Die Eigen­tums­woh­nung – und das erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des (gemein­schaft­li­chen) Eigen­tums

Die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung einer Wand, die zwei Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten von­ein­an­der abgrenzt, ist unab­hän­gig von der ding­li­chen Zuord­nung der her­zu­stel­len­den Wand Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und nicht nur der benach­bar­ten Son­der­ei­gen­tü­mer.

Die Eigen­tums­woh­nung – und das erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des (gemein­schaft­li­chen) Eigen­tums

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von den übri­gen Mit­glie­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft grund­sätz­lich ver­lan­gen, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum plan­ge­recht her­ge­stellt wird, da unter Instand­set­zung auch die erst­ma­li­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu ver­ste­hen ist.

Beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die plan­ge­rech­te Her­rich­tung der Wohn­an­la­ge auf Kos­ten der Gemein­schaft mehr­heit­lich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hier­von betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ab die­sem Zeit­punkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Dul­dung des Umbaus ver­pflich­tet. § 22 WEG steht dem nicht ent­ge­gen, weil die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­rich­tung kei­ne bau­li­che Ver­än­de­rung im Sin­ne der genann­ten Norm dar­stellt.

Dies gilt im Grund­satz auch dann, wenn ein Gebäu­de plan­wid­rig erstellt wur­de und sodann die Plan­wid­rig­keit beho­ben wird 1.

Die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung einer Wand, die zwei Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten von­ein­an­der abgrenzt, ist unab­hän­gig von der ding­li­chen Zuord­nung der her­zu­stel­len­den Wand Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, also auch dann, wenn – wie hier – eine nicht tra­gen­de Wand ver­setzt wer­den muss.

Aller­dings hat der Bun­des­ge­richts­hof eine sol­che nicht tra­gen­de Trenn­wand in sei­nem Beschluss vom 21.12.2000 2 als "gemein­sa­mes Son­der­ei­gen­tum" der bei­den betrof­fe­nen Son­der­ei­gen­tü­mer ange­se­hen 3. Dass Zwi­schen­wän­de die­ser Art im soge­nann­ten "Nach­barei­gen­tum" ste­hen, ent­spricht der ganz über­wie­gen­den Ansicht; ermög­li­chen soll dies ins­be­son­de­re eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der §§ 921, 922 BGB im Ver­hält­nis der Son­der­ei­gen­tü­mer zuein­an­der 4. In Betracht kommt aller­dings nicht Mit­son­der­ei­gen­tum, das das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz eben­so wenig vor­sieht wie ding­lich ver­selb­stän­dig­te Unter­ge­mein­schaf­ten an ein­zel­nen Gebäu­de­tei­len 5, son­dern allen­falls ver­ti­kal ("lot­recht") geteil­tes Son­der­ei­gen­tum, wie es dem Eigen­tum an einer Grenz­an­la­ge im Sin­ne der §§ 921, 922 BGB ent­spricht 6.

Ob an der Aner­ken­nung eines "Nach­barei­gen­tums" in die­sem Sin­ne fest­zu­hal­ten ist, oder ob ins­be­son­de­re die bei einer Unter­tei­lung des Son­der­ei­gen­tums ent­ste­hen­den Rechts­pro­ble­me auch dann lös­bar wären, wenn Außen­wän­de des Son­der­ei­gen­tums als ein­heit­li­che Sachen im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum stün­den, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Denn eine nicht tra­gen­de Trenn­wand muss jeden­falls dann wie gemein­schaft­li­ches Eigen­tum behan­delt wer­den, wenn es um ihre erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung geht. Die­se ist nicht allein Auf­ga­be der betrof­fe­nen Son­der­ei­gen­tü­mer 7. Auch die §§ 921, 922 BGB regeln nur bereits vor­han­de­ne Grenz­an­la­gen 8. Dage­gen ist die erst­ma­li­ge Ver­wirk­li­chung der sachen­recht­li­chen Abgren­zung nach Maß­ga­be des Auf­tei­lungs­plans von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern glei­cher­ma­ßen zu gewähr­leis­ten. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob es um die Abgren­zung des Son­der­ei­gen­tums zum Gemein­schafts­ei­gen­tum oder um die Abgren­zung der Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten unter­ein­an­der geht; auch kann in die­sem Zusam­men­hang nicht ent­schei­dend sein, ob eine tra­gen­de (und damit ohne wei­te­res im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­de) oder eine nicht tra­gen­de Wand ver­setzt wer­den muss, um die Vor­ga­ben des Auf­tei­lungs­plans erst­mals zu ver­wirk­li­chen. Eben­so ist die Ent­fer­nung der vor­han­de­nen Trenn­wand Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, selbst wenn die­se infol­ge der plan­wid­ri­gen Errich­tung im Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ste­hen soll­te.

