Die Grundschuld, die nur zur Bebauung verwendet werden darf

Enthält die notarielle Urkunde über eine Grundschuldbestellung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung Erklärungen des Schuldners, wonach die Grundschuld nur unter Bedingungen verwertet werden darf, deren Eintritt nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden kann, besteht keine Vermutung dafür, dass damit die Zwangsvollstreckung aus der Unterwerfungserklärung eingeschränkt sein soll.

Die Grundschuld, die nur zur Bebauung verwendet werden darf

Zur Auslegung einer Erklärung, wonach die Grundschuld nur verwertet werden darf, wenn der Gläubiger sicherstellt, dass der Kredit zweckentsprechend zur Bebauung verwendet wird.

Im Verfahren nach § 732 ZPO ist über Einwendungen des Schuldners zu entscheiden, die die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel betreffen. Das gilt auch, wenn eine vollstreckbare Ausfertigung einer notariellen Urkunde durch den Notar erteilt worden ist, § 797 Abs. 2 und Abs. 3 ZPO. Der Schuldner kann geltend machen, eine vollstreckbare Ausfertigung habe nicht erteilt werden dürfen, weil ein Titel vorliege, dessen Vollstreckbarkeit nach seinem Inhalt vom durch den Gläubiger zu beweisenden Eintritt einer Tatsache abhänge und dieser Beweis nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt sei, § 726 Abs. 1 ZPO. Denn dieser Einwand betrifft die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel1. Ob die Vollstreckbarkeit eines Titels seinem Inhalt nach vom Eintritt durch den Gläubiger zu beweisender Tatsachen abhängt, ist durch Auslegung des Titels zu ermitteln2. Der Wille des Titelurhebers muss darauf gerichtet sein, dass die Durchsetzung des Anspruchs, also auch die Vollstreckung von der in § 726 Abs. 1 gemeinten Tatsache abhängig sein soll3. Die insoweit vom Beschwerdegericht vorgenommene Auslegung ist nicht zu beanstanden.

Bei der Auslegung der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung sind neben dem Wortlaut jedenfalls auch solche Zwecke und Interessen der Parteien berücksichtigungsfähig, die aus der Urkunde ersichtlich sind4. Das Beschwerdegericht weist zutreffend auf den Zweck einer Unterwerfungserklärung hin, die Zwangsvollstreckung in das Pfandobjekt zu erleichtern5. Richtig hebt es auch hervor, dass der Wille der Schuldnerin, die Erteilung der Vollstreckungsklausel von dem Nachweis abhängig zu machen, dass die zweckentsprechende Verwendung der Kredite sichergestellt ist, schon deshalb fernliegend ist, weil diese Voraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht nachweisbar sind. Es trifft zu, dass dieser Umstand ein gewichtiges Auslegungskriterium ist. Im Zweifel kann nicht angenommen werden, dass die durch eine Unterwerfungserklärung an sich beabsichtigte Erleichterung der Zwangsvollstreckung in der Weise entwertet werden soll, dass die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung von Bedingungen abhängig gemacht wird, deren Eintritt nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden kann. Denn dann steht von vornherein fest, dass die Klausel nicht erteilt werden kann, worüber der Notar aufklären müsste6. Jedenfalls in diesen Fällen gilt nicht die in der Literatur vertretene Vermutung, bei Parteititeln sei im Zweifel anzunehmen, dass die der Urkunde eindeutig zu entnehmende Bedingtheit des Anspruchs zugleich Bedingung der Vollstreckung sein solle7, ohne dass zu entscheiden wäre, ob eine solche Vermutung begründet wäre, wenn die Sicherungsvereinbarung auch Gegenstand der Beurkundung ist8.

