Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te

Mit der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch den Tatrich­ter hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall zu befas­sen, in dem eine sehr weit aus­ein­an­der gehen­de Streu­ung der Ver­gleichs­mie­ten bestand:

Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te seit 15 Mona­ten unver­än­dert geblie­ben ist. Die orts­üb­li­che Mie­te wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße und Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Ver­än­de­run­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind. Die­se Vor­aus­set­zun­gen für den Kla­ge­an­spruch hat das Beru­fungs­ge­richt auf der Grund­la­ge sei­ner bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen zu Unrecht bejaht.

Zutref­fend ist aller­dings die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, dass es sich bei der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs regel­mä­ßig nicht um einen punkt­ge­nau­en Wert han­delt, son­dern dass sich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te inner­halb einer gewis­sen Span­ne bewegt 1.

Die Fest­stel­lung, ob die ver­lang­te Mie­te inner­halb die­ser Span­ne liegt oder die orts­üb­li­che Mie­te über­steigt, obliegt dem Tatrich­ter und erfor­dert im Pro­zess eine kon­kre­te Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im Sin­ne einer Ein­zel­ver­gleichs­mie­te 2. Die­se Ein­zel­ver­gleichs­mie­te kann ein Punkt­wert inner­halb der Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sein 3, sie kann sich aber auch inner­halb einer gewis­sen Band­brei­te bewe­gen, die ihrer­seits inner­halb der umfas­sen­de­ren, etwa durch einen Miet­spie­gel abge­bil­de­ten Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt 4. Stellt sich die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te nicht als Punkt, son­dern als Band­brei­te dar, kann der Ver­mie­ter die Mie­te bis zum obe­ren Wert der Band­brei­te anhe­ben 5. Sowohl die Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te als auch die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te wer­den, soweit wie hier kein Miet­spie­gel vor­han­den ist, in der Regel durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten fest­ge­stellt wer­den kön­nen. Maß­stab für die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens ist dann die vom Sach­ver­stän­di­gen ermit­tel­te Ein­zel­ver­gleichs­mie­te 6.

Die Auf­fas­sung der Revi­si­on, der arith­me­ti­sche Mit­tel­wert der von einem Sach­ver­stän­di­gen ermit­tel­ten Ver­gleichs­mie­ten sei die "üblichs­te" Mie­te und damit ohne Wei­te­res als (punkt­ge­naue) Ein­zel­ver­gleichs­mie­te zugrun­de zu legen, trifft nicht zu. Ist die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te als Band­brei­te zutref­fend ermit­telt, so liegt auch der obe­re Wert die­ser Band­brei­te noch inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, die die obe­re Gren­ze einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB dar­stellt; maß­geb­lich ist daher ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on weder der Mit­tel­wert noch der unte­re Wert die­ser Band­brei­te der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te 7.

Davon ist auch das Beru­fungs­ge­richt aus­ge­gan­gen. Es hat jedoch rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, dass die gesam­te Miet­span­ne der vom Sach­ver­stän­di­gen in das Gut­ach­ten ein­be­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen zugleich die Band­brei­te der kon­kre­ten Ein­zel­ver­gleichs­mie­te dar­stel­le. Das trifft nicht zu. Die Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts wür­de dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter ohne wei­te­res die in einem Gebiet bezahl­te Spit­zen­mie­te ver­lan­gen könn­te; das sieht das Gesetz nicht vor. Viel­mehr kann der Ver­mie­ter nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB nur die Mie­te ver­lan­gen, die als zu ermit­teln­de Ein­zel­ver­gleichs­mie­te inner­halb der Span­ne der durch Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­ten­än­de­run­gen der letz­ten vier Jah­re gepräg­ten orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te in dem betref­fen­den Gebiet liegt.

Auf das BGH-Urteil vom 21. Okto­ber 2009 8 kann sich die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung nicht stüt­zen. Die­ser Ent­schei­dung lag ein nicht ver­gleich­ba­rer Sach­ver­halt zugrun­de.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te in sei­nem Urteil vom 21. Okto­ber 2009 8 über einen Sach­ver­halt zu ent­schei­den, in dem wie hier kein Miet­spie­gel vor­lag und die Sach­ver­stän­di­ge auf der Grund­la­ge von 19 Ver­gleichs­woh­nun­gen mit einer grö­ße­ren Miet­span­ne eine Band­brei­te der kon­kre­ten orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von 3,35 bis 3,59 €/​qm ermit­telt hat­te. In die­sem Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen in Höhe des obe­ren Wer­tes der Band­brei­te der von der Sach­ver­stän­di­gen fest­ge­stell­ten Ein­zel­ver­gleichs­mie­te für gerecht­fer­tigt gehal­ten. Er hat jedoch nicht ent­schie­den, dass die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te mit der umfas­sen­de­ren Span­ne der Mie­ten der 19 Ver­gleichs­woh­nun­gen oder gar mit deren höchs­tem Wert gleich­zu­set­zen ist.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat das Beru­fungs­ge­richt dage­gen die Band­brei­te der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te für die Woh­nung der Beklag­ten mit der von 6,05 bis 8 €/​qm rei­chen­den Span­ne aller Mie­ten gleich­ge­setzt, die für die vom Sach­ver­stän­di­gen berück­sich­tig­ten (elf) Ver­gleichs­woh­nun­gen gezahlt wer­den. Das Beru­fungs­ge­richt hat damit den Begriff der "übli­chen Ent­gel­te" (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ver­kannt und ist infol­ge des­sen zu einer kor­rek­ten Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te für die Woh­nung der Beklag­ten nicht vor­ge­drun­gen.

