Eintragungshindernis – und die vom Grundbuchamt zu gewährende Frist

Die Angemessenheit einer Frist zur Hebung eines Eintragungshindernisses richtet sich nicht danach, ob nach Antragstellung der Verlust einer Rechtsposition wegen nachträglicher Verfügungsbeschränkungen droht, sondern danach, wie lange der Zeitraum zur Hebung des Hindernisses nach Grundbuchaktenlage unter Berücksichtigung des Erledigungsinteresses und der Aufgaben des Grundbuchamtes zu bemessen ist.

Eintragungshindernis – und die vom Grundbuchamt zu gewährende Frist

In dem zugrunde liegenden Verfahren erklärte die Grundstückseigentümerin am 27.09.2021 die Teilung in Wohnungseigentum und beantragte am 29.09.2021 Vollzug der Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 09.12.2021 wies das Grundbuchamt unter Setzung einer Frist von einem Monat unter anderem auf das Fehlen einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hin. Im Januar 2022 beantragte die Beteiligte bei dem Grundbuchamt die Verlängerung der gesetzten Frist um zwei Monate sowie bei dem Bezirksamt eine Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Nach im Februar 2022 erfolgter Zurückweisung dieses bei dem Bezirksamt gestellten Antrags und Einlegung eines Widerspruchs durch die Beteiligte verlängerte das Grundbuchamt die Frist antragsgemäß bis Mai 2022.

Eine unter Hinweis auf eine beabsichtigte Klage vor dem Verwaltungsgericht gegen die zwischenzeitliche Zurückweisung dieses Widerspruchs beantragte weitere Fristverlängerung bis August 2022 hat das Amtsgericht Neukölln – Grundbuchamt – im Juni 2022 abgelehnt1. Die gegen diese Ablehnung einer weiteren Fristverlängerung gerichtete Beschwerde der Beteiligten, mit der sie hilfsweise eine Fristverlängerung bis einen Monat nach Ende des Beschwerdeverfahrens beantragt hat, hat das Kammergericht zurückgewiesen2. Nach Ansicht des Kammergerichts, das die Zulässigkeit der Beschwerde dahinstehen lässt, war das Grundbuchamt nicht verpflichtet, die Frist (erneut) zu verlängern. Die zuletzt bis Mai 2022 verlängerte Frist sei angemessen gewesen. Gewöhnlich genüge ein Zeitraum von fünf Monaten zur Beibringung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB; das Bezirksamt habe den Antrag auch binnen eines Monats bearbeitet. Eine (weitere) Fristverlängerung wäre nur in Betracht gekommen, wenn nunmehr die Behebung des Hindernisses in absehbarer Zeit zu erwarten gewesen wäre. Dagegen spreche aber die Notwendigkeit der Klageerhebung zum Verwaltungsgericht; bis dato liege die Genehmigung auch nicht vor. Nichts anderes folge aus dem Umstand, dass die Beteiligte nur bis zur Zurückweisung ihres Antrags Aussicht darauf habe, entsprechend § 878 BauGB die Eintragung noch ohne eine – ihren Angaben zufolge ungleich schwerer zu erlangende – Genehmigung nach § 250 BauGB vollziehen zu können. 

Dagegen wendet sich die Beteiligte mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, die vor dem Bundesgerichtshof jedoch auch ohne Erfolg blieb; die Zwischenverfügung, mit der das Grundbuchamt eine (weitere) Fristverlängerung abgelehnt habe, sei nicht zu beanstanden:

Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt, wenn der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, entweder den Antrag unter Angabe von Gründen zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Ist nach Ablauf der Frist die Hebung des Hindernisses nicht nachgewiesen, ist der Antrag zurückzuweisen (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GBO). Umgekehrt gilt, dass die Hebung eines Hindernisses nach Fristablauf, aber vor Bekanntmachung des zurückweisenden Beschlusses beachtlich ist3. Erweist sich die gesetzte Frist als zu kurz und besteht Aussicht auf Hebung des Hindernisses, kann die Frist auf Antrag verlängert werden4.

Dahinstehen kann, ob dem Grundbuchamt ein echtes, nach pflichtgemäßem Ermessen auszuübendes Wahlrecht zwischen Antragszurückweisung und Zwischenverfügung zusteht, wenn – behebbare – Eintragungsvoraussetzungen fehlen5. Einigkeit besteht nämlich darüber, dass eine Zwischenverfügung zur Beibringung von fehlenden Unterlagen, insbesondere solchen, die erst in einem anderen Verwaltungsverfahren eingeholt werden müssen (hier: Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB) jedenfalls ermessensgerecht ist, und dass der Antrag jedenfalls nach Ablauf einer mit der Zwischenverfügung gesetzten angemessenen Frist zurückgewiesen werden darf.