Eine derart eingeschränkte Unterwerfung ist zwar nicht wertlos, weil der Eintritt der Bedingung unstreitig gestellt werden kann oder im Streitfall Klage auf Erteilung der Klausel erhoben werden könnte, § 731 ZPO. Das ist jedoch im Streitfall eine Beschränkung, die ganz erheblich ist und dem Zweck, die Durchsetzung zu erleichtern, weitgehend entgegensteht9. Diese Möglichkeit muss hier zudem außer Betracht bleiben, weil die Urkunde die Erklärung enthält, die Grundschuld sei fällig, und die Schuldnerin sogleich in der Urkunde beantragt hat, dem Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen. Dieser Antrag wäre schlecht verständlich, wenn die Erteilung der Klausel von dem Nachweis hätte abhängig gemacht werden sollen, dass die zweckentsprechende Verwendung des Kredits sichergestellt sei. Diese Bedingung konnte im Zeitpunkt der Grundschuldbestellung und der Unterwerfungserklärung noch nicht erfüllt sein. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Grundschuldbestellung und die Unterwerfungserklärung nicht nur in der Urkunde deutlich abgesetzt sind, sondern auch keinen Hinweis darauf enthalten, dass die Erklärung unter Nr. 4 unmittelbare Geltung in der Zwangsvollstreckung erlangen könnte. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, dass die Schuldnerin nicht beantragt hat, die in Nr. 4 enthaltene Bedingung in das Grundbuch eintragen zu lassen. Vielmehr sollten lediglich die Erklärungen zur Bestellung der Grundschuld und der Unterwerfung eingetragen werden. Das spricht ebenfalls dafür, dass die Beschränkung in Nr. 4 der Vorbemerkung keinen Einfluss auf die Unterwerfungserklärung haben sollte, weil deutlich war, dass der gute Glaube an die Eintragungen im Grundbuch diese Beschränkung nicht erfassen konnte. Hinzu kommt, dass die Vorbemerkung Nr. 4 lediglich die Verwertung der Grundschuld betrifft. Die beurkundeten Unterwerfungserklärungen beschränken sich nicht auf die sofortige Zwangsvollstreckung in das Pfandobjekt. Vielmehr haben sich die Gesellschafter der Schuldnerin auch wegen ihrer Zahlungsverpflichtung aus der Haftungsübernahme für die Zahlung des Geldbetrages, dessen Höhe der vereinbarten Grundschuld entspricht, der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Da diese Erklärung ersichtlich nicht von Nr. 4 der Vorbemerkung erfasst ist, spricht im Sinne eines Gleichlaufs der Unterwerfungserklärungen alles dafür, dass die Schuldnerin damit keine Vollstreckungsvoraussetzung schaffen wollte.

Dem steht nicht entgegen, dass die Erklärung in Nr. 4. einseitig ist und keine schuldrechtliche Wirkung entfalten könnte. Die Erklärung kann als Vorbemerkung zur Grundschuldbestellung und damit verbundenen Zwangsvollstreckungsunterwerfung auch dahin verstanden werden, dass die Schuldnerin sie auf der Grundlage der der Grundschuldbestellung zugrunde liegenden Sicherungsvereinbarung abgibt, wobei nicht geklärt werden muss, ob sie insoweit eine getroffene Sicherungsvereinbarung wiedergibt oder lediglich ihrem Verständnis von der Sicherungsvereinbarung Ausdruck verleihen will.

Die Schuldnerin hat wiederholt darauf hingewiesen, es sei selbstverständlich und im Kreditgewerbe üblich, dass die finanzierende Bank eine Mittelverwendungskontrolle vornehme. Wenn sie unter Nr. 4 der notariellen Urkunde die – von der Gläubigerin akzeptierte und auch tatsächlich durchgeführte – Selbstverständlichkeit zum Ausdruck bringen wollte, die Gläubigerin sei zur Mittelverwendungskontrolle verpflichtet, so rechtfertigt das nicht die weitergehende Annahme, sie wolle entgegen den sonstigen beurkundeten Erklärungen und ungeachtet des gegenläufigen Zwecks der Unterwerfungserklärung die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung beschränkt wissen.

Die Einwendungen der Schuldnerin betreffen die materiellen Voraussetzungen der Grundschuldverwertung. Dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen, kann im Verfahren nach § 732 ZPO nicht geltend gemacht werden10.

BGH, Beschluss vom 19. August 2010 – VII ZB 2/09

  1. Schuschke/Walker/Schuschke, ZPO, 4. Aufl., § 732 Rn. 2[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 04.05.2005 – VII ZB 54/05, RPfleger 2006, 27; Zöller/Stöber, ZPO, 28. Aufl., § 726 Rn. 5[]
  3. Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 726 Rn. 3[]
  4. BGH, Beschluss vom 29.05.2008 – V ZB 6/08, WM 2008, 1507; Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09, WM 2010, 1022 Rn. 20[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09, WM 2010, 1022 Rn. 27[]
  6. Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 2. Aufl., Rn. 13.28[]
  7. Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 726 Rn. 3 und § 794 Rn. 122 m.w.N.[]
  8. vgl. MünchKomm/Wolfsteiner, ZPO, 3. Aufl., § 794 Rn. 177[]
  9. vgl. Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 2. Aufl., Rn. 13.28[]
  10. BGH, Beschluss vom 16.07.2004 – IXa ZB 326/03, RPfleger 2005, 33; Beschluss vom 05.07.2005 – VII ZB 27/05, Rpfleger 2005, 612; Beschluss vom 04.10.2005 – VII ZB 54/05, RPfleger 2006, 27[]

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