Ein Mie­ter, der eigen­mäch­tig han­delt

Ist im Miet­ver­trag ver­ein­bart, dass bau­li­che Ände­run­gen der Miet­sa­che der schrift­li­chen Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters bedür­fen, schließt das eigen­mäch­ti­ge Ver­än­de­run­gen sei­tens des Mie­ters aus­drück­lich aus. Es ist daher uner­heb­lich, ob eine eigen­mäch­ti­ge Ver­än­de­rung durch den Mie­ter stört oder einen Man­gel aus­gleicht. Eine sol­che Rege­lung im Miet­ver­trag ist auch wirk­sam, da sie Aus­fluss des Eigen­tums­rechts des Ver­mie­ters ist. Die­ser darf ent­schei­den, wie er sein Eigen­tum gestal­tet.

Ein Mie­ter, der eigen­mäch­tig han­delt

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall der Kla­ge eines Ver­mie­ters statt­ge­ge­ben, der die Besei­ti­gung einer eigen­mäch­tig von sei­ner Mie­te­rin ange­brach­ten Ver­gla­sung auf dem Bal­kon begehr­te. Eine Münch­ne­rin schloss 1984 einen Miet­ver­trag über eine in der Stadt gele­ge­ne Woh­nung ab. Im Miet­ver­trag war aus­drück­lich ver­ein­bart, dass bau­li­che oder sons­ti­ge Ver­än­de­run­gen am Miet­ob­jekt ohne schrift­li­che Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters nicht vor­ge­nom­men wer­den dür­fen. Vie­le Jah­re spä­ter, näm­lich 2006, brach­te die­se Mie­te­rin auf dem Bal­kon ihrer Woh­nung eine ganz­flä­chi­ge Ver­gla­sung an. Sei­tens des Ver­mie­ters wur­de sie dar­auf­hin mehr­fach auf­ge­for­dert, die­se wie­der zu besei­ti­gen. Zunächst sag­te sie dies auch zu. Als dann die Fas­sa­de saniert wur­de, bau­te sie die Ver­gla­sung ab, brach­te sie nach Abschluss der Sanie­rung aller­dings sofort wie­der an. Dar­auf­hin for­der­te sie ihr Ver­mie­ter erneut auf, doch end­lich die Bal­kon­ver­gla­sung zu besei­ti­gen. Die Mie­te­rin wei­ger­te sich. Die Ver­gla­sung sei fach­män­nisch ange­bracht wor­den, sie kön­ne auch wie­der ent­fernt wer­den, ohne Spu­ren zu hin­ter­las­sen und beein­träch­ti­ge auch das opti­sche Erschei­nungs­bild der Wohn­an­la­ge nicht. Außer­dem glei­che sie nur einen Wohn­man­gel aus. Die Fens­ter der Miet­woh­nung sei­en ver­schlis­sen und undicht. Die Ver­gla­sung glei­che dies aus. Schon aus Rück­sicht­nah­me müs­se ihr Ver­mie­ter die­se daher dul­den. Der Ver­mie­ter erhob dar­auf­hin Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen auf Besei­ti­gung der Ver­gla­sung.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen bedürf­ten bereits nach dem Miet­ver­trag bau­li­che Ände­run­gen der Miet­sa­che der schrift­li­chen Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters. Eine sol­che Rege­lung sei auch wirk­sam, da sie Aus­fluss des Eigen­tums­rechts des Ver­mie­ters sei. Die­ser dür­fe ent­schei­den, wie er sein Eigen­tum gestal­te. Die erfor­der­li­che Ein­wil­li­gung lie­ge nicht vor.

Die­se kla­re Rege­lung schlie­ße eigen­mäch­ti­ge Ver­än­de­run­gen sei­tens der Mie­te­rin aus­drück­lich aus. Es sei daher auch uner­heb­lich, ob die Ver­gla­sung stö­re oder einen Man­gel aus­glei­che. Bezüg­lich letz­te­rem habe die Mie­te­rin einen Anspruch auf Män­gel­be­sei­ti­gung, den sie auch gel­tend machen kön­ne. Auf den Besei­ti­gungs­an­spruch hät­ten etwai­ge Män­gel kei­nen Ein­fluss.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 11. Juli 2012 – 472 C 7527/​12