Haf­tung des Archi­tek­ten für unrich­ti­ge Bau­ten­stands­be­rich­te

Nach einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs kön­nen den Erwer­bern einer noch zu errich­ten­den Eigen­tums­woh­nung Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen den vom Ver­äu­ße­rer mit der Bau­lei­tung beauf­trag­ten Archi­tek­ten zuste­hen kön­nen, wenn die­ser unrich­ti­ge Bau­ten­stands­be­rich­te erstellt hat, die ver­ein­ba­rungs­ge­mäß Grund­la­ge für die raten­wei­se Zah­lung des Erwerbs­prei­ses sein sol­len.

Haf­tung des Archi­tek­ten für unrich­ti­ge Bau­ten­stands­be­rich­te

Die Klä­ger haben von Ver­käu­fer eine auf der Grund­la­ge einer kon­kre­ten Bau­ge­neh­mi­gung noch zu errich­ten­de Woh­nung erwor­ben. Der Erwerbs­preis war in acht Raten zu bezah­len. Die für die Fäl­lig­keit ab der zwei­ten Rate erfor­der­li­chen Bau­ten­stands­be­rich­te waren im Auf­trag des Ver­käu­fers von dem beklag­ten Archi­tek­ten, dem unter ande­rem die Bau­auf­sicht über­tra­gen war, zu erstel­len.

Der Beklag­te hat gegen­über der den Erwerbs­preis finan­zie­ren­den Bank ver­bind­lich erklärt, der ver­ant­wort­li­che Bau­lei­ter des Bau­vor­ha­bens zu sein und bestä­tigt, dass das Bau­vor­ha­ben nach den geneh­mig­ten Bau­plä­nen errich­tet wer­den sol­le. Der Beklag­te hat sie­ben Bau­ten­stands­be­rich­te gefer­tigt. Die Klä­ger haben den Beklag­ten haben gesamt­schuld­ne­risch mit Ver­käu­fer auf Scha­dens­er­satz ver­klagt. Sie machen gel­tend, der Beklag­te habe in den Bau­ten­stands­be­rich­ten trotz ent­spre­chen­der Kennt­nis weder auf Män­gel noch auf die nicht der Bau­ge­neh­mi­gung ent­spre­chen­de Aus­füh­rung des Bau­vor­ha­bens hin­ge­wie­sen. Sei­ne unrich­ti­gen Bau­ten­stands­be­rich­te sei­en Grund­la­ge für die Aus­zah­lung der Raten durch die finan­zie­ren­de Bank gemäß dem Zah­lungs­plan gewe­sen. Hät­te der Beklag­te die Bau­ten­stands­be­rich­te zutref­fend erstellt, hät­ten sie nach der ers­ten Rate kei­ne wei­te­ren Zah­lun­gen auf den Erwerbs­preis erbracht.

Das Land­ge­richt hat den Beklag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz ver­ur­teilt. Das Ober­lan­des­ge­richt hat auf die Beru­fung des Beklag­ten die Kla­ge abge­wie­sen. Auf die Revi­si­on der Klä­ger hat der Senat die­ses Urteil auf­ge­ho­ben und den Rechts­streit an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Ent­ge­gen des­sen Auf­fas­sung kann den Klä­gern gegen den Beklag­ten ein Scha­dens­er­satz­an­spruch zuste­hen, wenn der Beklag­te schuld­haft unrich­ti­ge Bau­ten­stands­be­rich­te erstellt und dadurch von den Klä­gern nicht geschul­de­te Zah­lun­gen auf den Erwerbs­preis ver­an­lasst hat. Die Klä­ger sind in den Schutz­be­reich des zwi­schen dem Beklag­ten und dem Ver­käu­fer abge­schlos­se­nen Archi­tek­ten­ver­trags ein­be­zo­gen. Der Beklag­te hat­te den Bau­ten­stand jeweils als Grund­la­ge für die ein­zel­nen Raten­zah­lun­gen zu beschei­ni­gen. Die Bau­ten­stands­be­rich­te waren zumin­dest auch dazu bestimmt sicher­zu­stel­len, dass Raten­zah­lun­gen nur erfolg­ten, wenn der für deren Fäl­lig­keit ver­ein­bar­te ver­trags­ge­mä­ße Bau­ten­stand erreicht war.

Das Beru­fungs­ge­richt wird daher nach Zurück­ver­wei­sung der Sache zu prü­fen haben, ob und inwie­weit die ein­zel­nen Bau­ten­stands­be­rich­te vor­werf­bar feh­ler­haft erstellt und die Feh­ler für die Aus­zah­lung der Beträ­ge nach dem Zah­lungs­plan kau­sal gewor­den sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2008 – VII ZR 35/​07