Die Grund­schuld, die nur zur Bebau­ung ver­wen­det wer­den darf

Ent­hält die nota­ri­el­le Urkun­de über eine Grund­schuld­be­stel­lung und Zwangs­voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fung Erklä­run­gen des Schuld­ners, wonach die Grund­schuld nur unter Bedin­gun­gen ver­wer­tet wer­den darf, deren Ein­tritt nicht durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den nach­ge­wie­sen wer­den kann, besteht kei­ne Ver­mu­tung dafür, dass damit die Zwangs­voll­stre­ckung aus der Unter­wer­fungs­er­klä­rung ein­ge­schränkt sein soll.

Die Grund­schuld, die nur zur Bebau­ung ver­wen­det wer­den darf

Zur Aus­le­gung einer Erklä­rung, wonach die Grund­schuld nur ver­wer­tet wer­den darf, wenn der Gläu­bi­ger sicher­stellt, dass der Kre­dit zweck­ent­spre­chend zur Bebau­ung ver­wen­det wird.

Im Ver­fah­ren nach § 732 ZPO ist über Ein­wen­dun­gen des Schuld­ners zu ent­schei­den, die die Zuläs­sig­keit der Voll­stre­ckungs­klau­sel betref­fen. Das gilt auch, wenn eine voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung einer nota­ri­el­len Urkun­de durch den Notar erteilt wor­den ist, § 797 Abs. 2 und Abs. 3 ZPO. Der Schuld­ner kann gel­tend machen, eine voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung habe nicht erteilt wer­den dür­fen, weil ein Titel vor­lie­ge, des­sen Voll­streck­bar­keit nach sei­nem Inhalt vom durch den Gläu­bi­ger zu bewei­sen­den Ein­tritt einer Tat­sa­che abhän­ge und die­ser Beweis nicht durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den geführt sei, § 726 Abs. 1 ZPO. Denn die­ser Ein­wand betrifft die Zuläs­sig­keit der Voll­stre­ckungs­klau­sel 1. Ob die Voll­streck­bar­keit eines Titels sei­nem Inhalt nach vom Ein­tritt durch den Gläu­bi­ger zu bewei­sen­der Tat­sa­chen abhängt, ist durch Aus­le­gung des Titels zu ermit­teln 2. Der Wil­le des Titel­ur­he­bers muss dar­auf gerich­tet sein, dass die Durch­set­zung des Anspruchs, also auch die Voll­stre­ckung von der in § 726 Abs. 1 gemein­ten Tat­sa­che abhän­gig sein soll 3. Die inso­weit vom Beschwer­de­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Aus­le­gung ist nicht zu bean­stan­den.

Bei der Aus­le­gung der nota­ri­el­len Voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fungs­er­klä­rung sind neben dem Wort­laut jeden­falls auch sol­che Zwe­cke und Inter­es­sen der Par­tei­en berück­sich­ti­gungs­fä­hig, die aus der Urkun­de ersicht­lich sind 4. Das Beschwer­de­ge­richt weist zutref­fend auf den Zweck einer Unter­wer­fungs­er­klä­rung hin, die Zwangs­voll­stre­ckung in das Pfand­ob­jekt zu erleich­tern 5. Rich­tig hebt es auch her­vor, dass der Wil­le der Schuld­ne­rin, die Ertei­lung der Voll­stre­ckungs­klau­sel von dem Nach­weis abhän­gig zu machen, dass die zweck­ent­spre­chen­de Ver­wen­dung der Kre­di­te sicher­ge­stellt ist, schon des­halb fern­lie­gend ist, weil die­se Vor­aus­set­zun­gen durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den nicht nach­weis­bar sind. Es trifft zu, dass die­ser Umstand ein gewich­ti­ges Aus­le­gungs­kri­te­ri­um ist. Im Zwei­fel kann nicht ange­nom­men wer­den, dass die durch eine Unter­wer­fungs­er­klä­rung an sich beab­sich­tig­te Erleich­te­rung der Zwangs­voll­stre­ckung in der Wei­se ent­wer­tet wer­den soll, dass die Ertei­lung einer voll­streck­ba­ren Aus­fer­ti­gung von Bedin­gun­gen abhän­gig gemacht wird, deren Ein­tritt nicht durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den nach­ge­wie­sen wer­den kann. Denn dann steht von vorn­her­ein fest, dass die Klau­sel nicht erteilt wer­den kann, wor­über der Notar auf­klä­ren müss­te 6. Jeden­falls in die­sen Fäl­len gilt nicht die in der Lite­ra­tur ver­tre­te­ne Ver­mu­tung, bei Par­tei­ti­teln sei im Zwei­fel anzu­neh­men, dass die der Urkun­de ein­deu­tig zu ent­neh­men­de Bedingt­heit des Anspruchs zugleich Bedin­gung der Voll­stre­ckung sein sol­le 7, ohne dass zu ent­schei­den wäre, ob eine sol­che Ver­mu­tung begrün­det wäre, wenn die Siche­rungs­ver­ein­ba­rung auch Gegen­stand der Beur­kun­dung ist 8.

