Die ver­wei­ger­te Dul­dung der Woh­nungs­in­stand­set­zung

Eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen der Ver­let­zung der Pflicht des Mie­ters, Instand­set­zungs- oder Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten zu dul­den, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Ver­mie­ter gegen den Mie­ter vor Aus­spruch der Kün­di­gung einen (rechts­kräf­tig) titu­lier­ten Dul­dungs­ti­tel erstrit­ten hat. Dem Ver­mie­ter kann die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses viel­mehr auch schon vor Erhe­bung einer Dul­dungs­kla­ge und Erwir­kung eines Titels unzu­mut­bar sein mit der Fol­ge, dass eine frist­lo­se Kün­di­gung das Miet­ver­hält­nis been­det; glei­cher­ma­ßen kann die ver­wei­ger­te Dul­dung eine der­art schwe­re Ver­trags­ver­let­zung sein, dass (auch) eine ordent­li­che Kün­di­gung gerecht­fer­tigt ist.

Die ver­wei­ger­te Dul­dung der Woh­nungs­in­stand­set­zung

Ob das Miet­ver­hält­nis nach ver­wei­ger­ter Dul­dung durch den Mie­ter auf­grund der aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gung sein Ende gefun­den hat, hat der Tatrich­ter allein auf der Grund­la­ge der in § 543 Abs. 1 BGB bezie­hungs­wei­se in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen unter Abwä­gung aller im Ein­zel­fall in Betracht kom­men­den Umstän­de zu prü­fen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund von jeder Ver­trags­par­tei frist­los gekün­digt wer­den. Ein wich­ti­ger Grund liegt vor, wenn dem Kün­di­gen­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zuge­mu­tet wer­den kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis ordent­lich kün­di­gen, wenn der Mie­ter sei­ne Ver­trags­pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat. Die Beur­tei­lung der Unzu­mut­bar­keit im Sin­ne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unter­liegt dabei – eben­so wie die Erheb­lich­keit einer Pflicht­ver­let­zung im Rah­men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – der tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung, die vom Revi­si­ons­ge­richt nur dar­auf­hin über­prüft wer­den kann, ob die maß­ge­ben­den Tat­sa­chen voll­stän­dig und feh­ler­frei fest­ge­stellt und gewür­digt und ob die all­ge­mein aner­kann­ten Maß­stä­be berück­sich­tigt und rich­tig ange­wandt wor­den sind 1. Sol­che Rechts­feh­ler sind dem Beru­fungs­ge­richt hier jedoch unter­lau­fen.

Eine frist­lo­se Kün­di­gung kann nicht erst dann auf eine Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten des Mie­ters gestützt wer­den, wenn der Mie­ter einen rechts­kräf­ti­gen Dul­dungs­ti­tel miss­ach­tet oder sein Ver­hal­ten "que­ru­la­to­ri­sche Nei­gun­gen" zeigt. Dem Ver­mie­ter kann die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses viel­mehr unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen auch schon vor Erhe­bung einer Dul­dungs­kla­ge und Erwir­kung eines Titels unzu­mut­bar sein, wenn der Mie­ter sei­ne Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) ver­letzt, die Instand­set­zung oder Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che zu dul­den 2. Auch eine die ordent­li­che Kün­di­gung recht­fer­ti­gen­de erheb­li­che Ver­trags­ver­let­zung setzt bei einem Ver­stoß gegen Dul­dungs­pflich­ten nicht gene­rell vor­aus, dass sich der Ver­mie­ter zuvor einen rechts­kräf­ti­gen Dul­dungs­ti­tel ver­schafft hat.

Die ver­ein­zelt in der Instanz­recht­spre­chung und in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur ver­tre­te­ne Auf­fas­sung, die eine Kün­di­gung wegen der Ver­let­zung nicht titu­lier­ter Dul­dungs­pflich­ten gene­rell aus­schlie­ßen will 3, fin­det im Gesetz kei­ne Stüt­ze. Weder kön­nen der­ar­ti­ge Ver­trags­ver­let­zun­gen gene­rell als "nicht so gewich­tig" ange­se­hen wer­den 4 noch stellt § 554 BGB aF eine abschlie­ßen­de Rege­lung für den Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter im Kon­flikt über Instand­set­zun­gen und Moder­ni­sie­run­gen dar 5. Der Gesetz­ge­ber hat viel­mehr die Kün­di­gung des Ver­mie­ters, unab­hän­gig davon, auf wel­cher Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters sie beruht, all­ge­mein in § 543 und § 573 BGB gere­gelt, ohne spe­zi­el­le Rege­lun­gen für die Fäl­le der Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten zu tref­fen.

