Eigen­tums­woh­nung mit Tief­ga­ra­gen­stell­platz – und die Min­dest­ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters

Eine Eigen­tums­woh­nung und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze sind, jeden­falls soweit es sich um eine übli­che Zahl von ein bis zwei Stell­plät­zen han­delt, als wirt­schaft­li­che Ein­heit anzu­se­hen; die dem Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 20 Abs. 1 ZwV­wV zuste­hen­de Min­dest­ver­gü­tung ist des­halb nur ein­mal fest­zu­set­zen, und zwar unab­hän­gig davon, ob der Stell­platz im Teil­ei­gen­tum des Schuld­ners steht oder ob die­sem inso­weit nur ein Son­der­nut­zungs­recht ein­ge­räumt ist.

Eigen­tums­woh­nung mit Tief­ga­ra­gen­stell­platz – und die Min­dest­ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters (§§ 17 ff. ZwV­wV), die nach der Inbe­sitz­nah­me min­des­tens 600 € beträgt (§ 20 Abs. 1 ZwV­wV), grund­sätz­lich für jedes Objekt fest­zu­set­zen, mit des­sen Ver­wal­tung der Zwangs­ver­wal­ter betraut ist. Das fin­det sei­nen Grund in der Auf­ga­be des Zwangs­ver­wal­ters, jedes Objekt, zu des­sen Ver­wal­tung er bestellt ist, unab­hän­gig von sei­ner Bestel­lung zur Ver­wal­tung wei­te­rer Objek­te nutz­brin­gend zu ver­wal­ten, d.h. in der Regel zu ver­mie­ten oder zu ver­pach­ten 1. Eine Aus­nah­me ist nur zu machen, wenn meh­re­re Grund­stü­cke oder grund­stücks­glei­che Rech­te wie ein ein­zi­ges Wirt­schafts­gut ver­mie­tet oder ver­pach­tet sind oder wer­den, ohne dass auf die Ein­zel­ob­jek­te bezo­ge­ne Ver­trä­ge abge­schlos­sen oder getrenn­te Miet- oder Pacht­zins­an­tei­le aus­ge­wie­sen wer­den. In die­sem Fall führt die wirt­schaft­li­che Zusam­men­fas­sung dazu, dass von einem ein­heit­li­chen Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekt aus­zu­ge­hen ist, des­sen Gesamt­ertrag für die Bemes­sung der Ver­wal­ter­ver­gü­tung maß­geb­lich ist 2. Eine Kür­zung der Min­dest­ver­gü­tung kommt nicht in Betracht 3.

Eine Eigen­tums­woh­nung und Stell­plät­ze sind, jeden­falls soweit es sich um eine übli­che Zahl von ein bis zwei Stell­plät­zen han­delt, als wirt­schaft­li­che Ein­heit in die­sem Sin­ne anzu­se­hen; die dem Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 20 Abs. 1 ZwV­wV zuste­hen­de Min­dest­ver­gü­tung ist des­halb nur ein­mal fest­zu­set­zen, und zwar unab­hän­gig davon, ob der Stell­platz im Teil­ei­gen­tum des Schuld­ners steht oder ob die­sem inso­weit nur ein Son­der­nut­zungs­recht ein­ge­räumt ist. Uner­heb­lich ist es inso­weit auch, wenn die Woh­nung und der Stell­platz sepa­rat ver­mie­tet sind bzw. wer­den.

Wer­den die Objek­te wie hier bei der Inbe­sitz­nah­me nicht genutzt, spricht gegen die­ses Ergeb­nis aller­dings, dass Woh­nung und Stell­platz jeweils sepa­rat ver­mie­tet wer­den könn­ten; auch bei einer Ver­mie­tung bei­der Objek­te an die glei­che Par­tei könn­ten jeweils getrenn­te Ver­trä­ge abge­schlos­sen oder getrenn­te Miet­zins­an­tei­le aus­ge­wie­sen wer­den.