Nicht alles, was am Markt für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen tat­säch­lich gezahlt wird, ist ohne wei­te­res üblich im Sin­ne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Das kann zwar zu beja­hen sein, wenn die am Markt gezahl­ten Mie­ten nahe bei­ein­an­der lie­gen, trifft aber nicht zu, wenn das Spek­trum der am Markt vor­ge­fun­de­nen Mie­ten für ver­gleich­ba­ren Wohn­raum wie hier sehr weit aus­ein­an­der­geht. Zu Unrecht beruft sich das Beru­fungs­ge­richt für sei­ne Auf­fas­sung auf die Äuße­rung des Sach­ver­stän­di­gen bei des­sen per­sön­li­chen Anhö­rung, dass auch der Spit­zen­wert von 8 € noch inner­halb der orts­üb­li­chen Mie­te lie­ge und nicht im Rah­men der Mie­ten, die unter § 5 WiS­trG fie­len. Dem liegt ein unzu­tref­fen­des Ver­ständ­nis von der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zugrun­de. Nicht jede Mie­te, die nicht gegen § 5 WiS­trG ver­stößt, ist als übli­ches Ent­gelt im Sin­ne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bezeich­nen.

Bei einer wie hier sehr weit aus­ein­an­der gehen­den Streu­ung der Ver­gleichs­mie­ten hat der Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen auf der Grund­la­ge einer aus­rei­chend gro­ßen, reprä­sen­ta­ti­ven Stich­pro­be ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen 9 zunächst das brei­te Spek­trum der am Markt tat­säch­lich gezahl­ten Mie­ten auf den enge­ren Bereich der Ent­gel­te zu begren­zen, der als Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te anzu­se­hen ist. Die­se Ein­gren­zung auf den Bereich der "übli­chen Ent­gel­te" (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) hat, so der Bun­des­ge­richts­hof, das Beru­fungs­ge­richt ver­säumt.

Zwar hat der Sach­ver­stän­di­ge in sei­nem Gut­ach­ten aus­ge­führt, dass er in einem ers­ten Schritt soge­nann­te "Aus­rei­ßer­mie­ten" aus­son­de­re, die bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te kei­ne Berück­sich­ti­gung fän­den. Dar­un­ter ver­ste­he er unter Berück­sich­ti­gung von § 5 WiS­trG Mie­ten, die 20 % ober­halb und unter­halb des arith­me­ti­schen Mit­tel­werts lägen. Im vor­lie­gen­den Fall habe er jedoch kei­ne der­ar­ti­gen Mie­ten fest­stel­len kön­nen.

Die­ses Vor­ge­hen des Sach­ver­stän­di­gen ist im Ansatz nicht zu bean­stan­den. Wo die Gren­ze für von vorn­her­ein aus­schei­den­de "Aus­rei­ßer­mie­ten" zu zie­hen ist, obliegt dem Tatrich­ter. Dass der Sach­ver­stän­di­ge die Gren­ze bei 20 % gezo­gen und das Beru­fungs­ge­richt dies gebil­ligt hat, wird von den Par­tei­en nicht ange­grif­fen und ist aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Die Eli­mi­nie­rung extrem abwei­chen­der Mie­ten, die unter § 5 WiS­trG fal­len, reicht aber ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts und des Sach­ver­stän­di­gen nicht aus, um die Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te und – in deren Rah­men – die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te zu bestim­men.

