Der Nachtragsvermerk stelle auch eine Urkunde gemäß § 418 ZPO dar und genüge dem Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO. Da aber aufgrund der ursprünglichen Urkunde eine seinerzeit richtige Eintragung erfolgt und somit das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs entstanden sei, scheide eine Berichtigung des Grundbuchs allein aufgrund des Nachtragsvermerks gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG aus. Zudem sei zweifelhaft, ob die Verwechslung von beurkundeter Briefgrundschuld und gewollter Buchgrundschuld eine nach § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigungsfähige offensichtliche Unrichtigkeit darstelle.
Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Leverkusen – Grundbuchamt – als unzulässig verworfen wird:
Die Rechtsbeschwerde ist infolge ihrer Zulassung durch das Oberlandesgericht Köln nach § 78 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässig. In der Sache hat die Rechtsbeschwerde jedoch keinen Erfolg. Sie ist unbegründet, weil bereits die Beschwerde der Beteiligten gegen die Ablehnung der Berichtigung des Grundbuchs unzulässig war.
Die Zulässigkeit der (Erst-)Beschwerde ist im Verfahren der Rechtsbeschwerde von Amts wegen zu prüfen. Ist die Beschwerde unzulässig, fehlt es an der Sachentscheidungsvoraussetzung für das Beschwerdeverfahren3.
Die Beschwerde war, anders als das Oberlandesgericht Köln meint, unzulässig.
Die Zulässigkeit einer Beschwerde bemisst sich auch dann nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO, wenn sie nicht direkt gegen eine Eintragung, sondern gegen die Zurückweisung eines auf eine ursprüngliche Unrichtigkeit der Eintragung gestützten Berichtigungsantrags gerichtet ist. Denn in beiden Fällen soll das Oberlandesgericht Köln die Vornahme der Eintragung in das Grundbuch überprüfen, was nur in den Grenzen des § 71 Abs. 2 GBO zulässig ist4. Nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO ist die Beschwerde gegen eine Eintragung, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht, grundsätzlich unzulässig5. Sie ist nur beschränkt, nämlich mit dem Ziel zulässig, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch gegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs einzutragen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO). Das gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Unrichtigkeit des Grundbuchs auf neue Tatsachen oder später bekannt gewordene Beweismittel gestützt wird6.
So ist es hier.
Die Beteiligten wenden sich gegen die Zurückweisung eines Antrags auf Berichtigung einer ursprünglichen Unrichtigkeit gemäß § 22 GBO. Sie stützen den Berichtigungsantrag und die gegen den Zurückweisungsbeschluss gerichtete Beschwerde darauf, dass die Beurkundung der Grundschuldbestellung durch den Notar fehlerhaft gewesen sei, weil statt der Briefgrundschuld eine Buchgrundschuld hätte bestellt werden sollen. Sie verlangen aber weder die Löschung der eingetragenen Briefgrundschuld noch die (Neu-)Eintragung einer Buchgrundschuld und auch nicht den nachträglichen Ausschluss des Grundschuldbriefs (§ 1116 Abs. 2, § 1192 Abs. 1 BGB). Sie sind vielmehr der Auffassung, dass durch die notarielle Berichtigung der Urkunde vom 28.04.2023 gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG das Grundbuch rückwirkend unrichtig und deshalb zu berichtigen sei. Mit diesem Rechtsschutzziel ist die Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig. Die Eintragung der Briefgrundschuld unterliegt nach §§ 892, 1155, 1192 Abs. 1 BGB nämlich dem öffentlichen Glauben. Der Umstand, dass der Notar die Urkunde, die Grundlage für die Eintragung war, nach § 44a Abs. 2 Satz 1 BeurkG berichtigt hat, führt nicht zur Zulässigkeit der Beschwerde. Der Berichtigung mag zwar rückwirkende Kraft zukommen7. Gleichwohl ist die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Grundbuchberichtigungsantrags, der – wie hier – auf die ursprüngliche Unrichtigkeit einer unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehenden Eintragung gestützt wird, aus den bereits genannten Gründen gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig.
Die Beschwerdebeschränkung des § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO gilt nicht erst dann, wenn im Einzelfall ein gutgläubiger Erwerb stattgefunden hat oder droht, sondern schon dann, wenn eine bloß abstrakte Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs besteht. Sie greift nur dann ausnahmsweise nicht ein, wenn eine Rechtsänderung durch gutgläubigen Erwerb nach dem konkreten Inhalt des Grundbuchs rechtlich ausgeschlossen ist8. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
Da das Oberlandesgericht Köln die Beschwerde als zulässig behandelt und in der Sache beschieden hat, war die Rechtsbeschwerde vom Bundesgerichtshof mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird9.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. November 2024 – V ZB 6/24
- AG Leverkusen, Beschluss vom 01./04.12.2023 – WH-1506A-21[↩]
- OLG Köln, Beschluss vom 30.01.2024 – 2 Wx 12/24, FGPrax 2024, 56[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.2016 – V ZB 70/16 5; Beschluss vom 19.09.2024 – V ZB 29/23, WM 2024, 2063 Rn. 22[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 07.12.2017 – V ZB 59/17, NZM 2018, 759 Rn. 6 f.[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 16.04.1975 – V ZB 22/74, BGHZ 64, 194, 198 mwN[↩]
- vgl. Bauer/Schaub/Sellner, GBO, 5. Aufl., § 71 Rn. 68 mwN; Meikel/Schmidt-Räntsch, GBO, 12. Aufl., § 71 Rn. 77; KEHE/Sternal, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 71 GBO Rn. 39[↩]
- vgl. BeckOGK/Regler, BeurkG [1.09.2024], § 44a Rn. 41 f.; Grziwotz/Sauer/Heinemann, BeurkG, 4. Aufl., § 44a Rn. 38; Winnen in Bremkamp/Kindler/Winnen, BeurkG, § 44a Rn. 48[↩]
- vgl. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 07.12.2017 – V ZB 59/17, NZM 2018, 759 Rn. 9 mwN[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 03.02.2005 – V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 139; Beschluss vom 26.02.2015 – V ZB 86/13, FGPrax 2015, 150 Rn. 5; Beschluss vom 24.03.2022 – V ZB 60/21, BGHZ 233, 145 Rn. 6[↩]
