Kündigung eines fiktiven Dauerkleingartens

Ein Pachtverhältnis betreffend einen sogenannten fiktiven Dauerkleingarten im Sinne von

§ 16 Abs. 2 BKleingG kann vom Verpächter nicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist die beklagte Stadt Köln Eigentümerin der Fläche. Sie verpachtete diese im Rahmen eines Generalpachtvertrags an den Zwischenpächter, der die Parzellen an einzelne Kleingärtner weiterverpachtete. Die Ursprungsfassung des Generalpachtvertrags wurde vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) geschlossen. Für die Fläche gibt es keinen Bebauungsplan. Mit Schreiben vom 31.01.2022 kündigte die Stadt für eine Teilfläche von elf Kleingartenparzellen das Pachtverhältnis zum 30.11.2022. Sie beabsichtigt, die Teilfläche an eine Investorin zu verkaufen, um dort öffentlich geförderten Wohnraum, eine Kindertagesstätte sowie einen öffentlichen Spielplatz zu bauen. Die Stadt erteilte der Investorin am 14.06.2022 einen für drei Jahre geltenden positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung von acht Wohngebäuden.

Der Zwischenpächter begehrt die Feststellung, dass die Kündigung der Stadt vom 31.01.2022 unwirksam ist. Er ist der Ansicht, dass auf den Teilflächen eine andere als eine kleingärtnerische Nutzung planungsrechtlich unzulässig ist. Das Amtsgericht Köln die Klage zugesprochen¹. Das Landgericht Köln hat die hiergegen gerichtete Berufung der Stadt zurückgewiesen². Der Bundesgerichtshof sah dies nun genauso und hat auch die Revision der Stadt als unbegründet zurückgewiesen:

Zu Recht ist das Landgericht Köln davon ausgegangen, dass vorliegend allein eine Kündigung des Pachtverhältnisses nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG in Betracht kommt. Danach kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Ebenso zutreffend hat das Landgericht Köln angenommen, dass in der vorliegenden Konstellation eines fiktiven Dauerkleingartens § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht anwendbar ist mit der Folge, dass eine Kündigung des entsprechenden Pachtverhältnisses nicht auf diese Vorschrift gestützt werden kann. 

Nach § 16 Abs. 2 BKleingG sind vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes geschlossene Verträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Dauerkleingärten sind, wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist. Damit findet § 16 Abs. 2 BKleingG auf den hier streitgegenständlichen Pachtvertrag Anwendung. Dementsprechend ist dieser wie ein Vertrag über Dauerkleingärten zu behandeln.

Bei Dauerkleingärten kommt, wie das Landgericht Köln zutreffend erkannt hat, eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht³.

Gemäß § 1 Abs. 3 BKleingG ist ein Dauerkleingarten ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Hieraus folgt, dass für solche Kleingärten eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen ist, weil in Anbetracht der Festsetzung im Bebauungsplan eine andere als die kleingärtnerische Nutzung planungsrechtlich nicht zulässig ist⁴. Der Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gilt nur für Fälle, in denen für das Kleingartengrundstück kein Bebauungsplan besteht⁵. Soweit sich die Revision demgegenüber auf die Möglichkeit von Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 und 3 BauGB beruft, kann offenbleiben, ob im Falle solcher Befreiungen § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausnahmsweise auch auf Dauerkleingärten Anwendung findet. Denn weder hat die Stadt vorgetragen, dass vorliegend die Voraussetzungen einer solchen Befreiung gegeben sind, noch hat sie in dem Vorbescheid vom 14.06.2022 eine – ohnehin nicht beantragte – Befreiung gemäß § 31 BauGB erteilt.

