Ist im Mietvertrag vereinbart, dass bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters bedürfen, schließt das eigenmächtige Veränderungen seitens des Mieters ausdrücklich aus. Es ist daher unerheblich, ob eine eigenmächtige Veränderung durch den Mieter stört oder einen Mangel ausgleicht. Eine solche Regelung im Mietvertrag ist auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters ist. Dieser darf entscheiden, wie er sein Eigentum gestaltet.
Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall der Klage eines Vermieters stattgegeben, der die Beseitigung einer eigenmächtig von seiner Mieterin angebrachten Verglasung auf dem Balkon begehrte. Eine Münchnerin schloss 1984 einen Mietvertrag über eine in der Stadt gelegene Wohnung ab. Im Mietvertrag war ausdrücklich vereinbart, dass bauliche oder sonstige Veränderungen am Mietobjekt ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters nicht vorgenommen werden dürfen. Viele Jahre später, nämlich 2006, brachte diese Mieterin auf dem Balkon ihrer Wohnung eine ganzflächige Verglasung an. Seitens des Vermieters wurde sie daraufhin mehrfach aufgefordert, diese wieder zu beseitigen. Zunächst sagte sie dies auch zu. Als dann die Fassade saniert wurde, baute sie die Verglasung ab, brachte sie nach Abschluss der Sanierung allerdings sofort wieder an. Daraufhin forderte sie ihr Vermieter erneut auf, doch endlich die Balkonverglasung zu beseitigen. Die Mieterin weigerte sich. Die Verglasung sei fachmännisch angebracht worden, sie könne auch wieder entfernt werden, ohne Spuren zu hinterlassen und beeinträchtige auch das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht. Außerdem gleiche sie nur einen Wohnmangel aus. Die Fenster der Mietwohnung seien verschlissen und undicht. Die Verglasung gleiche dies aus. Schon aus Rücksichtnahme müsse ihr Vermieter diese daher dulden. Der Vermieter erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München auf Beseitigung der Verglasung.
Nach Auffassung des Amtsgerichts München bedürften bereits nach dem Mietvertrag bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung liege nicht vor.
Diese klare Regelung schließe eigenmächtige Veränderungen seitens der Mieterin ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleiche. Bezüglich letzterem habe die Mieterin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch geltend machen könne. Auf den Beseitigungsanspruch hätten etwaige Mängel keinen Einfluss.
Amtsgericht München, Urteil vom 11. Juli 2012 – 472 C 7527/12
