Die unre­no­viert über­las­se­ne Miet­woh­nung – und die Schön­heits­re­pa­ra­tur

Ein Mie­ter, dem eine unre­no­vier­te Woh­nung als ver­trags­ge­mäß über­las­sen wur­de und auf den die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht wirk­sam abge­wälzt wur­den, kann vom Ver­mie­ter die Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­lan­gen, wenn eine wesent­li­che Ver­schlech­te­rung des Deko­ra­ti­ons­zu­stan­des ein­ge­tre­ten ist. Aller­dings hat er sich in die­sem Fall nach Treu und Glau­ben an den hier­für anfal­len­den Kos­ten ‑regel­mä­ßig zur Hälf­te- zu betei­li­gen, weil die Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu einer Ver­bes­se­rung des ver­trags­ge­mä­ßen (unre­no­vier­ten) Deko­ra­ti­ons­zu­stands der Woh­nung bei Miet­be­ginn führt.

Die unre­no­viert über­las­se­ne Miet­woh­nung – und die Schön­heits­re­pa­ra­tur

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in zwei bei ihm anhän­gi­gen Revi­si­ons­ver­fah­ren aus Ber­lin, in denen zwei Beru­fungs­kam­mern des Land­ge­richts Ber­lin sich gegen­sei­tig wider­spre­chend ent­schie­den hat­ten:

  • In dem ers­ten Fall [1] mie­te­ten die Mie­ter im Jahr 2002 von der beklag­ten Ver­mie­te­rin eine bei Über­las­sung unre­no­vier­te Woh­nung in Ber­lin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Woh­nungs­de­ko­ra­ti­on zwi­schen­zeit­lich ver­schlech­tert habe, for­der­ten sie die Beklag­te im März 2016 ver­geb­lich auf, Tape­zier- und Anstri­ch­ar­bei­ten gemäß einem bei­gefüg­ten Kos­ten­vor­anschlag aus­füh­ren zu lassen.Die auf Zah­lung eines ent­spre­chen­den Vor­schus­ses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerich­te­te Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg [2] und dem Land­ge­richt Ber­lin [3] kei­nen Erfolg.Zur Begrün­dung hat die 18. Zivil­kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin aus­ge­führt, den Klä­gern ste­he ein Vor­schuss­an­spruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Miet­sa­che auf­grund ihres deko­ra­ti­ven Ver­schlei­ßes nicht man­gel­haft (§ 536 Abs. 1 BGB) gewor­den sei. Da die Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel im Miet­ver­trag unwirk­sam sei, sei zwar grund­sätz­lich der Ver­mie­ter zur Instand­hal­tung ver­pflich­tet. Auch sei davon aus­zu­ge­hen, dass sich der Zustand der Woh­nungs­de­ko­ra­ti­on nach einer Miet­zeit von 14 Jah­ren im Ver­gleich zum (unre­no­vier­ten) Anfangs­zu­stand wei­ter ver­schlech­tert habe. Jedoch hät­ten die Klä­ger die­sen Zustand als ver­trags­ge­mäß akzep­tiert, so dass ein Anspruch auf Vor­nah­me von Reno­vie­rungs­ar­bei­ten gegen den Ver­mie­ter von vor­ne her­ein aus­schei­de, zumal dadurch eine deut­lich über den ver­trags­ge­mäß geschul­de­ten Zustand der Woh­nung hin­aus­ge­hen­de Ver­bes­se­rung erzielt wür­de, wel­che die Beklag­te nicht schul­de. Ein Anspruch des Mie­ters auf ein Tätig­wer­den des Ver­mie­ters bestehe nur dann, wenn die Woh­nung zwi­schen­zeit­lich „ver­kom­men“ und „Sub­stanz­schä­den“ vor­zu­beu­gen sei. Dafür sei nichts ersicht­lich.
  • In dem zwei­ten Ver­fah­ren [4] begehrt der Mie­ter im Rah­men einer Wider­kla­ge die Ver­ur­tei­lung der Ver­mie­te­rin zur Vor­nah­me kon­kret bezeich­ne­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Woh­nung war ihm bei Miet­be­ginn im Jahr 1992 von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Ver­mie­te­rin unre­no­viert über­las­sen wor­den. Im Dezem­ber 2015 for­der­te er die Ver­mie­te­rin ver­geb­lich auf, die aus sei­ner Sicht zur Besei­ti­gung des man­gel­haf­ten Reno­vie­rungs­zu­stands erfor­der­li­chen Maler­ar­bei­ten in der Woh­nung aus­zu­füh­ren. Die Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Schö­ne­berg [5] und dem Land­ge­richt Ber­lin [6] Erfolg.Zur Begrün­dung hat die 63. Zivil­kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin aus­ge­führt, dem Mie­ter ste­he ein Anspruch auf Durch­füh­rung der von ihm gefor­der­ten Instand­hal­tungs­ar­bei­ten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestim­me sich die Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters nach dem Zustand der Miet­sa­che bei Ver­trags­schluss. Danach wäre die Ver­mie­te­rin auf­grund der unre­no­viert über­las­se­nen Woh­nung ledig­lich ver­pflich­tet, nach einem wei­te­ren deko­ra­ti­ven Ver­schleiß den Ursprungs­zu­stand wie­der­her­zu­stel­len, nicht aber durch eine voll­stän­di­ge Reno­vie­rung dem Mie­ter eine Woh­nung zu ver­schaf­fen, die deut­lich bes­ser sei als zu Anfang.Jedoch sei in Fäl­len wie dem vor­lie­gen­den nicht davon aus­zu­ge­hen, dass der schlech­te Anfangs­zu­stand der ver­trags­ge­mä­ße sei. Der Ver­mie­ter müs­se sich an dem im Miet­ver­trag fest­ge­hal­te­nen – jedoch unwirk­sa­men – „Reno­vie­rungs­pro­gramm“, wonach der Mie­ter von Zeit zu Zeit die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren hät­te aus­füh­ren müs­sen, spie­gel­bild­lich fest­hal­ten las­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in bei­den Fäl­len das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen:

