Entziehung von Wohnungseigentum

Im Rahmen einer gegen den Entziehungsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob dem Beschluss die erforderliche Abmahnung vorausgegangen ist. Dagegen ist die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufgeführten Gründe und die Frage, ob nach der Abmahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage¹.

Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt gemäß § 18 Abs. 3 WEG einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus, der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt (§ 18, § 19 WEG). Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Ausdrücklich ist dies in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für den Fall geregelt, dass der Entziehungsgrund aus einer gröblichen Verletzung der Pflichten nach § 14 WEG hergeleitet werden soll. Darüber hinausgehend ist eine Abmahnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass ein Regelbeispiel gemäß § 18 Abs. 2 WEG vorliegt². Grund hierfür ist die einschneidende Wirkung der Entziehungsklage, die mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nur letztes Mittel sein kann. Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andererseits den übrigen Wohnungseigentümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbeschluss verschaffen. Diese Zwecke kann sie nur dann erfüllen, wenn sie dem Entziehungsbeschluss vorausgeht³. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet⁴.

Wird der Entziehungsbeschluss angefochten, besteht zu Recht weitgehend Einigkeit darüber, dass im Rahmen dieser Klage nur die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung geprüft werden dürfen, während die materiellen Gründe dem Verfahren der Entziehungsklage vorbehalten sind⁵. Die materiellen Voraussetzungen der Entziehung sind schon deshalb nicht Gegenstand der Anfechtungsklage, weil Inhalt des Beschlusses nur die Frage ist, ob die Veräußerung verlangt werden soll. Über die Berechtigung eines solchen Verlangens entscheiden nicht die Wohnungseigentümer, sondern das Gericht. Dagegen müssen die formalen Voraussetzungen für das Veräußerungsverlangen bei der Beschlussfassung vorliegen.

Das Erfordernis der vorangehenden Abmahnung versteht das Berufungsgericht als materiellen Grund mit der Folge, dass eine Prüfung nur im Rahmen der Entziehungsklage zu erfolgen hat⁶. Dagegen differenziert die überwiegende Ansicht. Sie sieht die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, als formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und damit als Gegenstand der Anfechtungsklage an, während die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufgeführten Gründe erst im Rahmen der Entziehungsklage zu prüfen ist⁷.

Der Bundesgerichtshof teilt die zuletzt genannte Ansicht.

Soweit die erstgenannte Ansicht meint, seine Auffassung auf das BGH-Urteil vom 19. Januar 2007 stützen zu können, beruht dies auf einem Missverständnis. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Verfahren eine Entziehungsklage abgewiesen, weil der Entziehungsbeschluss mangels Abmahnung als Klagevoraussetzung unzureichend war. Er hat aber darauf hingewiesen, dass der in Rede stehende Entziehungsbeschluss selbst als Abmahnung ausgelegt werden könne und es der betroffenen Gemeinschaft daher offenstehe, bei einem erneuten Pflichtverstoß – konkret einem neuerlichen Zahlungsrückstand – ohne weitere Abmahnung den erforderlichen Entziehungsbeschluss zu fassen. Daraus folgt aber nicht, dass der Entziehungsbeschluss als solcher nicht anfechtbar gewesen wäre. Die Überlegung des Berufungsgerichts, eine erfolgreiche Anfechtung schließe die Auslegung als Abmahnung aus, trifft nicht zu. Die Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die einen Beschluss der Wohnungseigentümer nicht erfordert und auch durch den Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer ausgesprochen werden kann⁸. Sie zielt darauf ab, dem Wohnungseigentümer ein bestimmtes, als Entziehungsgrund beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung eines Entziehungsbeschlusses aufzugeben oder zu ändern⁹. Darin erschöpfen sich ihre Wirkungen. Hat der Entziehungsbeschluss diesen Erklärungsgehalt nicht, kann er nicht in eine Abmahnung umgedeutet werden. Stellt er aber inhaltlich eine Abmahnung dar, entfällt die Wirkung der Erklärung nicht dadurch, dass der zunächst wirksame Beschluss später aus anderen Gründen für ungültig erklärt wird.

Für eine Prüfung der Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, im Rahmen der Anfechtungsklage spricht zunächst die Überlegung, dass die Wohnungseigentümer mit dem Entziehungsbeschluss die Prozessvoraussetzung für die Entziehungsklage herbeiführen. Er stellt die entscheidende Grundlage für die Willensbildung der Eigentümer dar. Diese entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die erforderlichen förmlichen Verfahrensschritte vorangegangen sind. Fehlt es schon an der Abmahnung, ist die Entscheidungsgrundlage unzureichend. Für diese Auffassung spricht zudem die Prozessökonomie. Zwar weist das Berufungsgericht zu Recht darauf hin, dass Abgrenzungsprobleme und doppelte Prüfungen nicht gänzlich vermeidbar sind. Es ist aber nicht sinnvoll, die Parteien auf das Klageverfahren zu verweisen, wenn der Entziehungsbeschluss schon den äußeren Voraussetzungen für die anschließende Entziehungsklage nicht gerecht wird. Auch der von dem Berufungsgericht angeführten Gefahr abweichender gerichtlicher Bewertungen kommt im Ergebnis keine ausschlaggebende Bedeutung zu, weil sie aufgrund des unterschiedlichen Prüfungsumfangs von Anfechtungsklage und Entziehungsklage nur in geringem Maße besteht. Wird nämlich der Entziehungsbeschluss mangels Abmahnung für ungültig erklärt, fehlt die Prozessvoraussetzung für die Entziehungsklage. Ist die Anfechtungsklage dagegen erfolglos, entfaltet dies nur insoweit Bindungswirkung im Rahmen der Entziehungsklage, als feststeht, dass ein gültiger Entziehungsbeschluss als Prozessvoraussetzung besteht.

Im Ergebnis muss im Rahmen der Anfechtungsklage geprüft werden, ob eine Abmahnung vorliegt bzw. ob die genannten Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich ist. Auch muss die Abmahnung hinreichend bestimmt sein und ein Verhalten aufzeigen, das als solches einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann. Ob die zugrunde gelegten Vorwürfe dagegen inhaltlich zutreffen und ob nach der Abmahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ist ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 2/11

1. Fortführung von BGH, Urteil Senatsurteils vom 19.01.2007 – V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 ff.[↩]
2. BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 Rn. 14 ff.[↩]
3. BGH aaO, Rn. 15, 23[↩]
4. BGH, aaO, Rn. 15[↩]
5. BayObLGZ 1999, 66, 69; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 18 Rn. 47; Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 36; MünchKomm-BGB/ Engelhardt, § 18 WEG Rn. 10; Timme/Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 42, jeweils mwN; aA Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 3[↩]
6. ebenso OLG Köln, ZMR 1998, 376[↩]
7. Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 37 a.E.; Geiben in juris PKBGB, 5. Aufl., § 18 WEG Rn. 25, 45; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl., Teil 16 Rn. 29; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 18 Rn. 21; Timme/Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 43[↩]
8. BGH aaO. Rn. 19[↩]
9. vgl. zum Mietrecht BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303 Rn. 7 mwN[↩]