Jah­res­ab­rech­nun­gen und Ersatz­an­sprü­che gegen ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Maß­geb­lich für die Umle­gung der Kos­ten in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen ist der jeweils ein­schlä­gi­ge Ver­tei­lungs­schlüs­sel, wie er sich aus einer Ver­ein­ba­rung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gericht­li­chen Ent­schei­dung ergibt. Steht ein Ersatz­an­spruch gegen einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in Rede, recht­fer­tigt dies nur dann eine von dem ein­schlä­gi­gen Umla­ge­schlüs­sel abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung, wenn der Anspruch titu­liert ist oder sonst fest­steht. In die Jah­res­ab­rech­nung sind auch sol­che Aus­ga­ben ein­zu­stel­len, die der Ver­wal­ter unbe­rech­tig­ter­wei­se aus Mit­teln der Gemein­schaft getä­tigt hat.

Jah­res­ab­rech­nun­gen und Ersatz­an­sprü­che gegen ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

In die Jah­res­ge­samt­ab­rech­nung sind auch sol­che Aus­ga­ben ein­zu­stel­len, die der Ver­wal­ter unbe­rech­tig­ter­wei­se aus Mit­teln der Gemein­schaft getä­tigt hat [1]. Nur so ist sicher­ge­stellt, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ver­mö­gens­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erfas­sen, die Jah­res­ab­rech­nung auf ihre Plau­si­bi­li­tät [2] und ggf. auch dar­auf hin über­prü­fen kön­nen, was mit den ein­ge­zahl­ten Mit­teln gesche­hen ist [3] und ob Regress­an­sprü­che gegen den Ver­wal­ter oder sons­ti­ge Per­so­nen in Betracht kom­men und ob die­se gericht­lich durch­ge­setzt wer­den sol­len. Eine sol­che Prü­fung wäre zumin­dest deut­lich erschwert, wenn unbe­rech­tigt getä­tig­te Aus­ga­ben in die Gesamt­ab­rech­nung nicht ein­ge­stellt wür­den [4].

Auch bei den Ein­zel­ab­rech­nun­gen sind unbe­rech­tigt getä­tig­te Aus­ga­ben zu berück­sich­ti­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist dar­auf ange­wie­sen, dass alle tat­säch­li­chen Belas­tun­gen nach dem jeweils ein­schlä­gi­gen Ver­tei­lungs­schlüs­sel umge­legt wer­den, weil ansons­ten die Siche­rung der Liqui­di­tät und die Pla­nungs­si­cher­heit der Gemein­schaft in nicht hin­nehm­ba­rer Wei­se in Mit­lei­den­schaft gezo­gen wür­den. Las­sen sich Ansprü­che gegen den jewei­li­gen Schuld­ner durch­set­zen, flie­ßen der Gemein­schaft die ver­ein­nahm­ten Gel­der in einem spä­te­ren Abrech­nungs­zeit­raum wie­der zu. Es liegt daher im wohl­ver­stan­de­nen Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, dass auch unbe­rech­tig­te Belas­tun­gen des Gemein­schafts­ver­mö­gens mög­lichst kurz­fris­tig umge­legt wer­den [5]. Das gilt umso mehr, als durch die Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nun­gen die Rechts­stel­lung der Gemein­schaft gegen­über mög­li­chen Regress­schuld­nern nicht beein­träch­tigt wird.

Bei (Regress-)Ansprü­chen gegen den Ver­wal­ter gilt nichts ande­res. Die Geneh­mi­gung der Jah­res­ab­rech­nun­gen durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ent­hält kei­ne kon­klu­den­te Bil­li­gung der von dem Ver­wal­ter getä­tig­ten Aus­ga­ben [6]. Auch ist eine Beschluss­fas­sung über die Ent­las­tung nicht Vor­aus­set­zung für die Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen gegen den Ver­wal­ter; allen­falls steht eine erteil­te Ent­las­tung als nega­ti­ves Schuld­an­er­kennt­nis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen ent­ge­gen [7]. Daher wird sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft jeden­falls auf Antrag zumin­dest eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers mit der Fra­ge des Regres­ses gegen die Ver­wal­te­rin zu befas­sen haben [8].

In den Ein­zel­ab­rech­nun­gen sind die Kos­ten­po­si­tio­nen auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umzu­le­gen. Maß­geb­lich hier­für ist der jeweils ein­schlä­gi­ge Ver­tei­lungs­schlüs­sel, wie er sich aus einer Ver­ein­ba­rung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gericht­li­chen Ent­schei­dung ergibt. Steht ein Ersatz­an­spruch gegen einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in Rede, recht­fer­tigt dies nur dann eine hier­von abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung, wenn der Anspruch titu­liert ist oder sonst fest­steht, etwa weil er von dem betref­fen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aner­kannt wor­den ist [9]. Dage­gen erscheint es nicht sach­ge­recht, das Ver­fah­ren über die Anfech­tung von Beschlüs­sen über die Jah­res­ab­rech­nung mit dem Streit über das Bestehen mate­ri­ell­recht­li­cher Ersatz­an­sprü­che gegen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu betrach­ten. Das gilt umso mehr, wenn für eine Berück­sich­ti­gung mate­ri­ell­recht­li­cher Ansprü­che sogar ver­langt wird, dass jeden­falls bei der Beschluss­fas­sung „in nach­voll­zieh­ba­rer und nach­prüf­ba­rer Wei­se die tat­säch­li­che und recht­li­che Grund­la­ge der For­de­rung dar­ge­legt“ wird [10], weil ansons­ten Beschluss­an­fech­tun­gen pro­vo­ziert wür­den. Gemes­sen dar­an, ist die Umla­ge der für die Errich­tung der Trenn­wän­de und für die Rei­ni­gung der Fas­sa­de auf­ge­wen­de­ten Kos­ten nicht zu bean­stan­den; ohne­hin kom­men Ersatz­an­sprü­che vor­lie­gend nicht gegen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern nur gegen die Ver­wal­te­rin in Betracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. März 2011 – V ZR 156/​10

  1. BGH, Urteil vom 06.03.1997 – III ZR 248/​96, ZfIR 1997, 284, 287; Bay­O­bLG, NJW-RR 2004, 1090; jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127, 2129[]
  3. Bay­O­bLG, NJW-RR 1431, 1432[]
  4. zutref­fend KG, NZM 2006, 108[]
  5. vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62[]
  6. vgl. Bay­O­bLG, NZM 2004, 385[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 06.03. März 1997 – III ZR 248/​96, ZfIR 1997, 284, 287; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 187[]
  8. vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108[]
  9. wei­ter­ge­hend KG, NZM 2006, 108; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 28 Rn. 86 mwN[]
  10. so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.[]