Grundstücksübertragung – und der "höchstpersönliche" Rückauflassungsanspruch

Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag der Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Grundstücks als „höchstpersönlich“ bezeichnet, hindert dies regelmäßig nicht die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs. 

Grundstücksübertragung – und der "höchstpersönliche" Rückauflassungsanspruch

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall übetrugen die klagenden Eltern ihrem Sohn im Jahr 2012 ein Hausgrundstück und ließen sich von ihm im Gegenzug ein Wohnungsrecht auf Lebensdauer an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung einräumen. Ihr Sohn bewohnte mit seiner Familie die Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Überlassungsvertrag, in dem die Schwiegereltern als „der Veräußerer“ bezeichnet werden, enthält unter Ziff. XVII. („Rückauflassungsanspruch„) folgende Regelung:

„1.

Der Veräußerer ist berechtigt, den Vertragsgrundbesitz vom Erwerber unentgeltlich zurückzuverlangen, wenn eine der folgenden Voraussetzungen eintritt:

Der Erwerber vor dem Letztversterbenden der beiden Veräußerer verstirbt.

…

Der Anspruch ist höchstpersönlicher Natur und nur übertragbar und vererblich,  wenn er vom Veräußerer zu Lebzeiten geltend gemacht wurde.

Der Anspruch kann nur mittels eingeschriebenem Brief binnen eines Jahres nach Kenntnis vom Vorliegen des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden.“

Der Vertrag wurde vollzogen. Am 9.07.2021 verstarb der Sohn der Schwiegereltern. Er wurde von seiner -hier verklagten- Ehefrau allein beerbt. Mit eingeschriebenem Brief einer Rechtsanwältin forderten die Schwiegereltern von der Schwiegertochter die Rückübertragung des Grundstücks. 

Mit ihrer Klage verlangen die Schwiegereltern von der Schwiegertochter, das Eigentum an dem Grundstück an sie zu jeweils hälftigem Miteigentum aufzulassen und die Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen. Das Landgericht Augsburg hat die Klage abgewiesen1. Die hiergegen gerichtete Berufung der Schwiegereltern hat das Oberlandesgericht München durch Beschluss zurückgewiesen, da die Rückübertragung nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist von den Schwiegerelternn höchstpersönlich geltend gemacht worden sei2. Auf die Revision der Schwiegereltern hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren an das Oberlandesgericht München zurückverwiesen:

Rechtsfehlerfrei hat das Oberlandesgericht München angenommen, dass der durch das Vorversterben ihres Sohnes entstandene vertragliche Anspruch nicht mehr durchsetzbar wäre, wenn er nicht von den Schwiegerelternn innerhalb eines Jahres nach Kenntnis vom Vorliegen des Anspruchsgrundes mit eingeschriebenem Brief geltend gemacht worden wäre. Insoweit ist der Wortlaut der vertraglichen Regelung eindeutig. 

Unzutreffend ist aber die Annahme des Oberlandesgerichts München, dass die Schwiegereltern diese Frist mit dem anwaltlichen Schreiben vom 02.08.2021 nicht gewahrt haben, weil der Rückauflassungsanspruch nach der vertraglichen Regelung höchstpersönlicher Natur ist. Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag der Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Grundstücks als „höchstpersönlich“ bezeichnet, hindert dies regelmäßig nicht die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs. 

Im Ausgangspunkt trifft es allerdings zu, dass die Befugnis, sich bei rechtsgeschäftlichem Handeln durch einen Bevollmächtigten vertreten zu lassen, gesetzlich oder vertraglich ausgeschlossen sein kann.

Nach § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Die rechtsgeschäftlich eingeräumte Vertretungsmacht bezeichnet das Gesetz als Vollmacht (§ 166 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Befugnis, sich durch einen Bevollmächtigten bei der Abgabe einer Willenserklärung vertreten zu lassen, wird durch das Gesetz insbesondere dort ausgeschlossen, wo es auf die höchstpersönliche Abgabe der Willenserklärung ankommt. Solche Vertretungsverbote finden sich vor allem bei familien- und erbrechtlichen Rechtsgeschäften, etwa bei der Eheschließung (§ 1311 Satz 1 BGB), bei letztwilligen Verfügungen (§§ 2064, 2274, 2284 BGB), beim Erbverzicht (§ 2347 Satz 1 BGB) und beim Rücktritt vom Erbvertrag (§ 2296 Abs. 1 BGB) sowie etwa bei Erklärungen zu Vaterschaft, elterlicher Sorge und Adoption3.

