Ein Anwalt, der seine Anwaltskanzlei in einem Altbau betreibt, muss sich wie jeder andere Mieter auch damit abfinden, dass an einen solchen Altbau nicht die gleichen Ansprüche hinsichtlich des Lärmschutzes gestellt werden können wie an einen Neubau.
Das zeigt sich auch in einem Verfahren, in dem das Oberlandesgericht Dresden jetzt die Berufung eines Anwalts, der sich durch Geräuschemissionen aus der über seinen Kanzleiräumen gelegenen Wohnung unzumutbar belästigt fühlte, zurückgewiesen hat. Der klagende Rechtsanwalt hat seine Vermieter auf Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen seiner Kanzleiräume in Anspruch genommen, die durch Polter-, Stapf-, Hüpf-, Scharr- und Rollgeräusche sowie laute Musik aus der oberhalb der Kanzlei gelegenen Wohnung hervorgerufen würden. Hierfür kamen nach Auffassung des Klägers nur zwei mögliche Ursachen in Betracht: Entweder sei die Trittschalldämmung ungenügend oder die Mieter der Wohnung hielten ihre Kinder nicht hinreichend zur Rücksichtnahme an.
Das Landgericht Leipzig hat die Klage abgewiesen. Das OLG Dresden Zivilsenat hat dieses Urteil nun bestätigt, nachdem sich die Richter im Januar vor Ort einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Geräuschbelästigungen verschafft hatten. Diese hielten sich, so der Senat, im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Der Wohnungsmieter könne nur denjenigen Standard erwarten, der nach Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sowie Höhe der Miete der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Wohnungen entspreche. Nicht alles, was bei Neubauten üblich sei, könne auch bei Altbauten erwartet werden. Bei Räumen, die zu gewerblichen Zwecken vermietet würden, gelte nichts anderes. Der Kläger habe auch nicht allein wegen der von 1995 – 1997 erfolgten Sanierung des Altbaus einen Anspruch auf Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Normen und Regeln für neuerrichtete Räume.
Die Beweisaufnahme durch das OLG habe nicht ergeben, dass die Geräuschbelästigungen ein im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hinnehmbares Maß überschritten. Der Vermieter sei nicht daran gehindert, die über den Räumen des Klägers liegende Wohnung an eine – auch lebhafte – Familie zu vermieten, die dort musiziert oder das Springen von Kindern zulässt. Nicht mehr hinzunehmen hätte es der Kläger, wenn die Belästigungen ein sozialadäquates Maß überstiegen. Das sei hier aber nicht der Fall.
Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 10. Februar 2009 – 5 U 1336/08