Da Pachtverträge über sogenannte fiktive Dauerkleingärten gemäß § 16 Abs. 2 BKleingG wie Verträge über Dauerkleingärten im Sinne von § 1 Abs. 3 BKleingG zu behandeln sind, kommt auch bei ihnen eine Kündigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht⁶. Eine Behandlung „wie“ Verträge über Dauerkleingärten bedeutet, dass auch Pachtverträge über sogenannte fiktive Dauerkleingärten so zu behandeln sind, als ob die betroffenen Kleingärten sich auf einer Fläche befänden, die in einem Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist (vgl. § 1 Abs. 3 BKleingG), selbst wenn dies, wie hier, nicht der Fall ist.

Folglich kann die Gemeinde zwar die fiktiven Dauerkleingärten anderweitig (zB für Wohnbebauung) überplanen. Solange aber eine andere Nutzung planungsrechtlich nicht vorgesehen ist, soll es im Interesse der Kleingärtner bei der bisher ausgeübten Nutzung verbleiben⁷.

Ein solches Verständnis von § 16 Abs. 2 BKleingG folgt aus dem Zweck dieser Vorschrift, die Umnutzung der Flächen unter den Vorbehalt eines Bebauungsplans zu stellen⁸. Zu Recht verweist das Landgericht Köln in diesem Zusammenhang auf die Gesetzesbegründung. Danach soll es bei der bisher ausgeübten Nutzung (als Kleingarten) verbleiben, solange keine andere Nutzung planungsrechtlich „vorgesehen“ ist. Die Gemeinde könne kleingärtnerisch genutzte Flächen einer anderen Nutzung zuführen, indem sie einen entsprechenden Bebauungsplan aufstelle⁹. Aus dieser Formulierung ergibt sich, dass eine andere Nutzung planungsrechtlich nur dann – als Voraussetzung einer Nutzungsänderung – „vorgesehen“ ist, wenn die Gemeinde einen entsprechenden Bebauungsplan aufstellt. Dem Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplans würde es zuwiderlaufen, wenn der Verpächter des sogenannten fiktiven Dauerkleingartens den Pachtvertrag gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG schon deshalb kündigen könnte, weil die andere Nutzung auch ohne einen entsprechenden Bebauungsplan planungsrechtlich zulässig wäre.

Dieser Wille des Gesetzgebers hat im Gesetzeswortlaut auch einen hinreichenden Anhalt gefunden. Mit der Verwendung des Begriffs des Dauerkleingartens nimmt § 16 Abs. 2 BKleingG unmittelbar auf dessen Definition in § 1 Abs. 3 BKleingG Bezug. Sind aber die in Bezug genommenen Dauerkleingärten solche Kleingärten, deren Fläche in einem Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist, ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut hinreichend, dass auch sogenannte fiktive Dauerkleingärten so zu behandeln sind, als ob ihre Fläche von einem solchen Bebauungsplan umfasst wäre. Damit erfordert die Änderung ihrer Nutzung einen geänderten Bebauungsplan beziehungsweise, da im Falle eines fiktiven Dauerkleingartens tatsächlich kein Bebauungsplan besteht, die Aufstellung eines die geänderte Nutzung vorsehenden Bebauungsplans.

Soweit die Revision geltend macht, § 16 Abs. 2 BKleingG ordne nicht die Gleichbehandlung von Dauerkleingärten und sonstigen Kleingärten, sondern nur eine Gleichbehandlung der diesbezüglichen Pachtverträge an, erschließt sich nicht, welche abweichende Rechtsfolge sich hieraus ergeben soll. Das gilt auch, soweit die Revision meint, § 16 Abs. 2 BKleingG regele nur zivilrechtliche Fragen.

Zwar entfaltet die Bestimmung keine Rechtsfolgen in Bezug auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Bebauung von Kleingartenflächen. Sie knüpft jedoch in ihren zivilrechtlichen Rechtsfolgen an die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dergestalt an, dass – wie ausgeführt – über den Verweis auf § 1 Abs. 3 BKleingG (auch) bei sogenannten fiktiven Dauerkleingärten eine Kündigung des Pachtverhältnisses nur bei Aufstellung eines eine andere als die kleingärtnerische Nutzung vorsehenden Bebauungsplanes möglich ist und daher eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht kommt.