Die Befugnis, sich durch einen Bevollmächtigten vertreten zu lassen, ist auch durch Rechtsgeschäft abdingbar4. 

Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Oberlandesgerichts München, dass der Überlassungsvertrag einen solchen Ausschluss der Stellvertretung enthält. Die Auslegung einer vertraglichen Regelung durch den Tatrichter ist zwar im Revisionsverfahren nur eingeschränkt, nämlich darauf überprüfbar, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrundeliegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat5. Die Auslegung der vertraglichen Vereinbarung durch das Oberlandesgericht München ist aber in dieser Hinsicht zu beanstanden, weil das Oberlandesgericht München die im Gesetz angelegte Unterscheidung zwischen höchstpersönlichen Ansprüchen einerseits und höchstpersönlichen Willenserklärungen und Rechtsgeschäften andererseits nicht beachtet.

Der Wortlaut der in Ziff. XVII. 3. des Überlassungsvertrags getroffenen Regelung spricht gegen die Annahme, dass der von den Schwiegerelternn geltend gemachte Anspruch auf Rückauflassung des Grundstückseigentums von diesen höchstpersönlich innerhalb der vereinbarten Frist geltend gemacht werden musste und eine Stellvertretung durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt insoweit ausgeschlossen sein sollte. 

Während die Qualifizierung eines Rechtsgeschäfts als „höchstpersönlich“ zum Inhalt hat, dass die Willenserklärung persönlich abgegeben werden muss und die Stellvertretung durch einen Bevollmächtigten ausgeschlossen ist, hat die Bezeichnung eines Anspruchs als „höchstpersönlich“ regelmäßig keine auf die Stellvertretung bezogene Bedeutung.

Ein höchstpersönlicher Anspruch ist dadurch gekennzeichnet, dass er aufgrund seiner Natur oder der Natur des Rechtsverhältnisses nicht abtretbar ist (§ 399 Alt. 1 BGB)6. Hierzu zählen etwa Unterhaltsansprüche nach Ehescheidung, Urlaubsansprüche von Arbeitnehmern und Entschädigungsansprüche wegen der Verletzung des Persönlichkeitsrechts7 sowie der Anspruch auf Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wenn Versprechensempfänger und Begünstigter identisch sind8. Solche Ansprüche sind zumeist, aber nicht durchweg, zugleich nicht vererblich9. Entsprechendes gilt, wenn die Abtretung durch Vereinbarung (§ 399 Alt. 2 BGB) ausgeschlossen ist10. 

Der Umstand, dass ein höchstpersönlicher Anspruch nicht an einen Dritten abtretbar ist, ändert indes nichts daran, dass er für den Anspruchsinhaber durch einen von ihm bevollmächtigten Dritten, namentlich einen Rechtsanwalt, außergerichtlich und gerichtlich geltend gemacht werden kann. So ist etwa nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Anspruch auf Unterlassung einer Persönlichkeitsrechtsverletzung ein höchstpersönlicher Anspruch. Gleichwohl kann der Geschädigte von dem Schädiger die Erstattung der Kosten für eine außergerichtliche anwaltliche Abmahnung verlangen11, was voraussetzt, dass der Unterlassungsanspruch durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt geltend gemacht werden kann. Entsprechendes gilt für den ebenfalls höchstpersönlichen12 Anspruch auf Unterlassung einer Urheberrechtsverletzung13.

Der Anspruch auf Geldentschädigung wegen Persönlichkeitsrechtsverletzung ist grundsätzlich nicht vererblich, wenn er dem Geschädigten nicht noch zu Lebzeiten rechtskräftig zugesprochen wurde14. Gleichwohl kann der Anspruch für den Geschädigten durch einen Rechtsanwalt geltend gemacht werden, was sich zwangslos daraus ergibt, dass der Rechtsstreit in dem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren vor dem Landgericht begann15, folglich in einem Anwaltsprozess (§ 78 ZPO). 