Die­se Betrach­tungs­wei­se lie­ße aber unbe­rück­sich­tigt, dass jeden­falls eine übli­che Anzahl von ein bis zwei Stell­plät­zen in einem tat­säch­lich und wirt­schaft­lich unter­ge­ord­ne­ten Ver­hält­nis zu der Eigen­tums­woh­nung steht und die ein­heit­li­che Nut­zung der Objek­te eher die Regel als die Aus­nah­me dar­stellt. Stell­plät­zen kommt im Ver­hält­nis zu der Woh­nung regel­mä­ßig eine die­nen­de Funk­ti­on zu, weil sie deren Erreich­bar­keit ver­ein­facht; häu­fig ver­bes­sert ein Stell­platz die Ver­miet­bar­keit der Woh­nung ent­schei­dend. Auf­grund die­ser die­nen­den Funk­ti­on von Stell­plät­zen ist die Sach­la­ge mit der bis­lang von dem Bun­des­ge­richts­hof beur­teil­ten Fall­ge­stal­tung nicht ver­gleich­bar, in der meh­re­re Eigen­tums­woh­nun­gen in dem Eigen­tum des Schuld­ners ste­hen. Denn ver­schie­de­ne Woh­nun­gen stel­len im Prin­zip gleich­wer­ti­ge und von­ein­an­der unab­hän­gi­ge Wirt­schafts­gü­ter dar, mögen sie auch unter­schied­lich wert­hal­tig sein; in aller Regel wer­den sie geson­dert genutzt.

Die Min­dest­ver­gü­tung für jedes der Objek­te wäre auch wirt­schaft­lich unan­ge­mes­sen. Bei der Bemes­sung der Min­dest­ver­gü­tung hat sich der Ver­ord­nungs­ge­ber an einem Auf­wand von sechs bis acht Stun­den ori­en­tiert, der für die Inbe­sitz­nah­me und den dar­über zu fer­ti­gen­den Bericht (§ 3 Abs. 1 ZwV­wV) min­des­tens zu ver­an­schla­gen sei 4. Auch in die­ser Hin­sicht kommt einem Stell­platz nach­ran­gi­ge Bedeu­tung zu, weil der Zeit­auf­wand regel­mä­ßig deut­lich gerin­ger aus­fällt als bei der Inbe­sitz­nah­me der Eigen­tums­woh­nung; er bil­det inso­weit einen Annex zu der Woh­nung und erhöht den mit deren Inbe­sitz­nah­me ver­bun­de­nen Auf­wand nicht nen­nens­wert. Von ande­ren sepa­ra­ten, unter­ge­ord­ne­ten Tei­len der Woh­nung, wie etwa Kel­ler- und Spei­cher­räu­men, die eben­falls geson­dert in Besitz genom­men wer­den müs­sen, unter­schei­det er sich nur dadurch, dass er auch geson­dert ver­mie­tet sein kann oder wer­den könn­te , ohne dass dies jedoch als Regel­fall anzu­se­hen wäre.

Schließ­lich spricht gegen eine sepa­ra­te Min­dest­ver­gü­tung, dass die Höhe der Zwangs­ver­wal­ter­ver­gü­tung von der recht­li­chen Aus­ge­stal­tung der Tei­lungs­er­klä­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Ein­zel­fall abhin­ge. Steht näm­lich eine Tief­ga­ra­ge wie es häu­fig der Fall ist – im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum und ist dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur ein Son­der­nut­zungs­recht zuge­ord­net, kann die­ses eben­so wie ein im Teil­ei­gen­tum ste­hen­der Stell­platz zwar durch sepa­ra­te Ver­mie­tung genutzt wer­den. Woh­nung und Son­der­nut­zungs­recht stel­len aber ein ein­heit­li­ches Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekt dar, für das zwei­fels­frei nur die ein­fa­che Min­dest­ver­gü­tung anfällt.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Juni 2014 – V ZB 7/​14

  1. BGH, Beschlüs­se vom 25.01.2007 – V ZB 150/​06, ZfIR 2007, 501 Rn. 11; und vom 24.11.2005 – V ZB 133/​05, ZfIR 2006, 342 Rn. 6[]
  2. BGH, Beschlüs­se vom 25.01.2007 – – V ZB 150/​06, ZfIR 2007, 501 Rn. 12; vom 18.01.2007 – V ZB 63/​06, ZfIR 2007, 249 Rn. 7; und vom 24.11.2005 – V ZB 133/​05, ZfIR 2006, 342 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 05.11.2004 IXa ZB 33/​03, WM 2005, 47, 48[]
  3. BGH, Beschlüs­se vom 01.06.2006 – V ZB 29/​06, NJW-RR 2006, 1348 Rn. 18 f.; und vom 18.01.2007 – V ZB 63/​06, ZfIR 2007, 249 Rn. 10 ff.[]
  4. BR-Drs. 842/​03, S. 17[]