Das Landgericht Köln hat auch nicht die Tatbestandswirkung des Bauvorbescheides vom 14.06.2022 im Hinblick auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des von diesem Bescheid betroffenen Bauvorhabens verkannt.

Die Tatbestandswirkung eines Verwaltungsakts besagt, dass dieser als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen (Behörden und Gerichte, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen den Bescheid berufen sind) zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen ist¹⁰. Hierfür genügt es, dass der Bescheid existent geworden ist, also den Innenbereich der Verwaltung verlassen hat. Dies ist der Fall, wenn er einem von mehreren Adressaten oder Betroffenen bekannt gegeben worden ist. Mit diesem Zeitpunkt tritt die Selbstbindung der Behörde an den erlassenen Bescheid ein. Ihr Gegenstück ist die Tatbestandswirkung für Entscheidungen, die andere Behörden und die Gerichte zu treffen haben¹¹.

Vorliegend wurde mit dem Bauvorbescheid vom 14.06.2022 zwar die planungsrechtliche Zulässigkeit des betroffenen Bauvorhabens festgestellt. Dabei kann offenbleiben, ob in Anbetracht der auf drei Jahre begrenzten und zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof vom 17.07.2025 abgelaufenen Gültigkeit des Vorbescheides dessen Tatbestandswirkung mittlerweile ausscheidet. Denn jedenfalls folgte aus einer solchen Tatbestandswirkung nicht die Zulässigkeit einer Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtverhältnisses nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG.

Die in dem Vorbescheid festgestellte planungsrechtliche Zulässigkeit einer anderen als der kleingärtnerischen Nutzung könnte allein für die Kündigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG von Bedeutung sein. Indes kommt – wie ausgeführt – im Falle eines sogenannten fiktiven Dauerkleingartens eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG von vorneherein nicht in Betracht. Erforderlich ist vielmehr, dass eine andere als die kleingärtnerische Nutzung ausdrücklich „vorgesehen“ ist, und damit ein entsprechender Bebauungsplan. Dieser wird durch den Vorbescheid nicht festgestellt mit der Folge, dass dessen Tatbestandswirkung vorliegend kündigungsrechtlich ins Leere geht.

Beabsichtigt die Stadt, die von der Kündigung des Pachtvertrages betroffene Teilfläche einer anderen als der kleingärtnerischen Nutzung zuzuführen, ist sie nach alledem auf die Aufstellung eines Bebauungsplans zu verweisen¹².

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juli 2025 – III ZR 92/24

1. AG Köln, Urteil vom 26.04.2023 – 201 C 143/22[↩]
2. LG Köln, Urteil vom 18.07.2024 – 6 S 99/23[↩]
3. BGH, Urteil vom 21.04.1995 – V ZR 63/94, MDR 1995, 789, 790; OLG Rostock, Urteil vom 16.03.2017 – 3 U 75/16 7; Rehm in Mainczyk/Nessler, Bundeskleingartengesetz, 13. Aufl., § 9 Rn. 22; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 9 Rn. 29; Burger, NJW 2023, 1020 Rn. 18; vgl. auch Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 113. Ergänzungslieferung 2014, § 9 KleingG Rn. 11 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes, BT-Drs. 9/2232 S.20[↩]
4. OLG Rostock; Rehm; Stang; jew. aaO[↩]
5. BGH, Beschluss vom 13.02.2014 – III ZR 250/13, NZM 2014, 352 Rn.19 mwN[↩]
6. OLG Rostock aaO Rn. 8; Rehm aaO Rn. 23; Otte aaO; Stang aaO; Burger aaO[↩]
7. Otte aaO, 76. Ergänzungslieferung 2005, BKleingG § 16 Rn. 4[↩]
8. vgl. Burger aaO[↩]
9. Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes, BT-Drs. 9/1900 S. 18[↩]
10. BGH, Urteil vom 19.06.1998 – V ZR 43/97, NJW 1998, 3055 f mwN[↩]
11. BGH aaO[↩]
12. vgl. Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes aaO[↩]