Nach der hier zu beurteilenden vertraglichen Regelung ist die Rückforderung nicht als (Gestaltungs-)Recht ausgestaltet, das erst durch seine Ausübung den Rückauflassungsanspruch entstehen lässt, sondern sollte dieser Anspruch mit dem Eintritt einer der im Vertrag genannten Bedingungen ohne weiteres entstehen und lediglich seine Durchsetzbarkeit an die Einhaltung einer bestimmten Form und Frist gebunden sein.

Übertragen Eltern zu ihren Lebzeiten ein in ihrem Eigentum stehendes Grundstück auf ein Kind, und behalten sie sich dabei vor, das Eigentum unter bestimmten Bedingungen zurückzuerhalten, etwa bei grobem Undank oder sonstigem Fehlverhalten des Kindes, bei eigener finanzieller Notlage oder – wie hier – bei Vorversterben des Kindes, kann den Eltern ein Rückforderungsrecht eingeräumt werden, dessen Ausübung, dem Rücktrittsrecht vergleichbar, den Anspruch auf Rückauflassung des Grundeigentums erst entstehen lässt (sog. Optionsmodell)16. Ein solches Rückforderungsrecht hat den Charakter eines Gestaltungsrechts; seine Ausübung bedarf einer Willenserklärung (Rückforderungsverlangen), und diese kann – vorbehaltlich der vertraglichen Ausgestaltung – als höchstpersönliche qualifiziert werden mit der Folge, dass die Stellvertretung insoweit ausgeschlossen ist17.

Eine solche Regelung haben die Vertragsparteien aber nicht getroffen. Nach Ziff. XVII. 1. des Überlassungsvertrages ist der Veräußerer „berechtigt, den Vertragsgrundbesitz vom Erwerber zurückzuverlangen, wenn eine der folgenden Voraussetzungen eintritt: …“. Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, ist nach der Legaldefinition des § 194 Abs. 1 BGB ein Anspruch. Aus der gewählten Formulierung folgt also, dass der Rückauflassungsanspruch nicht erst mit der Ausübung eines Gestaltungsrechts, sondern unmittelbar mit dem Eintritt einer der genannten Bedingungen entsteht. Dies belegt auch ein Vergleich mit der Regelung über den Rückforderungsanspruch des Schenkers aus § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB, die ähnlich formuliert ist („kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes … fordern“). Dieser Anspruch entsteht ebenfalls bereits mit dem Eintritt der Tatbestandsvoraussetzung (Notbedarf); er wäre daher pfändbar, wenn der Gesetzgeber nicht in § 852 Abs. 2 ZPO eine abweichende Regelung getroffen hätte18.

In Ziff. XVII. 3. werden sodann Einzelheiten zur Natur des Rückauflassungsanspruchs („höchstpersönlich“ und nur nach Geltendmachung zu Lebzeiten übertragbar und vererblich) und zu Form und Frist seiner Geltendmachung („mittels eingeschriebenem Brief binnen eines Jahres nach Kenntnis vom Vorliegen des Anspruchsgrundes“) geregelt. Die Regelung setzt damit die Entstehung des Anspruchs selbst voraus. Zudem werden die in Ziff. XVII. 1. genannten Bedingungen, wie etwa das in Buchst. a) genannte Vorversterben des Erwerbers, als „Anspruchsgrund“ bezeichnet, und nicht etwa als Rückforderungsrecht, mit dessen Ausübung der Anspruch auf Rückübertragung erst entstünde. 

Ist der Rückauflassungsanspruch nach der vertraglichen Regelung folglich mit Eintritt einer der im Vertrag genannten Bedingungen bereits entstanden, so lässt sich der Umstand, dass er höchstpersönlicher Natur sein soll, nach dem zuvor Gesagten nicht als Begründung dafür heranziehen, dass er von den Veräußerern nur höchstpersönlich innerhalb der vertraglich festgelegten Frist geltend gemacht werden kann. Hierzu bedürfte es, zumal es sich um eine Ausnahme von dem in § 164 BGB geregelten Grundsatz handelte, vielmehr einer ausdrücklichen Regelung, die auch die Geltendmachung des Anspruchs als höchstpersönlich qualifiziert und auf diese Weise die Stellvertretung ausschließt. In Ermangelung einer solchen Regelung ist davon auszugehen, dass die Nichteinhaltung der vorgegebenen Form und Frist lediglich dazu dient, dem Zuwendungsempfänger innerhalb kurzer Zeit Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Anspruch geltend gemacht werden soll. Dies wird auch durch ein Anspruchsschreiben eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erreicht.