Zwar sind die Ber­li­ner Beru­fungs­kam­mern in bei­den Fäl­len zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die Mie­ter im For­mu­lar­miet­ver­trag unwirk­sam ist, da die­sen jeweils eine unre­no­vier­te Woh­nung über­las­sen und ihnen hier­für kein ange­mes­se­ner finan­zi­el­ler Aus­gleich gezahlt wur­de. Der Bun­des­ge­richts­hof hat damit sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, wonach in die­sen Fäl­len an die Stel­le der unwirk­sa­men Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel die gesetz­lich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) nor­mier­te Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters tritt [7].

Für eine von der Ver­mie­ter­sei­te befür­wor­te­te ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung – die ohne­hin nicht zu dem – ein­sei­tig an den Inter­es­sen des Ver­mie­ters ori­en­tier­ten – Ergeb­nis füh­ren könn­te, dass dem Mie­ter die Aus­füh­rung von Arbei­ten auf eige­ne Kos­ten frei­ste­he, der Ver­mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren unter kei­nen Umstän­den aus­zu­füh­ren habe, ist des­halb kein Raum. Eben­so wenig kann – anders als eini­ge Lite­ra­tur­stim­men und das Land­ge­richt Ber­lin im zwei­ten Ver­fah­ren [4] mei­nen – der unwirk­sa­men For­mu­lar­klau­sel der Inhalt bei­gemes­sen wer­den, der Ver­mie­ter müs­se sich spie­gel­bild­lich an der dort vor­ge­se­he­nen (fri­schen) Reno­vie­rung fest­hal­ten las­sen und des­halb tref­fe ihn – ohne Rück­sicht auf den (ver­trags­ge­mä­ßen) unre­no­vier­ten Zustand bei Miet­be­ginn – eine unein­ge­schränk­te Reno­vie­rungs­pflicht.