Eine der­art ein­ge­schränk­te Unter­wer­fung ist zwar nicht wert­los, weil der Ein­tritt der Bedin­gung unstrei­tig gestellt wer­den kann oder im Streit­fall Kla­ge auf Ertei­lung der Klau­sel erho­ben wer­den könn­te, § 731 ZPO. Das ist jedoch im Streit­fall eine Beschrän­kung, die ganz erheb­lich ist und dem Zweck, die Durch­set­zung zu erleich­tern, weit­ge­hend ent­ge­gen­steht 9. Die­se Mög­lich­keit muss hier zudem außer Betracht blei­ben, weil die Urkun­de die Erklä­rung ent­hält, die Grund­schuld sei fäl­lig, und die Schuld­ne­rin sogleich in der Urkun­de bean­tragt hat, dem Gläu­bi­ger eine voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung zu ertei­len. Die­ser Antrag wäre schlecht ver­ständ­lich, wenn die Ertei­lung der Klau­sel von dem Nach­weis hät­te abhän­gig gemacht wer­den sol­len, dass die zweck­ent­spre­chen­de Ver­wen­dung des Kre­dits sicher­ge­stellt sei. Die­se Bedin­gung konn­te im Zeit­punkt der Grund­schuld­be­stel­lung und der Unter­wer­fungs­er­klä­rung noch nicht erfüllt sein. Zu berück­sich­ti­gen ist fer­ner, dass die Grund­schuld­be­stel­lung und die Unter­wer­fungs­er­klä­rung nicht nur in der Urkun­de deut­lich abge­setzt sind, son­dern auch kei­nen Hin­weis dar­auf ent­hal­ten, dass die Erklä­rung unter Nr. 4 unmit­tel­ba­re Gel­tung in der Zwangs­voll­stre­ckung erlan­gen könn­te. In die­sem Zusam­men­hang ist auch von Bedeu­tung, dass die Schuld­ne­rin nicht bean­tragt hat, die in Nr. 4 ent­hal­te­ne Bedin­gung in das Grund­buch ein­tra­gen zu las­sen. Viel­mehr soll­ten ledig­lich die Erklä­run­gen zur Bestel­lung der Grund­schuld und der Unter­wer­fung ein­ge­tra­gen wer­den. Das spricht eben­falls dafür, dass die Beschrän­kung in Nr. 4 der Vor­be­mer­kung kei­nen Ein­fluss auf die Unter­wer­fungs­er­klä­rung haben soll­te, weil deut­lich war, dass der gute Glau­be an die Ein­tra­gun­gen im Grund­buch die­se Beschrän­kung nicht erfas­sen konn­te. Hin­zu kommt, dass die Vor­be­mer­kung Nr. 4 ledig­lich die Ver­wer­tung der Grund­schuld betrifft. Die beur­kun­de­ten Unter­wer­fungs­er­klä­run­gen beschrän­ken sich nicht auf die sofor­ti­ge Zwangs­voll­stre­ckung in das Pfand­ob­jekt. Viel­mehr haben sich die Gesell­schaf­ter der Schuld­ne­rin auch wegen ihrer Zah­lungs­ver­pflich­tung aus der Haf­tungs­über­nah­me für die Zah­lung des Geld­be­tra­ges, des­sen Höhe der ver­ein­bar­ten Grund­schuld ent­spricht, der sofor­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung in ihr gesam­tes Ver­mö­gen unter­wor­fen. Da die­se Erklä­rung ersicht­lich nicht von Nr. 4 der Vor­be­mer­kung erfasst ist, spricht im Sin­ne eines Gleich­laufs der Unter­wer­fungs­er­klä­run­gen alles dafür, dass die Schuld­ne­rin damit kei­ne Voll­stre­ckungs­vor­aus­set­zung schaf­fen woll­te.

Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Erklä­rung in Nr. 4. ein­sei­tig ist und kei­ne schuld­recht­li­che Wir­kung ent­fal­ten könn­te. Die Erklä­rung kann als Vor­be­mer­kung zur Grund­schuld­be­stel­lung und damit ver­bun­de­nen Zwangs­voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fung auch dahin ver­stan­den wer­den, dass die Schuld­ne­rin sie auf der Grund­la­ge der der Grund­schuld­be­stel­lung zugrun­de lie­gen­den Siche­rungs­ver­ein­ba­rung abgibt, wobei nicht geklärt wer­den muss, ob sie inso­weit eine getrof­fe­ne Siche­rungs­ver­ein­ba­rung wie­der­gibt oder ledig­lich ihrem Ver­ständ­nis von der Siche­rungs­ver­ein­ba­rung Aus­druck ver­lei­hen will.

Die Schuld­ne­rin hat wie­der­holt dar­auf hin­ge­wie­sen, es sei selbst­ver­ständ­lich und im Kre­dit­ge­wer­be üblich, dass die finan­zie­ren­de Bank eine Mit­tel­ver­wen­dungs­kon­trol­le vor­neh­me. Wenn sie unter Nr. 4 der nota­ri­el­len Urkun­de die – von der Gläu­bi­ge­rin akzep­tier­te und auch tat­säch­lich durch­ge­führ­te – Selbst­ver­ständ­lich­keit zum Aus­druck brin­gen woll­te, die Gläu­bi­ge­rin sei zur Mit­tel­ver­wen­dungs­kon­trol­le ver­pflich­tet, so recht­fer­tigt das nicht die wei­ter­ge­hen­de Annah­me, sie wol­le ent­ge­gen den sons­ti­gen beur­kun­de­ten Erklä­run­gen und unge­ach­tet des gegen­läu­fi­gen Zwecks der Unter­wer­fungs­er­klä­rung die Vor­aus­set­zun­gen für die Zwangs­voll­stre­ckung beschränkt wis­sen.

Die Ein­wen­dun­gen der Schuld­ne­rin betref­fen die mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen der Grund­schuld­ver­wer­tung. Dass die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht vor­lie­gen, kann im Ver­fah­ren nach § 732 ZPO nicht gel­tend gemacht wer­den 10.

BGH, Beschluss vom 19. August 2010 – VII ZB 2/​09

  1. Schuschke/​Walker/​Schuschke, ZPO, 4. Aufl., § 732 Rn. 2[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 04.05.2005 – VII ZB 54/​05, RPfle­ger 2006, 27; Zöller/​Stöber, ZPO, 28. Aufl., § 726 Rn. 5[]
  3. Stein/​Jonas/​Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 726 Rn. 3[]
  4. BGH, Beschluss vom 29.05.2008 – V ZB 6/​08, WM 2008, 1507; Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/​09, WM 2010, 1022 Rn. 20[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/​09, WM 2010, 1022 Rn. 27[]
  6. Wolfs­tei­ner, Die voll­streck­ba­re Urkun­de, 2. Aufl., Rn. 13.28[]
  7. Stein/​Jonas/​Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 726 Rn. 3 und § 794 Rn. 122 m.w.N.[]
  8. vgl. MünchKomm/​Wolfsteiner, ZPO, 3. Aufl., § 794 Rn. 177[]
  9. vgl. Wolfs­tei­ner, Die voll­streck­ba­re Urkun­de, 2. Aufl., Rn. 13.28[]
  10. BGH, Beschluss vom 16.07.2004 – IXa ZB 326/​03, RPfle­ger 2005, 33; Beschluss vom 05.07.2005 – VII ZB 27/​05, Rpfle­ger 2005, 612; Beschluss vom 04.10.2005 – VII ZB 54/​05, RPfle­ger 2006, 27[]