Für dieses Verständnis der Regelung spricht auch die objektive Interessenlage der Vertragsparteien.

Übertragen die Eltern das in ihrem Eigentum stehende Hausgrundstück unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts auf ihr Kind, dann mag dieses ein Interesse daran haben, dass die Eltern bei Eintritt einer der vertraglich vereinbarten Bedingungen höchstpersönlich die Entscheidung treffen, ob sie das Grundeigentum zurückfordern oder nicht, d.h. dass sie beispielsweise selbst abwägen, für wie schwer sie eine Verfehlung des Kindes halten, wie gravierend ihr Notbedarf ist oder ob sie – wie hier – bei Vorversterben des Kindes das Grundstück im Eigentum des oder der Erben belassen wollen oder nicht19. Diesem Interesse ist aber weitgehend Rechnung getragen, wenn der Rückauflassungsanspruch – wie hier – vor seiner Geltendmachung nicht vererbbar und nicht übertragbar und damit grundsätzlich auch nicht pfändbar (§ 851 Abs. 1 ZPO) ist20. Durch die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs wird die Entscheidung über das „Ob“ regelmäßig nicht auf einen Dritten verlagert, weil der Veräußerer diesem zunächst eine Vollmacht und im Falle der Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts einen Auftrag zur Geltendmachung des Anspruchs erteilen muss. Anders liegt es zwar, wenn der Veräußerer – wie hier der Schwiegereltern zu 2 – einem Dritten Generalvollmacht erteilt hat, denn dann besteht die Möglichkeit, dass der Bevollmächtigte den Rückauflassungsanspruch für den Veräußerer geltend macht, ohne dessen Entscheidung einzuholen. Diese Sondersituation könnte aber allenfalls Einfluss auf die Auslegung der vertraglichen Regelung haben, wenn die Generalvollmacht bei Abschluss des Überlassungsvertrags schon besteht, was hier nicht der Fall war. Die bloße Möglichkeit der späteren Bestellung einer solchen Vollmacht kann es hingegen nicht rechtfertigen, generell von einem überwiegenden Interesse des Zuwendungsempfängers an einem Ausschluss der Stellvertretung auszugehen. 

Andererseits, und dies hat das Oberlandesgericht München nicht hinreichend in den Blick genommen, besteht ein ersichtliches Interesse der Eltern daran, sich bei der Rückforderung des Grundeigentums vertreten lassen zu können. 

Dies gilt zum einen für den Fall, dass ein Elternteil geschäftsunfähig wird und der andere Elternteil zusammen mit dem Betreuer die Rückforderung geltend machen muss, was ausgeschlossen wäre, wenn das Rückforderungsverlangen ein höchstpersönliches Rechtsgeschäft wäre21.

Entscheidend besteht aber ein evidentes Interesse der Eltern daran, sich bei der Wahrnehmung ihrer Rechte in Bezug auf die Rückforderung ihres Grundeigentums anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Denn gerade älteren Anspruchsinhabern wird es schon ihrem eigenen Kind gegenüber nicht immer leichtfallen, die Rückübertragung des Grundeigentums zu fordern, insbesondere wenn sie ihm hierzu ein Fehlverhalten vorwerfen müssen. Erst recht kann es ihnen schwerfallen, den Anspruch – wie hier – gegenüber einem Erben geltend zu machen, der selbst nicht Abkömmling ist. Dies gilt umso mehr, als dem juristischen Laien schon die korrekte Formulierung des Anspruchs auf Auflassung des Grundeigentums und Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Schwierigkeiten bereiten wird.

Soweit die Schwiegertochter in der Revisionshauptverhandlung die Ansicht vertreten hat, die Voraussetzungen des vertraglichen Rückauflassungsanspruchs lägen schon deswegen nicht vor, weil der Veräußerer das Grundstück nach der vertraglichen Regelung nur von dem Erwerber zurückverlangen könne, nicht aber von dessen Erben, trifft dies ersichtlich schon deshalb nicht zu, weil bei dieser Auslegung die Regelung in Ziff. XVII. 1. Buchst. a) leerliefe. Denn diese lässt den Anspruch erst mit dem (Vor-)Versterben des Erwerbers entstehen, setzt also denklogisch voraus, dass der Anspruch auch (bzw. in dieser Konstellation nur) gegenüber dessen Erben besteht und geltend gemacht werden kann.

