Holz­far­be bei Woh­nungs­rück­ga­be

Der Bun­des­ge­richt­hof hat­te jetzt über die Wirk­sam­keit einer Klau­sel zu ent­schei­den, die den Mie­ter ver­pflich­tet, bei Rück­ga­be der Miet­sa­che bestimm­te farb­li­che Vor­ga­ben hin­sicht­lich der Gestal­tung der Holz­tei­le ein­zu­hal­ten.

Holz­far­be bei Woh­nungs­rück­ga­be

Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Der 1996 geschlos­se­ne Miet­ver­trag sah unter ande­rem for­mu­lar­mä­ßig vor, dass der Mie­ter zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet sei. Wei­ter ist bestimmt:

"Lackier­te Holz­tei­le sind in dem Farb­ton zurück­zu­ge­ben, wie er bei Ver­trags­be­ginn vor­ge­ge­ben war; far­big gestri­che­ne Holz­tei­le kön­nen auch in Weiß oder hel­len Farb­tö­nen gestri­chen zurück­ge­ge­ben wer­den."

Nach dem Ende des Miet­ver­hält­nis­ses im Jahr 2006 for­der­ten die Klä­ger die Beklag­ten ver­geb­lich zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf. Mit der Kla­ge haben die Klä­ger unter ande­rem Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung in Höhe von 7.400,48 € net­to für nicht vor­ge­nom­me­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­langt. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat auf die Revi­si­on der Klä­ger das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und das Ver­fah­ren zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an die Vor­in­stanz zurück­ver­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zu den recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine Farb­wahl­klau­sel fort­ge­führt. Die vor­lie­gen­de Klau­sel dif­fe­ren­ziert zwi­schen "lackier­ten" Holz­tei­len, die (allein) in dem bei Ver­trags­be­ginn "vor­ge­ge­be­nen" Farb­ton zurück­zu­ge­ben sind, und "far­big gestri­che­nen" Holz­tei­len, die außer in dem ursprüng­li­chen Farb­ton auch in Weiß oder hel­len Farb­tö­nen gestri­chen zurück­ge­ge­ben wer­den kön­nen.

Die Ver­pflich­tung des Mie­ters, lackier­te bzw. far­big gestri­che­ne Holz­tei­le in kei­nem ande­ren als den nach der Klau­sel zuläs­si­gen Farb­tö­nen zurück­zu­ge­ben, ist für sich genom­men unbe­denk­lich und führt auch nicht zu einer unan­ge­mes­se­nen Ein­schrän­kung des Mie­ters bei der Vor­nah­me der ihm über­tra­ge­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Klau­sel beschränkt sich in ihrem unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich auf den Zeit­punkt der Rück­ga­be der Miet­woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses. Auf die­sen Zeit­punkt bezo­gen ist sie – iso­liert betrach­tet – schon des­we­gen unbe­denk­lich, weil für die Zeit nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ein Inter­es­se des Mie­ters an einer sei­nen Vor­stel­lun­gen ent­spre­chen­den farb­li­chen Gestal­tung der Woh­nung nicht mehr besteht, das gegen das Inter­es­se des Ver­mie­ters, die Mieträu­me in der von ihm gewünsch­ten farb­li­chen Gestal­tung zurück­zu­er­hal­ten, abzu­wä­gen wäre.

Aller­dings wird ein wirt­schaft­lich ver­nünf­tig den­ken­der Mie­ter sich schon wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses bei einem erfor­der­lich wer­den­den Neu­an­strich der Holz­tei­le von der Über­le­gung lei­ten las­sen, dass er bei der Wahl einer farb­li­chen Gestal­tung, die nicht der für den Zeit­punkt der Rück­ga­be ver­ein­bar­ten ent­spricht, Gefahr läuft, bei sei­nem Aus­zug den Anstrich erneu­ern zu müs­sen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnut­zung noch nicht erfor­der­lich wäre. Die dar­aus resul­tie­ren­de fak­ti­sche Ein­schrän­kung der – grund­sätz­lich anzu­er­ken­nen­den – Frei­heit des Mie­ters, sich in den Mieträu­men nach sei­nem Geschmack ein­zu­rich­ten, ist jedoch hin­zu­neh­men. Wie der Senat nach Erlass des Beru­fungs­ur­teils bereits bei der Beur­tei­lung einer Farb­wahl­klau­sel für die lau­fen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­schie­den hat, ist dem Ver­mie­ter vor dem Hin­ter­grund einer beab­sich­tig­ten Wei­ter­ver­mie­tung ein Inter­es­se dar­an nicht abzu­spre­chen, die Woh­nung am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses mit einer Deko­ra­ti­on zurück­zu­er­hal­ten, die von mög­lichst vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten akzep­tiert wird (Senats­ur­teil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/​07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits aus­ge­spro­chen, dass eine nur auf den Zeit­punkt der Rück­ga­be der Woh­nung bezo­ge­ne Farb­wahl­klau­sel, die den Mie­ter nicht auf eine spe­zi­el­le Deko­ra­ti­ons­wei­se fest­legt, son­dern ihm eine Band­brei­te ("neu­tra­le, hel­le, decken­de Far­ben und Tape­ten") vor­gibt, die zu den unter­schied­lichs­ten Ein­rich­tungs­sti­len passt und des­halb für wei­te Mie­ter­krei­se annehm­bar ist, den Mie­ter nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Das­sel­be gilt für die hier zu beur­tei­len­de Klau­sel, soweit sie die "far­big gestri­che­nen" Holz­tei­le betrifft. Sie legt den Mie­ter nicht auf einen bestimm­ten Farb­ton fest, son­dern belässt ihm neben dem ursprüng­lich vor­han­de­nen Farb­ton einen aus­rei­chen­den Ent­schei­dungs­spiel­raum in der Band­brei­te hel­ler Farb­tö­ne.

In Bezug auf "lackier­te" Holz­tei­le fehlt es aller­dings an einem Gestal­tungs­spiel­raum hin­sicht­lich der farb­li­chen Gestal­tung, weil die Klau­sel den Mie­ter inso­weit auf den allein zuläs­si­gen ursprüng­li­chen – bei Ver­trags­be­ginn "vor­ge­ge­be­nen" – Farb­ton fest­legt. Bei umfas­sen­der Wür­di­gung der hier­durch berühr­ten Inter­es­sen der Par­tei­en ist aber auch die­se weit­ge­hen­de Beschrän­kung der Gestal­tungs­mög­lich­keit des Mie­ters nicht zu bean­stan­den. Denn auf Sei­ten des Ver­mie­ters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer trans­pa­ren­ten Lackie­rung oder Lasur – anders als bei einem decken­den Farb­an­strich – eine Ver­än­de­rung des Farb­tons ent­we­der über­haupt nicht mehr oder nur mit einem Ein­griff in die Sub­stanz der lackierten/​lasierten Holz­tei­le (Abschlei­fen) rück­gän­gig gemacht wer­den kann. Eine Ver­än­de­rung der Mieträu­me, die eine Sub­stanz­ver­let­zung zur Fol­ge hat, ist dem Mie­ter aber nicht gestat­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Okto­ber 2008 – VIII ZR 283/​07