Die Auf­fas­sung, ein Ver­stoß gegen (nicht rechts­kräf­tig titu­lier­te) Dul­dungs­pflich­ten sei – solan­ge der Mie­ter kei­ne "que­ru­la­to­ri­sche Ein­wen­dun­gen" erhe­be – nicht so gra­vie­rend, dass er die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen könn­te, ver­kennt in grund­le­gen­der Wei­se, dass Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men für die Erhal­tung des Miet­ob­jekts und sei­nes wirt­schaft­li­chen Wer­tes von wesent­li­cher Bedeu­tung sein kön­nen, so dass der Ver­mie­ter an deren als­bal­di­ger Durch­füh­rung ein erheb­li­ches wirt­schaft­li­ches Inter­es­se haben kann.

Ein stren­ge­rer Maß­stab lie­fe dar­auf hin­aus, dass dem Mie­ter die Mög­lich­keit gege­ben wird, Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, zu deren Dul­dung er recht­lich ver­pflich­tet ist und an deren umge­hen­der Durch­füh­rung der Ver­mie­ter ein berech­tig­tes Inter­es­se hat, für einen unab­seh­ba­ren Zeit­raum (näm­lich bis zur rechts­kräf­ti­gen Titu­lie­rung einer Dul­dungs­kla­ge) hin­aus­zu­zö­gern, ohne die Kon­se­quen­zen tra­gen zu müs­sen, die mit einer der­ar­ti­gen im Ein­zel­fall auch sehr gra­vie­ren­den Ver­trags­ver­let­zung grund­sätz­lich ver­bun­den sein kön­nen. Die­se Auf­fas­sung bie­tet dem Mie­ter gera­de­zu einen Anreiz dazu, sich den aus sei­ner Sicht mög­li­cher­wei­se nicht gewünsch­ten, nach der Rechts­la­ge aber gerecht­fer­tig­ten und von ihm des­halb zu dul­den­den bau­li­chen Maß­nah­men zumin­dest zeit­wei­se zu wider­set­zen. Dies wider­spricht dem Anlie­gen des Gesetz­ge­bers, der dem Mie­ter bei Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nicht nur im Hin­blick auf wirt­schaft­li­che Inter­es­sen des Ver­mie­ters, son­dern auch mit Blick auf das woh­nungs­po­li­ti­sche Ziel der Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­be­din­gun­gen umfang­rei­che Dul­dungs­pflich­ten auf­er­legt hat 6.

Bei der Beur­tei­lung der Fra­ge, ob die Beklag­ten als Schuld­ner des Dul­dungs­an­spruchs ver­trag­li­che Pflich­ten schuld­haft ver­letzt haben, hat das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­haft die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum Sorg­falts­maß­stab des Gläu­bi­gers, der zu Unrecht eine Leis­tung ver­langt, her­an­ge­zo­gen. Im Streit­fall geht es jedoch um die Pflicht­ver­let­zung eines Schuld­ners, für den ande­re, stren­ge­re Maß­stä­be gel­ten.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs han­delt ein Gläu­bi­ger grund­sätz­lich nicht schon dann fahr­läs­sig, wenn er nicht erkennt, dass sei­ne For­de­rung unbe­rech­tigt ist 7. Die­se Recht­spre­chung beruht auf der Erwä­gung, dass dem Gläu­bi­ger die Durch­set­zung sei­ner Rech­te unzu­mut­bar erschwert wür­de, wenn man von ihm ver­lang­te, die sicher nur in einem Rechts­streit zu klä­ren­de Berech­ti­gung einer gel­tend gemach­ten For­de­rung schon im Vor­feld oder außer­halb eines Rechts­streits vor­aus­zu­se­hen. Der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt ent­spricht der Gläu­bi­ger dem­ge­mäß regel­mä­ßig schon dann, wenn er sorg­fäl­tig prüft, ob der eige­ne Rechts­stand­punkt plau­si­bel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beur­tei­len­de Rechts­la­ge unklar ist 8.

Die­se Recht­spre­chung ist indes nicht anwend­bar, wenn es – wie im Streit­fall – um die Beur­tei­lung einer Pflicht­ver­let­zung des Schuld­ners geht; inso­weit gel­ten die (stren­gen) Maß­stä­be, die der Bun­des­ge­richts­hof in stän­di­ger Recht­spre­chung an einen unver­schul­de­ten Rechts­irr­tum stellt. Danach for­dert der Gel­tungs­an­spruch des Rechts, dass der Ver­pflich­te­te grund­sätz­lich das Risi­ko eines Irr­tums über die Rechts­la­ge selbst trägt 9, so dass ein unver­schul­de­ter Rechts­irr­tum nur aus­nahms­wei­se in Betracht kommt 10.

