Die Insolvenz des Gewerberaummieters – und der nicht insolvente Mitmieter

In der Insolvenz des Gewerberaummieters wirkt das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters auch gegenüber dem nicht insolventem Mitmieter.

Die Insolvenz des Gewerberaummieters – und der nicht insolvente Mitmieter

Nach den Grundsätzen der obergerichtlichen Rechtsprechung beendet die auf einem insolvenzrechtlichen Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters beruhende Kündigung das Mietverhältnis insgesamt mit Wirkung für und gegen sämtliche Beteiligte1. Diese Auffassung wird in der Literatur teilweise ebenfalls vertreten2, teilweise aber auch mit der Begründung kritisiert, § 109 InsO sichere nur die Interessen der Masse – wofür es ausreiche, allein die Masse aus dem Mietverhältnis zu entlassen3. Teilweise wird das Mietverhältnis im Verhältnis zu sämtlichen Beteiligten nur dann als beendet angesehen, wenn der weitere Mieter nur die Mithaftung für die durch den Mieter eingegangenen Verpflichtungen hat übernehmen, nicht aber gleichberechtigter Mieter hat sein sollen4.

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg sieht vorliegend keinen Anlass, von der zu § 19 KO ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen und schließt sich ihr an. Zwar ist nicht zu verkennen, dass das Sonderkündigungsrecht aus § 109 Abs. 1 InsO dem Schutz der Masse dient. Dies zwingt aber nicht zu einer Betrachtungsweise, die allein diesen Schutzzweck im Blick hat. Ebenso wie unter Geltung der Vorgängervorschrift des § 19 KO ist nämlich zu beachten, dass besondere Bedeutung der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zukommt, und dass die vertraglich geschuldete Gebrauchsüberlassung der Mietsache unteilbar ist. Ebenso wie nach dem Beitritt des Beklagten zum Mietvertrag dem Insolvenzschuldner und dem Beklagten der Gebrauch der Mietfläche zur Berufsausübung nur einheitlich hat gewährt werden können, konnte das Mietverhältnis nur einheitlich beendet werden. Eine Teilkündigung wäre unzulässig gewesen5. Die auf einer abweichenden Beurteilung der gegebenen Konstellation in der Literatur fußenden Angriffe der Berufung hält das Berufungsgericht aus den ausführlichen und zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die der Senat Bezug nimmt, für nicht durchgreifend.

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Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 29. März 2012 – 8 U 78/11

  1. s. zu der Kündigung nach § 19 Satz 1 KO OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 1369; OLG Celle, NJW 1974, 2012; RGZ 141, 391, 392[]
  2. s. Frankfurter Kommentar zur InsO/Wegener, 6. Auflage 2011, § 109 Rn. 17; Münchener Kommentar zum BGB-Bydlinski, 5. Auflage 2007, § 425 Rn. 7; Braun/Kroth, InsO, 4. Auflage 2010, § 109 Rn. 24; Hamburger Kommentar zur InsO – Ahrend, 3. Auflage 2009, § 109 Rn.19[]
  3. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage 2009, Rn. 1589; Münchener Kommentar zur InsO – Eckert, 2. Auflage 2007, § 109 Rn. 37 ff. mwN[]
  4. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage 2008, Kapitel 20 Rn. 68 ff. mwN[]
  5. s. nur Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 542 Rn. 87 mwN[]

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