Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
In die Jahresgesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat1. Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität2 und ggf. auch darauf hin überprüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist3 und ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unberechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden4.
Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen würden. Lassen sich Ansprüche gegen den jeweiligen Schuldner durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Gelder in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, dass auch unberechtigte Belastungen des Gemeinschaftsvermögens möglichst kurzfristig umgelegt werden5. Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht beeinträchtigt wird.
Bei (Regress-)Ansprüchen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben6. Auch ist eine Beschlussfassung über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Ansprüchen entgegen7. Daher wird sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines Wohnungseigentümers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben8.
In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist9. Dagegen erscheint es nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten. Das gilt umso mehr, wenn für eine Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche sogar verlangt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung „in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Forderung dargelegt“ wird10, weil ansonsten Beschlussanfechtungen provoziert würden. Gemessen daran, ist die Umlage der für die Errichtung der Trennwände und für die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstanden; ohnehin kommen Ersatzansprüche vorliegend nicht gegen Wohnungseigentümer, sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. März 2011 – V ZR 156/10
- BGH, Urteil vom 06.03.1997 – III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; BayObLG, NJW-RR 2004, 1090; jeweils mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2129[↩]
- BayObLG, NJW-RR 1431, 1432[↩]
- zutreffend KG, NZM 2006, 108[↩]
- vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62[↩]
- vgl. BayObLG, NZM 2004, 385[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 06.03. März 1997 – III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 187[↩]
- vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108[↩]
- weitergehend KG, NZM 2006, 108; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 86 mwN[↩]
- so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.[↩]