Der Schuld­ner darf das Risi­ko einer zwei­fel­haf­ten Rechts­la­ge nicht dem Gläu­bi­ger zuschie­ben. Ent­schei­det er sich bei zwei­fel­haf­ter Rechts­la­ge dafür, die von ihm gefor­der­te Leis­tung nicht zu erbrin­gen, geht er – von beson­de­ren Sach­la­gen abge­se­hen – das Risi­ko, dass sich sei­ne Ein­schät­zung spä­ter als falsch erweist, zumin­dest fahr­läs­sig ein und hat des­halb sei­ne Nicht­leis­tung zu ver­tre­ten, wenn er – wie in einem spä­te­ren Rechts­streit fest­ge­stellt wird – zur Leis­tung ver­pflich­tet war 11.

Das Gericht darf des­halb nicht offen­las­sen, ob dem Mie­ter als Schuld­ner der Dul­dungs­pflicht ein Zurück­be­hal­tungs­recht wegen erho­be­ner Gegen­an­sprü­che zustand. Das Glei­che gilt, soweit die Mie­ter im hier ent­schie­de­nen Fall von der Ver­mie­te­rin ver­langt hat­ten, die Wie­der­her­stel­lung eines Podests zuzu­sa­gen sowie Maß­nah­men zum Schutz von Möbeln durch Ver­schlie­ßen eines Durch­gangs mit Span­plat­ten zu ergrei­fen. Auch dies­be­züg­lich kommt es nicht dar­auf an, ob die­se For­de­run­gen aus Sicht der Mie­ter oder des Gerichts "plau­si­bel" waren, son­dern dar­auf, ob das gel­tend gemach­te Begeh­ren und ein dar­auf gestütz­tes Zurück­be­hal­tungs­recht mate­ri­ell­recht­lich begrün­det waren.

Eine Unter­schei­dung, ob die von den Mie­tern erho­be­nen Ein­wen­dun­gen "plau­si­bel" oder "que­ru­la­to­risch" waren, kann allen­falls bei der Beur­tei­lung der Schwe­re des ihnen ange­las­te­ten Pflicht­ver­sto­ßes von Bedeu­tung sein.

Die frist­lo­se Kün­di­gung ist vorie­gend auch nicht schon nach § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam, weil sie erst rund sechs Wochen nach der Zutritts­ver­wei­ge­rung durch die Mie­ter und des­halb nicht inner­halb ange­mes­se­ner Zeit erklärt wor­den ist. Es bedarf auch in die­sem Zusam­men­hang kei­ner Ent­schei­dung der vom Bun­des­ge­richts­hof bis­her offen gelas­se­nen Fra­ge, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohn­raum­miet­recht Anwen­dung fin­det oder der Gedan­ke einer illoya­len Ver­spä­tung nur im Rah­men von § 242 BGB zu berück­sich­ti­gen ist 12. Denn von einer illoya­len Ver­spä­tung kann schon des­halb kei­ne Rede sein, weil die Mie­ter das bean­stan­de­te Ver­hal­ten auch danach noch fort­ge­setzt hat­ten, indem sie auch spä­ter noch den Zutritt zu einem Kel­ler­raum ver­wei­ger­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/​13

  1. BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/​04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN[]
  2. Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/​Lützenkirchen, Miet­recht, § 543 Rn.20 f.; vgl. auch Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Gra­pen­tin in Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. – IV Rn. 389; BGH, Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/​09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ver­trag­li­chen Dul­dungs­pflich­ten][]
  3. LG Ber­lin, Urteil vom 14.08.2013 – 65 S 327/​12; LG Saar­brü­cken, ZMR 2008, 975; AG Mün­chen, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210[]
  4. so wohl Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO[]
  5. vgl. LG Saar­brü­cken aaO[]
  6. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 36 f.; BT-Drs. 9/​2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20.12 1982][]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/​13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 01.03.2013 – V ZR 31/​12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.[]
  8. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/​13, aaO[]
  9. BGH, Urtei­le vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/​13, aaO Rn. 34; vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/​13, BGHZ 201, 91 Rn. 23[]
  10. grund­le­gend BGH, Urteil vom 09.01.1951 – I ZR 35/​50, NJW 1951, 398[]
  11. BGH, Urtei­le vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/​13, aaO Rn. 36; vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/​13, aaO Rn. 24[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/​08, WuM 2009, 231 Rn. 17; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 206/​09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN[]