Hier lag im Zeitpunkt der Antragstellung wegen des Fehlens einer gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB6 erforderlichen Genehmigung ein behebbares Hindernis vor. Ob die Frist zur Hebung dieses Hindernisses angemessen war, beurteilt sich nach Sinn und Zweck von § 18 GBO. Die entsprechende Würdigung des Kammergerichts ist im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt überprüfbar7 und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden

Das Grundbuchamt hat Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu behandeln und in angemessener Zeit zu erledigen, nicht aber noch nicht vollziehbare Anträge und Unterlagen zwischenzulagern8. Die Frist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO ist deshalb grundsätzlich danach zu bemessen, wie lange die Hebung des Hindernisses nach Grundbuchaktenlage in Anspruch nehmen wird9. Als angemessen wird im Regelfall eine Frist von ein bis zwei, teilweise auch bis zu vier Monaten erachtet10. Die Zwischenverfügung stellt ein Mittel dar, ein einmal anhängig gewordenes Antragsverfahren geordnet voran und zu einem erfolgreichen gesetzeskonformen Abschluss zu führen, auch wenn nicht von vornherein alles „richtig“ war11. Ist dagegen ersichtlich, dass eine Hebung des Hindernisses binnen angemessener Frist nicht möglich sein wird, steht das Hindernis einem unbehebbaren gleich und der Antrag ist zurückzuweisen12. 

Hier ist der Antrag auf Erteilung der Genehmigung binnen der zunächst zu ihrer Beibringung gesetzten Frist bearbeitet, wenngleich abschlägig beschieden worden. Schon daraus ergibt sich, dass die Frist grundsätzlich angemessen war. Angemessen mag es ebenfalls noch gewesen sein, die Frist mit Blick auf das wegen der Nichterteilung der Genehmigung durchgeführte Widerspruchsverfahren und die damit verbundene Möglichkeit, eine Genehmigung doch noch zeitnah zu erlangen, zu verlängern. Nicht zu beanstanden ist es indes, wenn das Grundbuchamt und ihm folgend das Kammergericht nach Zurückweisung des Widerspruchs davon ausgingen, dass eine Hebung des Hindernisses, mithin eine Beibringung der fehlenden Genehmigung nicht (mehr) binnen angemessener Frist möglich sein würde. Die Durchführung eines gegebenenfalls mehrere Instanzen umfassenden Verwaltungsstreitverfahrens musste keinesfalls abgewartet werden13; das Fehlen der Genehmigung stand damit vielmehr einem nicht behebbaren Hindernis gleich, sodass eine (weitere) Fristsetzung oder Fristverlängerung nicht in Betracht kam.

Ob das Bezirksamt die Erteilung der Genehmigung nach § 172 BauGB zu Unrecht versagt hat, ist dabei durch das Grundbuchamt nicht zu prüfen14. Auch hat das Grundbuchamt keine eigenen Ermittlungen anzustellen15. Ebenso wenig ist entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde im Rechtsbeschwerdeverfahren zu unterstellen, dass die Nichterteilung der Genehmigung – die nach dem im Rechtsbeschwerdeverfahren zugrunde zu legenden Sachstand noch verwaltungsgerichtlich überprüft wird rechtswidrig war. Der Bundesgerichtshof prüft die Rechtmäßigkeit des Handelns des Grundbuchamtes. Darf das Grundbuchamt – wie hier – das Fehlen einer für die Eintragung erforderlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht einfach ausblenden, gilt dies gleichermaßen für die rechtliche Überprüfung dieses Vorgehens im Rechtsbeschwerdeverfahren. Die Überprüfung der Genehmigungsversagung ist Sache der Verwaltungsgerichte, nicht des Grundbuchamtes.

Schließlich folgt die Notwendigkeit einer (weiteren) Fristverlängerung entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde auch nicht aus einer entsprechend § 878 BGB erworbenen Rechtsposition.

Richtig ist allerdings, dass § 878 BGB auf die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers entsprechend anwendbar ist16. Richtig ist weiter, dass die nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde wie ein neuer Antrag zu behandeln ist, wenn die Zurückweisung des Eintragungsantrags rechtsfehlerfrei war und der zurückweisende Beschluss lediglich aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben wird. Infolgedessen ist eine nach Stellung eines Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung im Sinne von § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB zu beachten, wenn eine Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags nur deshalb erfolgreich ist, weil die Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erstmals im Beschwerdeverfahren beigebracht wird. Das Grundbuchamt darf dann die Eintragung gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB nur bei Nachweis einer Genehmigung vornehmen17.

