Nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch auch bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern

So wie einem beein­träch­tig­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. des­sen Mie­ter ein ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zuste­hen kann, gilt das auch im Ver­hält­nis von Son­der­ei­gen­tü­mern (bzw. deren Mie­tern). Da das Son­der­ei­gen­tum als eine Art Ersatz­grund­stück fun­giert, sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit wie Eigen­tü­mer benach­bar­ter Grund­stü­cke zu behan­deln.

Nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch auch bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern

So hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den, in dem es um die Fra­ge ging, ob ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Ent­schä­di­gung für Ver­mö­gens­nach­tei­le ver­lan­gen kann, die er durch eine von einer benach­bar­ten Woh­nung aus­ge­hen­den rechts­wid­ri­gen Ein­wir­kung auf sei­ne Woh­nung erlit­ten hat, wenn ein Ver­schul­den des Nach­barn nicht fest­zu­stel­len ist, und ob dies auch im Ver­hält­nis von Mie­tern gilt, die die Räu­me von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ange­mie­tet haben.

Im drit­ten Ober­ge­schoss eines Gebäu­des betrieb die Beklag­te ein ambu­lan­tes Ope­ra­ti­ons­zen­trum. In dem dar­un­ter lie­gen­den Stock­werk befand sich die Arzt­pra­xis von Dr. W. (im Fol­gen­den Ver­si­che­rungs­neh­mer), des­sen Ver­si­che­rer die Klä­ge­rin ist. Das Grund­stück ist nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz geteilt. Sowohl der Beklag­ten als auch dem Ver­si­che­rungs­neh­mer waren die von ihnen genutz­ten Räu­me, die im (Sonder-)Eigentum unter­schied­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ste­hen, jeweils miet­wei­se über­las­sen wor­den. In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 lös­te sich im Ste­ri­li­sa­ti­ons­raum der Beklag­ten eine Schlauch­ver­bin­dung, wodurch es zu einem Was­ser­aus­tritt und zu Schä­den auch in den Pra­xis­räu­men des Ver­si­che­rungs­neh­mers kam. Den Scha­den glich die kla­gen­de Ver­si­che­rung in Höhe von 165.889,76 € aus. Die­sen Betrag ver­langt sie nun­mehr von der Beklag­ten aus über­ge­gan­ge­nem Recht.

Das Land­ge­richt Aachen 1 hat der Kla­ge dem Grun­de nach statt­ge­ge­ben. Die dage­gen ein­ge­leg­te Beru­fung der Beklag­ten hat das Ober­lan­des­ge­richt Köln 2 zurück­ge­wie­sen. Dabei hat es offen gelas­sen, ob die Beklag­te ein Ver­schul­den an dem Scha­dens­er­eig­nis trifft, weil es dar­auf nach der ent­spre­chend anwend­ba­ren Vor­schrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankom­me.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof deut­lich gemacht, dass im Hin­blick auf das Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­tü­mern benach­bar­ter Grund­stü­cke in der Recht­spre­chung aner­kannt ist, dass dem beein­träch­tig­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. des­sen Mie­ter ein ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zuste­hen kann. Glei­ches gilt im Ver­hält­nis von Son­der­ei­gen­tü­mern (bzw. hier deren Mie­tern), weil es sich bei dem Son­der­ei­gen­tum um "ech­tes Eigen­tum" han­delt, das dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer allei­ne zusteht, und mit dem die­ser grund­sätz­lich nach Belie­ben ver­fah­ren und jeden ande­ren von Ein­wir­kun­gen hier­auf aus­schlie­ßen kann. Da das Son­der­ei­gen­tum als eine Art Ersatz­grund­stück fun­giert, sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit wie Eigen­tü­mer benach­bar­ter Grund­stü­cke zu behan­deln.

Obwohl der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil bestä­tigt hat, soweit es um die ana­lo­ge Anwen­dung der genann­ten Vor­schrift geht, hat er gleich­wohl das Beru­fungs­ur­teil wegen eines Ver­fah­rens­feh­lers auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Ober­lan­des­ge­richt zurück­ver­wie­sen, das ggf. noch über die Höhe der Ent­schä­di­gung ent­schei­den muss.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Okto­ber 2013 – V ZR 230/​12

  1. LG Aachen, Urteil vom 19.12.2011 – 11 O 279/​11[]
  2. OLG Köln, Urteil vom 11.09.2012 – 3 U 7/​12[]