Ent­zie­hung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Im Rah­men einer gegen den Ent­zie­hungs­be­schluss einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gerich­te­ten Anfech­tungs­kla­ge ist zu prü­fen, ob dem Beschluss die erfor­der­li­che Abmah­nung vor­aus­ge­gan­gen ist. Dage­gen ist die inhalt­li­che Rich­tig­keit der in der Abmah­nung auf­ge­führ­ten Grün­de und die Fra­ge, ob nach der Abmah­nung erneut gegen Pflich­ten ver­sto­ßen wor­den ist, aus­schließ­lich Gegen­stand der Ent­zie­hungs­kla­ge [1].

Ent­zie­hung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Die Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums setzt gemäß § 18 Abs. 3 WEG einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­aus, der nicht selbst die Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums zur Fol­ge hat, son­dern eine beson­de­re Pro­zess­vor­aus­set­zung der fol­gen­den Ent­zie­hungs­kla­ge dar­stellt (§ 18, § 19 WEG). Dem Ent­zie­hungs­be­schluss muss regel­mä­ßig eine Abmah­nung des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers vor­aus­ge­hen. Aus­drück­lich ist dies in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für den Fall gere­gelt, dass der Ent­zie­hungs­grund aus einer gröb­li­chen Ver­let­zung der Pflich­ten nach § 14 WEG her­ge­lei­tet wer­den soll. Dar­über hin­aus­ge­hend ist eine Abmah­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs grund­sätz­lich auch dann erfor­der­lich, wenn die Ent­zie­hung auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass ein Regel­bei­spiel gemäß § 18 Abs. 2 WEG vor­liegt [2]. Grund hier­für ist die ein­schnei­den­de Wir­kung der Ent­zie­hungs­kla­ge, die mit Blick auf die Eigen­tums­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nur letz­tes Mit­tel sein kann. Die Abmah­nung soll einer­seits den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer war­nen und ihm Gele­gen­heit zur Ände­rung sei­nes Ver­hal­tens geben, ande­rer­seits den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern eine siche­re Ent­schei­dungs­grund­la­ge für den Ent­zie­hungs­be­schluss ver­schaf­fen. Die­se Zwe­cke kann sie nur dann erfül­len, wenn sie dem Ent­zie­hungs­be­schluss vor­aus­geht [3]. Auf sie kann nur aus­nahms­wei­se ver­zich­tet wer­den, wenn sie unzu­mut­bar ist oder offen­kun­dig kei­ne Aus­sicht auf Erfolg bie­tet [4].

Wird der Ent­zie­hungs­be­schluss ange­foch­ten, besteht zu Recht weit­ge­hend Einig­keit dar­über, dass im Rah­men die­ser Kla­ge nur die for­mel­len Vor­aus­set­zun­gen der Beschluss­fas­sung geprüft wer­den dür­fen, wäh­rend die mate­ri­el­len Grün­de dem Ver­fah­ren der Ent­zie­hungs­kla­ge vor­be­hal­ten sind [5]. Die mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen der Ent­zie­hung sind schon des­halb nicht Gegen­stand der Anfech­tungs­kla­ge, weil Inhalt des Beschlus­ses nur die Fra­ge ist, ob die Ver­äu­ße­rung ver­langt wer­den soll. Über die Berech­ti­gung eines sol­chen Ver­lan­gens ent­schei­den nicht die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern das Gericht. Dage­gen müs­sen die for­ma­len Vor­aus­set­zun­gen für das Ver­äu­ße­rungs­ver­lan­gen bei der Beschluss­fas­sung vor­lie­gen.

Das Erfor­der­nis der vor­an­ge­hen­den Abmah­nung ver­steht das Beru­fungs­ge­richt als mate­ri­el­len Grund mit der Fol­ge, dass eine Prü­fung nur im Rah­men der Ent­zie­hungs­kla­ge zu erfol­gen hat [6]. Dage­gen dif­fe­ren­ziert die über­wie­gen­de Ansicht. Sie sieht die Fra­ge, ob eine Abmah­nung erfolgt ist, als for­mel­le Vor­aus­set­zung des Ent­zie­hungs­be­schlus­ses und damit als Gegen­stand der Anfech­tungs­kla­ge an, wäh­rend die inhalt­li­che Rich­tig­keit der in der Abmah­nung auf­ge­führ­ten Grün­de erst im Rah­men der Ent­zie­hungs­kla­ge zu prü­fen ist [7].

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die zuletzt genann­te Ansicht.