Allerdings führt die entsprechende Anwendung von § 878 BGB, dem ohnehin Ausnahmecharakter zukommt18, nicht dazu, dass eine grundsätzlich im Sinne von § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO angemessene Frist nur deshalb weiter zu verlängern wäre, weil der Antragsteller zwischenzeitlich in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt worden ist und er bei einer Antragszurückweisung die aus § 878 BGB folgende Rechtsposition verliert. Es ist bereits umstritten, ob einem Antragsteller die Schutzwirkung des § 878 BGB überhaupt zugutekommen kann, wenn von ihm beizubringende Unterlagen bei Antragstellung (noch) nicht vorliegen19. Das muss hier allerdings nicht entschieden werden. Denn auch unter Berücksichtigung der Schutzwirkung von § 878 BGB bleibt es dabei, dass die von dem Grundbuchamt gesetzte (bereits verlängerte) Frist angemessen und nicht weiter zu verlängern war. § 18 GBO konkretisiert zwar, wie die Rechtsbeschwerde zutreffend bemerkt, die Fürsorgepflicht des Grundbuchamtes, und dem Antragsteller bleiben, wenn das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlässt, Rang und Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten, erhalten20. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO dient aber, auch wenn eine anstelle einer Zurückweisung des Antrags wegen Fehlens von Eintragungsvoraussetzungen erfolgende Zwischenverfügung (zunächst) zur Rangwahrung und zum Schutz vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen führt, nicht dem (längerfristigen) Erhalt einer solchen – etwa entsprechend § 878 BGB gewährten – Rechtsposition, sondern dem geordneten Fortgang des Grundbuchverfahrens. Die Angemessenheit einer gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO gesetzten, eventuell bereits verlängerten Frist zur Hebung eines Eintragungshindernisses richtet sich deshalb auch nicht danach, ob nach Antragstellung – unter Umständen zunächst sowohl für den Antragsteller als auch für das Grundbuchamt nicht vorhersehbar – der Verlust einer Rechtsposition wegen nachträglicher Verfügungsbeschränkungen droht, sondern allein danach, wie lange der Zeitraum zur Hebung des Hindernisses nach Grundbuchaktenlage unter Berücksichtigung des Erledigungsinteresses und der Aufgaben des Grundbuchamtes zu bemessen ist.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. März 2024 – V ZB 17/23

  1. AG Neukölln, Beschluss vom 12.07.2022 – 47 NK-10847[↩]
  2. KG, Beschluss vom 02.03.2023 – 1 W 294/22[↩]
  3. vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18 Rn. 4; BeckOK GBO/Zeiser [1.03.2024], § 18 Rn. 13; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 466[↩]
  4. vgl. Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., § 18 Rn. 111[↩]
  5. näher BGH, Beschluss vom 21.03.2024 – V ZB 10/23 23 mwN[↩]
  6. noch, vgl. § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB[↩]
  7. vgl. nur BGH, Beschluss vom 27.04.2023 – V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 23[↩]
  8. vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18 Rn. 1b; Bauer/Schaub/Wilke, GBO, 5. Aufl., § 18 Rn. 1; BeckOK GBO/Zeiser [1.03.2024], §18 Rn. 15[↩]
  9. vgl. Wilsch in BeckNotarHdB, 8. Aufl., § 11 Rn. 230 Fn. 879[↩]
  10. vgl. BeckOK GBO/Zeiser, aaO Rn. 15, 35 mwN; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., § 18 Rn. 108[↩]
  11. vgl. Bauer/Schaub/Wilke, aaO Rn. 16[↩]
  12. vgl. KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 18 Rn. 34[↩]
  13. ähnlich OLG München, ZIP 2015, 1879, 1880 im Falle zunächst erforderlicher Beschaffung anderer Titel; s.a. BayObLGZ 1984, 126, 129[↩]
  14. vgl. Abramenko in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 7 Rn. 46; Häublein, ZWE 2022, 37, 41 zur Abgeschlossenheitsbescheinigung[↩]
  15. vgl. OLG Karlsruhe, FGPrax 2022, 243, 244; Abramenko in Jennißen, aaO Rn. 47[↩]
  16. s. hierzu BGH, Beschluss vom 21.03.2024 – V ZB 10/23 11[↩]
  17. s. hierzu ebenfalls BGH, Beschluss vom 21.03.2024 – V ZB 10/23 17 f.[↩]
  18. vgl. MünchKomm-BGB/Lettmaier, 9. Aufl., § 878 Rn. 3; jurisPK-BGB/Vieweg/Egger [15.03.2023], § 878 Rn. 3[↩]
  19. s. näher hierzu BGH, Beschluss vom 21.03.2024 – V ZB 10/23 15[↩]
  20. vgl. BGH, Beschluss vom 24.04.2017 – V ZB 121/16, WuM 2017, 486 Rn. 11; Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6; KEHE/Volmer, Grundbuchverfahrensrecht, 9. Aufl., § 18 GBO Rn. 1[↩]

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