Leer­ste­hen­de Miet­woh­nun­gen – und die Warm­was­ser­um­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten auf den Mie­ter im Fal­le eines hohen Woh­nungs­leer­stands in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus zu befas­sen:

Leer­ste­hen­de Miet­woh­nun­gen – und die Warm­was­ser­um­la­ge

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Klä­ge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Beklag­ten eine Woh­nung in einem 28-Fami­li­en-Haus in Frank­furt (Oder) ver­mie­tet. Da das Haus im Rah­men der Stadt­pla­nung abge­ris­sen wer­den soll­te, waren Ende 2011 nur noch weni­ge Woh­nun­gen belegt. Der erheb­li­che Woh­nungs­leer­stand hat­te zur Fol­ge, dass die für eine gro­ße Leis­tung und vie­le Woh­nun­gen aus­ge­leg­te Hei­zungs- und Warm­was­ser­an­la­ge gemes­sen an dem gerin­gen Ver­brauch der weni­gen ver­blie­be­nen Mie­ter nicht mehr kos­ten­güns­tig arbei­te­te.

Die Klä­ge­rin leg­te von den im Abrech­nungs­jahr 2011 ange­fal­le­nen Warm­was­ser­kos­ten (7.848,61 €) 50 % nach Wohn­flä­chen­an­tei­len um, 50 % der Kos­ten berech­ne­te sie nach dem Ver­brauch. Von dem Gesamt­ver­brauch im Gebäu­de (78,220 m³) ent­fie­len 23,820 m³ auf die Beklag­te. Dar­aus errech­ne­te die Klä­ge­rin einen Ver­brauchs­kos­ten­an­teil von 1.195,06 € (3.924,31 € : 78,22 m³ x 23,82 m³). Hier­von stell­te sie der Beklag­ten "aus Kulanz" aller­dings ledig­lich die Hälf­te (597,53 €) in Rech­nung. Die Beklag­te wei­ger­te sich, Nach­zah­lun­gen zu erbrin­gen, da die Klä­ge­rin die Warm­was­ser­kos­ten auf­grund des hohen Leer­stan­des im Haus nicht nach Ver­brauch, son­dern aus­schließ­lich nach der Wohn­flä­che habe umle­gen dür­fen.

Die auf Zah­lung der Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung gerich­te­te Kla­ge hat­te in ers­ter Instanz vor dem Amts­ge­richt Frank­furt (Oder) über­wie­gend Erfolg 1. Auf die Beru­fung der beklag­ten Mie­te­rin hat das Land­ge­richt Frank­furt (Oder) das Urteil des Amts­ge­richts teil­wei­se abge­än­dert und die Kla­ge ins­ge­samt abge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Die von der Ver­mie­te­rin vor­ge­nom­me­ne Berech­nung ist nach der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs auf der Grund­la­ge von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Auch bei hohen Leer­stän­den bleibt es grund­sätz­lich bei der gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Abrech­nung, wonach die Kos­ten zu min­des­tens 50 % nach Ver­brauch umzu­le­gen sind. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Frank­furt (Oder) kommt eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 9a Heiz­kos­tenV nicht in Betracht, denn die in § 9a Heiz­kos­tenV gere­gel­ten Fäl­le, in denen aus zwin­gen­den tech­ni­schen Grün­den eine Ver­brauchs­er­fas­sung nicht mög­lich ist, sind mit dem hier in Rede ste­hen­den Fall einer jetzt unwirt­schaft­lich arbei­ten­den Hei­zungs­an­la­ge nicht ver­gleich­bar.

Aller­dings kann die strik­te Anwen­dung der Vor­ga­ben der Heiz­kos­tenV bei hohen Leer­stän­den in Ein­zel­fäl­len zu der­ar­ti­gen Ver­wer­fun­gen füh­ren, dass eine ange­mes­se­ne und als gerecht emp­fun­de­ne Kos­ten­ver­tei­lung nicht mehr gege­ben ist. Die­sen Fäl­len kann nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs mit einer aus dem Prin­zip von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) abzu­lei­ten­den Anspruchs­be­gren­zung Rech­nung getra­gen wer­den.

Ob eine sol­che Anspruchs­kür­zung gebo­ten ist, um die bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen zu einem ange­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen, obliegt grund­sätz­lich der Beur­tei­lung des Tatrich­ters. Im vor­lie­gen­den Fall konn­te der Bun­des­ge­richts­hof die Beur­tei­lung selbst vor­neh­men, da kei­ne wei­te­ren tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen waren. Hier­bei ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Ver­mie­te­rin in Anwen­dung von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV bereits den für die Mie­te­rin güns­tigs­ten Maß­stab (50 %) gewählt hat und von dem sich so erge­ben­den Betrag ledig­lich die Hälf­te gel­tend macht, so dass sich für die knapp 50 m² gro­ße Woh­nung der Mie­te­rin für Hei­zung und Warm­was­ser ein zwar hoher, aber nicht völ­lig untrag­bar erschei­nen­der Betrag von rund 1.450 € ergibt. Auf der ande­ren Sei­te hat auch die Ver­mie­te­rin – ohne für die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen Miet­ein­nah­men zu erhal­ten – schon über den Wohn­flä­chen­an­teil – beträcht­li­che Kos­ten zu tra­gen und muss es inso­weit ihrer­seits eben­falls hin­neh­men, dass die ange­sichts des Leer­stan­des unwirt­schaft­li­che Hei­zungs­an­la­ge erheb­li­che Mehr­kos­ten ver­ur­sacht. Ins­ge­samt erscheint es daher nicht unan­ge­mes­sen, dass auch die Mie­ter einen nicht ganz uner­heb­li­chen Teil der leer­stands­be­ding­ten Mehr­kos­ten zu tra­gen haben. Eine wei­te­re Anspruchs­kür­zung über den von der Ver­mie­te­rin bereits frei­wil­lig abge­zo­ge­nen Betrag hin­aus ist des­halb nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch unter dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben nicht gebo­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2014 – – VIII ZR 9/​14

  1. AG Frank­furt (Oder), Urteil vom 07.06.2013 – 2.2 C 215/​13[]
  2. LG Frank­furt (Oder), Urteil vom 17.12.2013 – 16 S 138/​13[]