Der Begriff der Üblich­keit ist ein unbe­stimm­ter Rechts­be­griff, des­sen Anwen­dung auf den kon­kre­ten Fall für den Tatrich­ter natur­ge­mäß nicht ein­fach ist. Auf die Schwie­rig­keit einer Defi­ni­ti­on des­sen, was üblich ist, hat bereits die von der dama­li­gen Bun­des­re­gie­rung ein­ge­setz­te Exper­ten­kom­mis­si­on "Woh­nungs­po­li­tik" im Jahr 1994 hin­ge­wie­sen. Sie hat sei­ner­zeit ange­regt, die in der Pra­xis immer grö­ßer wer­den­den Inter­pre­ta­ti­ons­pro­ble­me der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch gesetz­li­che Maß­stä­be zu regeln, die einer­seits kon­kret genug sind, um mit ihnen in der Pra­xis taug­li­che Ergeb­nis­se zu erzie­len, die ande­rer­seits aber weit genug gefasst sind, damit sie nicht zu einer stän­di­gen Feh­ler­quel­le wer­den 10. Die­se Anre­gung hat der Gesetz­ge­ber nicht auf­ge­grif­fen. Er hat die Kon­kre­ti­sie­rung, wel­che Ent­gel­te als üblich anzu­se­hen sind, wei­ter­hin der Pra­xis über­las­sen.

Die Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu einer frü­he­ren Ände­rung des § 2 MHG durch das Gesetz zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen vom 20.12.1982 11 ent­hal­ten aller­dings zur Erläu­te­rung des Begriffs der Üblich­keit den Hin­weis, dass Mie­ten, die außer­ge­wöhn­lich stark nach der einen oder ande­ren Sei­te von der "gro­ßen Mehr­heit" der Mie­ten abwei­chen, als nicht üblich außer Betracht blei­ben 12. Die­se Begren­zung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te dient dazu, "Preis­spit­zen" auf dem Woh­nungs­markt abzu­schnei­den 13.

Die Umschrei­bung der Üblich­keit unter Bezug­nah­me auf die "gro­ße Mehr­heit" der Mie­ten ent­spricht auch dem all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch. Die Revi­si­on weist mit Recht dar­auf hin, dass eine Mie­te nur dann als üblich ange­se­hen wer­den kann, wenn sie inner­halb einer Span­ne liegt, wel­che "zumin­dest" die über­wie­gen­de Mehr­heit der Ver­gleichs­mie­ten umfasst 14. Die­ses brei­te Mit­tel­feld ist der Bereich der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, inner­halb deren Span­ne die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te zu bestim­men ist.

Die Begren­zung des vol­len Spek­trums der berück­sich­ti­gungs­fä­hi­gen Ver­gleichs­mie­ten auf die Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te kann, wenn ein Miet­spie­gel nicht vor­liegt, vom Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen in ver­schie­de­ner Wei­se vor­ge­nom­men wer­den.

Unter­schied­li­che Ansät­ze kom­men in Betracht. So befür­wor­tet Börs­t­ing­haus unter Bezug­nah­me auf die Pra­xis bei der Erstel­lung von Miet­spie­geln, die nach Eli­mi­nie­rung der "Aus­rei­ßer­mie­ten" ver­blei­ben­de Span­ne der Ver­gleichs­mie­ten dadurch auf das Mit­tel­feld der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu begren­zen, dass je ein Sechs­tel im obe­ren und unte­ren Bereich der erho­be­nen Daten gekappt wird 15. Auch kann die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te durch eine pro­zen­tua­le Abwei­chung vom arith­me­ti­schen Mit­tel­wert, um den sich die Ver­gleichs­mie­ten grup­pie­ren, bestimmt wer­den.

Star­re Maß­stä­be zur Ein­gren­zung des Mit­tel­fel­des der Ver­gleichs­mie­ten für alle erdenk­li­chen Fäl­le – etwa bestimm­te Pro­zent­sät­ze für die Abwei­chung vom arith­me­ti­schen Mit­tel­wert – kön­nen von Rechts wegen nicht vor­ge­ge­ben wer­den. Denn die Streu­ung der Mie­ten hängt von regio­na­len Markt­ge­ge­ben­hei­ten ab 16. Die­se las­sen sich nicht durch star­re Rege­lun­gen für die Ermitt­lung der Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im kon­kre­ten Fall erfas­sen, son­dern sind Gegen­stand tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung. Es ist daher Auf­ga­be des Tatrich­ters, mit sach­ver­stän­di­ger Hil­fe die Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sach­ge­recht zu begren­zen. Dies hat das Beru­fungs­ge­richt ver­säumt, indem es das vol­le Spek­trum der berück­sich­ti­gungs­fä­hi­gen Ver­gleichs­mie­ten mit der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gleich­ge­setzt hat.

Wenn die Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te rechts­feh­ler­frei ermit­telt wor­den ist, dann ist in deren Rah­men die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te vom Tatrich­ter zu bestim­men. Auch die­sen Schritt hat das Beru­fungs­ge­richt nicht vor­ge­nom­men.

