Die Eigentumswohnung – und das erstmalige plangerechte Herstellung des (gemeinschaftlichen) Eigentums

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.

Die Eigentumswohnung – und das erstmalige plangerechte Herstellung des (gemeinschaftlichen) Eigentums

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist.

Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet. § 22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Norm darstellt.

Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird1.

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, also auch dann, wenn – wie hier – eine nicht tragende Wand versetzt werden muss.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof eine solche nicht tragende Trennwand in seinem Beschluss vom 21.12.20002 als „gemeinsames Sondereigentum“ der beiden betroffenen Sondereigentümer angesehen3. Dass Zwischenwände dieser Art im sogenannten „Nachbareigentum“ stehen, entspricht der ganz überwiegenden Ansicht; ermöglichen soll dies insbesondere eine entsprechende Anwendung der §§ 921, 922 BGB im Verhältnis der Sondereigentümer zueinander4. In Betracht kommt allerdings nicht Mitsondereigentum, das das Wohnungseigentumsgesetz ebenso wenig vorsieht wie dinglich verselbständigte Untergemeinschaften an einzelnen Gebäudeteilen5, sondern allenfalls vertikal („lotrecht“) geteiltes Sondereigentum, wie es dem Eigentum an einer Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB entspricht6.

Ob an der Anerkennung eines „Nachbareigentums“ in diesem Sinne festzuhalten ist, oder ob insbesondere die bei einer Unterteilung des Sondereigentums entstehenden Rechtsprobleme auch dann lösbar wären, wenn Außenwände des Sondereigentums als einheitliche Sachen im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, bedarf keiner Entscheidung. Denn eine nicht tragende Trennwand muss jedenfalls dann wie gemeinschaftliches Eigentum behandelt werden, wenn es um ihre erstmalige plangerechte Herstellung geht. Diese ist nicht allein Aufgabe der betroffenen Sondereigentümer7. Auch die §§ 921, 922 BGB regeln nur bereits vorhandene Grenzanlagen8. Dagegen ist die erstmalige Verwirklichung der sachenrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des Aufteilungsplans von allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu gewährleisten. Dies gilt unabhängig davon, ob es um die Abgrenzung des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum oder um die Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten untereinander geht; auch kann in diesem Zusammenhang nicht entscheidend sein, ob eine tragende (und damit ohne weiteres im gemeinschaftlichen Eigentum stehende) oder eine nicht tragende Wand versetzt werden muss, um die Vorgaben des Aufteilungsplans erstmals zu verwirklichen. Ebenso ist die Entfernung der vorhandenen Trennwand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des Wohnungseigentümers stehen sollte.

Damit war im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall auch die Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG im Wesentlichen begründet. Wie ausgeführt, kann der Wohnungseigentümer die plangerechte Herstellung der Trennwand verlangen. Allerdings bedarf es keines Ausspruchs über die Erteilung des Auftrags an den günstigsten Anbieter.

Da die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen. Ist – wie hier – nur das „Ob“ einer Maßnahme umstritten und nichts dafür ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer ihrer grundsätzlichen Verpflichtung nach rechtskräftiger Klärung nicht nachkommen werden, genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die entscheidende Richtung vorgibt9.

Daran gemessen ist die Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme ausreichend. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, den Beschluss umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt, diese prüft und den Auftrag erteilt. Er ist zwar in aller Regel gehalten, den günstigsten Anbieter zu wählen; auch können ihm die Wohnungseigentümer eine dahingehende Weisung erteilen. Zwingend ist dies jedoch nicht. Es kann im Einzelfall triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen10.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284/14

  1. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn.20[]
  2. BGH, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 248[]
  3. vgl. auch BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 11 aE[]
  4. OLG München, NJW-RR 2006, 297, 298; OLG Schleswig, DNotZ 2007, 620, 621 f.; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1987, 106; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 3 Rn. 30 und § 5 Rn. 134; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 10 und § 5 Rn. 61; Timme/Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 26; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 3 Rn. 79; Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rn. 39 aE; PWW/Lemke, BGB, 10. Aufl., § 921 Rn. 18; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 5 Rn. 36; Gaier, FS Wenzel [2005], 145, 149; vgl. auch BR-Drs. 75/51, S. 13; aA Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 3 Rn. 7; Commichau, DNotZ 2007, 622, 623 f.[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 168 f.; Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85 Rn. 9[]
  6. näher hierzu BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/13, BGHZ 204, 364 Rn. 8 ff.[]
  7. aA BayObLG WuM 1996, 491 ff.[]
  8. vgl. Staudinger/Roth, BGB [2009], § 921 Rn. 5; MünchKomm-BGB/Säcker, 6. Aufl., § 922 Rn. 8[]
  9. näher BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 Rn. 31[]
  10. vgl. BayObLG WE 1995, 287 f.; AG München ZMR 2012, 739 f.; so für die Auswahl des Verwalters BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, NZM 2012, 654 Rn. 11; Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14, NJW 2015, 1378 Rn. 10[]

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