Damit war im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall auch die Beschluss­erset­zungs­kla­ge gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG im Wesent­li­chen begrün­det. Wie aus­ge­führt, kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die plan­ge­rech­te Her­stel­lung der Trenn­wand ver­lan­gen. Aller­dings bedarf es kei­nes Aus­spruchs über die Ertei­lung des Auf­trags an den güns­tigs­ten Anbie­ter.

Da die Beschluss­erset­zung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Pri­vat­au­to­no­mie der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­greift, dür­fen Maß­nah­men nur inso­weit ange­ord­net wer­den, als dies zur Gewähr­leis­tung eines effek­ti­ven Rechts­schut­zes unbe­dingt not­wen­dig ist. Es ist daher stets zu prü­fen, ob und ggf. auf wel­che Wei­se es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ermög­licht wer­den kann, noch selbst in eige­ner Regie eine Ent­schei­dung zu tref­fen. Ist – wie hier – nur das "Ob" einer Maß­nah­me umstrit­ten und nichts dafür ersicht­lich, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihrer grund­sätz­li­chen Ver­pflich­tung nach rechts­kräf­ti­ger Klä­rung nicht nach­kom­men wer­den, genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die ent­schei­den­de Rich­tung vor­gibt 9.

Dar­an gemes­sen ist die Beschluss­fas­sung über die Durch­füh­rung der Maß­nah­me aus­rei­chend. Der Ver­wal­ter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ver­pflich­tet, den Beschluss umzu­set­zen, indem er Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­holt, die­se prüft und den Auf­trag erteilt. Er ist zwar in aller Regel gehal­ten, den güns­tigs­ten Anbie­ter zu wäh­len; auch kön­nen ihm die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine dahin­ge­hen­de Wei­sung ertei­len. Zwin­gend ist dies jedoch nicht. Es kann im Ein­zel­fall trif­ti­ge Grün­de dafür geben, einen teu­re­ren Anbie­ter zu beauf­tra­gen 10.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2015 – V ZR 284/​14

  1. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn.20[]
  2. BGH, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/​00, BGHZ 146, 241, 248[]
  3. vgl. auch BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/​07, BGHZ 177, 338 Rn. 11 aE[]
  4. OLG Mün­chen, NJW-RR 2006, 297, 298; OLG Schles­wig, DNotZ 2007, 620, 621 f.; OLG Zwei­brü­cken, Rpfle­ger 1987, 106; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 3 Rn. 30 und § 5 Rn. 134; Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 10 und § 5 Rn. 61; Timme/​Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 26; Elzer/​Schneider in Riecke/​Schmid, WEG, 4. Aufl., § 3 Rn. 79; Hügel/​Elzer, WEG, § 5 Rn. 39 aE; PWW/​Lemke, BGB, 10. Aufl., § 921 Rn. 18; Weit­nau­er, WEG, 9. Aufl., § 5 Rn. 36; Gai­er, FS Wen­zel [2005], 145, 149; vgl. auch BR-Drs. 75/​51, S. 13; aA Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 3 Rn. 7; Com­mi­chau, DNotZ 2007, 622, 623 f.[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 168 f.; Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/​11, NJW-RR 2012, 85 Rn. 9[]
  6. näher hier­zu BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/​13, BGHZ 204, 364 Rn. 8 ff.[]
  7. aA BayO­bLG WuM 1996, 491 ff.[]
  8. vgl. Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 921 Rn. 5; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 922 Rn. 8[]
  9. näher BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, ZMR 2014, 219 Rn. 31[]
  10. vgl. BayO­bLG WE 1995, 287 f.; AG Mün­chen ZMR 2012, 739 f.; so für die Aus­wahl des Ver­wal­ters BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NZM 2012, 654 Rn. 11; Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/​14, NJW 2015, 1378 Rn. 10[]