Soweit die erst­ge­nann­te Ansicht meint, sei­ne Auf­fas­sung auf das BGH-Urteil vom 19. Janu­ar 2007 stüt­zen zu kön­nen, beruht dies auf einem Miss­ver­ständ­nis. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­sem Ver­fah­ren eine Ent­zie­hungs­kla­ge abge­wie­sen, weil der Ent­zie­hungs­be­schluss man­gels Abmah­nung als Kla­ge­vor­aus­set­zung unzu­rei­chend war. Er hat aber dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der in Rede ste­hen­de Ent­zie­hungs­be­schluss selbst als Abmah­nung aus­ge­legt wer­den kön­ne und es der betrof­fe­nen Gemein­schaft daher offen­ste­he, bei einem erneu­ten Pflicht­ver­stoß – kon­kret einem neu­er­li­chen Zah­lungs­rück­stand – ohne wei­te­re Abmah­nung den erfor­der­li­chen Ent­zie­hungs­be­schluss zu fas­sen. Dar­aus folgt aber nicht, dass der Ent­zie­hungs­be­schluss als sol­cher nicht anfecht­bar gewe­sen wäre. Die Über­le­gung des Beru­fungs­ge­richts, eine erfolg­rei­che Anfech­tung schlie­ße die Aus­le­gung als Abmah­nung aus, trifft nicht zu. Die Abmah­nung ist eine form­freie rechts­ge­schäfts­ähn­li­che Erklä­rung, die einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht erfor­dert und auch durch den Ver­wal­ter oder ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­spro­chen wer­den kann [8]. Sie zielt dar­auf ab, dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein bestimm­tes, als Ent­zie­hungs­grund bean­stan­de­tes Fehl­ver­hal­ten vor Augen zu füh­ren, ver­bun­den mit der Auf­for­de­rung, die­ses Ver­hal­ten zur Ver­mei­dung eines Ent­zie­hungs­be­schlus­ses auf­zu­ge­ben oder zu ändern [9]. Dar­in erschöp­fen sich ihre Wir­kun­gen. Hat der Ent­zie­hungs­be­schluss die­sen Erklä­rungs­ge­halt nicht, kann er nicht in eine Abmah­nung umge­deu­tet wer­den. Stellt er aber inhalt­lich eine Abmah­nung dar, ent­fällt die Wir­kung der Erklä­rung nicht dadurch, dass der zunächst wirk­sa­me Beschluss spä­ter aus ande­ren Grün­den für ungül­tig erklärt wird.

Für eine Prü­fung der Fra­ge, ob eine Abmah­nung erfolgt ist, im Rah­men der Anfech­tungs­kla­ge spricht zunächst die Über­le­gung, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit dem Ent­zie­hungs­be­schluss die Pro­zess­vor­aus­set­zung für die Ent­zie­hungs­kla­ge her­bei­füh­ren. Er stellt die ent­schei­den­de Grund­la­ge für die Wil­lens­bil­dung der Eigen­tü­mer dar. Die­se ent­spricht nur dann ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung, wenn die erfor­der­li­chen förm­li­chen Ver­fah­rens­schrit­te vor­an­ge­gan­gen sind. Fehlt es schon an der Abmah­nung, ist die Ent­schei­dungs­grund­la­ge unzu­rei­chend. Für die­se Auf­fas­sung spricht zudem die Pro­zess­öko­no­mie. Zwar weist das Beru­fungs­ge­richt zu Recht dar­auf hin, dass Abgren­zungs­pro­ble­me und dop­pel­te Prü­fun­gen nicht gänz­lich ver­meid­bar sind. Es ist aber nicht sinn­voll, die Par­tei­en auf das Kla­ge­ver­fah­ren zu ver­wei­sen, wenn der Ent­zie­hungs­be­schluss schon den äuße­ren Vor­aus­set­zun­gen für die anschlie­ßen­de Ent­zie­hungs­kla­ge nicht gerecht wird. Auch der von dem Beru­fungs­ge­richt ange­führ­ten Gefahr abwei­chen­der gericht­li­cher Bewer­tun­gen kommt im Ergeb­nis kei­ne aus­schlag­ge­ben­de Bedeu­tung zu, weil sie auf­grund des unter­schied­li­chen Prü­fungs­um­fangs von Anfech­tungs­kla­ge und Ent­zie­hungs­kla­ge nur in gerin­gem Maße besteht. Wird näm­lich der Ent­zie­hungs­be­schluss man­gels Abmah­nung für ungül­tig erklärt, fehlt die Pro­zess­vor­aus­set­zung für die Ent­zie­hungs­kla­ge. Ist die Anfech­tungs­kla­ge dage­gen erfolg­los, ent­fal­tet dies nur inso­weit Bin­dungs­wir­kung im Rah­men der Ent­zie­hungs­kla­ge, als fest­steht, dass ein gül­ti­ger Ent­zie­hungs­be­schluss als Pro­zess­vor­aus­set­zung besteht.

Im Ergeb­nis muss im Rah­men der Anfech­tungs­kla­ge geprüft wer­den, ob eine Abmah­nung vor­liegt bzw. ob die genann­ten Grün­de für den Ent­zie­hungs­be­schluss so gewich­tig sind, dass sie aus­nahms­wei­se ent­behr­lich ist. Auch muss die Abmah­nung hin­rei­chend bestimmt sein und ein Ver­hal­ten auf­zei­gen, das als sol­ches einen Ent­zie­hungs­be­schluss recht­fer­ti­gen kann. Ob die zugrun­de geleg­ten Vor­wür­fe dage­gen inhalt­lich zutref­fen und ob nach der Abmah­nung erneut gegen Pflich­ten ver­sto­ßen wor­den ist, ist aus­schließ­lich Gegen­stand der Ent­zie­hungs­kla­ge.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 2/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil Senats­ur­teils vom 19.01.2007 – V ZR 26/​06, BGHZ 170, 369 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/​06, BGHZ 170, 369 Rn. 14 ff.[]
  3. BGH aaO, Rn. 15, 23[]
  4. BGH, aaO, Rn. 15[]
  5. Bay­O­bLGZ 1999, 66, 69; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 18 Rn. 47; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 36; Münch­Komm-BGB/ Engel­hardt, § 18 WEG Rn. 10; Timme/​Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 42, jeweils mwN; aA Erman/​Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 3[]
  6. eben­so OLG Köln, ZMR 1998, 376[]
  7. Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 37 a.E.; Gei­ben in juris PKBGB, 5. Aufl., § 18 WEG Rn. 25, 45; Scheel in Hügel/​Scheel, Rechts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tum, 3. Aufl., Teil 16 Rn. 29; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 18 Rn. 21; Timme/​Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 43[]
  8. BGH aaO. Rn. 19[]
  9. vgl. zum Miet­recht BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/​07, NJW 2008, 1303 Rn. 7 mwN[]