Miet­män­gel und die Arbeit­neh­me­rin des Mie­ters

Auch drit­te, an einem Miet­ver­trag nicht unmit­tel­bar betei­lig­te Per­so­nen kön­nen in den Schutz­be­reich des Ver­tra­ges ein­be­zo­gen wer­den. Ihnen gegen­über ist der Schuld­ner zwar nicht zur Leis­tung, wohl aber unter Umstän­den zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet 1.

Miet­män­gel und die Arbeit­neh­me­rin des Mie­ters

In der Recht­spre­chung ist aner­kannt, dass auch drit­te, an einem Ver­trag nicht unmit­tel­bar betei­lig­te Per­so­nen in den Schutz­be­reich des Ver­tra­ges ein­be­zo­gen wer­den kön­nen. Ihnen gegen­über ist der Schuld­ner zwar nicht zur Leis­tung, wohl aber unter Umstän­den zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet. Zu den Ver­trä­gen mit Schutz­wir­kung für Drit­te gehört ins­be­son­de­re auch der Miet­ver­trag 2. Die Ein­be­zie­hung Drit­ter in die Schutz­wir­kung eines Ver­tra­ges beruht dar­auf, dass die drit­te Per­son wie der Mie­ter selbst mit der Leis­tung des Ver­mie­ters in Berüh­rung kommt, also eine gewis­se Leis­tungs­nä­he vor­liegt. Wei­ter ist erfor­der­lich, dass der Mie­ter der drit­ten Per­son etwa auf­grund eines Arbeits­ver­hält­nis­ses Schutz und Für­sor­ge zu gewähr­leis­ten hat, was ein Ein­be­zie­hungs­in­ter­es­se des Drit­ten begrün­det und dies für den Ver­mie­ter erkenn­bar ist. Dann ent­spricht es Sinn und Zweck des Ver­tra­ges sowie Treu und Glau­ben, dass dem Drit­ten der Schutz des Ver­tra­ges in glei­cher Wei­se zugu­te kommt wie dem Gläu­bi­ger selbst 3.

Auf der Grund­la­ge die­ser stän­di­gen Recht­spre­chung ist eine Arbeit­neh­me­rin in den Schutz­be­reich des Ver­tra­ges ihrer Arbeit­ge­be­rin mit der Ver­mie­te­rin ein­be­zo­gen. Als Arbeit­neh­me­rin hat­te sie zu den ange­mie­te­ten Büro­räu­men eine eben­so star­ke Leis­tungs­nä­he wie die Ver­mie­te­rin selbst. Die Mie­te­rin ist ihr auf­grund des Dienst­ver­hält­nis­ses zu Schutz und Für­sor­ge ver­pflich­tet, was ein Inter­es­se an ihrer Ein­be­zie­hung in die Schutz­wir­kun­gen des Ver­tra­ges begrün­det. Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nach § 538 Abs. 1 BGB a.F. ste­hen somit auch der Arbeit­neh­me­rin per­sön­lich zu.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Juli 2010 – XII ZR 189/​08

  1. im Anschluss an BGHZ 49, 350[]
  2. BGHZ 49, 350, 353 = WM 1968, 438, 439 m.w.N.[]
  3. BGHZ 49, 350, 353 f. = NJW 1968, 885, 887; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid aaO § 536 a Rdn. 77[]