Erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums – und die Fra­ge von Treu und Glau­ben

Der Anspruch eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums kann nach dem Grund­satz von Treu und Glau­ben aus­ge­schlos­sen sein, wenn die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung nur unwe­sent­lich von dem Auf­tei­lungs­plan abweicht.

Erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums – und die Fra­ge von Treu und Glau­ben

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von den übri­gen Mit­glie­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft grund­sätz­lich ver­lan­gen, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum plan­ge­recht her­ge­stellt wird, da unter Instand­set­zung auch die erst­ma­li­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu ver­ste­hen ist. Beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die plan­ge­rech­te Her­rich­tung der Wohn­an­la­ge auf Kos­ten der Gemein­schaft mehr­heit­lich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hier­von betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ab die­sem Zeit­punkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Dul­dung des Umbaus ver­pflich­tet. § 22 WEG steht dem nicht ent­ge­gen, weil die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­rich­tung kei­ne bau­li­che Ver­än­de­rung im Sin­ne der genann­ten Norm dar­stellt. Dies gilt im Grund­satz auch dann, wenn ein Gebäu­de plan­wid­rig erstellt wur­de und sodann die Plan­wid­rig­keit beho­ben wird 1. Ob die vor­han­de­ne Trenn­wand plan­wid­rig ist, rich­tet sich nach der Grund­buch­ein­tra­gung, und zwar nach der Tei­lungs­er­klä­rung und dem dort in Bezug genom­me­nen Auf­tei­lungs­plan.

Der Anspruch auf erst­ma­li­ge Her­stel­lung eines den Plä­nen ent­spre­chen­den Zustands kann nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) aus­ge­schlos­sen sein, wenn sei­ne Erfül­lung den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach den Umstän­den des Ein­zel­falls nicht zuzu­mu­ten ist.

So kann es etwa lie­gen, wenn die plan­ge­rech­te Her­stel­lung tief­grei­fen­de Ein­grif­fe in das Bau­werk erfor­dert oder Kos­ten ver­ur­sacht, die auch unter Berück­sich­ti­gung der berech­tig­ten Belan­ge der von der abwei­chen­den Bau­aus­füh­rung unmit­tel­bar betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unver­hält­nis­mä­ßig sind 2. Die Gewich­tung der berech­tig­ten Belan­ge der unmit­tel­bar betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer rich­tet sich nach dem Aus­maß der Abwei­chung und der damit ver­bun­de­nen Beein­träch­ti­gung. Infol­ge­des­sen kann der Her­stel­lungs­an­spruch aus­ge­schlos­sen sein, wenn die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung nur unwe­sent­lich von dem Auf­tei­lungs­plan abweicht. Dann sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Grund­satz ver­pflich­tet, Tei­lungs­er­klä­rung und Auf­tei­lungs­plan so zu ändern, dass die­se der tat­säch­li­chen Bau­aus­füh­rung ent­spre­chen 2. Bei gering­fü­gi­gen Abwei­chun­gen kön­nen sich aber auch die mit einer Anpas­sung des Auf­tei­lungs­plans ver­bun­de­nen Kos­ten als unver­hält­nis­mä­ßig erwei­sen, so dass es im Ergeb­nis bei den bestehen­den Ver­hält­nis­sen blei­ben muss.

Hier­nach ist im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Her­stel­lung des plan­ge­rech­ten Zustands zuzu­mu­ten. Weil das betrof­fe­ne Kel­ler­ab­teil durch die tat­säch­li­che Bau­aus­füh­rung nicht gering­fü­gig ver­klei­nert, son­dern fast hal­biert wird, han­delt es nicht um eine unwe­sent­li­che Abwei­chung. Dass gemes­sen dar­an unver­hält­nis­mä­ßi­ge Kos­ten durch die Ver­set­zung der Wand ver­ur­sacht wer­den, ist nicht ersicht­lich. Ins­be­son­de­re ist die Gel­tend­ma­chung des Anspruchs auch nicht des­halb treu­wid­rig, weil eige­ne Belan­ge des von der Abwei­chung betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nicht berührt wären.

Da die plan­ge­rech­te Her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums im Grund­satz ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht, kann sie ohne­hin jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­lan­gen. Im Ein­zel­fall kann es sich aber als treu­wid­rig erwei­sen, wenn ein von der Abwei­chung nicht unmit­tel­bar betrof­fe­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen sol­chen Anspruch gel­tend macht, obwohl sich die eigent­lich betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dem wider­set­zen.

Der Grund­satz von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB greift vor­lie­gend auch nicht unter dem – von Amts wegen zu prü­fen­den 3 – Gesichts­punkt der Ver­wir­kung ein. Ein Recht ist ver­wirkt, wenn sich der Schuld­ner wegen der Untä­tig­keit sei­nes Gläu­bi­gers über einen gewis­sen Zeit­raum hin bei objek­ti­ver Beur­tei­lung dar­auf ein­rich­ten darf und ein­ge­rich­tet hat, die­ser wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen, und des­we­gen die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung gegen Treu und Glau­ben ver­stößt 4. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen nicht vor, ohne dass es dar­auf ankä­me, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine ein­ge­tre­te­ne Ver­wir­kung den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Rechts­nach­fol­ger bin­den kann 5. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft konn­te nicht dar­auf ver­trau­en, dass der fort­wäh­ren­de Wider­spruch zwi­schen tat­säch­li­cher Bau­aus­füh­rung und Grund­buch­in­halt auch in der Zukunft von allen Sei­ten hin­ge­nom­men wer­den wür­de. Sie hät­ten es ihrer­seits in der Ver­gan­gen­heit in der Hand gehabt, die Situa­ti­on durch eine ein­ver­nehm­li­che Anpas­sung des Auf­tei­lungs­plans an die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se zu behe­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2015 – V ZR 284/​14

  1. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn.20[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn. 21, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ[][]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.1965 – Ib ZR 101/​63, NJW 1966, 343, 345[]
  4. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/​14, ZMR 2015, 731 Rn. 12 mwN[]
  5. offen gelas­sen durch BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/​14, aaO Rn. 14[]