Frist­lo­se Kün­di­gung bei Wohn­flä­chen­ab­wei­chung

Eine erheb­li­che Abwei­chung der tat­säch­li­chen von der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che berech­tigt nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs den Mie­ter zur frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges.

Frist­lo­se Kün­di­gung bei Wohn­flä­chen­ab­wei­chung

In dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall hat­ten die Klä­ger zum 1. Mai 2002 eine Woh­nung des Beklag­ten gemie­tet. Mit anwalt­li­chem Schrei­ben vom 24. Janu­ar 2005 erklär­ten die Klä­ger die frist­lo­se Kün­di­gung, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zum 30. April 2005, weil die Wohn­flä­che um mehr als 10 % von der mit „ca. 100 m²“ ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che abwei­che. Mit der Kla­ge haben die Klä­ger unter ande­rem die Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te von 4.901,11 € ver­langt. Der Beklag­te hat im Wege der Wider­kla­ge 2.045,55 € Mie­te für Febru­ar bis April 2005 gel­tend gemacht.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Fall befass­te Amts­ge­richt Michel­stadt hat den Beklag­ten nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens, wonach die tat­säch­li­che Wohn­flä­che ledig­lich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che abweicht, zur Zah­lung von 4.901,11 € ver­ur­teilt und der Wider­kla­ge in Höhe von 1.600,85 € statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat das Land­ge­richt Darm­stadt die auf die Wider­kla­ge erfolg­te Ver­ur­tei­lung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermä­ßigt; die wei­ter­ge­hen­de Beru­fung hat es zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te nun vor dem BGH Erfolg.

Denn, so der Bun­des­ge­richts­hof, mit einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung von 22,63 % besteht ein Man­gel, der zur Fol­ge hat, dass den Klä­gern der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che nicht recht­zei­tig gewährt wur­de und daher die Vor­aus­set­zun­gen für eine frist­lo­se Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gege­ben sind. Eine frist­lo­se Kün­di­gung erfor­dert nicht, dass der Mie­ter dar­legt, war­um ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht mehr zumut­bar ist. Für die Wirk­sam­keit einer Kün­di­gung genügt es viel­mehr grund­sätz­lich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB auf­ge­führ­ten Tat­be­stän­de vor­liegt. Bei die­sen Kün­di­gungs­grün­den han­delt es sich um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le der Unzu­mut­bar­keit. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben.

Aller­dings kann das Recht zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung auf­grund beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls ver­wirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mie­ter bei Miet­be­ginn oder danach erkennt, dass die tat­säch­li­che Wohn­flä­che die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne um mehr als zehn Pro­zent unter­schrei­tet, ohne dies zeit­nah zum Anlass für eine frist­lo­se Kün­di­gung zu neh­men. Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen der­ar­ti­ger beson­de­rer Umstän­de waren den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts jedoch nicht zu ent­neh­men.

Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/​08