Die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te als "kon­kre­te" orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird in der Regel durch Ein­stu­fung der Woh­nung inner­halb der Span­ne auf­grund zusätz­li­cher qua­li­ta­ti­ver Kri­te­ri­en näher bestimmt wer­den kön­nen. Eben­so mag es mög­lich sein, vom Mit­tel­wert der Span­ne aus­zu­ge­hen und auf­grund beson­de­rer Qua­li­täts­merk­ma­le der zu bewer­ten­den Woh­nung Zu- oder Abschlä­ge vor­zu­neh­men. Dabei kann der Tatrich­ter, wie aus­ge­führt, im Ergeb­nis zu einer punkt­ge­nau­en Ein­zel­ver­gleichs­mie­te, aber auch zu einer Band­brei­te der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te gelan­gen. Bei gerin­ger Markt­streu­ung kann die Band­brei­te der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te auch mit der Span­ne der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te über­ein­stim­men. Auch die­se Beur­tei­lung obliegt dem Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen.

Das Beru­fungs­ge­richt hat dar­über hin­aus nicht gese­hen, dass gegen das Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen noch in ande­rer Hin­sicht gewis­se Beden­ken bestehen.

Maß­ge­bend für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter zugeht 17. Dar­aus folgt, dass sich die Vier­jah­res­frist vom Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens an vier Jah­re zurück erstreckt 18. Im vor­lie­gen­den Fall ist den Beklag­ten das Erhö­hungs­ver­lan­gen vom 22.07.2009 noch im sel­ben Monat zuge­gan­gen. Zu berück­sich­ti­gen waren daher Mie­ten aus dem zwei­ten Halb­jahr 2005 bis zum ers­ten Halb­jahr 2009. Der Sach­ver­stän­di­ge hat aus­weis­lich sei­nes Ver­gleichs­mie­ten­dia­gramms Mie­ten nur aus den Jah­ren 2005 bis 2008 ein­be­zo­gen. Es ist nicht ersicht­lich, aus wel­chen Grün­den er Mie­ten aus dem ers­ten Halb­jahr 2009 unbe­rück­sich­tigt gelas­sen hat, obwohl er über ent­spre­chen­de Daten ver­fügt zu haben scheint. Denn nach sei­nen Aus­füh­run­gen hat es im Jahr 2009 in dem betref­fen­den Gebiet nicht uner­heb­li­che Miet­stei­ge­run­gen gege­ben.

In wel­chem Ver­hält­nis Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­ten­än­de­run­gen bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu berück­sich­ti­gen sind, ist in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht aus­drück­lich gere­gelt. Es obliegt des­halb dem Tatrich­ter, auf ein ange­mes­se­nes Ver­hält­nis von Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­ten­än­de­run­gen zu ach­ten. Der Sach­ver­stän­di­ge hat aus­ge­führt, dass er in sei­ne Mie­ten­aus­wer­tung einen Neu­ver­mie­tungs­an­teil pro Jahr von (nur) 5 bis 10 % im Mit­tel 7,5 % ein­be­zo­gen habe. Eben­so ist er in einem dem Bun­des­ge­richts­hof vor­lie­gen­den Gut­ach­ten in einem ande­ren Rechts­streit ver­fah­ren. Der Sach­ver­stän­di­ge hat die­sen gerin­gen Neu­ver­mie­tungs­an­teil ledig­lich damit begrün­det, dass er "gemäß füh­ren­der Fach­li­te­ra­tur und den regio­na­len Markt­er­fah­run­gen in die­sem Markt­seg­ment sach­ge­recht und ange­mes­sen" sei. Dies bedarf nähe­rer Erläu­te­rung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Febru­ar 2012 – VIII ZR 346/​10

  1. BGH, Urtei­le vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, WuM 2009, 746 Rn. 14 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, aaO[]
  3. sie­he BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04[]
  4. BGH, Urtei­le vom 04.05.2011 VIII ZR 227/​10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 06.07.2005 VIII ZR 322/​04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c[]
  5. BGH, Urtei­le vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO Rn. 15; vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/​10, aaO Rn. 17[]
  6. BGH, Urtei­le vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/​04, aaO; vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, aaO; vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO; vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/​10, aaO Rn.20[]
  7. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO mwN[]
  8. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO[][]
  9. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, aaO unter II 2 c aa[]
  10. BT-Drucks. 13/​159, S. 120[]
  11. BGBl. I S.1912[]
  12. BT-Drucks. 9/​2079, S. 15[]
  13. BVerfGE 37, 132, 143[]
  14. ähn­lich Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 132: "erheb­lich mehr" als 50 %[]
  15. Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, aaO, zur Kri­tik näher Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 133 mwN in Fn. 364 ff.[]
  16. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 134[]
  17. BayO­bLGZ 1992, 314 ff.[]
  18. Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 107[]