Aus­gangs­punkt der den Ver­mie­ter tref­fen­den Erhal­tungs­pflicht ist grund­sätz­lich der Zustand der Woh­nung im Zeit­punkt ihrer Über­las­sung an die jewei­li­gen Mie­ter, vor­lie­gend nach der Ver­kehrs­an­schau­ung mit­hin der unre­no­vier­te Zustand, in dem sie sie die Woh­nung besich­tigt und ange­mie­tet haben, ohne dass Ver­ein­ba­run­gen über vom Ver­mie­ter noch aus­zu­füh­ren­de Arbei­ten getrof­fen wur­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin im erstn Ver­fah­ren [1] führt das aber nicht dazu, dass Instand­hal­tungs­an­sprü­che der Mie­ter unab­hän­gig von dem wei­te­ren Ver­schleiß der Deko­ra­ti­on von vorn­her­ein aus­zu­schei­den hät­ten. Viel­mehr trifft den Ver­mie­ter eine Instand­hal­tungs­pflicht, wenn sich der anfäng­li­che Deko­ra­ti­ons­zu­stand wesent­lich ver­schlech­tert hat – was nach lan­gem Zeit­ab­lauf seit Miet­be­ginn (hier: 14 bzw. 25 Jah­re) nahe­liegt.

Aller­dings ist die Wie­der­her­stel­lung des (ver­trags­ge­mä­ßen) Anfangs­zu­stan­des in der Regel nicht prak­ti­ka­bel, zumin­dest aber wirt­schaft­lich nicht sinn­voll und liegt auch nicht im Inter­es­se ver­nünf­ti­ger Miet­ver­trags­par­tei­en. Viel­mehr ist allein eine Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und inter­es­sen­ge­recht, durch die der Ver­mie­ter die Woh­nung in einen frisch reno­vier­ten Zustand ver­setzt. Da hier­durch auch die Gebrauchs­spu­ren aus der Zeit vor dem gegen­wär­ti­gen Miet­ver­hält­nis besei­tigt wer­den und der Mie­ter nach Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren eine Woh­nung mit einem bes­se­rem als dem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand bei Miet­be­ginn erhält, gebie­tet es der Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB), die jewei­li­gen Inter­es­sen der Ver­trags­part­ner in einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen.

Vor die­sem Hin­ter­grund hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass der Mie­ter in der­ar­ti­gen Fäl­len zwar einer­seits vom Ver­mie­ter eine „fri­sche“ Reno­vie­rung ver­lan­gen kann, sich aber ande­rer­seits in ange­mes­se­nem Umfang an den dafür erfor­der­li­chen Kos­ten zu betei­li­gen hat. Soweit nicht Beson­der­hei­ten vor­lie­gen, wird dies regel­mä­ßig eine hälf­ti­ge Kos­ten­be­tei­li­gung bedeu­ten.

Begehrt der Mie­ter (wie im zwei­ten Ver­fah­ren [4]) die Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Ver­mie­ter, so kann die­ser die Kos­ten­be­tei­li­gung des Mie­ters nach Art eines Zurück­be­hal­tungs­rechts ein­wen­den. Ver­langt der Mie­ter von dem mit der Durch­füh­rung der Arbei­ten in Ver­zug gera­te­nen Ver­mie­ter die Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses (wie im ers­ten Ver­fah­ren [1]) führt die ange­mes­se­ne Kos­ten­be­tei­li­gung zu einem ent­spre­chen­den Abzug von den vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten.

Bei­de Ver­fah­ren sind daher vom Bun­des­ge­richts­hof an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen wor­den, da noch wei­te­re Fest­stel­lun­gen zu tref­fen sind und den Par­tei­en Gele­gen­heit zur Ergän­zung ihres Sach­vor­trags und Anpas­sung ihrer Anträ­ge zu geben ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 8. Juli 2020 – – VIII ZR 163/​18 und VIII ZR 270/​18

  1. BGH – VIII ZR 163/​18[][][]
  2. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 30.11.2016 – 216 C 294/​16[]
  3. LG Ber­lin, Urteil vom 02.05.2018 – 18 S 392/​16[]
  4. BGH – VIII ZR 270/​18[][][]
  5. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 11.08.2017 – 19 C 408/​15[]
  6. LG Ber­lin, Urteil vom 24.07.2018 – 63 S 283/​17[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/​14, Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/​16, Rn. 20[]