Fernliegend erscheint zudem die Ansicht der Schwiegertochter, die Regelung in Ziff. XVII. 3. sei dahin zu verstehen, dass der Veräußerer den Anspruch noch zu Lebzeiten des Erwerbers geltend machen müsse. Dies ist schon mit dem Wortlaut der Regelung („… wenn er vom Veräußerer zu Lebzeiten geltend gemacht wurde …“) kaum zu vereinbaren und kann auch deswegen nicht zutreffen, weil der Anspruch erst mit dem Versterben des Erwerbers entsteht und sodann binnen eines Jahres nach Kenntnis hiervon geltend gemacht werden muss. 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2024 – V ZR 159/23

  1. LG Augsburg, Beschluss vom 13.02.2023 – 25 O 461/22[↩]
  2. OLG München, Beschluss vom 18.07.2023 – 30 U 1190/23 e[↩]
  3. vgl. die Übersicht bei Staudinger/Schilken, BGB [2019], vor § 164 Rn. 40[↩]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 11.11.1986 – V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94; Beschluss vom 29.01.1993 – V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 240, jeweils zur Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung; allgemein zur sog. „gewillkürten Höchstpersönlichkeit“ MünchKomm-BGB/Schubert, 9. Aufl., § 164 Rn. 111; Staudinger/Schilken, BGB [2019], vor § 164 Rn. 41; Erman/Finkenauer, BGB, 17. Aufl., vor § 164 Rn. 31; zu den durch das AGB-Recht gezogenen Grenzen BGH, Urteil vom 25.02.1982 – VII ZR 268/81, NJW 1982, 1389[↩]
  5. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 189/15, NJW-RR 2017, 210 Rn. 7; Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 244/17, BGHZ 221, 229 Rn.19 jeweils mwN[↩]
  6. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 9/09, NJW-RR 2010, 1235 Rn. 12[↩]
  7. vgl. die Übersicht bei MünchKomm-BGB/Kieninger, 9. Aufl., § 399 Rn. 9 ff. mit Nachweisen aus der Rechtsprechung[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 30.10.2009 – V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 27[↩]
  9. vgl. MünchKomm-BGB/Leipold, 9. Aufl., § 1922 Rn.19 ff.[↩]
  10. vgl. MünchKomm-BGB/Kieninger, 9. Aufl., § 399 Rn. 42 ff.[↩]
  11. vgl. etwa BGH, Urteil vom 21.06.2011 – VI ZR 73/10, NJW 2011, 3167 Rn. 13[↩]
  12. vgl. etwa BGH, Urteil vom 15.06.2023 – I ZR 179/22, NJW 2023, 3642 Rn. 18[↩]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 06.06.2019 – I ZR 151/18, ZUM-RD 2019, 566[↩]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2017 – VI ZR 261/16, BGHZ 215, 117 Rn. 12 ff.; vgl. im Übrigen zur Abtretbarkeit von Entschädigungsansprüchen auch BGH, Urteil vom 12.03.2024 – VI ZR 1370/20, NJW 2024, 2836 Rn. 74 mwN[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2017 – VI ZR 261/16, aaO, Rn. 3[↩]
  16. vgl. Herrler in BeckNotar-HdB, 8. Aufl., § 5 Rn. 467; Holland in Würzburger Notarhandbuch, 6. Aufl., Teil 2 Kap. 6 Rn. 98[↩]
  17. vgl. Herrler, aaO, Rn. 469[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2001 – X ZR 229/99, BGHZ 147, 288, 290 f.[↩]
  19. vgl. zu der entsprechenden Interessenlage beim Rückforderungsanspruch des Schenkers aus § 528 BGB: BGH, Urteil vom 25.04.2001 – X ZR 229/99, BGHZ 147, 288, 290 f.[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2001 – X ZR 229/99, aaO S. 291 zu § 528 BGB[↩]
  21. vgl. Herrler in BeckNotar-HdB, 8. Aufl., § 5 Rn. 469; MünchKomm-BGB/Musielak, 9. Aufl., § 2296 Rn. 4 zum Rücktritt vom Erbvertrag[↩]

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